苏州长禾置业浒墅关项目市场调研报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本报告仅供客户内部使用。,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本报告仅供客户内部使用。,#,附件三,长,禾置业浒墅关项目市场调研报告,中原地产苏州公司,SuZhou.11.2012,谨呈,：长禾置业,市场总体概况,第一部分,报告提纲,市场调查部分,第二部分,调查分析部分,第三部分,2,营销策略调查,第四部分,项目居住环境调查及分析,第五部分,项目所在区域与周边区域物业发展前景预测,第六部分,第一部分,市场总体概况,3,宏观经济大势分析,项目所在区域概况分析,4,宏观经济大势分析,实施时间,颁布单位,政策主要内容,2012-6-5,住建部,坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实,2012-6-19,住建部,重申将积极配合金融部门、继续严格执行好差别化住房信贷政策,2012-7-5,央行,继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房,2012-7-7,国务院总理温家宝,坚定不移,做好调控工作,，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，,决不能让房价反弹,2012-7-17,国土部,将继续,坚持房地产调控,不动摇,2012-7-19,国土部、住建部,坚持房地产市场调控不放松,，不断巩固调控成果，,坚决防止房价反弹,2012-7-24,国务院,下派,8,个督察组对,16,个省市的房地产调控情况进行调研,2012-7-31,中央政治局,下半年仍要坚决抑制房价反弹,2012-8-24,住建部,正在密切监测房地产市场的变化，,研究进一步强化市场调控的政策措施,2012-9-24,住建部,做好防止房价反弹的政策预案,，,继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性,政府态度明朗，强化调控措施，偏紧大势不变。,5,楼市调控进入关键期,楼市调控任务、经济增长压力需平衡；中央与地方政府进入深度博弈期。,稳健的货币政策,积极的财政政策,中央坚持调控不动摇，保护刚需,地方频频微调试探底线,政策主基调不变,，差别化,信贷政策,定向支持刚需,，支持,自住性购房需求,，引导民生性住房消费适度增长。,经济增长压力,楼市调控决心,政府在两难中继续坚持调控基调不变，但鼓励自住将成为长期性政策,宏观经济大势分析,6,项目所在区域概况分析,-,地理位置,1,2,3,4,5,6,高压线,2,1,大阳山,3,3,白鹤山,4,规划河道,规划道路,5,工厂,6,项目位于高新区北部，浒墅关开发区嵩山路南、石林路西，毗邻大阳山国家森林公园。,地块四至：地块西侧紧邻大阳山国家森林公园，自然生态优势明显；但北侧有多家工厂，西南侧有墓地，三面环绕高压线，存在不利因素,。,9,项目所在区域概况分析,-,区域人文环境,素有,“,吴之镇,”,美誉的阳山，算得上是浒墅关开发区地域文化的源泉。规划中的,“,一堤、二园,”,的建设，包括恢复重建董公堤；打造文昌公园风景区；打造蚕桑遗址公园。,阳山山顶有,秦始皇射箭,的箭阙峰，箭阙,峰下有,朱元璋带兵操练,的五百亩练兵场，尤其是大石山坞中的大石山更是峰涌叠翠，苏州城内的世界文化遗产环秀山庄的母本就是大石山。,人文,景观,人文价值：自春秋时期就开始有记载，无数文人墨客在此留下墨宝；神刹古寺历经岁月，为其增添了更多的人文气息。,10,项目所在区域概况分析,-,交通状况,有轨电车,1,号线：,预计今年年底开工建设，,1,号线自生态城起步区，经龙安路、太湖大道、建林路、华山路、湘江路、何山路、珠江路、金山路，至苏州乐园站，线路总长,18.8,公里，,与轨道交通,1,号线和,3,号线实现无缝对接。,阳山隧道：,按城市主干道、双向六车道设计，线路西起普陀山路与天佑路交叉口，向东跨过绕城高速后，穿越阳山，与鸿禧路对接，建成后是苏州最长,山体隧道,。,有轨电车,1,号线,阳山隧道,太湖大道,西绕城,本案,城际新区站,往市区,往苏州乐园,交通配套：外联内通，四通八达。高铁、有轨电车、阳山隧道、太湖大道等多重立体化交通系统，构建全新的交通格局。,第二部分,市场调查部分,11,项目一级辐射区域内在售楼盘调查,项目边缘区域在售楼盘调查,与项目有相关可比价值楼盘调研,区域在建项目调研,12,项目一级辐射区域内在售楼盘调查,浒墅关板块：板块成熟度较高，内部配套日益完善，是新区客户置业的热点区域，普通住宅项目居多。,区域,项目名称,产品类型,户型面积（）,销售均价（元,/,）,浒,墅,关,板,块,梧桐墅,别墅、小高层,130,、,139,9300,朗香郡,多层、小高层,96-240,9500,上河郡,别墅、小高层,小高层：,132-155,别墅：,215-249,小高层：,8000-8500,别墅：,11000-13000,（售罄）,蓝山郡,多层、小高层、高层,89-126,8500-10000,（尾房）,惠泽云锦城,别墅、高层、小高层,89-136,高层,6700,多层,8700,闽信名筑,别墅,313-475,350-700,万元,从在售项目产品类型来看，普通住宅居多,，纯,别墅,项目仅一个，,是,本案公寓产品重点竞争板块,。,从售价格来看，均价,在,8000-9500,元,/,平米，别墅均价,11000-13000,元,/,平米。,从产品面积段来看，住宅普遍在,80-120,平米之间，别墅主力面积,段,200-300,。,13,旭辉上河郡：复合型低密度社区，外部配套好，内部景观优，性价比高。,基本情况介绍,总建面,32,万方,容积率,1.37,绿化率,40%,地理位置,长江路北 兴贤路与文昌路交界,别墅类型,联排、双拼、叠加,建筑风格,现代典雅,内部配套,纵横双景观主轴，南向面水,推广形象,内外部景观及高品质复合社区,营销活动：,1,、产品推荐会扩大项目影响力,2,、开盘前期预约登记蓄客,销售情况,：,2012,年月均成交,44,套,公寓均价,：,8000-8500,；,别墅,：售罄；,主力户型,：,132-155,打造亮点：现代典雅风格，低密度社区,在售,6,、,7,、,8,三幢楼，户型面积为,132-155,平米，均价,8500,；另有少量,120,平米房源清盘中，剩余,6,套左右。,项目一级辐射区域内在售楼盘调查,14,项目一级辐射区域内在售楼盘调查,梧桐墅：其公寓,+,别墅的组合式物业类型与本案相似，依托外部公园景观打造高端形象。,基本情况介绍,总建面,7.3,万方,容积率,1.0,绿化率,45%,地理位置,新区鸿禧路2号（大白荡公园内）,产品类型,小高层、别墅,建筑风格,现代简约,内部配套,景观组团，大白荡公园,推广形象,公园内，低密度豪华居住区,销售情况,：近,2,个月成交,5,套,公寓均价,：,9300,元,/,；,别墅：未公开；,主力户型：公寓,130,，,139,；,打造亮点：一梯两户，,精装（精装标准,2000,）,梧桐墅公寓,均价,9300,元,/,平米，精装电梯洋房主力面积约,130,平和,139,平米；,目前有如下优惠：，购房享,97,折优惠，更送,8,万地下车位。,15,新创大河山（悦山墅）：小面积段、低总价、养老地产，依托天平山自然景观打造城市“山景别墅,”,，吸引客户。,基本情况介绍,总建面,9.5,万方,容积率,0.8,绿化率,35%,地理位置,新区湘江路与何山路交叉口,别墅类型,联排、双拼、洋房,建筑风格,地中海风格,内部配套,纯住宅社区，无商业配套,推广形象,借山水之境，载荣誉前行,销售情况,：未正式开盘，内部认购中,主力,户型：联排,220-290,打造亮点：依托山景资源打造的纯,低密度社区；,客户来源：以新区核心区为主；,打造亮点：外部山景及内部水景。,新创悦山墅，为新创大河山二期，产品类型为联排别墅。主推联排,LA1b/LZ1b,户型。联排,LA1b,户型地上面积约,192.23,，地下面积约,94.02,，总面积,286.25,；联排,LZ1b,户型，地上面积约,216.77,，地下面积约,101.45,，总面积约,318.22,。目前有,111,套别墅待推。,项目一级辐射区域内在售楼盘调查,16,项目边缘区域在售楼盘调查,金阊新城板块：板块内竞争压力大，主要供应低价段产品，成交情况良好。,区域,项目名称,产品类型,户型面积（）,销售均价（元,/,）,金,阊,新,城,板,块,南山金城,1958,多层、小高层、高层花园洋房,高层,80-90,花园洋房,86-140,高层,8000,花园洋房,10000,万科金色里程,小高层、高层,90-122,10000,中海御景湾,小高层、高层,公寓：,90-140,8600,中心城区三个（平江、沧浪、金阊,),新城板块之一，该板块以刚需型产品为主；,主力,面积,90-122,，,其中,80-95,供应量约占八成；,由于三个项目位置相近，产品类似，客户争夺激烈，价格一度保持在,8000-10000,元,/,；,从供应产品及价格段上来看，该板块将严重分流本案首置型客户。,17,中海御景湾：凭借其品牌（建筑、物管）优势，实行低价走量的营销策略，另外其主力面积（,90,）迎合了当前市场需求，去化速度快。,基本情况介绍,总建面,40,万方,容积率,2.0,绿化率,37%,地理位置,金阊区虎殿路与藕前路交叉口,产品类型,小高层、高层,建筑风格,Artdeco,内部配套,东南角幼儿园,销售情况,：月均去化,170,套,公寓均价：,8600,；,主力户型：,90,打造亮点,：建筑品质，中海品牌，中海物业,90,主卧,次卧,+1,推广形象,规模大盘，低总价高品质社区,在售,22#,、,23#,、,24#,、,25#,楼,，面积,90-140,平米不等。目前买房可享以下优惠：,90-110,小户型优惠,18000,，,130-140,大户型优惠,23000,，另外准时签约，额外优惠,5000,元。,项目边缘区域在售楼盘调查,18,万科金色里程：大品牌开发商，物业好，服务好，,90-,122,精装学区,三,房成市场主流产品，低总价吸引客户。,基本情况介绍,总建面,25.5,万方,容积率,2.5,绿化率,40%,地理位置,金阊城北路（富强路）与学前路交汇处,产品类型,高层,建筑风格,新古典主义,内部配套,大绿地面积和中央景观轴,销售情况,：月均去化,59,套,公寓均价,：,10000,；,主力户型：,90-122,打造亮点,：精装楼盘，万科品牌，万科服务,推广形象,高端精装公寓,目前在售精装修,5,号楼，有,90,与,122,两种,户型，,一房一价。,项目边缘区域在售楼盘调查,19,项目边缘区域在售楼盘调查,科技城板块：与本案所在阳东新城板块一样，该板块是高新区重点发展的新兴板块，板块内自然环境好，规划起点高，是未来科技、人文的重点发展地。,区域,项目名称,产品类型,户型面积（）,销售均价（元,/,）,科,技,城,板,块,TOP,未来,别墅、小高层,322-512,待定,MAX,未来,高层、小高层,82-138,9000,永新秀郡,低层、高层、联排、双拼,公寓：,88-138,别墅：,210-380,公寓：,8300,别墅：,10000-11000,水岸年华,高层,80-90,11,月开盘,万科新都会,联排、双拼、洋房,联排：,280-380,洋房：,115,联排：,380-660,洋房：,12000-13000,清山慧谷,联排、独栋、合院,联排：,260-350,合院：,400,联排：,360-450,合院：,700-800,该板块产品以别墅居多，是,本案别墅产品重点竞争板块,。,从在售项目产品面积来看，别墅面积一般都在,300,平米左右联排为主，大面积独栋较少。,从在售项目价格来看，普通住宅均价,8000-9000,元,/,平米之间，别墅总价较低，主力价格段,350-500,万左右。,20,万科新都会：临近自然水景的低价段别墅，凭借开发商品牌和科技城规划打造卖点，但目前区域配套不完善。,基本情况介绍,总建面,14.3,万方,容积率,0.87,绿化率,30%,地理位置,新区科技城太湖大道旁,产品类型,别墅、多层、小高层,建筑风格,地中海风格,内部配套,无,推广形象,水景别墅，新城核心,销售情况,：,10,月推出宽景洋房，去化,20,套；,主力户型：联排,280-380,，洋房,115,；,打造亮点：,水岸社区，规划新城核心；,客户来源：以新区客户为主；,在售联排及双拼别墅，联排总价,380-660,万,/,套，户型面积为,280-380,平米，目前房源剩余不,多，万,科新都会已加推,115,宽景,洋房。,与项目有相关可比价值楼盘调查,21,旭辉华庭：区域配套相对成熟，项目交通,便利，东临千年姑苏的古,运河，内附运河景观带，景观优势明显，绿化率高。,基本情况介绍,总建面,5.5,万方,容积率,2.45,绿化率,37%,地理位置,吴中苏街,8,号（靠近海关大楼）,产品类型,高层,建筑风格,新古典主义,内部配套,上河郡商业街,推广形象,优,+,生活倡导者,销售情况,：待售；,主力户型,：高层,76-90,；,打造亮点,：公园里的家,客户,来源：以新区客户为主；,主要产品为高层，主力户型有,A,户型,76,平米、,B1,户型,90,平米、,B2,户型,90,平米、,C,户型,115,平米、,D,户型,133,平米，初步定于,12,月份开盘。,与项目有相关可比价值楼盘调查,22,重点项目解析小结：,1,、竞争个案除上河郡外，其余体量都相对较小，产品类型相对单一，没有形成强有力的市场影响力与号召力；,2,、项目特色化与结构多样化，相对较弱，公寓与别墅价格都为中低档，周边商业与生活配套相对较差，区域发展有待日渐成熟；,3,、以首置和首改为主力客群，客户地缘性特征明显，受周边乡镇、工厂、产业发展影响较大，各区域同质项目之间对客户资源争夺激烈；,4,、除个别刚需项目外，其余项目营销推广随市场波动不明显，推广及价格策略效果不显著；,第三部分,调查分析部分,23,区域物业价格、户型结构、户型面积分析,典型物业园林绿化规划调查分析,典型物业小区配套规划调查分析,典型物业建筑风格、会所调查分析,项目一级辐射区内供应量分析,项目边缘区域在售楼盘供应量分析,与项目有相关可比价值楼盘供应量调查分析,区域在建项目供应量调查分析,24,项目一级辐射区内供应量分析,项目,总建面（）,已获预售,量（）,未获预售,量（）,梧桐墅,116823,52658.93,64164.07,旭辉朗香郡,78778,78778,0,旭辉上河郡,322275,259374.11,62900.89,蓝山郡,60597.84,60597.84,0,云锦城,190000,152149.63,37850.37,闽信名筑,57348.66,57348.66,0,区域内项目朗香郡、,蓝山郡和闽信名,筑以全部推出。,梧桐墅成交情况遭遇瓶颈，至今只去化,5,套，还有,6,万方未推出。,上河郡本身体量较大，已推,25,万方，剩余,6,万方。,云锦城销售时间比较长，仅剩,3,万方未推。,板块内，剩余总体量近,17,万方。,25,项目边缘区域在售楼盘供应量分析,项目,总建面（）,已获预售,量（）,未获预售,量（）,南山金城,1958,332105,325172.38,6932.62,万科金色里程,254492,86978.25,167513.75,中海御景湾,400000,228501.38,171498.62,边缘区域界定为金阊新城板块，目前在售 为南山金城,1958,、万科金色里程、中海御景湾。,南山金城,1958,剩余量体较少，对本项目不构成威胁。,万科金色里程与中海御景湾剩余量体较多，将成为本项目重点的边缘竞争项目。,26,与项目有相关可比价值楼盘供应量调查分析,项目,总建面（）,已获预售,量（）,未获预售,量（）,万科新都会,143000,70070.24,72929.76,万科新都会，作为本案的重要参考项目，目前未推体量达到,7,万余方。但公寓体量有限，别墅剩余较多，将对本案的别墅产品未来推盘节奏产生影响。,区域在建项目供应量调查分析,项目,总建面（）,已获预售,量（）,未获预售,量（）,旭辉华庭,285906.27,0,285906.27,旭辉华庭，作为区域内的新项目，目前处于待售状态，总体量近,30,万方，以小面积、低总价的刚需型产品为主，对本项目的公寓产品存在一定影响。,27,区域物业价格、户型结构、户型面积分析,梧桐墅,旭辉朗香郡,旭辉上河郡,蓝山郡,云锦城,闽信名筑,户型结构：,3,室,2,厅,2,卫,面积：,139,保证室内的隐秘性。两房朝南，采光效果极佳，一室朝北。客厅连接阳台，功能性强。餐厅和客厅相连，但是又分区明显。厨房开放式设计，无死角设计，充分利用空间,户型结构：,2,室,2,厅,1,卫,面积：,96,进门首先是花园露台，两朝南房间，南北通透的设计，客厅与餐厅连在一起的设计更好的利用了空间。,户型结构：,2,室,2,厅,1,卫,面积：,88,经济型房源,88,的户型 赠送空中花园，主卧朝南，大飘窗设计，客厅与阳台连接，更好的利用空间。,户型结构：,2,室,2,厅,1,卫,面积：,90,2,房变,3,房的现代居家品质；多用的空中花园、舒适的客厅生活阳台，绿意盎然，心胸自然开阔；朝南主卧空间开阔，超大飘窗亲和自然；明厨卫设计，空间多面采光，每一处都充斥着清新和光亮。,户型结构：,2,室,2,厅,1,卫,面积：,89,型方正紧凑，入户花园，花园可改成卧室或书房；南北通透，客厅带阳台，双卧带飘窗设计；厨房方正，操作流线合理，经典明厨明卫；厅之间显得有些局促，入门处面积有些浪费。,户型结构：,5,室,4,厅,3,卫,面积：,327,布局上充分考究，将主人房设置在一个相对私密的楼层，书房、卫生间、更衣室等设置完善齐备。,公寓价格：,9300,元,/,公寓价格：,9200,元,/,公寓价格：,8000-8500,元,/,别墅已售罄,公寓价格：,8500,元,/,公寓均价：,6500,元,/,别墅：,320-650,万,28,典型物业园林绿化规划调查分析,状态,项目,小区园林绿化规划,在售,梧桐墅,依托,40,万方大白荡生态公园而建，在设计中充分考虑公园价值，引景入园；沿公园设计,101,套法式独栋别墅,+14,栋景观小高层，让梧桐公馆仿若种在大白荡生态公园里，另一侧通过,300,余米旖旎景观绿化带隔阻一切喧嚣与纷扰。如此纯粹的规划是非常稀有的，大手笔和高品质不经意间就已然彰显而出。,旭辉朗香郡,旭辉朗香郡以地中海沿岸城市,-,美丽的托斯卡纳为原型营造了苏州地中海风情社区。以原汁原味的地中海风情为理念，从里到外、从低到高、从浅草到灌木，再到大乔木，严格按照房地产最高景观标准,-,五重景观体系，营造出了纯粹的托斯卡纳风情社区,。,旭辉上河郡,地处运河龙脉，近享中心繁华，外拥公园之景，内赏惊艳园林，绿化率约,40%,蓝山郡,引进意大利建筑风格结合现代工艺打造出意式新古典主义建筑风格和生活氛围，小区内绿化由大的中央景观带和多处景观小品组成。,云锦城,中式风格的设计，紧邻新区,50,万方大白荡生态湿地公园，空气清新，风景秀丽。,闽信名筑,依大白荡城市生态公园而建，是新区首席生态低密度亲水纯别墅社区，采用三大院落，四个半岛屿，七大景观群的设计。,三大院落：在院落式住宅内，组团外围采用实墙，而组团内部采用虚墙，绿篇作为隔断，使几户住宅共享有一个半开放的公共庭园，而每户都有私密的内院，也有半私密的共享庭园和入户花园。,四个半岛屿：项目依大白荡城市生态公园而建，在其原有规划上，利用四个岛屿和一个半岛的关系，进行闽信,名筑的规划设计，尽量让其与大白荡公园融为一体。,29,典型物业小区配套规划调查分析,状态,项目,小区配套规划,在售,梧桐墅,依托,40,万方大白荡生态公园而建，在设计中充分考虑公园价值引景入园；沿公园设计,101,套法式独栋别墅,+14,栋景观小高层，让梧桐公馆仿若种在大白荡生态公园里，另一侧通过,300,余米旖旎景观绿化带隔阻一切喧嚣与纷扰。,旭辉朗香郡,目里面设有,1000,的高级会所，包含了大型室外游泳池。会所里面设有咖啡厅、桌球室、家庭影视厅、健身房、棋牌室等等。周边建设有阳山实验学校,(,幼儿园、小、中学,),、新浒学校、及省重点高中吴县中学；周边农贸市场，文昌阁公园，阳山、树山景区以及大润发超市、华润万家、惠丰商业街、新浒商业街等生活配套一应俱全。,旭辉上河郡,东临京杭大运河及,400,年历史文化底蕴,-,文昌阁，距离大润发超市只有,20,米，距城际铁路高新区站仅要,3,分钟车程；,旭辉上河郡,分为,3,个区域；北区，南区以,11,层小高层住宅为主；中区以,3,层双拼别墅和叠加为主；形成高低错落有致的建筑布局与中间商业街充分融合。完全具备“地处运河龙脉，近享中心繁华，外拥公园之景，内赏惊艳园林”的大城风范。,蓝山郡,朗地蓝山郡可尽享便利的生活配套：大润发超市，易卖盛，华润万家、惠丰商业广场，项目旁边就是农贸市场、邮局，医院,(,第七人民医院,),，银行,(,交通银行、建设银行、工商银行、中国银行,),通信营业厅，阳山实验学校、吴县中学、文昌中学、新区外国语学校附属实验幼儿园；小区施行人车分流，主入口设在金灯街，进门就是大的景观带，小区内绿化由大的中央景观带和多处景观小品组成，周边路面通畅。东侧是主干道文昌路，直接长江路通新区,CBD,，北侧则有兴贤路连接浒关中心生活区，仅有约,2,分钟左右车程。,云锦城,周边有绿宝广场，麦德龙超市，水产城；毗邻小学，社区自携,3000,平米幼儿园、,3000,平米商业；大白荡生态公园中有,6000,商业设施；北环西延直达小区，有数条新区主干线链接惠泽云锦城与市区，,15,分钟可到,312,国道、沪宁高速与苏州环线高架道路，项目规划建成后，将设有公交车站，方便公共交通生活。,闽信名筑,紧邻大白荡城市生态公园，邀请华新国际专业物业管理，一系列智能化系统。专设约,1100,大型会所拟规划健身房、棋牌室、咖啡厅、图书馆、屋顶游泳池等专属休闲设施。在项目总体规划上，采用三大院落，四个半岛屿，七大景观群的设计。,30,典型物业建筑风格、会所调查分析,梧桐墅,旭辉朗香郡,旭辉上河郡,蓝山郡,云锦城,闽信名筑,别墅：法式,公寓：现代简约,地中海风格,现代典雅,意大利托斯卡纳风格,中式,中式,项目内置会所，在建中,朗香郡里面设有,1000,的高级会所,规划,2.8,万方商业用地项目规划多功能会所、双语幼儿园,有一个,600,功能丰富的会所,无会所,约,1100,的会所,风格,会所,第四部分,营销策略调查,31,区域楼盘综合营销策略调查,区域典型楼盘营销策略调查,32,区域楼盘综合营销策略调查,户外,欢乐看房烧烤,暑假,DIY,民俗庙会,事件,以节假日为契机，系列看房活动强势爆破,实景展示，精致绿色生活，情感体验式营销各个击破,报纸,浪漫与幸福,小提琴开场,浪漫圣诞夜,户外,+,报广,+,重点事件，线上渠道全面轰炸,活动,营销理念，围绕目标客群的精神诉求，满足其对生活态度的绿色倡导,33,户外,+,报广,+,重点事件，线上渠道全面轰炸,以中海之名，客户系列联谊活动强势出击,实景体验，精致生活细节，凸显项目景观,社团联宜会,创意,DIY,户外,借助,中海的品牌影响力和产品的美誉度，实时的客户体验活动,区域楼盘综合营销策略调查,34,区域典型楼盘营销策略调查,巨资打造主题公园，草坪、竹林、水域、沙地等多重景观，营造社区氛围，树立万科品牌价值。,35,区域典型楼盘营销策略调查,样板房实景展示，产品力充分展现。草地音乐会、豪车试驾等暖场活动持续性维系客户。,第五部分,项目的居住环境调查及分析,36,交通状况,饮食、娱乐、购物,文教设施、生活配套及周边项目,主要居民分布,37,交通状况,太湖大道,建林路,嵩山路,有轨电车,1,号线,阳山隧道,太湖大道,西绕城,本案,城际新区站,往市区,往苏州乐园,城市主要道路：太湖大道，高新区城市主干道，是出入科技城板块的重要道路。,嵩山路和建林路是出入本项目必经之路，路况良好，但因周边工厂较多，货车较多。,规划中道路：阳山隧道、有轨电车等。,38,饮食、娱乐、购物,项目周边信息,详细情况说明,交通概况,嵩山路，阳山环路可直通太湖大道，公交线路,302,、,322,、,327,直达新区中心，出入便捷,市政配套,阳山实验学校附属幼儿园、白马涧小学、文昌实验中学,商业配套,联华超市、世纪华联超市,生活休闲,阳山湾网球馆、绿岛高尔夫会所、动感,V6,俱乐部,自然资源,大阳山国家森林公园、大白荡城市生态公园,网球馆,绿岛高尔夫会所,周边配套：地块附近有,3,条公交线路直达新区中心，地块,1.5,公里核心范围里生活配套缺失，,6,公里范围内有幼儿园,小学，中学，超市，网球馆，高尔夫会所。,39,文教设施、生活配套及周边项目,出口加工商贸区,大新科技园,西阳山科技工业园,维德工业城,高新海关保税物流中心,大白荡城市生态公园,阳山环山绿化景观带,浒墅关经济开发区累计投入建设资金,120,亿元，完成开发区面积,25,平方公里，引进内外资项目,380,余家，各项经济指标保持年均,50%,以上的增长。,40,主要居民分布,阳东新城,周边乡镇,浒墅关,产业聚集区,科技城及周遍乡镇,高新区及苏州,其他区域,区域认同感,区域内分流客户,环境吸引力,地源性客户，环境吸引力,地源性客户，价格挤压,周边,地缘性客户，浒墅关、科技城版块及周边乡镇的客户，以及新区中心及苏州其他区域的外溢客户。,第六部分,项目区域与周边区域物业发展前景,41,42,凤凰,湖、大阳山给予项目有山有水的特质。,项目,周边空置地块较多，区域内将成为新区的又一个高品质居住区。,新区森林公园式生态居住区,凭远见，携手，我们走得更远！,天,道,自然,成就你我,