广东省广州酒店式公寓调研报告(121页).ppt

,*,*,*,*,*,*,广州,酒店式公寓调研报告,编制时间：,2011,年,4,月,24,日,编制部门：商业地产研究部,编制人员：刘 曼,目录,调研综述,3,朱美拉公寓,5,雅诗阁广州,24,马赛国际商务公寓,35,合生广场,49,颐和四季公馆,70,正豪万佳商务公寓,89,达标国家商务公寓,103,财富世纪广场,112,调研小结,119,3,调研综述,调研目的,深入调查广州市酒店式公寓现状，了解广州市酒店式公寓发展趋势，为集团公寓标准化提供参考依据。,调研时间：,2012,年,4,月,9,日,2012,年,4,月,24,日,。,调研方式：,网络资料收集、,实地资料采集、,访问相关人员。,调研安排：,调研阶段,调研方式,调研时间,阶段工作目的,调研初期,网络资料收集,4,月,9,日,4,月,20,日,收集资料，确定调研项目名单，了解项目基本资料，安排实地调研计划,调研中期,实地资料采集,访问相关人员,4,月,13,日,4,月,16,号,现场资料收集,调研后期,资料整理,4,月,24,日,资料整理汇总，撰写调研报告,调研说明,调研综述,项目概览,序号,项目名称,项目地址,租售信息,主力户型,属性,年限,1,朱美拉公寓,广州市天河区珠江新城冼村路,16,号,售罄,一居室,68,平米 三居室,170,平米 四居室,203,平米,住宅属性,70,年,2,雅诗阁广州,广东省广州市天河区天河东路,73,号,出租,一房、两房到,三房,只租不售,3,马赛国际公寓,天河黄埔大道潭村路平云路,177,号,在售,单身工作间：,45-77,商务公寓：,74-90,商业属性,40,年,4,合生广场,海珠区广州大道南与叠景路交汇处（海珠区政府对面）,在售,单间,43,，,46,，,53,平米，,二居,103,平米,商业属性,50,年,5,颐和四季公馆,天河区东莞庄路,57,号,在售,一居,30-50,平米,二居至五居,90-188,平米,住宅属性,70,年,6,正佳万豪,天河路,208,号,少量尾货,58-150,平米的一至三房,商业属性,40,年,7,达镖国际中心,海珠区江南大道南,362,号,售罄,一居至二居,40-66,平方米,商业属性,40,年,8,财富世纪广场,广州市珠江新城海安路,13,号,在售,一居,68-115,二居,117-127,商业属性,50,年,朱美拉公寓,项目概况,项目名称,朱美拉公寓,项目位置,广州市天河区珠江新城冼村路,16,号,开发商,高德置地,建筑指标,总户数：,780,精装修,建筑面积：,85943.13,平方米；,占地面积：,10480,平方米,绿化率,:30%,；容积率,:8.3,；车位,450,主力户型,一居室,68,平米；三居室,170,平米；,四居室,203,平米,租售情况,经营方式：出售；销售状况：已售,价格信息,均价：,33500,元,/,物业费：,4.3,元,/*,月,开盘入住,开盘时间：,2009,年,8,月,30,，,2008,年,11,月,22,日,入住时间：,B,座已于,2009,年,12,月,31,日交楼；,A,座及,D,座,17,层以下部分单位于,2010,年,12,月,31,日交楼；,C,座及,D,座,17,层以上单位于,2012,年,1,月,31,日,地 面：,东有冼村路，西有华夏路，南有花城大道、临江大道，北有金穗路、黄埔大道,地 下：,地铁,3,号线纵穿南北、,5,号线横贯东西，集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞机场。,朱美拉公寓,区位图,朱美拉公寓户型图,一居室,一房一厅,70,平方米,一房一厅,64,平方米,朱美拉公寓户型图,一居室,一房一厅,65,平方米,朱美拉公寓户型图,两居室,两房一厅,1,、建筑外立面石材为主，简约大气,2,、主入口标示不是特别明显，此点有待改进。,1,2,朱美拉公寓硬件分析,建筑外立面及出入口,1,、电梯间石材地面水晶灯吊顶，营造七,星级酒店奢华感；,2,、大堂装修,3,、富有设计感的墙面,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析,大堂,1,、通道铺设地毯，营造酒店氛围；,2,、房间号码牌,1,2,朱美拉公寓硬件分析,通道,1,、通透大窗景观，部分户型设有景观阳台；,2,、卧室家私配套,大床及床垫,（租客可自购或接受业主提供）、床头柜,3,、卧室家私配套,衣柜及写字台,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1,、客厅家私配套；,2,、客厅附带,46,寸液晶彩电,1,2,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1,、独立中央空调系统；,2,、帖卡式门锁。,1,2,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1,、,2,、厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣干衣一体洗衣机；,1,2,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1,、,2,、浴室配有高档洗具和卫具；,3,、浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头，并安装液晶电视机。,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1,、两居室客厅装修；,2,、两居室主卧室；,1,2,3,4,3,、两居室景观阳台；,4,、两居室次卧室,。,一居室与两居室除户型上差别外，装修及硬件配套无明显差异；,朱美拉公寓硬件分析,室内（两居室）,1,、,2,、楼层逢单层设有公共休息空间，空间挑高两层，视野开阔，避免酒店式布置的压抑感和沉闷感；,1,2,朱美拉公寓硬件分析,公共休息空间,精致装修配及高档石材墙纸布置,客、餐厅及睡房家私配套,独立中央空调系统,浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头,浴室安装液晶电视机,厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣机等,客厅附带,46,寸液晶彩电,部分单位带有景观阳台,朱美拉公寓,房间大致设施及配套汇总,优点分析：,1,、身处广州新中轴线，地理位置优越。项目是广州少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市综合体，,未来发展潜力看好,。,2,、户型设计主流，实用，南向无遮挡，部分户型有,270,景 观视野。户型偏中小型，符合,天河区商务人士租用需求,；亦有利于,吸引投资性购买,，风险较小。,3,、家电家私配套齐全，可,拎包入住,，方便出租。,4,、经营模式创新，公寓出售后，业主表示单独出租比较困难，由物业公司成立租赁小组，协助统一出租，收取一定中介费用（租客出月租的一半，业主出月租的四分之一）。此种模式的优点是,帮助业主更顺利的出租,，缺点是租赁小组没有定价权，应对租客不够灵活。,缺点分析：,1,、项目的周边配套不完善，由于周围有多个工地施工，造成周边环境比较混乱。,2,、绿化率低，公共交通系统欠缺，出行不太方便。,3,、项目所在区域珠江新城人气不够旺盛，近期出租不是很理想，长远来看潜力巨大。,4,、项目用于出售，售罄后无法实行统一的物业管理。,朱美拉公寓,项目品鉴,雅诗阁广州,概况,雅诗阁广州,概况,项目名称,雅诗阁广州,项目位置,天河区天河东路,73,号,B3,栋,开发商,雅诗阁中国,建筑指标,房间总数：,208,间（套）,层高：,30,层,标间面积：,51,主力户型,豪华一房式公寓：,64 26,套,行政一房式公寓：,69.71 62,套,豪华行政一房式公寓：,74.84 58,套,豪华两房式公寓：,107.114 52,套,行政三房式公寓：,150 10,套,租售情况,只租不售,价格信息,均价：,53000,元,/,物业费：,4.3,元,/*,月,开盘入住,入住时间：,2008,年,1,月,雅诗阁广州,区位图,客厅,平面图,豪华一房式公寓,(,64,),雅诗阁广州,样板房效果,客厅,平面图,行政一房式公寓,(,69-71,),雅诗阁广州,样板房效果,卧室,平面图,豪华行政一房式公寓,(,74-84,),雅诗阁广州,样板房效果,客厅,平面图,豪华两房式公寓,(,107-114,),雅诗阁广州,样板房效果,卧室,平面图,行政三房式公寓,(,150,),雅诗阁广州,样板房效果,配备齐全的厨房：冰箱、平面炉和抽油烟机、微波炉和烤箱、对流加热炉、洗碗机、,电气热水壶和咖啡机、玻璃器皿、陶器、餐具和其他用具,雅诗阁广州,厨房,Facilities,健身房,;,户外游泳池,会议室,;,休闲区,雅诗阁广州,配套设施,Facilities,儿童户外乐园,;,烧烤区,乒乓球,;,高尔夫,雅诗阁广州,配套设施,雅诗阁广州,服务与设施,马赛国际公寓,概况,项目名称,马赛国际公寓,项目位置,天河黄埔大道潭村路平云路,177,号,开发商,广州珠江房地产开发中心有限公司,建筑指标,毛坯，带装修,占地面积：,2,406,总建筑面积：,38794,单层建筑面积：,1087,外立面：楼体以玻璃幕墙为主，商务感强,产权年限：,40,年,绿化率,:30%,；容积率,:8.3,；车位,450,主力户型,单身工作间：,45-77,；,商务公寓：,74-90,双用公寓：,110-119,租售情况,经营方式：出售；销售状况：已售,价格信息,均价：,23000,元,/,物业费：,2.5,元,/,月,/,开盘入住,开盘：,2011,年,12,月,24,日,入住时间：,2012,年,12,月,马赛国际公寓,外立面效果图,马赛国际公寓,楼宇户型分布图,马赛国际公寓,区位图,马赛国际公寓,商圈图,马赛国际公寓户型图,标准层平面图,序号,建筑面积,朝向,1,163,东北,2,59,朝东,3,59,朝东,4,59,朝东,5,59,朝东,6,66,东南,7,71,朝南,8,71,朝南,9,114,西南,10,48,朝西,11,48,朝西,12,48,朝西,13,110,西北,14,112,朝北,马赛国际公寓户型图,一居室,一室一厅一卫,44.00,一室一厅一卫,66.00,马赛国际公寓户型图,两居室,两室两厅一卫,75,马赛国际公寓户型图,两居室,两室一厅一卫,1,、外立面灰色为主色调，商务感较强；,2,、主入口简约大方。,1,2,马赛国际公寓硬件分析,建筑外立面,1,2,马赛国际公寓硬件分析,售楼大厅,1,、售楼部灯饰及座椅；,2,、楼梯间及墙壁装修。,1,2,马赛国际公寓硬件分析,售楼大厅,左图为马赛国际公寓样板房展示，该公寓以写字楼为卖点（将公寓当做写字楼来卖），样板房展示的是服装设计公司的办公场景。,马赛国际公寓硬件分析,样板房,优点分析：,1,、马赛国际公寓位于广州新城市,CBD,珠江新城，毗邻琶洲会展中心，为集居住与商务功能于一体的酒店式,投资型公寓,。,2,、该项目主打写字楼功能来卖，一方面可以规避马场附近公寓消费能力有限，另一方面可充分利用项目开发商（珠江地产）已有的行业协会资源，中小户型，适合小企业办公需求。,3,、户型比较灵活，租住、办公两相宜。,缺点分析：,1,、一层商铺比较混乱；配套不足，马路旁易受烟尘噪音污染。；,2,、马场附近有待开发，单纯的住宅式公寓比较难卖，市场有限；,马赛国际公寓,项目实调心得,合生广场,概况,项目名称,合生广场,项目位置,海珠区广州大道南与叠景路交汇处（海珠区 政府对面）,开发商,合生创展集团有限公司,建筑指标,总户数：,1660,精装修,容积率：,2.77,；绿化率：,30%,建筑面积：,260000,平方米,占地面积：,65000,平方米,主力户型,单间,43,，,46,，,53,平米；,二居,103,平米,租售情况,经营方式：出售；销售状况：在售,价格信息,均价,:26000,元,/,平米；物业费：,4.8,元,/,月,/,开盘入住,开盘时间：,2011,年,10,月,01,日,入住时间：,2013,年,产权年限：,50,年,合生广场分南、北区两区，,1-5,层为,10,万平米购物广场，地下三层停车场,(2000,多个车位,),，,6-26,层为酒店式公寓与酒店式,office,。,南区商场将引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐、,KTV,、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。超大规模，高端时尚的定位，必将引领海珠时尚消费潮流。,首期推出北区,43-103m2,酒店式商住空间，有酒店式公寓与酒店式,office,，创新式产品，可自由组合，宜居宜商,。,合生广场,概况,1,、百货部分主体楼,2,、对面文化休闲部分仍处在地基阶段,1,2,合生广场项目工程进度,实景图,合生广场是合生创展全国商业布局广州地区商业综合体第一个项目，,位于新中轴线南段规划的行政商业中心区域,广州大道南商业走廊的中心,；,将与珠江新城、琶洲会展构成经济金三角。,项目正对,海珠区政府，加上海珠区地税局和工商行政管理局等重要政府机构林立,，附近中大商圈、府前路商圈、华南鞋贸汽贸商圈环绕，,项目未来的商贸、政治、文化中心地位已经显现。,合生广场,区位图,合生广场户型图,一居室,合生广场户型图,一居室,合生广场户型图,一居室,合生广场户型图,两居室,合生广场户型图,两居室,1,2,1,、大型百货、高端餐饮、巨幕影院,2,、超大书城、娱乐休闲、名店商城、,酒店,OFFICE,3,、双向三车道,3,合生广场,规划图（沙盘）,1,2,3,4,1,、接待台与休息区,2,、户型模型展示区,3,、电梯间（日立电梯）,4,、品牌展示墙,合生广场硬件分析,售楼大厅,1,1,、布局合理，功能划分明显，创意空间灵活,2,、工作间及试衣间宽敞舒适，有利工作展示,3,、浅滩区与选衣区独立成体，方便接待及选衣,4,、模特区与整体隔离设置，更显私密和高档,合生广场硬件分析,工作样板间展示,(,平面图,),1,2,3,4,1,、洽谈区,2,、裁缝区,3,、试衣区,4,、选衣区,合生广场硬件分析,工作样板间展示（实景图）,1,2,室内橱柜,合生广场硬件分析,工作样板间展示（实景图）,1,2,3,1,、洗衣机,2,、厨房杂物柜,3,、平面炉和抽油烟机,合生广场硬件分析,工作样板间展示（实景图）,1,、卫生间,2,、淋浴间,1,2,合生广场硬件分析,工作样板间展示（实景图）,合生广场硬件分析,交楼标准（实景图）,合生广场硬件分析,交楼标准（实景图）,合生广场硬件分析,交楼标准（实景图）,优点分析：,1,、合生广场位于海珠区广州大道南与叠景路交界的项目。项目地处海珠区政商机构密集的核心地带，周围有几大商圈环绕，地段优势显著。,2,、该项目主打写字楼卖点，周边中大布匹商圈，长江纺织城，有着广阔的中小企业办公需求。,缺点分析：,1,、周边环境较为嘈杂，人流复杂，治安一般，适合投资；,2,、广场写字楼下面是针机市场，市场内交通较拥挤，卫生环境方面有欠缺；,合生广场,项目实调心得,颐和四季公馆,概况,项目名称,颐和四季公馆,项目位置,天寿路和广园快速路交界处,开发商,广州颐和集团有限公司,建筑指标,建筑面积：,111658,平方米,占地面积：,13157,平方米,绿地率,30%,；,容积率：,8.48,户数：总共,127,户,主力户型,一居,30-50,；二居至五居,90-188,租售情况,经营方式：出售；销售状况：已售,价格信息,均价：,2.3,万元,/,；物业费：,3.80,元,/,月,/,开盘入住,开盘时间：,2012,年,04,月,01,日,入住时间：,2013,年,06,月,产权年限：,70,年,颐和四季公馆,规划图,颐和四季公馆,区位图,颐和四季公馆,效果图,颐和四季公馆户型图,一居室,1,室,1,厅,1,卫，,50,1,室,1,厅,1,卫，,47,1,室,1,厅,1,卫，,69,1,室,1,厅,1,卫，,42,一室一厅一卫,53,颐和四季公馆户型图,一居室,1,室,1,厅,1,卫，,53,1,室,1,厅,1,卫，,39,颐和四季公馆户型图,一居室,颐和四季公馆户型图,两居室,一室两厅一卫,117,2,室,2,厅,1,卫，,98.84,颐和四季公馆户型图,两居室,2,室,2,厅,1,卫，,109,2,室,2,厅,1,卫，,142,1,2,1,、工程在建，目前项目已经售完，,预计,2013,年,6,月交楼,2,、项目周边主干道路,颐和四季公馆硬件分析,建筑外观,1,2,3,1,、项目沙盘,2,、售楼大厅,3,、洽谈区,颐和四季公馆硬件分析,售楼大厅,1,2,1,、入户门,2,、餐桌,颐和四季公馆硬件分析,餐厅（,B2-1,）,1,2,1,、客厅电视机,2,、客厅沙发,颐和四季公馆硬件分析,客厅（,B2-1,）,1,2,1,、卧室飘窗,2,、卧室大床,3,、卧室家私,3,颐和四季公馆硬件分析,卧室（,B2-1,）,1,2,1,、,ToTo,牌卫浴,2,、石材饰面,颐和四季公馆硬件分析,浴室（,B2-1,）,颐和四季公馆硬件分析,厨房（,B2-1,）,实调心得：,1,、位于天河北板块，生活配套丰富；但项目与广园路高架入口相当靠近，易受噪音及尘土影响；该盘比较适合作,投资用途,。,2,、纯五星级酒店公寓，带租约发售，,3,年委托经营，由酒店管理集团统一管理，有助于吸引投资。,3,、家电家私配套齐全，可,拎包入住,，方便出租。,4,、部分,39,小户型，不限购，总价较低，适合吸引中小投资者。,颐和四季公馆,项目实调心得,项目位置,:,天河路,208,号,开发商,广州市正佳企业有限公司,租售情况,:,在售,-,商业,价格信息,:,均价：,45000,元,/,物业费：,7,元,/,月,/,户型面积,:,58-150,平米的一至三房,(,主推,60-70,平方米单间,),装 修：,6500,元,/,标准装修,开盘入住：,开盘时间：,2009-12,入住时间：,2010-12,楼层分布,1-7,层：商业店铺和休闲设施,8,层和,24,层中空消防层,9-23,层：万豪酒店,25-41,层：正佳万豪金殿,(,公寓部分,),其 他,:,容积率：,35.27,绿化率：,30%,总户数：,368,产权年限：,50,年车位数：,1500,个,建筑面积：,84892,占地面积：,2407,物业公司：第一太平戴维斯,正佳万豪商务公寓,概况,正佳万豪商务公寓,外立面,正佳万豪金殿处于天河区核心区域，正对天河体育中心，右连正佳广场，左邻绿化广场、天河城广场，后面是天河南一带的商业街。,正佳万豪商务公寓,区位,27,层、,30,层、,33,层、,36,层另带花园,正佳万豪商务公寓,平面图,可售公寓共有,368,套，每一层,27,个户型，单位面积在,61-200,平方米之间，产品是层高,4.6,米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售,58-150,的,Loft,式酒店公寓，以一房和三房为主，主推,60-70,平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,73.25,平方米,朝向：正西,可售公寓共有,368,套，每一层,27,个户型，单位面积在,61-200,平方米之间，产品是层高,4.6,米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售,58-150,的,Loft,式酒店公寓，以一房和三房为主，主推,60-70,平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,58.30,平方米,朝向：正南,可售公寓共有,368,套，每一层,27,个户型，单位面积在,61-200,平方米之间，产品是层高,4.6,米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售,58-150,的,Loft,式酒店公寓，以一房和三房为主，主推,60-70,平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,67.83,平方米,朝向：正东,可售公寓共有,368,套，每一层,27,个户型，单位面积在,61-200,平方米之间，产品是层高,4.6,米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售,58-150,的,Loft,式酒店公寓，以一房和三房为主，主推,60-70,平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,86.90,平方米,朝向：正东,可售公寓共有,368,套，每一层,27,个户型，单位面积在,61-200,平方米之间，产品是层高,4.6,米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售,58-150,的,Loft,式酒店公寓，以一房和三房为主，主推,60-70,平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,67.14,平方米,朝向：东北,1,2,售楼部设在正佳广场内，人流量较大，目前项目已经售罄，只剩少量单位。,正佳万豪商务公寓硬件分析,售楼大厅,1,1,、卧室梳妆台，由于采用复式设计，二层卧室层高较低，给人感觉稍显压抑。,2,、大床,2,正佳万豪商务公寓硬件分析,卧室,1,2,1,、客厅实景图片，复式设计具有较好的性价比，实用率接近,100%,，客厅空间感较强，通透宽敞。,2,、客厅效果图,正佳万豪商务公寓硬件分析,客厅,1,2,1,、梳妆台,2,、衣柜,正佳万豪商务公寓硬件分析,家私,1,厨房配有洗衣机、煮食炉、微波炉、,抽油烟机等厨房用品以及吧台。,正佳万豪商务公寓硬件分析,厨房,优点分析：,1,、正佳万豪金殿项目依托正佳广场，楼下即为购物中心，地段十分优越，交通十分便利，周边商业配套设施无可挑剔，具有很大的,投资潜力,。,2,、除去地段这一重要卖点外，复式设计，,100%,实用率亦是吸引投资者的主要方面。,3,、,4.65,米层高，首层,4.3,米，客厅挑高设计，空间感较强，通透明亮，缺点是二层层高较低，比较压抑。,4,、家电家私配套齐全，可,拎包入住,，方便出租。,5,、在住宅限购的条件下，酒店式公寓不限购，却有着优于住宅的投资价值，因此项目,3,月份推出，半月时间即售罄。,缺点分析：,1,、正佳万豪金殿位于天河闹市区，车流量、人流量均比较多，日常的生活难免会有些嘈杂；,2,、楼盘均价过高（均价,48000,每平米）；,3,、复式二层层高较低（,2.1,米），部分户型有黑厕现象；,正佳万豪商务公寓,项目实调心得,项目名称,:,达镖国际商务公寓,项目位置,海珠区江南大道南,362,号,开发商,广州江南房产有限公司,租售情况,售罄,价格信息,均价,25000,元,/,平米,4.8,元,/,月,/,平方米,户型面积,一居至二居,40-66,平方米,装 修,精装修,3000,元,/,开盘入住,开盘时间：,2009,年,11,月,入住时间：,2011,年,05,月,楼层,地下,3,层、地上,51,层，总建筑高度,208,米,其 他,建筑面积：,115402,占地面积：,10603,停车位：,500,个,物业公司：,第一太平戴维斯,达镖国际商务公寓,概况,达镖国际中心位于广州市海珠区江南大道与昌岗路交汇处。地铁,2,号线与,8,号线交汇点昌岗站,，罕有的双地铁上盖物业，完善的道路系统与轨道交通为项目构筑四通八达的立体交通网络，在地理上极具战略优势。,达镖国际商务公寓,区位图,达镖国际商务公寓,规划图,达镖国际商务公寓,户型图,达镖国际商务公寓户型图,A,户型,A,户型单位南向，,42.92-47.83,达镖国际商务公寓户型图,B,户型,B,户型单位南、北向，,44.63,达镖国际商务公寓户型图,C,户型,C,户型单位东西向，,61.19-68.23,采用,LOW-E,隔热玻璃幕墙,及铝板幕墙等材料,达镖国际商务公寓硬件分析,外立面,1,20,1,、卧室、客厅,2,、天花,达镖国际商务公寓硬件分析,售楼大厅,国际名牌抽油烟机,电磁炉,高级橱柜组合,配不锈钢洗涤盆,连弗兰卡水龙头,达镖国际商务公寓硬件分析,厨房,科勒高级水龙头、座厕及洗面盆，并装置清镜、排气扇、厕纸盒、毛巾挂架及防水插座,达镖国际商务公寓硬件分析,卫生间,项目位置,:,广州市珠江新城海安路,13,号,开发商：,越秀地产,租售情况,:,在售（精装修）,价格信息,:,33000,元,/,物业费,5,元,/,月,/,平方米,户型面积,:,一居,68-115,二居,117-127,开盘入住：,开盘时间：,2011,年,09,月,04,日,入住时间：,2013,年,06,月,楼层状况,地下三层，,1-3,层为商业裙楼，,A1,栋写字楼塔楼为,435,层，,A2,栋公寓塔楼为,4-28,层,公寓部分：,公寓,6,层以上均有阳台,3.1,米层高,其 他,:,建筑面积：,106766,占地面积：,11156,物业公司：越秀仲量联行物业管理有限公司,财富世纪广场,概况,财富世纪广场（,D3-7,地块）位于珠江新城东区，东临,20,米宽的南安路，南临,20,米宽的海业路，周边辐射三大商圈，即天河,IT,商圈、琶洲会展商圈、文化创意商圈。,离,地铁五号线潭村站,约,15,分钟路程；,137,、,140,、,245,、,540,、,882,等公交线路途径项目附近的,冼村站和石牌村站。,财富世纪广场,区位图,财富世纪广场（,D3-7,地块）位于珠江新城东区，东临,20,米宽的南安路，南临,20,米宽的海业路，周边辐射三大商圈，即天河,IT,商圈、琶洲会展商圈、文化创意商圈。,财富世纪广场,周边商圈,财富世纪广场户型图,一居室,财富世纪广场户型图,两居室,1,20,1,、卧室,2,、客厅,松下空调、品牌电视等、索菲亚整体衣柜等营造舒适生活感受，拎包即可入住,财富世纪广场样板房,A2,栋,I,户型,1,20,1,、厨房,配有西门子冰箱、电磁炉、干洗衣机等,2,、卫浴,财富世纪广场样板房,A2,栋,I,户型,区域分布：,新增公寓项目以天河区为主，海珠区亦有少量新增项目，如达镖国际、合生广场,所售面积：,4070,平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型,户型特点：,较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如朱美拉公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如正佳万豪商务公寓,价格信息：,位于天河,CBD,项目均价,3000035000,每平米之间，如朱美拉、正佳、财富世纪广场；而其他位置如海珠区酒店式公寓项目约在,25000,每平米左右，如达镖国际、合生广场项目,装修状况：,多以精装修为主，配备基本的家私用品以及厨卫用品，以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者选择带装修，如马赛国际公寓,租售情况：,就所调研项目来看，酒店式公寓项目多以出售为主，除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购的优势，目前销售比较乐观，但是出租情况可能存在一定空置率。,物业管理费用：,较高的物业管理费用如正佳万豪达,7,元,/,平方,/,月，其次为,4.8,元,/,平方,/,月，如合生广场、达镖国际；马赛国际以及颐和四季公馆物业费用在,2.5,元左右。,用地属性,多以商业用地属性为主，产权年限为,40,年或者,50,年；少数为住宅用地属性，产权,70,年，如朱美拉公寓、颐和四季公馆。,项目总结,调研小结,调研小结,对比分析,广州市,公寓物业主要是近年当地房地产住宅市场快速发展的衍生物，即住宅类物业推行“公寓化”。主要是将住宅中单元面积较小，物业档次较高，引入,较高质素,管理公司的产品包装或开发成普通公寓类住宅物业，,产品,类型单一。,同北京上海等城市相比较,，广州酒店式公寓的市场状况相对落后，同时作为中国国际大城市也有很大的市场空间，市场的空白点也是我们的发展机遇。,北京,上海,深圳,广州,经营方式,长租、短租、,日租多种方式,长租、短租、日租多种方式,长租、短租、,日租多种方式,长租多、,短租日租少,主要房型面积,一房至二房；,50-100,为主,二房至三房；,70-120,为主,一房至三房；,26-90,为主,市场规模小，未形成主力户型，项目各异，房型跨度,30-200,主要客源类型,长租：外籍、高管,日租：会议、商务,长租：外籍、高管,日租：会议、商务,长租：外籍、高管、港澳；,日租：旅游、商务,长租：日韩、外籍、商务,租金范围,12-55/,美元之间,20-30,美元为主,20-40/,美元左右为主,高档：,1,1.5,万元,/,月,中档：,5000-6000,元,/,月,高档：,1-2,万元,/,月,中档：,0.6-1,万元,/,月,低档：,0.3-0.6,万元,/,月,地段：,CBD,、领事区、专业市场区,浦东、浦西中央商务区,CBD,福田、罗湖,CBD,商务区,珠江新城,CBD,、,天河北商务区,谢谢,Thank you,