武汉复地东湖国际营销策划报告.ppt

,THANK YOU,感谢聆听,!,*,*,东湖国际营销策划,报告,价,平,值,估,研,思,究,路,根据购房客户提及和对比情况，三期高层竞争集中在三个项目上,华润橡树湾,绿地金融城,百瑞景,本案,徐东板块,华润橡树湾,积玉桥,绿地金融城,中南街道口,百瑞景,存量,推量,压力,研,思,究,路,目前三个竞争项目存量为,939,套，本案库存,44,套；后期将推,1#,楼（,196,套），则在首置、再改产品上存在竞争；但从面积总价上看，本案竞争优势较小。,绿地金融城,首置：,80-88,，,134,套,总价,100,万,-120,万,首改：,114-118,，,114,套，,总价,140,万,-160,万,再改：,145,，,35,套,总价,200-240,万,华润橡树湾,首置：,80-95,，,116,套,，总价,86,万,-100,万,首改：,120-135,，,136,套，,总价,130,万,-160,万,再改：,148-165,，,65,套,总价,190-240,万,百瑞景,投资,：,50-70,，,51,套,总价：,60-85,万,首置：,80-95,，,95,套,总价,95,万,-105,万,首改：,120-135,，,133,套，,总价,125,万,-165,万,再改：,140-168,，,60,套,总价,170-230,万,*,*,*,*,*,*,*,(*),*,(*),*,(*),*,(*),*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,(*),*,(*),*,(*),*,*,(*),*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,(*),*,(*),*,(*),*,*,(*),备注：,单从面积和总价格上看，越接近红线，性价比越高,存量,推量,压力,研,思,究,路,从各项目施工进度上看，华润、绿地至年末至少有,384,套和,464,套房源上市，百瑞景当期最后一栋已经推出，年内没有新的可推房源,11-12月,10月,绿地金融城加推,116,套，预计均价在,12000,元,/,左右,80-110,平米户型,华润橡树湾,384,套,88-170,平米户型,2#,4#,1#,3#,5#,7#,6#,售罄,售罄,基本售罄,5,号楼,4,号楼,动工待推,当前在售,后期将推,1#,32,T4,6#,32,T4,动工待推,当前在售,后期将推,动工待推,当前在售,后期将推,绿地金融城加推,348,套，预计均价在,12000,元,/,左右,产品供应结构,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,存量,推量,压力,研,思,究,路,加上本项目,2#,楼,176,套，未来上市量为,1024,套；本案首置产品竞争力相对较小，首次改善产品相对较好,绿地金融城,首置：,80-88,，,232,套,总价,96,万,-105,万,首改：,114-118,，,174,套，,总价,130,万,-140,万,再改：,145-160,，,58,套,总价,190-240,万,华润橡树湾,首置：,80-95,，,120,套,，总价,86,万,-100,首改：,120-135,，,142,套，,总价,130,万,-160,万,再改：,148-165,，,122,套,总价,190-240,万,百瑞景,二期全部推售，三期产品还处于打桩阶段，年内基本无新增供应,新增供应特征：,本案同级产品面积设计均大于同期竞案；,本案已改善类产品为主，而竞案以首置首改产品为主,。,*,*,*,*,(*),*,(*),*,(*),*,(*),*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,(*),*,(*),*,(*),*,*,(*),*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,(*),*,(*),*,(*),*,(*),备注：,但从面积和总价格上看，越接近红线，性价比越高,存量,推量,压力,价,平,值,估,诉求一：地王在东湖,-,我们的土地贵了,3000,块,!,地段,市场,产品,项目,积玉桥,余家头,街道口,东湖,土地级别,一级基准价,（元,/,平米）,11635,价差,3764,二级基准价（元,/,平米）,7871,价差,2460,三级基准价,（元,/,平米）,5411,/,/,/,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,基准地价,:,既土地初始价，也称,城市基准地价,，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的,建设用地使用权,在某一时点的平均价格。最能反映该区域的土地价值。,说辞攻击点：,1.,中北路沿线是武昌一级土地集中区；集中了武昌,7,成以上的一级土地；,2.,一级土地与二级土地的基准价差达到,3764,元,/,平米，幅度为,34%,；,我们的地价比别人贵了,3000,块！,价,平,值,估,诉求二：武汉能有几个真正的,CBD?,在建的是唯一的，东湖,CBD,还没来得急升值！,地段,市场,产品,项目,金融城,橡树湾,百瑞景,本案,现有商业配套（,3KM,）,二类商业资源：,万达商业；,水岸国际商业,二类商业资源：,徐东商圈,一类商业资源：,毗邻街道口，亚贸商圈，中南商圈,一类商业资源,中南商圈,徐东商圈,距离两大商圈有一定距离，且交通不便。,未来新增配套,一级商业规划,绿地商业体；,福星惠誉商业体；,二级商业规划,奥山商业综合体,无,顶级商业群,东沙万达世界文化中心，武汉商业旗舰；,1818,中心，德诚中心；,区域未来发展潜力,强,一般,弱,极强,综合评分,说辞攻击点,医疗与教育配套是短板。,商业，教育，医疗配套全面落后,未来发展潜力有限，投资价值小。,医疗与教育配套领跑武汉，商业配套飞速完善，发展潜力巨大，投资价值凸显。,项目概况,项目地址,中北路与东沙大道交汇处,占地面积,180,万平方米,建筑面积,340,万平方米,其中,豪宅,155,万方（底商,13,万方）,万达广场,15,万方,写字楼,45,万方,汉街,28,万方,电影文化主题公园,8,万方,酒店,18,万方,教育配套,2.1,万方,汉秀剧场,2.5,万方,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,武汉写字楼库存走势（万方,),价,平,值,估,诉求三：我们入住了，地铁便开通了,-,其他的，还要多等,3,、,5,年！,项目,金融城,橡树湾,百瑞景,本案,环线位置,一环核心,二环线,一环与二环交接,一环与二环交接,公路交通,二级：,和平大道。道路通畅度较好,过江隧道,二级：,和平大道。道路通畅度较好,一级：,武珞路：武昌大动脉,雄楚大道：武昌次干道,一级：,中北路一环线,东湖路：武汉大道城市形象的展示面,轨道交通,地铁,5,号线；,地铁,7,号线,地铁,5,号线,地铁二号线,地铁,4,号线；,地铁,7,号线,600,米内地铁站点,2,个,1,个,1,个,2,个,地铁实现时间,2017,年,7,号线：,金银湖至南湖,5,号线，,通车时间至少,8,年后。,2012,年,2,号线,常青至鲁巷,2013,年,4,号线：武汉火车站,-,汉阳。,2017,年：,7,号线,综合评分,说辞,攻击点,轨道交通时间滞后。,轨道交通遥遥无期,仅一条二号线。,通车时间最早，地铁站点最多。,地铁价值最早凸显。,金融城,橡树湾,百瑞景,本案,地段,市场,产品,价,评,值,估,诉求四：旧城、显富、隐富？,-,东湖已经是高知隐富圈层的聚集区,地段,市场,产品,华润橡树湾,徐东余家头,位置,青山与武昌交接带；,气质,家具专业市场，中低档居住区；,印象,铁四院，余家头家具城，周边有点破乱。,未来定位,滨江绿化带,说辞针对点,未来环境会好一点，但其他方面和武昌中心区没办法比较。,东湖国际,中北路,位置,内环线与二环线之间，毗邻东湖沙湖；,气质,政务区辐射带；大型单位。武昌第一批豪宅聚集地。,印象,位置非常好，规划都在落实,未来定位,武昌,CBD,；中央文化区。,绿地金融城,积玉桥,位置,内环核心,气质,棚户区，政府改造力度极大；出现了一批高端住宅。,印象,规划很好，但现在还是个大工地。,未来定位,滨江商务带，城市地标,说辞针对点,未来很好，但很难超过东湖,CBD,；缺乏文化底蕴。因此难以成为顶级住宅区。,百瑞景,中南街道口,位置,内环线上，武昌最繁华的大道上,气质,武昌老商圈，极为成熟,印象,繁华，成熟，中高档居住区。,未来定位,武昌商业中心,说辞针对点,该实现的都实现了，也就这样了，未来无论是景观和商业配套能级，都没有优势。,板块的外观形象容易改变，可能只需,3,、,5,年；但是板块的气质、市民印象很难改天，或许,10,年依旧如故,外观面貌的改变靠商务推动，余家头单纯住宅开发难有长进,武昌滨江正在转变，更多的是显富的人在追逐，但片区的成熟至少还需,3,、,5,年,中南街道口作为成熟的商业区，很难再有提升，随着新兴商圈的形成，有莫落的可能；不进则退，难起易伏。,爱家国际华城,销售时间：,2007,销售价格：,6600/,目前价格：,9800,元,/,升值幅度：,48%,东湖一号,销售时间：,2007,年,销售价格：,6000,元,/,目前价格：,11800,元,/,（二手房）,升值幅度：,80%,融侨华府,销售时间：,2008,销售价格：,7400,元,/,目前价格：,11500,元,/,升值幅度：,55%,武昌各板块代表项目升值记,2011,2007,凯乐花园,销售时间：,2007,销售价格：,6600,元,/,目前价格：,9900,元,/,（二手房）,升值幅度：,50%,80%,*,*,*,*,*,*,*,以上数据来源搜房网,价,评,值,估,诉求五：地产升值从没有停止，升级版的万达公馆会卖多少？我们区域的动力更足！,地段,市场,产品,价,评,值,估,诉求六：城市在改变，还有哪些在升值？城市中心偏向东湖,地段,市场,产品,所在片区,现有基础,规划,评述,橡树湾,均无,二七长江大桥、奥山世纪城城市综合体,二七长江大桥年底通车,奥山综合体很难实现,百瑞景,街道口商圈,地铁二号线,除地铁外，街道口难再进一步,金融城,江景、无商圈,地铁、金融城本身,面貌在改变，但商业还需三五年，成熟还是未知数,本案,东湖省府、中南商圈,中央文化旅游区、东湖风景区升级、地铁,正在建设，亨受区域升级带来的便利与升值潜力，,”,武汉心偏，到东湖,“,价,平,值,估,百瑞景,:,市中心低容积率大盘，五组团规划；内部规划配套完善，但景观差、绿地少,占地面积,52.7,万,总建筑面积,106,万,容积率,2.10,绿化率,35%,物业类型,二期西区,5,栋,34,层高层，,5,栋,11,层小高层,建筑结构,框架,停车位,约,1000,个,项目地址,武珞路,586,号项目现场（亚贸附近）,发展商,中铁大桥局集团武汉地产有限公司,投资商,中铁大桥局集团,规划设计,中建国际设计顾问有限公司,景观设计,贝尔高林（新加坡）私人有限公司,物业费,高层,2,元,/,平方米,月，小高层,2.4,元,/,平方米,月,当期交房标准,毛坯,/,精装,二期东区在售,一期已售完交房,二期西区已售,休闲广场,国际风情商业,酒店、写字楼,国际艺术会所,绿化广场,3,1,4,2,1,2,3,4,地段,市场,产品,价,平,值,估,百瑞景：前期产品走大众化路线，户型以首置首改为主；高端产品比重小，客户层次不高,外墙：面砖,楼栋大厅：简装,高科技配置：无,建筑立面：新古典主义风格。沉稳，有一定档次。,户型设计,70%,为首置首改型中小户产品；瞄准普通消费阶层；,高端产品为小高层形态，占比不到,10,，且去化缓慢；,整体来看，属于一个中高端小区。档次一般。,地段,市场,产品,价,平,值,估,户型：二房,竞争力稍弱，但对非武汉户口客户而言可落户，有吸引力,百瑞景,90,项目,面积,均总价,赠送值,客厅尺寸,主卧尺寸,次卧尺寸,客户点评,百瑞景,90,100,万,7,3.7,米开；,17,3.4,米开，,12,3,米开；,11,进主卧要从客厅横穿，太不方便了。,东湖国际,2,房,比较项目,百瑞景,102,户型建面,90,小,3,房功能,户型功能,小三房,4,赠送面积,7,107,赠送后面积合计,97,12000-13000,（毛坯）,销售均价,11000,（毛坯）,120,万,销售总价,100,万,12480,（毛坯）,实得均价,10300,（毛坯）,36,（,3,成）,首付,30,万（三成）,262,元,/,月；,2.55,元,物管费,180,元,/,月；,2,元,百瑞景此户型动线设计上有问题，主卧正对客厅沙发，缺乏私密性。同时，客厅的动线被主卧门破坏，不好摆放家具。百瑞景的是假三房；东湖国际,103,平米房型才是真三房。并且能解决落户的问题。,价,平,值,估,户型：三房,东湖国际户型设计更好，舒适度高,项目,面积,赠送值,客厅尺寸,主卧尺寸,次卧尺寸,客户点评,百瑞景,168,12,4.5,米开；,24,3.6,米开，,17,3.2,米开；,14,没有一个像样的餐厅，房间大多朝北，别的都还蛮好。,百瑞景,东湖国际,3,房,比较项目,百瑞景,162,户型建面,168,3,房改五房功能,户型功能,4,房改,5,房功能,35,赠送面积,12,198,赠送后面积合计,180,14000,（毛坯）,销售均价,12000,（毛坯）,230,万,销售总价,200,万,11600,（毛坯）,实得均价,11100,（毛坯）,115,万（五成）,首付,90,万（,5,成）,413/2.55,物管费,336,元,/,月；,2,元,百瑞景的再改型四房比较注重功能性，可扩展改成五房；主要问题来自只有一个朝南的房间，舒适度不够。同时附加值无法和景观视野无法和本案相比。,价,平,值,估,项目名称,绿地国际金融城,开发商,上海绿地集团,项目位置,武昌和平大道,840,号,经济指标,占地面积,:87.7,万平米,建筑面积,:300,万平米,容积率：,4.7,绿化率：,30%,物业形态,一栋,606,米超高层、集超五星级酒店、国际甲级办公、高档商业、顶级公寓等于一体的城市综合体。,在售产品,一期高层，,85-145,平米,均价,13600,元,/,平米,正大广场,绿地金融城：江景资源好、大规模地标级综合体项目。集超五星级酒店国际甲级办公楼、高档商业区和顶级公寓等融为一体的超高层城市综合体。高容积率，住宅密度高，宅间绿地少，居住价值降低。,地段,市场,产品,TIPS:,对住宅而言，高于,3.0,的容积率，在环境及舒适度上就得不到保障,价,平,值,估,绿地金融城：建筑风格为浅色系的新古典主义风格，石材质感立面，五星级大堂，品质感较好。一期产品线以首置首改为主。,物业形态,户型配比,外墙：,1-7,层为石材；高区为仿真石漆。,楼栋大厅：五星级大堂,+,星级地下车库大堂,高科技配置：无,建筑立面：新古典主义风格。用石材,+,仿真石漆,包装出品质感。,首期户型设计,94%,为首置首改型中小户产品；瞄准普通消费阶层；,物业形态单一，全部为高层与超高层。建筑密度高。,地段,市场,产品,价,平,值,估,户型：二房,东湖国际总价优势、客庭更开阔，功能空间可变,项目,面积,赠送值,客厅尺寸,主卧尺寸,次卧尺寸,客户点评,绿地金融城,85,3,3,3.7,米开；,14,3.,米开；,10,只有一个像样的卧室；送的小阳台很窄，没办法用，客厅太小。客厅很暗，晒个衣服还要穿过卧室，不科学。,东湖国际,2,房,比较项目,绿地金融城,103,户型建面,85,小,3,房功能,户型功能,两房功能,4,赠送面积,3,107,赠送后面积合计,88,12000-13000,（毛坯）,销售均价,13600,（毛坯）,120,万,销售总价,120,万,12480,（毛坯）,实得均价,13600,（毛坯）,36,（,3,成）,首付,36,万（三成）,262,元,/,月；,2.55,元,物管费,298,元,/,月；,3.5,元,绿地本批次两房面积控制很紧凑，带来的问题就是尺度过小，显得过于拥挤，设计餐厅后，客厅基本上就没了，另外赠送的小房间开间不到,2,米，赠送面积很少，实用性与功能性不强。同时在总价上没有任何优势，物业费也很贵。该户型基本都是朝向大马路的，基本没什么景观可言。与东湖国际同类户型差距明显。,价,平,值,估,户型：改善型三房,东湖国际有全面优势,项目,面积,赠送值,客厅尺寸,主卧尺寸,次卧尺寸,客户点评,绿地金融城,145,3,约,4.4,米开，,18,3.6,米开；,3.0,米开,11,进深太长了，走道很多，浪费面积，次卧都太小了，只能摆个床。,东湖国际,3,房,比较项目,绿地金融城,162,户型建面,145,3,房改五房功能,户型功能,4,房功能,35,赠送面积,4,198,赠送后面积合计,149,14000,（毛坯）,销售均价,15000,（毛坯）,230,万,销售总价,200,万,11600,（毛坯）,实得均价,13400,（毛坯）,115,万（五成）,首付,100,万（,5,成）,413/2.55,物管费,508,元,/,月；,3.5,元,绿地的改善型三房也是长进深，小开间的设计；动静不分离，导致动线很乱，走到多，卧室面积小，客厅尺度不够，整体显得很拥挤，不大气。,价,平,值,估,项目名称,华润橡树湾,开发商,华润置地,项目位置,武昌和平大道余家头,经济指标,建筑面积,:47.6,万平米,容积率：,2.54,绿化率：,42%,物业形态,高层建筑，后期有花园洋房,在售产品,一期高层，,85-170,平米,均价,11000-13000,元,/,平米,华润橡树湾：华润旗下高端产品，主打英式学院派居住风情。注重居住舒适度与环境打造。但所处的余家头的外部环境较差，对项目造成一定影响。,地段,市场,产品,价,平,值,估,华润橡树湾：建筑质感极强，现场展示到位。产品线较丰富，但依然已首置首改为主。,物业形态,户型配比,外墙：红色面砖。,楼栋大厅：五星级入户大厅,高科技配置：无,建筑立面：英式风格,首期户型设计,80%,为首置首改型中小户产品；,20%,为再改型产品；,物业形态单一，一期全部为高层；二期有部分多层。,地段,市场,产品,价,平,值,估,户型：首置型两房,东湖国际两房南向景观更优，华润橡树湾功能稍强。,项目,面积,均总价,赠送值,客厅尺寸,主卧尺寸,次卧尺寸,客户点评,华润橡树湾,94,104,万,5,3.9,米开；,17,3.6,米开，,14,3,米开；,10,紧凑，很实用。生活阳台很好。,东湖国际,2,房,比较项目,华润橡树湾,103,户型建面,94,小,3,房功能,户型功能,小三房功能,4,赠送面积,5,107,赠送后面积合计,99,12000-13000,（毛坯）,销售均价,11000,（毛坯）,120,万,销售总价,104,12480,（毛坯）,实得均价,10500,（毛坯）,36,（,3,成）,首付,32,万,262,元,/,月；,2.55,元,物管费,233,元,/,月；,2.48,元,华润橡树湾的两房户型设计紧凑实用，户型设计上很难挑出毛病，与东湖国际户型旗鼓相当。最大的弱点是不能落户，东湖的两房可以落户。,价,平,值,估,户型：改善型三房，华润北向景观、东湖国际户型更优，登高视野,项目,面积,赠送值,客厅尺寸,主卧尺寸,次卧尺寸,景观,客户点评,华润橡树湾,176,14,约,46,米开；,30,3.6,米开，,14,3.3,米开；,10,江景,走道太长了，太多了，浪费面积；客厅和两个卧室都是朝北的。,东湖国际,3,房,比较项目,华润橡树湾,162,户型建面,176,3,房改五房功能,户型功能,4,房改五房功能,35,赠送面积,14,198,赠送后面积合计,190,14000,（毛坯）,销售均价,14000,（毛坯）,230,万,销售总价,240,万,11600,（毛坯）,实得均价,11200,（毛坯）,115,万（五成）,首付,73,万（,5,成）,413/2.55,物管费,303,元,/,月；,2.48,元,华润橡树湾该户型缺点：朝北；过道太多；功能混乱。东湖国际房型更优秀，由于是超高层的高区，景观视野与橡树湾的江景相比，并不处于弱势。,侧看江，江景目前有火车道影响。,价,平,值,估,非户型因素：内部规划与实现度综合对比,项目,进度,内部配套,社区景观,内部交通,产品配置,现场展示,综合评级,华润橡树湾,规划,底商，会所,学院派园林,人车分流。,英式风格面砖；,景观连廊；,星级入户大堂,学院派售楼大厅与园林，一期广场；独立样板段。,一级,实现,未实现,基本实现,实现,实现,已实现,绿地金融城,规划,正大广场、丽思酒店；饕界商业街，顶级写字楼,五重植被；八大石材铺装广场,人车分流：组团主入口开向社区道路，地下车库入口靠近组团入口，做到彻底人车分流。,五星级入户大堂,地下车库星级大堂。超高层空中会所。楼栋立面干挂石材,+,真石漆。,古典主义风格售楼部；样板房；看房通道,二级,实现,未实现,未实现,2-3,月内基本实现；,实现,已实现,百瑞景,规划,中小学引入；写字楼与商业打造；,403,国际艺术中心和运动中心，景观轴。,人车分流；瑞景路与宝通路两条市政路基本建成。,无特色配置,现代风格售楼部，样板间,二级,实现,教育配套实现，商业配套未实现。,未实现,基本实现,/,仅售楼部展示，,东湖国际,规划,引入中小学；会所；,运动场,林荫公园景观大道,35%,五星级大厅,现代风格售楼部,一级,实现,教育未实现；运动场已实现,已实现,实现,实现,地段,市场,产品,