房屋工程建设行业白皮书（2023）.pdf

和 君 咨 询 建 筑 事 业 部 2023房屋工程建设行业白皮书房屋工程建设行业白皮书卷首语2022 年是注定要载入史册的一年。这一年，房屋工程建设行业呈现出前所未有的转折和巨变。由于滞后效应的存在，2022 年房屋工程建设行业年总产值增速远高于GDP增速，从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显；全国新建商品房销售面积比上年下降 24.3%，为历史首次，空前但未必绝后。从长远的角度看，我国常住人口城镇化率在 2022 年超过 65.22%，进入城镇化减速阶段，部分专家预想中的“大国大城”局面并没有出现。同时，出生率和结婚对数再创新低，预计还将继续下行。需求变化预示房屋工程建设行业大变局已不可阻挡。房屋工程建设行业何房屋工程建设行业何处去？万众瞩目，全行业从业人员都陷入深度思考，翘首以盼终极答案。处去？万众瞩目，全行业从业人员都陷入深度思考，翘首以盼终极答案。和君咨询建筑事业部作为聚焦建筑业及上下游企业的专业咨询机构，不敢妄称洞悉天机，但也不揣浅陋，试图从近年来的产业数据和事实中发现及揭示产业变迁的趋势、方向、逻辑，不断接近真相、客观及发生中的未来。本白皮书大量采用了和君咨询原创研究模型方法，如运用产业分析 SMART 模型对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察，用行业价值链分析法剖析产业各环节价值创造和盈利的规律，用国际对标法预测未来的产业结构变迁方向，等等。我们希望凭我们希望凭借一册短小的白皮书借一册短小的白皮书，帮助所有房屋工程建设行业企业决策者更客观看待行业发展，帮助所有房屋工程建设行业企业决策者更客观看待行业发展，既不盲目乐观，也不过度悲观，通过理性的分析思考找到自己在行业中的位置和未来发展方向，有勇气改变可以改变的事情，有胸怀接受不可改变的事情，有智慧来分辨两者的不同。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 2023目 录产业规模产业规模第一部分第一部分建筑业产业地位行业增长速度房建行业地位02产业结构产业结构第二部分第二部分产业链结构竞争结构区域结构05商业模式商业模式第三部分第三部分盈利情况商业模式14资源能力资源能力第四部分第四部分能力评估资源评估建筑企业的核心资源和能力17竞争规则竞争规则第五部分第五部分行业参与者行业底层驱动力长期驱动力竞争策略22产业政策产业政策第六部分第六部分25技术创新技术创新第七部分第七部分新基建智能建造与建筑工业化协同发展数字化转型“双碳”战略27上篇结束语上篇结束语第八部分第八部分上篇：房建行业发展洞悉上篇：房建行业发展洞悉市场吸引力评估概述市场吸引力评估概述第一部分第一部分33住宅住宅第二部分第二部分商品住宅保障性住房城市更新35商业建筑商业建筑第三部分第三部分商业营业用房办公楼TOD 模式公共建筑公共建筑第四部分第四部分科研、教育和医疗用房屋文化、体育和娱乐用房屋交通建筑47工业建筑工业建筑第五部分第五部分高技术制造业智能制造57下篇结束语下篇结束语第六部分第六部分60下篇：细分市场全面研判下篇：细分市场全面研判关于我们关于我们61和君建筑事业部简介和君集团简介3141房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20231上 篇上 篇房建行业发展洞悉房建行业发展洞悉基于和君原创的产业分析 SMART 模型，我们对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察。2第一部分产业规模建筑业产业地位建筑业产业地位图 1：2011-2022 建筑业增加值及其占国内生产总值的比重情况数据来源：国家统计局、和君分析行业增长速度行业增长速度从建筑业总产值来看，进入千禧年之后，我国建筑业迈进年增长 20%以上的高速发展阶段，迎来“黄金十年”；2011 年以后，增速进入 20%以下。2015 年开始，进一步进入个位数的增速区间，增长牛市宣告结束。2021 年，受房地产调控、新冠疫情、中美贸易战等多重因素影响，行业正式进入转型发展期。2022 年，行业总产值 31 万亿元，同比增长 6.45%。在经济承压的背景下，2022 年总产值增速远高于 GDP 增速，这也从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显。2022 年，房屋建筑施工面积和竣工面积增速均发生下滑，主要系下游房地产市场低迷所致，拖累施工/竣工面积增速。受房地产融资环境缩紧等调控政策影响，2022 年，房地产市场持续低迷。从现金流来看，2022 年房地产开发企业到位资金为 14.9 万亿元，同比下降 25.9%，直接拖累企业开工、竣工面积表现。同期，房地产企业拿地发生下滑，全国土地购置面积为 10052 万平米，同比下降 53.4%，体现房地产企业拿地意愿较差，市场恢复景气度仍需较长时间。图 2：房屋建筑施工面积情况数据来源：国家统计局、和君分析图 3：房屋建筑竣工面积情况数据来源：国家统计局、和君分析2022年，我国建筑业增加值8.3万亿元，同比增长5.9%。自 2011 年以来，我国建筑业增加值持续保持增长态势，占国内生产总值的比例始终保持在 6.75%以上，国民经济国民经济支柱产业地位稳固支柱产业地位稳固（见图 1）。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20233图 4：建筑业总产值及增长率变动和预测（单位：亿元）数据来源：国家统计局、和君分析房建行业地位房建行业地位在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要子领域之一子领域之一1。2021 年，房屋建筑业产值规模达到 18 万亿，近十年来，其总产值占建筑业总产值均在 60%以上（见图 5）。在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高，并在近几年所占比重稳定在 42%，位于各大细分行业首位（见图 6、7）。图 5：2011-2021 年全国建筑业总产值中不同行业完成产值情况（单位：%）数据来源：国家统计局、和君分析1 按照国家统计局的分类标准，建筑业分为房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰、装修和其他建筑业，共四个大类。从 2022 年下半年开始，中央层面不断出台利好房地产政策，同时以“保交房、保交付”为主线，建企仍有发展空间。但也应该意识到，建筑行业已经进入存量竞争时代，从供需关系角度看，未来市场增长空间有限。4图 6：细分行业营业收入（单位：亿元）数据来源：工程勘察设计行业年度发展研究报告（2022）图 7：建筑设计企业营收占比数据来源：工程勘察设计行业年度发展研究报告（2022）房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20235产业链结构产业链结构工程建设产业链分为投资、设计、采购（建材、设备、工程建设产业链分为投资、设计、采购（建材、设备、专业分包等）、施工、运营等环节。专业分包等）、施工、运营等环节。传统房建企业以施工环节为业务主体，产业链上下游拓展有限。施工环节利润率持续低迷，近十年来一直在 3.5%上下徘徊。图 9：建筑业全产业链资料来源：和君分析第二部分产业结构据调研了解，许多建筑央企和大型建筑国企的施工板块净利润率仅在1%-2%之间，中小民营企业更是捉襟见肘。因此，业内领军者纷纷在城市建设市场进军高附加值领域，业内领军者纷纷在城市建设市场进军高附加值领域，产业链延伸、一体化服务已成为行业的制胜趋势产业链延伸、一体化服务已成为行业的制胜趋势。中国建筑中国建筑中国建筑的投资运营业务围绕房地产开发运营、基础设施投资运营和新城镇建设业务三大主业展开。房地产开发运营房地产开发运营：中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。中海地产起家于香港，1992 年在香港联交所上市，定位是国际化不动产开发运营集团。中建地产于 2008 年在北京组建，是各局院地产业务所使用的品牌。（见图 10）我们对业内领军企业产业链布局现状进行梳理分析：我们对业内领军企业产业链布局现状进行梳理分析：基础设施投资运营基础设施投资运营：“十三五”期间，中国建筑投资建设了大量基础设施项目，将在“十四五”期间形成规模庞大的运营资产。“十四五”期间，中建将重点关注国家重点战略区域内运营条件良好的公路、轨道交通等领域的 PPP 项目以及智慧停车等新业态领域，鼓励子企业结合自身特点设立专业运营公司。图 8：建筑业微笑利润线资料来源：和君分析6新城镇建设业务新城镇建设业务：聚焦片区开发、大体量城市更新、站城融合、城市运营等领域。鼓励各子企业总结现有项目开发经验，学习借鉴业内成功企业商业模式。运用政府采购、PPP、投资建造运营一体化和轻资产运营等方式，深度参与产业策划、城市规划等顶层设计，强化产业导入能力。金融业务金融业务：中国建筑的金融业务在现阶段以服务内部企业为主。（见图 11）中国中铁中国中铁中国中铁提出成为“国内一流的城市综合开发运营商”、“国内一流的基础设施投资运营商”，依托主业优势向交通线上地产商转变，向文旅、康养、TOD、会展等领域拓展。投资运营类业务主要依托区域总部以及集团直接控股的地产类企业实施。金融物贸业务定位为服务保障板块，主要服务内部。（见图 12）中国交建中国交建投资运营板块投资运营板块：实施主体包括集团直接控股的数个专业投资平台以及具有投资属性的区域总部。与中铁的组织模式相比，中交在集团层面的业务整合能力更强，具备“专业+区域”的业务矩阵协同能力，由投资平台发挥主导作用，如中交城投专注于城市综合开发业务，中交投资专注于基建投资业务。反观中铁，由于铁路建设具有区域属性，区域经营和生产的管理方式由来已久，区域总部发挥更大作用，与投资公司采用“一套班子，两块牌子”的管理模式。金融业务板块金融业务板块：2021 年 9 月，中交集团整合成立中交资本控股有限公司，作为中交集团金融控股和资本服务平台。成立初期，中交资本旗下主要有 4 家子公司：中交租赁、中交基金、中交保理、中交鼎信。中交租赁位于上海，主要职责是为中国交通建设集团及各类企业提供融资租赁等综合投融资服务。以基金业务为主责的中交基金成立于2014 年，连年保持在全国百亿管理规模以上私募股权基金管理人行列，在央企基础设施产业基金领域处于行业领先地位；中交保理是中交集团唯一的商业保理及供应链金融平台公司；中交鼎信成立于 2012 年，是中交资本开展并购混改、新产业投资、地产业务的股权投资运营平台。图 10：中国建筑房地产业务布局资料来源：乐居财经图 11：中国建筑金融业务布局资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20237图 12：中国中铁投资运营/金融业务布局资料来源：中国中铁官网、和君分析图 13：中交集团投资运营/金融业务布局资料来源：中交集团官网、和君分析图 14：陕西建工供应链金融业务布局资料来源：公开资料、和君分析陕西建工陕西建工为解决资金使用效率低、融资成本高、经营成本管控难等问题，陕建组建金融平台，承担商业保理、融资担保、融资租赁、私募基金四项职能。2020 年，陕建金融板块已实现利润6亿元。陕建自主搭建“陕建筑信”供应链金融平台，截止目前，陕建筑信开单量已接近 60 亿元，注册供应商累计超过 4000 家，银行对接超过 10 家。8综上，我们对各大头部建筑企业房地产业务收入情况进行横向比较发现，中国交建和中国化学暂未涉及房地产开发与投资业务；中国电建于 2022 年一季度和二季度分步实现房地产业务去化，不再从事房地产开发业务；中国建筑的房地产开发业务收入在整体业务结构中占比最高。随房地产政策回暖，建筑央企的房地产业务逐渐恢复，随房地产政策回暖，建筑央企的房地产业务逐渐恢复，但部分企业的房地产业务发展仍低迷，2022 年，中建房地但部分企业的房地产业务发展仍低迷，2022 年，中建房地产开发与投资业务同比下降 14.8%，业务好转仍需时间。产开发与投资业务同比下降 14.8%，业务好转仍需时间。2020 年 4 月证监会、发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，开启基础设施领域公募 REITs 试点工作，助力基建增速发展，给建筑类央企的资产盘活提供了新模式，特许经营权资产有了更多更方便的退出新路径，中国交建特许经营债券资产在各央企中规模最大，占比高，盘活融资规模较大，更有利于资本结构的优化。2023 年 10 月，嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金已正式获得中国证监会及上海证券交易所受理，将有望成为国内首单水电公募 REITs小结小结表 1：2022 年建筑央企房地产开发与投资营业收入和占比资料来源：东兴证券表 2：2021 年上半年建筑央企特许经营权资产规模和占比资料来源：东兴证券建筑施工企业竞争格局建筑施工企业竞争格局竞争结构竞争结构随着建筑业市场结构调整的不断深入，市场竞争格局也将不断变化。一方面，国有及国有控股企业竞争优势愈一方面，国有及国有控股企业竞争优势愈发明显。发明显。2021 年，该类企业完成产值 11 万亿元，占建筑业总产值的 37.7%（见图 15）；新签合同额 16.6 万亿元，占全国建筑业企业新签合同额的 46.9%（见图 16）。与此与此同时，中央企业的市场集中度进一步提高。同时，中央企业的市场集中度进一步提高。2022 年，九大建筑央企新签合同额 15.56 万亿元，占国有及国有控股企业新签合同额的 80%，占全行业新签合同额的比重从 2014年的 25.6%提升至 2022 年的 40%以上，行业集中度不断提升。另一方面，市场对企业的综合能力要求越来越高。另一方面，市场对企业的综合能力要求越来越高。随着供给侧结构性改革的深化，建筑市场对企业的投融资能力、风险管控能力、资源整合能力都提出了全新的要求。工程总承包模式在行业内推广加快，业主对设计施工一体化服务能力及大项目运作能力的要求也快速提升，此趋势对大型国有建筑业企业更加有利，中小型及民营企业发展面临一定的挑战。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20239图 15：国有及国有控股企业完成产值情况数据来源：中国施工企业管理协会、和君分析根据中国施工企业管理协会统计的2021 年度完成产值 100 亿元工程建设企业名单，2021 年，共有 316 家工2021 年，共有 316 家工程建设企业完成产值超过 100 亿元程建设企业完成产值超过 100 亿元2 2，其中，共有 56 家民，其中，共有 56 家民营企业上榜营企业上榜（见表 3）。这些企业多是发迹于江苏、福建、山东、浙江等建筑大省，从单一承包土木工程发展成为以建筑工程施工总承包为主、专业承包为辅并兼营本行业配套产业的综合性企业。少数几家企业隶属于大型房地产集团，与集团住宅产业化、房地产开发等业务联合构成了上下游产业链。2019 年，在国家层面，中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于促进中小企业健康发展的指导意见（中办发 201924 号），意见规定持续完善中小企业融资政策、积极拓宽融资渠道、减轻企业融资负担；在行业层面，住建部印发关于支持民营建筑企业发展的通知（建办市 20198 号），在促进企业公平竞争、优化招投标竞争环境等方面出台具体举措。从政策环境看，中小型及民营从政策环境看，中小型及民营企业发展环境正在持续优化，存在向上突破的空间，但仍企业发展环境正在持续优化，存在向上突破的空间，但仍面临大型央企、国企的激烈竞争。面临大型央企、国企的激烈竞争。图 16：国有及国有控股企业新签合同额情况数据来源：中国施工企业管理协会、和君分析表 3：2021 年度完成产值 100 亿元民营工程建设企业名单资料来源：中国施工企业管理协会2 注：存在集团、二级、三级企业重复统计的情况10建筑设计企业竞争格局建筑设计企业竞争格局在建筑设计领域，四种力量构成行业竞争格局，国有在建筑设计领域，四种力量构成行业竞争格局，国有设计院对高端项目的垄断尚在高位。设计院对高端项目的垄断尚在高位。建筑行业竞争格局的成因：“规模不经济”建筑行业竞争格局的成因：“规模不经济”建筑行业内有 10 万余家企业共同瓜分着每年 30 万亿建筑行业内有 10 万余家企业共同瓜分着每年 30 万亿的市场份额，大中小型施工和勘察设计企业百花齐放，与的市场份额，大中小型施工和勘察设计企业百花齐放，与其他行业相比，行业集中度明显较低。其他行业相比，行业集中度明显较低。从长期看，规模经济带来的资源集聚和学习效应有助于驱动产业的集中，而而建筑行业恰恰是一个“规模不经济”的行业建筑行业恰恰是一个“规模不经济”的行业。既然规模效应不明显，产业聚集的动力就较弱，集中度也就偏低。建筑企业往往会出现以下吊诡现象：在企业二、三十亿规模的时候，人均产值三百多万；七、八十亿的时候，人均产值还是三百多万；一百五六十亿的时候，人均产值反而会下降到二百多万了。规模增加，效率却不一定提升，这个现象是反经济学的。造成建筑企业“规模不经济”主要有三个原因：造成建筑企业“规模不经济”主要有三个原因：第一第一，建筑行业的产品是高度定制化、项目制的，管理标准化程度不高，产品可复制的程度不高，因此规模效应不明显。第二第二，跟其他行业相比，建筑业管理较为粗犷，跑冒滴漏现象严重，资源配置效率不高，资本运作水平、信息化水平还较为初级，精细化管理缺乏有效抓手。要了解“规模不经济”，我们要先了解什么是规模经济。其他行业，比如说传统的制造业，也包括金融、互联网这些新兴行业，通常是随着产量的增加，各种边际成本、平均成本，是下降的；也就是随着产量的提升，随着企业规模的提升，企业总体的效率是增加的。第三第三，相较于其他行业，建筑行业的区域市场并非全国统一市场，各地区产品需求、投标规则、定额水平与技术标准不尽相同，对建筑企业的规模复制带来阻力。总结来说，建筑行业产品的标准化水平不高、管理的总结来说，建筑行业产品的标准化水平不高、管理的标准化水平也不高、区域市场割裂，造成了行业规模效应标准化水平也不高、区域市场割裂，造成了行业规模效应不明显。不明显。不过，这种现象也在发生松动，随着行业高质量发展进程加快，九大建筑央企 2022 年的新签合同额占比超过 40%，中小民营企业的生存空间正在逐步被挤压。图 17：建筑设计企业竞争格局资料来源：公开资料、和君分析图 18：规模经济解释资料来源：和君分析但建筑设计人才市场竞争已趋于白热化，由人才驱动的竞争力变革将逐步打破现有竞争格局。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202311未来竞争格局未来竞争格局市场经过激烈的淘汰，建筑企业的梯队结构将发生市场经过激烈的淘汰，建筑企业的梯队结构将发生变化。未来的建筑业市场将由三类企业构成：个位数的超变化。未来的建筑业市场将由三类企业构成：个位数的超级大平台、两三位数的龙头企业，以及数以万计、数以几级大平台、两三位数的龙头企业，以及数以万计、数以几十万计的小微企业。十万计的小微企业。顶级的平台类公司拥有资金、技术、管理等多方面优顶级的平台类公司拥有资金、技术、管理等多方面优势，业务布局广泛深入，产业结构多元合理，能够为客户势，业务布局广泛深入，产业结构多元合理，能够为客户提供全面的一体化综合性解决方案。提供全面的一体化综合性解决方案。我们认为，超级大平台可能会在以下三类企业中出现，第一类是中建、中铁、中交等央企的股份层面，在世界范围内行使国家各类战略职能；第二类是险资资本，如平安建投、中信建投、泰康资本等，凭借其资金优势及数据优势对建筑行业进行整合与重构；第三类是阿里巴巴、百度、高德等高科技企业，随着智慧城市、智慧交通的落地，高科技企业很有可能会对建筑行业进行降维冲击。市场结构的中间层是各类龙头企业市场结构的中间层是各类龙头企业，一类凭借专业优势在细分业务形成领先地位，比如装饰领域的金螳螂；一类深耕区域局部市场，与当地社会发展形成利益共同体，比如建筑央企的优秀工程局、省级建工集团等。市场更多的参与者是小微企业市场更多的参与者是小微企业，业务相对单一，综合实力较弱，为行业顶级平台公司、龙头企业提供专业配套服务。超级大平台的使命是引领行业的发展，行业大龙头的超级大平台的使命是引领行业的发展，行业大龙头的生存方式是构建协作网络，小微企业的竞争策略是在超级生存方式是构建协作网络，小微企业的竞争策略是在超级大平台和行业大龙头编织的生态圈里，找到自己的生态位。大平台和行业大龙头编织的生态圈里，找到自己的生态位。图 19：发达国家建筑行业业态资料来源：公开资料、和君分析图 20：建筑行业的市场结构由倒梯形向金字塔形变化资料来源：公开资料、和君分析12区域发展的不平衡是建筑业的一大显著特点。区域发展的不平衡是建筑业的一大显著特点。从常规分类的七大区域来看，华东区域发展始终一骑绝尘，华中区域常年位居第二，西南地区近年平均增速最快，华南、华北、西北区域占比较稳定，东北地区发展后劲明显不足。（见图 21）我们根据2021 年工程建设行业发展概况中的统计数据，梳理各地区建筑业主要指标，包括建筑业增加值、营业收入、建筑业总产值、新签合同额、资产总额、利润总额。区域结构区域结构确定各地区每一项指标占全国的比重，再将 6 项指标的比重求和得到比重总分，进行排序。（见表 4）江苏省以绝对优势位列第一；北京市建筑央企总部及二级单位林立，在资产和利润总额两项指标上占比较高；广东、浙江、湖北、山东、四川、河南等排名靠前省份均是传统建筑强省；而海南、青海、宁夏、西藏受制于市场规模、经济水平等因素，排名靠后。图 22：外地建筑施工企业中标数量占全部中标数量的比例数据来源：公开资料、和君分析图 21：2021 年七大区域建筑业增加值占比数据来源：2021 年工程建设行业发展概况对于建筑行业来说，各区域市场，包括各省级、各地对于建筑行业来说，各区域市场，包括各省级、各地市、各区县，市场环境不一而同，即“区域市场割裂”是建市、各区县，市场环境不一而同，即“区域市场割裂”是建筑行业的一大特点。筑行业的一大特点。从量化的角度来看区域壁垒，我们统计了各地区外地建筑施工企业中标数量的比例。根据下图所示，除西藏、内蒙古、北京、重庆、青海以外，其他各地区外地企业中标占比不足 1/4，本地企业占有绝对优势。（见图 22）表 4：2021 年各地区建筑业综合实力排名资料来源：2021 年工程建设行业发展概况房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202313究其原因，需求端和供给端共同造成了建筑行业区域究其原因，需求端和供给端共同造成了建筑行业区域市场割裂的现象。市场割裂的现象。需求端需求端：由于各地域的发展阶段不同、市场需求不同，由于各地域的发展阶段不同、市场需求不同，造成了产品种类的不同，产品种类的不同决定了对企业能造成了产品种类的不同，产品种类的不同决定了对企业能力要求的不同。力要求的不同。比如中西部的欠发达地区，核心诉求是修路造桥等基础设施建设，同时地方政府的支付能力较差，需要引进创新商业模式，对企业的投资策划、可行性研究以及资本运作能力的要求较高；再比如广东、湖北等建筑大省，EPC 发包模式较为常见，需要企业具备无图报价能力、产业链延伸能力以及资源整合能力。在中国最发达的区域，比如说北京、上海，未来的发展方向是智慧城市、智慧交通，这种立体空间范围内的多层次布局，需要企业具备城市的综合开发、运营能力以及与高科技企业深度对接的能力。供给端供给端：造成区域市场割裂的最主要原因是供给方的造成区域市场割裂的最主要原因是供给方的原因，各区域的资源供给不同、开放程度不同，地方保护原因，各区域的资源供给不同、开放程度不同，地方保护主义之风依然尚存。主义之风依然尚存。即使是建筑大省广东省，本土建筑企业在省内完成产值高达 80%，大部分本土企业在省外没有竞争力，走出去的空间受限。与此同时，随着政府投资条例（2018、国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见（2021）等政策的出台，“全国统一大市场”建设的持续推进，擅自（变相）设立审批/备案事项、不合理准出条件等地方保护主义现象或有所缓解，但建筑行业“区域市场割裂”这一顽症仍需要漫长时间方可根治。当前，区域发展的基本逻辑已经改变，新型城镇化以城市群为主空间载体，将构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。从城市到城市群、都市圈，中国城市发展从城市到城市群、都市圈，中国城市发展潜力差异巨大，城市研究、选择的价值更加重要。潜力差异巨大，城市研究、选择的价值更加重要。图 23：城市进化路径资料来源：公开资料、和君分析14盈利情况盈利情况第三部分商业模式2011-2022 年，我国建筑企业利润总额呈现逐年上升2011-2022 年，我国建筑企业利润总额呈现逐年上升趋势。趋势。2022 年，全国建筑业企业利润总额达 8639 亿元，是 2011 年的 2.07 倍，同比增长 1.99%，增速连续五年下降后回升，但尚未修复至疫情前水平。（见图 24）2011-2022 年，我国建筑业企业产值利润率呈波动缓2011-2022 年，我国建筑业企业产值利润率呈波动缓慢递减状态。2022 年产值利润率为 2.68%，比上年减少了慢递减状态。2022 年产值利润率为 2.68%，比上年减少了0.21 个百分点，再次延续下降趋势。0.21 个百分点，再次延续下降趋势。距离 2014 年高点已距离 2014 年高点已经下降近一个百分点，标志着行业微利时代正式来临。经下降近一个百分点，标志着行业微利时代正式来临。（见图 25）商业模式商业模式建筑企业最基础的商业模式是通过自身施工管理和项目运作获取利润，利润空间稀薄，资金周转快慢部分取决于公司结算能力及客户的信用程度。图 24：2011-2022 年建筑业利润总额情况数据来源：国家统计局、和君分析图 25：2011-2022 年建筑业产值利润率情况数据来源：国家统计局、和君分析图 26：建筑纯服务模式下收付款流程示意图资料来源：华泰证券房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202315近年来，工程建设组织模式进一步完善和优化。近年来，工程建设组织模式进一步完善和优化。2019年 3 月，国家发展改革委、住建部联合印发关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见，在房建和市政领域推进全过程工程咨询服务的发展。2019 年 12 月，住建部、国家发改委联合印发房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法，为工程总承包多个重要领域的发展指明了方向。融合设计、采购和施工的工程总承包模式不单是一种工程建设组织模式，更是一种通过产品思维重构企业的商业模式。工程总承包模式的优越性日益彰显，但是，大多数建筑企业并没有发挥出搭接渐进的优势，依旧是貌合神离、信息割裂。从 C 到 EPC 是建设行业的必然发展趋势，虽从 C 到 EPC 是建设行业的必然发展趋势，虽然转型过程中在法律环境、甲方、建筑企业都存在诸多不然转型过程中在法律环境、甲方、建筑企业都存在诸多不完善、不适应，但施工企业必须迎难而上。完善、不适应，但施工企业必须迎难而上。有实力的企业通过 PPP、BOT 等模式共同参与到项有实力的企业通过 PPP、BOT 等模式共同参与到项目的管理、运营中，为政府管理“补短板”，推动整个产业目的管理、运营中，为政府管理“补短板”，推动整个产业的发展与演化。的发展与演化。图 27：传统施工总包模式与 EPC 模式的对比资料来源：公开资料、和君分析图 28：投资类业务资金流向示意资料来源：华泰证券16建筑行业对新商业模式的探索从未停止，项目主导建筑行业对新商业模式的探索从未停止，项目主导单位通过对区域市场的深耕细作，努力寻找企业发展需求单位通过对区域市场的深耕细作，努力寻找企业发展需求与业主方诉求的交集，甚至为项目量身打造商业模式，与业主方诉求的交集，甚至为项目量身打造商业模式，与业主方达成共赢的项目合作方案。与业主方达成共赢的项目合作方案。如在传统公开招标类项目中，采用 EPC+履约保证金、EPC+延期支付模式、EPC+O、EPC+F 等模式；在片区开发类项目中，采用传统公招+PPP、产业新城PPP、ABO、EOD、产业联合开发、代建管理等模式。随着建筑市场和政策的变化，过往的成功案例或许不再适用当下的监管要求，但越来越多的建筑企业开始重视商业模式的创新设计工作。2000 年，中国建筑发布“十二五”战略规划。遵循建筑业特点和建筑企业商业逻辑，中建首次提出“五化”的发展策略，即专业化、区域化、标准化、信息化、国际化，无一不具有前瞻的战略眼光和犀利的商业洞察。十余年后，大型建筑企业正普遍从粗犷式的单一建造十余年后，大型建筑企业正普遍从粗犷式的单一建造商角色向多业务模式转变，逐步实现向集“投融资-设计-商角色向多业务模式转变，逐步实现向集“投融资-设计-建造-运营-维护”为一体的综合服务商的转变。建造-运营-维护”为一体的综合服务商的转变。建筑企业或是通过“专业化、区域化、国际化”占据了独特的生态位，或是通过“标准化、信息化”压降成本，实现了精益建造，向着更高等级的建筑企业形态不断进化。图 29：建筑企业的五次商业模式演进资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202317能力评估能力评估第四部分资源能力根据和君建筑事业部研究，建筑企业的管理能力可分根据和君建筑事业部研究，建筑企业的管理能力可分为战略能力、业务能力和支撑保障能力三大方面。为战略能力、业务能力和支撑保障能力三大方面。各项能力的维度、释义如下表所示，建筑企业可通过此表自查和改进。表 5：战略能力评估资料来源：和君分析18表 6：业务能力评估资料来源：和君分析表 7：支撑保障能力评估资料来源：和君分析房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202319表 8：能力评分标准资料来源：和君分析资源评估资源评估建筑企业资源可分为品牌资源、合作关系资源、人才建筑企业资源可分为品牌资源、合作关系资源、人才资源、技术创新资源、财务资源五大方面。资源、技术创新资源、财务资源五大方面。其中，前四项资源较难通过量化的方式衡量，我们通过对资源进行多维度的分拆，尽可能从定性的角度提供评估方法，供企业自查、改进。表 9：内部资源评估打分标准：1=远低于行业平均水平；2=低于行业平均水平；3=行业平均水平；4=高于行业平均水平；5=行业领先水平20表 9：内部资源评估（续）打分标准：1=远低于行业平均水平；2=低于行业平均水平；3=行业平均水平；4=高于行业平均水平；5=行业领先水平建筑企业的核心资源和能力建筑企业的核心资源和能力以上是对于建筑企业整体能力和资源的评价方法，而对于稀缺性资源的占有和掌控才是优秀建筑企业的成功密对于稀缺性资源的占有和掌控才是优秀建筑企业的成功密钥。根据和君建筑事业部的调研分析，建筑企业的核心资钥。根据和君建筑事业部的调研分析，建筑企业的核心资源和能力可以分为以下九类：源和能力可以分为以下九类：(1)背靠大客户或母集团资源(1)背靠大客户或母集团资源：如绿地大基建的成员企业，能够依托绿地集团的多元产业优势、全国化布局，主动或被动地走上发展的快车道，业绩增长的压力倒逼各企业走出省内舒适区，到省外拓展市场。贵州建工、西安建工、天津建工、江苏省建等成员企业在混改后，营收普遍实现超过 20%的复合增长，利润普遍实现超过 30%的复合增长。（见图 30）(2)具备和区域政府长期绑定发展的能力(2)具备和区域政府长期绑定发展的能力：如中建集团在2012年以原中建七局三公司、厦门东北设计院为主体，整合组建成立中建海峡，深耕福建省，已成为中建集团区域化发展的典范，成为地方政府推动经济社会发展的央企代表，对其他竞争对手进入福建市场构建有效壁垒。(3)具备控制上游产品价格的能力(3)具备控制上游产品价格的能力：如上海建工在上海市的优势地位，一定程度上仰仗于其对于上海地区混凝土供应链的把控能力。(4)成本控制能力强(4)成本控制能力强：在房建领域，尤其是房地产企业发包的普通住宅类项目，项目本身盈利空间稀薄，企业对于成本的把控至关重要。如苏中建设房建业务利润率能够达到8-10%，与苏中建设成本管理的“五道关卡”密不可分即合同签订、成本策划、过程管控、结算管理、人力资源管理；中建三局在 2018 年发布了住宅和公建的精益建造实施指南，指出精益建造的核心理念是拒绝浪费，减少没有价值和不能带来增值的活动，从实施层面固化了成本控制的标准动作。(5)具备核心技术资源(5)具备核心技术资源：如中建三局在超高层建筑领域拥有的智能化施工装备集成平台、迴转式多吊机集成运行平台等多个核心技术优势。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202321(6)具备优先的政策倾斜优势(6)具备优先的政策倾斜优势：如在浙江、山东、福建、广东等地，EPC利好政策频出，且EPC模式发包项目较多，当地建筑企业培育工程总承包能力具有先发优势。(7)具备良好的现金流、较低的融资成本(7)具备良好的现金流、较低的融资成本：如大型建筑央企具有天然的融资成本优势，地方性国有企业通过参股地方商业银行取得优质信贷渠道等。(8)具备优质的劳务队伍资源(8)具备优质的劳务队伍资源：如有些建筑企业在向产业链下游并购劳务公司，打造自己的产业工人团队。(9)具备独特的前瞻性战略眼光(9)具备独特的前瞻性战略眼光：如中建五局在 2003年整合二级单位地产资源，成立信和地产，在当时建筑企业多为单一施工承包商的行业背景下，房地产业务成为五局新的经济增长点。图 30：绿地大基建各成员企业近 5 年/混改后营收年均复合增速数据来源：公开资料、和君分析22行业参与者行业参与者第五部分竞争规则房屋工程建设行业的产业链上游包括钢铁、混凝土、水泥、玻璃等建筑原材料行业，建筑所需设备又涉及到工程机械行业，建筑业的运行需要金融机构的支持，投资方通常为政府投资平台、房地产企业与制造业企业（见图31）。由此可见，建筑行业所涉及产业众多，产业链较为建筑行业所涉及产业众多，产业链较为复杂，并且极易受到上下游牵制复杂，并且极易受到上下游牵制。整体而言，建筑企业在整个产业链的议价能力是较弱的，同时，上下游相关方的战略转型和需求变化，也会直接影响建筑企业核心竞争力的打造思路与相对议价能力的高低。比如城投公司的市场化转型，导致了大量建筑企业被整合并购；一体化的发包模式倒逼企业进行商业模式转型；各类建材价格的飞涨催生着建筑企业进行供应链管理能力的升级等等。行业底层驱动力行业底层驱动力建筑业最主要的底层驱动力是固定资产投资建筑业最主要的底层驱动力是固定资产投资，根据联讯证券研究院的研究，建筑行业景气度与固定资产投资高度相关，全社会固定资产投资增长对于建筑业总产值的拉动乘数达 30%以上（见图 32）。对于房建行业来说，最主要的驱动力来自房地产投资。对于房建行业来说，最主要的驱动力来自房地产投资。从房地产开发投资额看，尽管地产开发增速存在比较明显的“三年周期”，但自 2010 年以来房地产开发整体增速已大幅放缓。受人口数量、城镇化率、人均住宅面积等因素的综合影响，未来房地产开发行业空间很难再有较大的突破。图 31：建筑业产业链上下游参与方资料来源：和君分析图 32：固定资产投资对于建筑总产值的拉动效应显著数据来源：Wind、联讯证券当前行业规模正处于由峰值缓慢下滑的成熟阶段，行当前行业规模正处于由峰值缓慢下滑的成熟阶段，行业空间不会进一步扩大，尤其在强力调控、修复乏力的背业空间不会进一步扩大，尤其在强力调控、修复乏力的背景下，房地产市场在较长周期内难以恢复昔日荣光，但公景下，房地产市场在较长周期内难以恢复昔日荣光，但公共建筑领域或迎来发展机遇。共建筑领域或迎来发展机遇。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 202323长期驱动力长期驱动力房建行业发展的长期驱动力来自技术、客户需求、消房建行业发展的长期驱动力来自技术、客户需求、消费偏好、城镇化、企业功能五个方面的演变。费偏好、城镇化、企业功能五个方面的演变。(1)技术的革命(1)技术的革命：技术将改变生活场景，催生新建设需求，详见第七部分技术创新。(2)客户需求的升级(2)客户需求的升级：客户群体从传统的房地产商为主逐步向政府及政府平台、电商物流、高科技企业等客户群体延展，客户类型更加丰富，客户需求也由单纯的施工服务向投融资、规划、设计、运维等一体化、多样化、高端化服务需求升级，这些既为企业发展拓宽了新思路、新路径，也对企业的综合服务能力、产品升级能力提出了新的挑战