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,*,*,房地产知识讲座,-,概念，政策篇,商品房,普通住宅,概念篇,-,住宅类型,独栋别墅,独栋别墅即独门独院，,上有独立空间，下有私家花园领地,，是私密性很强的独立式住宅,；,上下左右前后都属于独立空间，私密性强，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落,。,别墅历史最悠久的一,种，,也是别墅建筑的终极形式。,概念篇,-,住宅类型,3,又,称联排别墅，,有天有地，每户独门独院，设有,1,至,2,个车位，还有地下室；,由,三个或三个以上的单元,住宅组成，一排,二至四层,联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户,250,平方米左右；,比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便；价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造；户型设计丰富而前卫，有特色。,联排别墅于,19,世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的,Townhouse,是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在,3,层至,5,层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。,TOWNHOUSE,概念篇,-,住宅类型,联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由,两个单元的别墅,拼联组成的单栋别墅；,特征：,降低,了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间；,低,层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔；,双,拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，窗户较多，,采光和观景好,。,双拼别墅,概念篇,-,住宅类型,Townhouse,叠拼式的一种延伸，是在,综合情景洋房公寓,与,联排别墅,特点的基础上产生的，由,多层的复式住宅上下叠加,在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑；,开间与联排别墅相比，,独立面造型可丰富一些,，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点；,购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人；,稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所；,叠拼户型比联排别墅的优势在于,布局更为合理,，不存在联排进深长的普遍缺陷，而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。,叠拼别墅,概念篇,-,住宅类型,指,一层至三层,的住宅,低层住宅,概念篇,-,住宅类型,在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的习惯称谓。,民用建筑设计通则,根据楼房的层数、高度不同分：,层称低层、,4,6,层为多层、,7,9,层为中高层、,10,层及以上为高层、建筑高度大于,100,米为超高层。,指楼层在,8,至,11,层,间，配备载人电梯而又可以不配备消防电梯的住宅；,这种住宅实际上是中高层住宅（取,8,层、,9,层）和高层住宅（取,10,层,-11,层）相加在一起的概念，之所以不把,7,层算在里面，是因为,6+1,的跃层住宅可以不设电梯；,把,8-11,层定位小高层，主要是考虑电梯的原因：按规定,7,层及以上的住宅必须配电梯，,12,层及以上的住宅需要设消防电梯。这样就跟,8,层以下的没有电梯的住宅区分开了，同时又跟,12,层及以上的住宅需要消防电梯的住宅区分开了。,小高层,概念篇,-,住宅类型,7,层及檐高,20,米以上的住宅,称之为高层住宅，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式；,高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具,，国,家还明确规定：,12,层及,12,层以上的高层住宅，每单元设,置电梯,不少于两部。,高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。,不足之处：投资大，上下不便，安全性差，在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，多幢点式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风。,高层住宅,概念篇,-,住宅类型,超高层：楼层数在,40,层以上，建筑高度大于,100,米。,超高层,概念篇,-,住宅类型,公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态,;,公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的,;,早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。,公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。,公寓,概念篇,-,住宅类型,板楼,概念篇,-,住宅类型,户型是南北或东西通透，户型一般比较狭长，每层住户较少，一般只有两户，总层数一般较少。,塔楼,一般指高层建筑，户型不能南北或东西通透，户型一般较方正，塔楼每层住户多为,6,户以上。,跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；,一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。,跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。,跃层式住宅,概念篇,-,住宅类型,复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅,(,通常层高,2.8,米,),高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下；,其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率；,简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。,复式住宅,概念篇,-,住宅类型,指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用,30-60cm,的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。,错层式住宅,概念篇,-,住宅类型,总结复式、跃层、错层的区别,复式住宅,:,其实就是一层，不具备通常理解上的完整的两层的空间，但层高和普通住宅相比要高，可以在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其上部一层往往有坡面，大多位于顶层。,跃层：从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房等。,错层：指的是房内的客厅、卧室、厨房等处于几个高度不同的平面上，各个空间是用几级台阶联系在一起的。,概念篇,-,住宅类型,板塔结合式,概念篇,-,住宅类型,即“板中有塔，塔中有板”,公房,（使用权房）,私房,军产房,房改房,公共租赁住房,廉租房,名词篇,-,房屋类型,公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家或单位所有，使用人只有租赁权，没有所有权，因此不能计入已经拥有房屋的套数,私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。,一般指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。军产房的产权属于军队总后勤部，购买人没有所有权，因此不能计入已拥有的房屋套数,房改房是指根据,国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,（,1994,年,7,月,18,日）第,21,条规定，职工以市场价，标准价或成本价购买的公房。以市场价购买的公房产权归个人，可以依法进入市场交易，其交易所得收益在缴纳相关税费后，收入归个人。以标准价或成本价购买的公房，进入市场交易及收入受到一定限制。个人如果拥有房改房，视为已经拥有了所有权住房，应当计入套数。,公租房是公共租赁房的简称，是解决既买不起商品房，但又不符合廉租房和经济适用房申请条件的城市夹心层群体住房困难的一种保障性住房。期特点是只租不售，承租人没有产权。而租金低于市场价，主要面向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地打工人士。,廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。,经济适用房,单位集资房,限价房,烂尾房,准现房,期房,现房,是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。购房人又有有限产权，经济适用房字购买合同备案之日起，不满,5,年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。,根据,经济适用住房管理办法,规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划，城市规划，住房建设规划的前提下，经市，县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。单位集资合作建房是经济适用房的组成部分。,是指国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解就是限房价，限低价的两限商品房。,烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。,烂尾,的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。,准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买,“,楼花,”,，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。,是指项目竣工，并且交用；购房者在这一阶段购买商品房时应该签订出售合同。,名词篇,得房率,公摊面积,开间,进深,建筑面积,套内建筑面积,套内使用面积,层高,净高,名词篇,-,基本术语,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：,1,电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为建筑服务的公共和管理用房的建筑面积；,2,各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的,50,。,得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比,住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度,套内面积,+,公摊面积,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台建筑面积,有个形象的说法,”,地毯面积“，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。,下层底板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。,住宅的天花板到地板之间的距离。,建筑密度,绿化率,绿地率,道路红线,建筑线,公用建筑面积,建筑小品,建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。,绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（,%,）。绿地率所指的,居住区用地范围内各类绿地,主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。,道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。,建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。,公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积,建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,名词篇,-,基本术语,政策篇,-,三轮房地产调控政策对比表,营业税率：总营业额的,5%,政策篇,-,三轮房地产调控政策对比表,