孝感保丽广场商业定位报告64p.ppt

*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,孝感保丽广场商业裙楼定位报告,2010,年,3,月,24,日,本报告解决以下核心问题：,1,、本案商业裙楼正确的市场定位是什么？,2,、本案商业招商工作怎么做？,3,、本案商业的收益测算？,核心问题一：,本案商业裙楼正确的市场定位是什么？,城市宏观环境解析,城市分类,城市描述,GDP,市区人口,人均收入,人均消费性支出,社会消费品零售总额,固定资产投资额,一类城市,北京、上海、广州、深圳,5000,亿,500,万,20000,15000,1500,亿,1500,亿,二类城市,直辖市、省会、经济发达城市,2000,亿,200,万,12000,10000,800,亿,1000,亿,三类城市,省会、经济发达城市,1000,亿,100,万,10000,8500,300,亿,700,亿,四类城市,经济较发达地区,800,亿,50,万,9000,7500,150,亿,400,亿,五类城市,其他重点城市或百强县前,20,位县市,500,亿,50,万,8000,6500,100,亿,200,亿,从孝感的区位、城市经济发展的表现，孝感这个城市满足开发大型购物中心的绝大部分条件。只是目前孝感的城区人口对购物中心的支持略显不足。,如何吸引孝感地区,500,万的消费群体，缓解城市居民去武汉消费的现象，改变人口对商业支持不足的不利面，是项目定位和后续操盘需要解决的核心问题。,数据分析：详见,城市商业环境解析,孝感,老城区商业密集度非常高，商业氛围浓,，是孝感市民首选的商业场所；而新兴商业体基本分布在老城区核心商业以外，由于城市发展缺乏足够的人口支撑，直接导致,新兴商业体经营状况明显不如老城区商业；,孝感城市零售业态主要以超市（中百、武商等）、专业店（家电、建材、通讯数码等）、专卖店为主，仅有一家百货（孝商），餐饮、休闲娱乐业态也明显偏少；,业态发展不齐全，难以满足孝感市民的物质文化生活需要；,孝感商业主要以街铺为主，的整体购物环境一般；且单体商业品牌档次低，区域内高档品牌多为国内二、三线品牌，,无法满足区域内中高档消费,；,孝感人长期以来前往武汉消费的习惯与本地商业发展不健全形成恶性循环；孝感商业市场,极需提升整体形象，突破目前低档次、规划混乱的格局,；,数据分析：详见,项目属性解析,主商圈,次商圈,商业配套薄弱的人口密集区,新市中心,交通比较便利的城乡结合部,一类城市,二类城市,三类城市,四类城市,五类城市,本项目处于孝感老城区商业核心区内，是区域内首个大型商业体。项目的区位优势，地段条件，配套条件基本安全开发购物中心的市场准入标准，具备开发大型商业体的可能。,项目发展战略定位,垄断价格,产品引领当前市场,不断创新，使后来者难以超越,改变游戏规则,强调新的评估标准,强调产品特色和价值,搭便车，借势,以小博大，杀伤战术,价格战的制造者,目标明确，挖掘客户,瞄准市场缝隙,创新产品和需求点,行业老大,领导者,挑战者,追随者,补缺者,非行业老大，中等规模市场,次,/,非主流市场,敏锐的机会主义者,本案拥有较大的体量，并可依托家乐福品牌效应，在目前区域内商业体量大，档次低，缺乏大型商业综合体的状况下，本项目当走以我为主的商业之路，以领导者的身份面市才能从竞争市场中脱颖而出。,项目发展战略定位的落实,市场领先者,项目形象领先：,首个商业核心区内的大体量商业体、创造孝感首个室内步行街、富有变化的购物动线、舒适的购物环境,商业功能领先：,利用本案的大规模体量优势，将购物、娱乐、餐饮、休闲等功能进行复合，提供消费者一站式购物体验。,商业档次领先：,利用本案已经引入家乐福的机会，提升整个孝感的商业档次，整合思锐的商户资源，将国内一线，国外二，三品牌以及主力店和次主力店引入孝感，使孝感商业同步武汉。,项目市场定位,孝 感 销 品 茂,旨在,:,打造成为领先孝感目前商业,5-10,年的综合性大型商业体；,打造成为孝感商业的地标，增强对整个孝感地区的吸引力；,打造成为孝感地区同步武汉的时尚潮流生活发源地；,项目形象定位,项目市场定位,项目功能规划,全业态交叉生存,【,保丽广场,】,项目具有多种业态的一种共生状态，各种相互连动的业态在共同的生存环境中，互为诱因、互相促进、互相支持。,全客层覆盖全年龄段客群,在保丽广场内，以丰富的业态和业种，琳琅满目的商品，利用项目的体量优势，满足儿童，青年，中年，老人等所有客群需要，做到真正满足整个孝感市民在此的一站式购物。,全天候打造,24,小时不夜城,通过在商业卖场内的不同区域的业态、业种规划，不同时间段的商业运营，让孝感市民能够在保丽广场全天候的消费，休闲，娱乐，打造孝感唯一的,24,小时不夜城。,一站式购物,购物,餐饮,娱乐,休闲,服务,项目市场定位,项目功能规划,核心问题二：,本案商业招商工作怎么做？,业态规划,“,MALL,购物中心的业态组合一般还是规有律可循的”“在人气旺一些的地方，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照,5,：,3,：,2,的比例安排，孝感保丽家乐福购物广场基本就是如此。为确保商业的永续经营理念，遵循商业发展规律我公司制定以下业态结构确保商业人流及价值回报。,主体商业结构,超市类：,28%;,家电类：,7%;,电影院：,8%;,购物类：,35%,；餐饮类：,14%,；娱乐类：,8%,；,经营面积,面积比例,经营要求,业,种,17024,平方米,28%,家乐福,超市日常用品,4975,平方米,8%,休闲娱乐,电玩、美容美发、,KTV,17715,平方米,29%,品牌商家,黄金珠宝、男、女鞋、包、女装、童装、家居家纺等,3412,平方米,6%,潮流百货,（快速时尚）,潮流男、女装、鞋、饰品、包、美甲、化妆品、时尚数码等,4345,平方米,7%,苏宁,家电卖场,8515,平方米,14%,品牌餐饮,4781,平方米,8%,华谊兄弟,影院,业态分布,招商区域及规模,楼层,商业经营面积（平方米）,建筑面积（平方米）,使用率,-1,4345,5462.5,80%,1,9089,12547,72%,2,10288,12547,82%,3,12547,12547,100%,4,11699,12547,93%,5,11093,12547,86%,合计,59061,68197.5,85.5%,招商目标品牌,品牌级数定位,现有品牌级数说明：整体品牌级别齐全，缺乏一站式综合购物业态，因此，项目品牌级数应该设定为：,以名品服饰为主导配合休闲购物类以国内一线、国际血统的二线为标准；,非购物类以全国连锁餐饮娱乐品牌、全国知名连锁商家为标准；,招商目标品牌,楼层,主要业种和大类,目标品牌,-1F,家电、,3C,卖场,国美、工贸、苏宁。,1F,黄金、珠宝、名表、眼镜、品牌服饰、鞋、包，化妆品、国际连锁快餐等,黄金珠宝品类：周大生、周生生、新世界珠宝、明牌、金至尊。,名表类：天梭、西铁城、天王、依波、罗西尼、北极星。,眼镜：宝岛眼镜、喜来登眼镜、佳视美眼镜、精益眼镜。,成淑女装：歌弟、宝姿、太和,TAHAN、千百惠、红袖、斯尔丽、AMASS、声雨竹、采轩、E+、EIN、雪歌、名典屋。,鞋类：达芙妮、月牙儿、百丽、红蜻蜓、花花公子、啄木鸟、奥康、。,包类：Burberry、香奈尔、劳伦斯、悄悄熊、安娜娃娃、沙驰、卡帝乐鳄鱼、梦特娇。,化妆品：Burberry、香奈尔、,MAYBELLINE,、,OLAY,、,AUPRES,、兰蔻、,SK-II、玉兰油、羽西、安尚秀、伊莎美尔。,国际连锁快餐：必胜客、KFC、麦当劳、塔可钟、德克士。,2F,女装、饰品、国际连锁餐饮等,少淑女装：,Only、VEROMODA、艾格、艾格周末、艾格运动、淑女屋、歌莉娅、都市丽人、美美,.,潮流前线、索菲丝尔、浪漫丽人、诺兰贝尔、佳人苑、依尚秀、自由秀、虫虫、欧时力、衣柜时尚、阳光海岸、己悦、,CCDD、依迅、鄂尔多斯、黛安芬、古今。,饰品类：灵石轩水晶、太阳城、水世界、戴维斯琥珀、谭木匠、新光、哎呀呀、流行美非常小器、金广源、zippo。,国际连锁餐饮：汉和京都日本料理店、荷花亭和式西餐厅、琥珀餐厅。,3F,运动服装、休闲量贩品牌、,都市休闲品牌、连锁美发、情景餐厅,都市休闲男装：古杰斯、,G2000、利郎、柒牌、七匹狼、劲霸、九牧王、太子龙、虎都、太平鸟、美尔雅、步森。,连锁美发：发源地、皇剪、椰岛、名发世家、一剪美、水晶宫。,国际连锁餐饮：Papas啪啪嘶音乐文化餐厅、红顶音乐餐厅、翡尼诗西餐厅、托斯卡娜意大利经典餐厅、禅石咖啡酒吧餐厅。,4F,电玩、家具家纺、儿童服饰、运动服饰、量贩式休闲、品牌餐饮等,电玩类：城市英雄、澳多拉、梦幻空间、汤姆熊。,家居家纺：罗莱,Luolai、水星、紫罗兰、堂皇、富安娜、梦洁、恒源祥、竹兰朵、樱花。,儿童服饰：米奇、芭比、温蒂小屋、巴拉巴拉、叮当猫、红黄蓝、小猪班纳、哇哈哈、,ABC,、天线宝宝。,休闲量贩品牌：杰克琼斯、佐丹奴、堡狮龙、,YB、真维斯、美特斯邦威、森马、以纯、欢腾、高邦、班尼路、生活几何、互动地带。,运动品类,国际运动品牌：耐克、阿迪达斯、卡帕、匡威、茵宝、锐步、法国公鸡。,国内运动品牌：李宁、安踏、361、特步、康威、安踏、匹克、贵人鸟。,品牌餐饮,火锅：凯威啤酒屋、傣妹、三国英雄、锅加锅、恭启福鲍鱼圣汤火锅。,中式餐厅：小张烤鱼、海陆空、圆明园饺子馆。,5F,品牌餐饮、特色餐饮、电影院、,KTV,等,特色餐饮,烧烤：巴犀烧烤、金汉斯鲜酿啤酒休闲餐厅、牛太郎、金草帽、土大力、金韩宫。,西式主题餐厅：绿茵阁、秀玉红茶坊、花样年华、万客来牛排、尊品牛排、豪客嘉族、戈雅牛排法餐厅、好客隆西餐厅、仓桥家日本料理。,自助餐厅：泰国金兰花旋转餐厅、金色池塘自助餐厅、富乐阁、罗素自助餐厅。,电影院：华谊兄弟、中影天河、横店、金逸。,KTV：公馆、欢乐空间、空中补给、帝苑歌城、好乐迪、花样年华。,招商策略,指导思想,利用项目优势，运用招商策略、招商方法、招商推广，结合项目定位进行目标招商；,招商策略分类,目标招商,：,目标锁定、目标洽谈、目标签约全程目标一对一招商；,重点招商,：,品牌角度、商户角度、区域角度三者权衡重点锁定，先重点后全局招商；,商户策应招商,：,供应商、代理商、经销商三者关系策应嫁接招商，从厂商沟通开始；,阶段策略招商,：,造势阶段、蓄势阶段、爆发阶段三势营造策应招商；利用节点活动进行项目招商的造势，利用意向收集进行蓄势；利用重点品牌的进驻爆发招商,地域招商策略,：,先外围，后内围，外围突破，内围瓦解，内外围策应招商；,政策应用招商,：,报价招商政策策略、普惠招商策略、特惠招商策略；,等级招商策略,：,重点品牌重点专人全程招商,;,招商激励策略,：,品牌进驻招商激励机制、招商人员招商激励机制,招商策略,招商执行流程,先主力后散户：首先将具号召力的品牌龙头商户引入给予优惠政策，再借其在业内的带动优势，带动散户进场。,先收紧后放松：遵循“高品味，低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”效果。,主要通过主力店及次主力店的招商吸引大批品牌龙头商家提前入驻，从而带动次级品牌及小商家入驻。,招商流程,约请意向商户,提交进驻品牌资料,审核通过,签订品牌确认书,签订意向书,缴纳意向金,意向书签约流程,约见意向签订客户,选定铺位,招商部核实价格及铺位,签订合同附件（物业管理合同、卖场管理制度）,交纳合同金及入场押金,合同签约流程,商户提交装修方案,工程部审核通过,办理入场装修手续并缴纳装修押金,卖场管理部监督施工,工程部审核验收,退还装修押金,装修流程,招商目标分解,招商阶段,完成率,招商筹备（,60天）4.156.14,1、制定详尽的招商方案，制作招商进度表；,2、招商团队的组织和到位；,3、招商中心的建立和装修；,4、招商工具和招商说明书的准备；,5、现场招商广告的制作；,第一阶段（,30天）6.157.14,完成所有目标品牌的筛选，目标锁定,180个客户名单,第二阶段（,60天）7.159.14,完成,30%的意向签订,第三阶段（,45天）9.1510.30,完成,65%的品牌意向签订,第四阶段（,60天）11.112.31,合同量完成,80%,第五阶段（,60天）1.12.28,完成,85%合同的签订,第六阶段（,15天）3.13.15,客户进驻目标完成,50%；,（15天）3.163.31,完成,75%以上进驻目标,（25天）4.14.25,完成,85%以上品牌装修完成,第七阶段（,3天）2011.4.28,开业,招商推广,造势,1,、造势阶段,目标：,1,、树立项目孝感第一商业中心的形象价值,2,、完成,180,家意向入驻品牌积累,策略,1,：,通过大众媒体及小道消息，持续释放家乐福、华谊兄弟影院、必胜客等主力店意,向入驻孝感的重磅消息，借助主力店的品牌关注度华丽亮相。,招商推广,造势,策略,2,：,通过户外、报纸等大众媒体宣传，传达项目孝感第一,MALL,的形象价值。,招商推广,造势,策略,3,：,主力店签约仪式。,邀请各大主力店和意向入驻品牌商家，在当地最好酒店举行盛大签约仪式。邀请,明星，制造热点关注。,同步进行爆炸式新闻宣传。,招商推广,造势,2,、蓄势阶段,目标：完成,65%,的品牌意向签订,招商推广,蓄势,策略,1,：,举办孝感城市商业发展论坛,邀请武汉知名经济学家，由政府、报社、项目联合举办“孝感城市商业发展高峰论坛”，,政要、投资家、投资客汇聚一堂。通过政府与舆论的配合，以高端活动迅速打响项目知名,度。,招商推广,蓄势,策略,2,：上下齐动，制造声势，以外围打内围,武汉、孝感下级县市等地品牌巡演,往上吸引武汉大量购房投资客来孝感购买商铺，向下吸引下级县市投资者。以上下联动，内外挤压的地域营销，打响项目的省内影响力，更通过省内各地域的投资客打动本地的客户。,招商推广,蓄势,策略,3,：武汉各品牌商家入驻考察,利用思锐自有品牌商家资源，整合世界城,光谷步行街、王家湾欢乐购、瑞融国,际广场等项目的数百家品牌商家，组成盛大投资考察团赴孝感进行品牌入驻考,察，引起市场轰动。同步大众媒体进行大肆新闻炒作。,招商推广,蓄势,3,、爆发阶段,目标：完成,85%,的意向入驻品牌正式签约,招商推广,爆发,策略,1,：媒体宣传集中轰炸，多管齐下,新闻推广：制造不断的新闻点，保持市场新鲜度,网络推广：网络新闻、搜索引擎、网站、论坛、活动,广告宣传；项目形象与促销结合,户外宣传：展示项目形象,话题传播：形成业内业外的热点,小众传播：针对各银行的高端客户等展开,现场氛围：销售中心体验场、现场围挡、指示牌等,招商推广,蓄势,34,策略,2,：项目大型招商说明会,集中所有品牌与非品牌意向客户，主力店商家进行盛大的招商说明会，现场挤压，增强各品牌商家的入驻信心。,同步大众媒体进行大肆新闻炒作。,招商推广,爆发,35,策略,3,：集中招商开盘,在主力店和次主力店确定后，邀请所有意向入驻品牌商家进行现场开盘，现场挤压，确保各品牌快速签约。,同步大众媒体进行大肆新闻炒作。,招商推广,蓄势,核心问题三：,本案商业的收益测算？,项目租金测算,综合咸宁当地商业租金水平调查本着商业前期放水养鱼的原则我司制定以下租金均价标准（非购物类功能店除外）请贵公司确定：,楼层,租金均价（元,/,平方米）,经营总面积（平方米）,租金月收益预估（万元）,备,注,-1,层,20-100,4345,8.69-43.45,1,层,150-220,9089,114.99-168.65,知名品牌餐饮连锁及家乐福,1432,平方米除外,2,层,120-150,10288,29.9-37.38,家乐福,7796,平方米除外,3,层,80-100,12547,38-47.51,家乐福,7796,平方米除外,4,层,30-35,11699,35.9-40.95,5,层,25,11093,8.51,影院,4781,平方米及,KTV2907,平方米除外,总面积,59061,209.8-346.48,年租金收益约,2517,万元至,4157.4,万元,项目售价测算,销售均价,=,租金价格*月份*返租年数,楼层,销售均价（元,/,平方米）,可销售总面积,（平方米）,销售额预估（万元）,-1,层,/,/,/,1,层,27000-39600,约,11115,30010-44015,2,层,21600-27000,约,4751,10275-12828,3,层,14400-18000,约,4751,6841-8552,4,层,/,/,/,5,层,/,/,/,合计,约,20617,47126-65395,汇报结束，谢谢！,附件,1,：城市宏观环境解析,城市区位,孝感位于湖北省东部，“,8+1,城市圈”西北方，距离武汉,60,公里，车程在一小时左右，区位环境优势明显。如此近的城市距离，使孝感受武汉影响较大，,孝感人每月均会前往武汉购物，分流了孝感本地的客群，在一定程度上限制了本地商业的发展。,但另一方面使武汉市民投资孝感，提供了便利。,城市交通,汉孝城际铁路,已于,2009,年开工建设，由汉口火车站起途径天河机场、盘龙城、孝南区至孝感城区，全程,61.3,公里，设立,11,个站点，列车设计运行时速,200,公里，建成后,全程运行仅,30,分钟,，计划将于,2011,年,10,月通车。,汉孝铁路的规划建设，将进一步拉近孝感与武汉的距离，,进一步增强武汉对孝感的吸引，使孝感人前往武汉购物消费更加便利，将加深武汉对孝感商业发展的影响。同时为武汉人到孝感来投资、置业提供了便利。,最后实施方案,原定方案,43,城市整体规划,孝感市城市定位于区域性中心城市，将形成多中心、组团式、网络型的城市格局。根据城市整体规划，城市未来主要向东发展为主，适度向南延伸，城区建成面积将突破,40,平方公里，人口规模,40,万人以上。,老城中心区,：以传统的行政、商业、文化、居住为主；,北城区,：交通中转站，物资流通中心，生产性用地；,高新科技园区,：生产性用地；,东城区,：行政、商业、商务、会展、文化等分区功能，城市未来的发展方向；,南城区,：安置老城区疏散人口、城市休闲用地；,南大开发区,：高档纸品产业群、农产品批发市场和民营中小企业，以三江航天孝感产业园为代表的生产为主的产业新区。,44,城市整体规划,本案,本案坐落于老城中心区的核心位置，城市规划将形成由单核向多中心、网络型的城市格局发展。未来主要发展东城区。但由于城区人口有限，产业少且基础较薄弱，在相对较长的时间内,老城中心区的核心地位不会动摇，其商业环境不会受城市规划的影响。,本案,长,征,路,文 化 路,城市经济发展数据表现,城市分类,城市描述,GDP,市区人口,人均收入,人均消费性支出,社会消费品零售总额,固定资产投资额,一类城市,北京、上海、广州、深圳,5000,亿,500,万,20000,15000,1500,亿,1500,亿,二类城市,直辖市、省会、经济发达城市,2000,亿,200,万,12000,10000,800,亿,1000,亿,三类城市,省会、经济发达城市,1000,亿,100,万,10000,8500,300,亿,700,亿,四类城市,经济较发达地区,800,亿,50,万,9000,7500,150,亿,400,亿,五类城市,其他重点城市或百强县前,20,位县市,500,亿,50,万,8000,6500,100,亿,200,亿,购物中心市场准入标准,宏观环境解析小结,从孝感的区位、城市经济发展的表现，孝感这个城市满足开发大型购物中心的绝大部分条件。只是目前孝感的城区人口对购物中心的支持略显不足。如何吸引孝感地区,500,万的消费群体，缓解城市居民去武汉消费的现象，改变人口对商业支持不足的不利面，是项目需要解决的核心问题。,附件,2,：城市商业环境解析,孝感商业的分布格局,商业分布主要集中在老城区，围绕市委市政府周边；随着城市的发展，亦出现多个点状商业；,孝感的零售商业主要围绕市委市政府等机构集中布局，形成以市委市政府为中心的放射状结构；,尤其沿城站路、文化路商业最为集中；,此外，随着城市的扩张、市委市政府新址的建设、经济开发区的发展，形成了多个点状商业，如全州国际商城、乾坤购物中心等；,老城区商业：文化路,道路,业态,面积（）,占比,文化路,精品服装,4625,33.06%,副食杂货,120,0.86%,化妆品,100,0.71%,家居用品,450,3.22%,流行饰品,130,0.93%,面包西点,100,0.71%,网吧,300,2.14%,箱包皮具,265,1.89%,鞋,615,4.40%,医药保健,150,1.07%,银行,720,5.15%,孕婴童装,185,1.32%,运动休闲,2330,16.65%,中小超市,600,4.29%,美容美发,80,0.57%,内衣,290,2.07%,文具办公,300,2.14%,珠宝首饰,180,1.29%,通信数码专业店,650,4.65%,家电专业店,1800,12.87%,合计,13990,100%,孝感商业业态表现,文化路长约,0.8,公里，集中了约,1.4,万方零售商业，,商业氛围非常浓厚,；租金水平从,120-170,元,/,平方米月不等，转让费不低于,10,万元；均为住宅或事业单位的底商，多为,1,层，少量,2-3,层；面积从,15-1200,平方米不等；,其商业业态以精品服饰、运动休闲服饰、家电专业店,（孝武）,为主,；还包含少量家居用品、鞋包、通讯数码等业态；,业态主要品牌包含七匹狼、与狼共舞、太子龙、哥弟、声雨竹、达芙妮、红蜻蜓、森达、真维斯、佐丹奴、安踏、李宁、阿迪达斯、耐克等；,多为国内二、三线服装品牌，中等档次；,老城区商业：文化东路,道路,业态,面积（）,占比,文化东路（长征路至玉泉路）,餐饮,920,7.26%,超市,5000,39.43%,副食杂货,315,2.48%,化妆品,80,0.63%,家居用品,720,5.68%,建材,155,1.22%,精品服装,165,1.30%,美容美发,120,0.95%,面包西点,100,0.79%,内衣,355,2.80%,文具办公,285,2.25%,箱包皮具,50,0.39%,鞋,225,1.77%,医药保健,300,2.37%,银行,200,1.58%,娱乐休闲,220,1.74%,孕婴童装,220,1.74%,其他专业店,90,0.71%,家电专业店,2680,21.14%,眼镜店,180,1.42%,网吧,300,2.37%,合计,12680,100%,孝感商业的业态表现,文化东路（长征路,-,羽泉路口）长约,0.6,公里，,整体商业氛围逊于文化路,；租金水平从,65-85,元,/,平方米月不等；多为民房一层，少量事业单位门面房，,整体形象面较差,；,主要业态为超市,（中百仓储）,、餐饮,（茶楼、小餐馆）,、家电专业店,（中百电器、美的、海尔）；另外有少量的家居用品、内衣、副食杂货、文具、网吧等业态；,文化东路商业（除中百）,业态较为低档，且业态较为杂乱,；,老城区商业：城站路,孝感商业的业态表现,城站路（槐荫路至宇济路口）长约,1.5,公里，零售商业体量约,1.82,万方，租金水平从,100-180,元,/,平方米月不等；,主要以休闲娱乐,（,KTV,）,、运动休闲、精品服装、通信数码专业店、影楼为主,，另外有一定量的餐饮、鞋店、珠宝首饰店和少量的副食杂货、医药保健、小超市、流行饰品店等；,道路,业态,面积（）,占比,城战路（槐荫路到宇济路）,餐饮,1203,6.62%,超市,800,4.41%,副食杂货,486,2.68%,化妆品,146,0.80%,精品服装,1586,8.73%,流行饰品,346,1.91%,面包西点,100,0.55%,内衣,130,0.72%,文具办公,160,0.88%,箱包皮具,70,0.39%,鞋,1334,7.35%,休闲娱乐,4600,25.33%,眼镜店,343,1.89%,医药保健,574,3.16%,银行,360,1.98%,影楼,1602,8.82%,孕婴童装,152,0.84%,运动休闲,1710,9.42%,珠宝首饰,630,3.47%,通信数码专业店,1475,8.12%,家居用品,84,0.46%,烟酒,156,0.86%,其他专业店,114,0.63%,合计,18161,100%,老城区商业：长征路,孝感商业的业态表现,长征路长约,2.1,公里，零售商业体量约,1.78,万方，租金水平从,25-60,元,/,平方米月不等；由于存在较多企事业单位，,长征路的商业较为零散，主要集中在近文化路一带,；,主要以餐饮、休闲娱乐,（家富富侨、,KTV,）,建材家具、家电专业店,（格力、工贸）,、银行证劵为主,，另外有少量的家居用品、美容美发、其他专业店（打印、汽修等）；,文化东路商业,业态较为杂乱，并且发展极为不平衡,；,道路,业态,面积（）,占比,长征路,餐饮,2618.5,14.71%,精品服饰,125,0.70%,副食杂货,181.5,1.02%,家电专业店,2579,14.49%,建材家具,4000,22.48%,家居用品,616,3.46%,美容美发,435,2.44%,休闲娱乐,4000,22.48%,医药保健,204,1.15%,银行,2288,12.86%,珠宝首饰,100,0.56%,烟酒,120,0.67%,其他专业店,468.5,2.63%,通信数码专业店,60,0.34%,合计,17795.5,100%,老城区商业：槐荫路,道路,业态,面积（）,占比,槐荫大道（城战路到北京路）,电动摩托车专业店,2873,12.91%,文具办公,21,0.09%,其他专业店,52,0.23%,餐饮,801,3.60%,副食杂货,566.5,2.55%,化妆品,45,0.20%,家电专业店,107,0.48%,家居用品,144,0.65%,建材家具,4573.5,20.56%,孕婴童装,2103,9.45%,精品服饰,9224,41.46%,美容美发,177,0.80%,面包西点,56,0.25%,医药保健,180,0.81%,通信数码专业店,167,0.75%,银行,1160,5.21%,合计,22250,100%,孝感商业的业态表现,槐荫路（城站路至北京路口）长约,2.6,公里，零售商业体量约,2.2,万方，租金水平从,50-140,元,/,平方米月不等；,主要以精品服装,（集中在大东门商贸城）,、建材家具、电摩专业店,（近北京路一带）,为主,，餐饮和少量的副食杂货、面包西点、美容美发店等；,槐荫路商业业态主要以专业市场为主体，少量生活配套型商业。,老城区商业：孝商,孝感商业的业态表现,孝商,总体量约,2.2,万方，,地上,6,层，地下,1,层；,地下,1,楼为超市，地上,1-6,楼分别为楼为国美电器、化妆品鞋包、女装、男装、童装羽绒服、健身俱乐部；,品牌多为低档不知名品牌，中老年服装居多，,整体业态较为低端，且布局凌乱；,老城区商业：大东门商贸城,孝感商业的业态表现,大东门商贸城目前孝感,城区唯一的大型专业服装市场,；占地,1.6,万方，总体量约,1.1,万方；包含精品服饰约,0.8,万方、孕婴童装约,0.2,万方、花鸟鱼市场约,0.1,万方；少量鞋类业态；,租金约,25-45,元,/,平方米月,；转让费,6-10,万不等；,该项目的精品服饰,主要以中低档为主,，有少量中高档品牌，如波司登、欧讯；山寨品牌如威尼仕船王、金盾、法国金狐狸、利澳老人头等；,整体购物环境一般,；,新兴商业：香澳步行街,孝感商业的业态表现,香澳路商业总体量约,2.3,万方，街道宽度约,15,米，单个店铺大小均为,70,平方米左右，均为,2,层；租金约,15-25,元,/,平方米月；,该项目定位于,专业卖场，业态以建材家装为主,，辅之以社区配套商业；,新兴商业：全州国际商城,孝感商业的业态表现,全州国际商城位于交通路，总体量约,28,万方,；商业体量约,9,万方,，为步行街形式（一公里长度）；,2-3,层；分为南北两区；,销售均价约,7000,元,/,平方米,；,目前北区约,4,万方，三年免租，已经开始营业；,以大型餐饮、休闲娱乐,（足疗、,KTV,）、,美容美发,（标榜、克丽缇娜）,为主,，另有少量的精品服饰、化妆品等；,南区仅部分完工,，已有武商量贩（约,5000,方）及一些餐饮、精品服饰、流行饰品等业态进驻；,该,项目周边多为事业单位,（教育局、建委、交通局、孝感学院、经济开发区管委会等），除亚飞广场（,3,层共,1,万方左右，尚未开始销售），,并无更多的商业体量,；,目前孝感经济开发区并未及时开发，而未来随着市委市政府的搬迁及新城区的规划发展，,全州商贸城所在的区域更加难以形成核心商圈，仅仅只能成为周边事业单位、住宅的生活配套；,新兴商业：乾坤购物中心,孝感商业的业态表现,乾坤购物中心,地上,5,层，地下,1,层，总体量约,5.5,万方,；百货形式；目前,1,楼租金约,110,元,/,平方米月，,2,楼,3,楼租金约,80,元,/,平方米月，,4,楼,5,楼租金约,70/,平方米月，无进场费，年广告费,2000,元；,经营品牌多为国内,2,线品牌,；,1,楼化妆品品牌有玉兰油、欧莱雅、同仁堂等；,2,楼女装品牌有艾格、,ONLY,、,MODA,等；,3,楼男装品牌有：汤尼威尔、杰克琼斯、金苹果等；,4,楼休闲品牌有威鹏、安踏、匹克、李宁等，混有少量童装、玩具；,5,楼家居品牌有水星家纺等，另有童装、电玩业态；地下,1,楼为乾坤超市；,项目临近市委市政府新址，但周边开发尚未及时跟上，小区入住率亦不高，,除超市人流量较大外，整体经营状况较差；业态规划也较为混乱；,59,小结,孝感主要零售商业体量约有,33,万方，,商业形态主要为街铺，大型单体集中式商业体少，尚未出现大体量的一站式购物的商业模式；,零售,商业业态发展极度不平衡不全面,，休闲娱乐、餐饮等业态占比偏少；品牌以,中低档为主,，业态不丰富、品牌资源少，使得市场,存在大量机会点；,孝感人长期以来前往武汉消费的习惯与本地商业发展不健全形成恶性循环；孝感商业市场,极需提升整体形象，突破目前低档次、规划混乱的格局,；,附件,3,：项目属性解析,项目区位条件,项目地处孝感城区中心地段、紧邻文化路商业街及中百仓储，商业气氛浓厚，区位优势明显；,地块位于文化东路与长征路交汇处，国土资源局西侧，与中百仓储隔街相望；,项目周边道路系统完善；,地块距离人民广场约,1,公里，距离孝感火车站约,4.5,公里，距离孝感汽车站约,1.8,公里，距离滚子河景观桥约,2.5,公里；,地理位置,62,项目拥有完善的道路路网、公交系统，使得项目具备良好的通达性和辐射能力，为商业发展提供良好的外部环境。,地块周边拥有,3,、,5,、,6,路公交线：可以方便快捷到达汽车站、火车站、市委市政府、乾坤大道等；,孝感汽车站每半小时均有巴士发往武汉三镇、天河机场；孝感火车站亦有数趟去往汉口及武昌的火车；,公交站点,公交站点,公交站点,交通配套,项目区位条件,项目规划及现状,项目商业体量超过,6.5,万平方米；体量的优势对项目商业业态规划、业种的选择和引入限制较小，有望进行全业态，全客层，一站式购物的商业规划。,主要技术经济指标：,总用地面积：,23366,平方米,建筑占地面积：,12860,平方米,地上建筑面积：,138445,平方米,（其中,商业建筑面积,65245,平方米，,5,层,，住宅建筑面积,73200,平方米）,地下建筑面积：,28212,平方米,容积率：,5.925,总户数：,785,户,总停车位：,658,个,建筑密度：,55%,本案规划指标,商业体,体量（约万）,孝商（百货）,2.2,大东门（服装花鸟）,1.1,乾坤（百货）,5.5,香澳（建材）,2.3,桂桥家居（家居）,1.6,全州商贸（步行街）,9.0,国贸（自营）,2.4,本案,6.5,64,主商圈,次商圈,商业配套薄弱的人口密集区,新市中心,交通比较便利的城乡结合部,一类城市,二类城市,三类城市,四类城市,五类城市,购物中心市场准入标准,项目属性小结,本项目处于孝感老城区商业核心区内，是区域内首个大型商业体。项目的区位优势，地段条件，配套条件基本安全开发购物中心的市场准入标准，具备开发大型商业体的可能。,