登记办法提纲.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,登记办法提纲,第二章 一般规定,一、登记程序,办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。,二、房屋应当按照基本单元登记,房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。,三、除单方申请登记情形外，登记均应由双方共同申请,申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。,【案例】2000年1月27日周某持某房屋所有权证及买卖双方的私章、身份证复印件、房屋买卖协议及胡某卖房证明等材料到市房产管理局办理了过户手续,将胡某的房屋登记在了自己的名下,市房管局经审核后向周某颁发了所有权证书,不久,胡某向法院提起了诉讼。胡某诉称，市房产管理局在本人未到现场的情况下将房屋过户给周某，侵犯了自身的合法权益，要求撤销对周某颁发的所有权证。被告辩称，颁发给周某的所有权证手续齐全，程序到位，符合建设部颁发的城市房地产转让管理规定和城市房屋权属登记管理办法的规定。法院认为,由于被告没有充足的证据能证明胡某亲自到场办理了交易手续,因此,被告在颁发给周某所有权证时违反了法定程序,判决撤销被告房管局颁发给周某的所有权证书。,四、共有房屋的登记问题,共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。,【案例】2002年8月小李与甲公司签订了购房合同，以12万元购买住房一套。2003年5月小李在付清房款后，甲公司按合同约定交付了房屋。同年11月小李与小谢办理了结婚登记，12月小李领取了该房屋的所有权证。2004年3月小李与小谢因感情不合，诉至法院请求离婚。双方对房屋是否为夫妻共有财产发生争议。小谢认为，该房屋所有权证是在双方婚后取得，因此该房属夫妻共有财产，在离婚时应按共有财产进行分割。小李认为，该房买卖合同是在婚前签订，房价款是其个人在婚前付清，房屋是在婚前入住，小谢在购房时未出资，房屋所有权证被迟延颁发是登记机关造成的，且双方未对房屋的所有权进行特别约定，故该房屋应属小李个人的婚前财产。法院经审理认为，该房屋属小李的婚前财产。,五、未成年人登记问题,未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。,六、申请登记，应按规定缴纳登记费,申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费,。,七、登记中的询问,房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。,八、实地查看的情形,办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。,九、登记机构的审查职责,登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。,案例（一）,2003年1月10日，王某通过中介将自己所有的一套住房出租给周某，同年2月13日，王某偶然发现出租房屋已被杨某占用，且杨某持有合法的房屋产权证书。经查，刘某事先设立了一房屋中介所，并化名周某承租了王某的房屋，在王某到该中介所与刘某商谈租房事宜时，中介所工作人员借口为了以备有关部门检查，要求复印该房的所有权证及王某身份证等相关资料。王某将所有权证和相关证件都交给工作人员复印，所有权证原件在此时被调包，王某却毫不知情。后刘某伪造王某身份证等证件，将该房以19.7万元卖给杨某，并到房管部门办理了过户手续。杨某取得了该房屋的所有权证书。王某现持有的所有权证系假证。同年，王某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼，要求确认杨某房屋买卖合同无效，返还房屋。经法院审理后判决，杨某在不知刘某无处分权处置该房屋的情况下，通过合法手续取得房屋所有权，系该房屋的善意取得人，刘某与杨某买卖合同有效与否不影响杨某善意取得的所有权，故驳回王某要求确认买卖合同无效，收回房屋的诉讼请求。2004年刘某因诈骗罪被判有期徒刑12年，已无力偿还其诈骗债务。,案例（二）,2002年2月27日，周某和岳母许某分别购买某房产公司开发的6号和7号商品房，并向该市房管局申请办理了房屋产权登记，领取了房屋所有权证书。2005年6月4日，周、许二人同时将6、7号房卖给李某，并到房管局办理了房屋转移登记，李某取得了房屋所有权证。不久，周、许二人向房管局提出异议，称其在毫不知情的情况下，房管局未尽审查职责，将6、7号房屋过户到李某名下，要求房管局予以纠正，房管局调阅交易档案后发现，在办理交易时当事人必备的手续齐全，原周、许二人的房屋所有权证件已收回存档，而周、许二人现所持所有权证系假证，6月26日，周、许二人以房管局为被告，李某为第三人向法院提起行政诉讼原告周、许二人诉称，其所持有的房屋所有权证从未离开过本人，在其不知情的情况下，被告将6、7号房过户至第三人李某名下，侵害了其合法权益，请求法院撤销第三人李某办理的房屋所有权证。,被告房管局辩称，其已尽到了审查职责，在现有技术条件下，其只能对房屋所有权证的真伪做出准确的判断，对身份证、户口本等非专业的证件只能进行一般的审查，不能做出精确的判断，由于周、许二人持有假证，此案涉嫌诈骗，应移送公安机关进行处理。法院经审理认为，法规和规章虽然没有明确规定房产登记机关有义务对当事人申请登记的材料作实质审查，被告房管局也没能力鉴别当事人身份证的真伪以及签字的真实性，但原告周某、许某曾在被告处进行过初始登记，初始登记中存有原告的身份证和签字，被告应该核对，由于被告没有核对，以至将原告并未出卖的房产登记在买房人李某名下，显系认定事实不清。据此，法院做出了撤销房管局为李某颁发的房屋所有权证书的行政判决。,十、各类登记的时限,自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。,十一、登记簿记载事项,房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。,十二、房屋权属证书与登记证明,房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。,第三章 国有土地范围内房屋登记,第一节 所有权登记,十三、建筑物区分所有权登记,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。,十四、房屋所有权转移登记,发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。,【案例】,1993年1月，A公司以10万元的价格将其所有的6号房出售给B公司，并向B公司出具了收款收据，但双方未签订书面买卖合同，亦未到房管局办理房产交易手续。B公司在1994年和1995年间使用过该房屋，后因机构改革，致使该房空置。2000年12月，A公司又与许某签订商品房购销合同，将6号房以6万元的价格再次出售给许某，并到房管局办理了房产转移登记手续。B公司得知后，以A公司侵害其合法权益为由，向法院起诉，请求法院判决A公司交付6号房或退还10万元购房款及利息。法院受理后，依法追加许某作为本案的第三人参加诉讼。A公司及其法定代表人叶某表示愿意返还购房款及利息给B公司，但不同意交付房屋给B公司。许某称其向A公司购房在先，并已到房管局办理了房产证，不存在与A公司恶意串通转移财产，其合法取得的财产应受法律保护，不同意迁出房屋给B公司。,十五、房屋所有权变更登记,发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。,十六、房屋所有权注销登记,经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形。,第二节 抵押权登记,一、抵押权的来源（略）二、抵押权的概念（略）三、抵押权的特征,第一、抵押权是为债权提供担保 第二、抵押权以不转移抵押物占有为特征。第三、抵押人可以是债务人或者第三人。第四、抵押权的实行以债务人不履行到期债务或发生 约定情形为要件，抵押权在担保过程中仅为一种可能性权利或者期待型权利。第五、优先受偿权是抵押权的核心和实质。,四,、抵押权的设立登记,以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。【案例】某公司与甲银行签订抵押借款合同，将其所有的房屋全部抵押给甲银行，贷款8000万元，双方到当地公证处办理了公证。同年，该公司又与乙银行签订抵押借款合同，将该房屋的1至3层抵押给了乙银行贷款5000万元，并到当地房地产登记机构办理了抵押登记。借款到期后，该公司无力偿还，甲银行向法院起诉，要求行使抵押权，乙银行与该公司无法达成实现抵押权的协议，向法院申请拍卖、变卖抵押房屋优先受偿。法院认为，某公司虽与甲银行签订抵押合同并经公证处公证，但未办理抵押登记，因此，不具有优先受偿权。该公司与乙银行抵押经房地产登记机构登记，具有优先受偿权。,五、关于抵押权设立登记申请人应当提交文件的规定,申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。,六、在抵押登记中的一些问题（略）,七、关于抵押权变更登记的规定,本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。,【案例】,1999年11月，王某以自己的房产抵押向银行贷款40万元，该房产评估价值为100万元,双方到房管局办理了抵押登记手续，抵押期限自1999年12月2日至2001年12月1日。2001年12月5日李某与王某借款合同纠纷一案，经县法院依法审理终结，判决王某偿还李某本金30万元及利息。该案进入执行程序后，王某无力偿还借款，县法院依法查封了上述抵押房产，并委托评估、拍卖。而就在此时抵押登记期限届满，王某同样无力偿还银行贷款，应房管局要求，王某与银行又续签了房地产抵押合同，抵押期限自2001年12月12日至2003年12月11日，并办理了续押登记。不久,银行了解该房屋被查封遂向法院提出异议，称该房产已办理了抵押登记，具有优先受偿权。法院认为，银行对该房产第一次抵押期限届满为2001年12月1日，法院在2001年12月5日查封后，银行才与王某签订了新的房地产抵押合同，属法院查封在先，银行抵押在后，因此认为王某与银行续签的抵押合同无效，遂裁定驳回了银行优先受偿的请求。银行不服，向某市中级人民法院上诉。市中级法院经审理后，撤销了一审判决，对银行的优先受偿权予以了保护。,八、抵押权转让的规定,经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；（五）其他必要材料。,【案例】,某公司与甲银行签订借款合同，约定借款150万元给该公司，并以该公司的办公楼作抵押，双方到登记机构办理了抵押登记，之后，甲银行履行了借款义务，后因银行经营方式调整，将该笔借款及抵押权一并转让给了乙银行，并通知了该公司，但未办理登记，抵押到期后，该公司仅支付了利息，其余本金未归还，乙银行向法院起诉，要求法院处置抵押物优先受偿。该公司认为，抵押期限已过，且债权人是甲银行，与乙银行无关。法院认为，借款合同是合同当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，甲履行了借款150万元的义务，被告仅归还了部分利息，已构成违约。后该笔债权合法转让给乙银行，被告应承担向乙银行偿还借款本息的民事责任。因此，对乙银行享有优先受偿权的请求予以支持。,九,、抵押权注销登记的规定,经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。,【案例】甲公司于1997年1月3日为担保履行其与乙公司的购销合同，将其所有的商场作为抵押物，且经公证处公证。后于3月10日到房管局依法办理了抵押登记手续。房管局于1997年3月21日颁发了房屋他项权证，权利续存期限自1997年3月21日至2000年12月31日。1997年9月25日，甲公司的委托代理人单方到房管局申请办理上述房地产抵押注销登记，称两公司的债权债务已结算完毕，要求解除双方的抵押关系，且称其房屋他项权证不慎遗失。房管局于1997年9月25日注销了该房屋他项权证，并由甲公司委托代理人办理手续，在1997年9月28日的某报上声明该证遗失作废。与此同时，甲公司与丙银行签订了借款合同，甲公司以上述抵押物进行抵押担保，经公证处公证，于1997年10月10日甲公司和丙银行向房管局申请办理了房屋他项权证。1998年10月22日，乙公司向公安局报案称甲公司法定代表人伪造材料，私刻乙公司印章，冒充乙公司法定代表人的签名、印章、制造债务已清偿的假象，骗取房管局注销了甲公司和乙公司的房产抵押登记，又将房产抵押给了丙银行，请求公安机关追究诈骗罪犯的法律责任。1998年10月23日公安局作出了印章印文及笔迹检验鉴定书，证明了甲公司伪造乙公司的文件的事实。随后，乙公司向法院提出房管局办理注销抵押登记违法。,十,、最高额抵押权的设立,以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。,十一、最高额抵押权的转移、变更,变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；（六）其他必要材料。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。,十二,、最高额抵押权的确定,对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。,十三、在建工程抵押权登记,以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。【案例】某公司开发某高层电梯公寓，总建筑面积12.5万平方米，该公司以在建工程作抵押向银行贷款5000万元，并办理了在建工程抵押登记。在工程建设中，该公司又要求建筑承包商垫资修建，后办理了预售许可证开始预售。债权到期后，该公司无力偿还。银行向法院起诉请求法院判令其抵押登记具有优先受偿权，一审法院判决银行享有抵押权，此时建筑承包商提出异议，上百户购房者集体上访，要求按期办理产权证，购房者认为其购房不知在建工程已抵押，是善意取得，也应保护他们的权益，而建筑商则认为，其工程款也有优先受偿权。,十四、,在建工程抵押应当注意的问题（略）,十五、在建工程的变更、转移和注销登记（略）,十六、在建工程抵押权转为房屋抵押权的规定,在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。,