2023年武汉写字楼二级租赁市场专题报告.pdf

12023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代办公楼宇新时代武 汉 写 字 楼 二 级 租 赁 市 场 专 题 报 告第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部|2 0 2 3 年 3 月22023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代数据概览数据概览武汉优质写字楼一级租赁及二级租赁市场指标概览0101一级租赁一级租赁租赁产品持续多元化，加速捕捉多维度租赁需求0202二级租赁二级租赁市场规模激增，运营商角色更迭持续影响租金水平0303办公新时代办公新时代楼宇办公新时代，市场寻求新突破0404结语结语协同共建楼宇生态平衡新时代0505目录目录32023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代市场调研综述负面清单负面清单由于武汉写字楼市场中散售型楼宇众多，部分运营商也通过获取散售房源提高市场占有率。第一太平戴维斯会依据具体情况判断此类二级租赁房源是否纳入统计范围面积定义面积定义本文租赁面积均指建筑面积调研样本调研样本符合武汉优质写字楼水准且截至2022年第四季度已交付并持续运营的写字楼项目研究对象研究对象在符合上述标准的武汉写字楼项目中，从单一业权业主方或大业主方获取房源，且由非业主方管理或运营的办公空间统计时间截至统计时间截至2022年第四季度数据来源数据来源第一太平戴维斯研究部写字楼市场样本写字楼市场样本144144栋优质写字楼二级租赁市场样本二级租赁市场样本7575个二级租赁空间二级租赁样本总面积二级租赁样本总面积51.751.7万平方米写字楼样本总面积写字楼样本总面积772.9772.9万平方米数据来源：第一太平戴维斯研究部42023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代定义|一级租赁及二级租赁一级租赁一级租赁TRADITIONALTRADITIONAL二级租赁二级租赁SECONDARYSECONDARY楼宇业主方楼宇业主方终端租户终端租户租赁关系租赁关系业主方与终端用户产生直接租赁关系，签订租赁合同。主要产品类型主要产品类型标准交付、精装房源、定制装修、自有联合办公品牌。伴随二级租赁市场规模加速提升。为捕捉有限并多元化的租有限并多元化的租赁需求赁需求，楼宇业主方提供的产品类型已涵盖标准交付标准交付、精装精装单元单元，并可提供定制化装修服并可提供定制化装修服务务。同时，为加速楼宇去化，减轻自身库存压力，部分业主部分业主也积极引入二级租赁运营商也积极引入二级租赁运营商。优质写字楼市场中主要二级租赁运营模式优质写字楼市场中主要二级租赁运营模式二级运营商入驻可加二级运营商入驻可加速楼宇去化速楼宇去化。以甲级写字楼为例，二级租赁运营商平均面积超平均面积超过过6 6,000000平方米平方米，远高于甲级楼宇常规租户的平均租赁面积。楼宇业主方楼宇业主方私密性高私密性高、以小型办以小型办公空间租赁为主公空间租赁为主。商务中心商务中心空间需求面积大、租期长，租赁谈判中更易获取承租优惠承租优惠，承承租成本远低于市场平租成本远低于市场平均水平均水平；即便加上装修投入，也可在转租中获取溢价红利。二级租赁运营商二级租赁运营商会员制、灵活租赁、公区共享、增值服务。联合办公联合办公对于终端用户，承租拎包入驻房源，一方面可满足企业基本办基本办公需求公需求，另一方面也可为企业省去装修带来的时间成本时间成本和资金资金投入投入。终端租户终端租户面积切割、拎包入驻，以本地运营商为主。包租公司包租公司数据来源：第一太平戴维斯研究部二级租赁二级租赁运营商运营商52023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代 第一太平戴维斯|办公楼宇新时代 数据概览数据概览-武汉优质写字楼一级租赁及二级租赁市场主要数据武汉优质写字楼一级租赁及二级租赁市场主要数据62023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代数据概览|一级租赁及二级租赁市场一级租赁一级租赁TRADITIONALTRADITIONAL二级租赁二级租赁SECONDARYSECONDARY总存量总存量租金水平租金水平入驻率入驻率总存量总存量租金水平租金水平入驻率入驻率772.9772.9万平方米万平方米82.882.8元元/平方米平方米/月月63.763.7%全市全市276.1276.1万平方米万平方米96.396.3元元/平方米平方米/月月61.261.2%甲级甲级51.751.7万平方米万平方米-*-*全市全市5 5,700,700平方米平方米1,505.51,505.5元元/工位工位/月月86.586.5%商务中心商务中心4.54.5万平方米万平方米869.7869.7元元/工位工位/月月71.071.0%联合办公联合办公46.646.6万平方米万平方米71.471.4元元/平方米平方米/月月57.257.2%包租公司包租公司*由于二级租赁市场不同类型运营商在产品计价及租赁方式存在差异化，故此处不统计二级租赁市场整体入驻率及平均租金水平数据来源：第一太平戴维斯研究部72023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代产品融合|一级租赁及二级租赁市场一级租赁一级租赁TRADITIONALTRADITIONAL二级租赁二级租赁SECONDARYSECONDARY20192019标准交付标准交付精装拎包精装拎包20222022标准交付标准交付相比于一级租赁市场，二级租赁市场的核心差异在于终端用户及时拎包入驻的运营模式。二级租赁市场起步于商务中心的市场进入，目前写字楼二级租赁市场以三大运营模式为主，即商务中心、联合办公和包租公司。2020年前，一级市场与二级市场之间的产品差异明显，各级市场产品特征与目标客群相对清晰。疫情后，市场多方不确定性加速市场需求分化及产品融合，2020年成为写字楼两级市场发展的重要节点。为争夺有限的市场资源，市场可租赁产品类型持续提升。传统租赁市场中，除提供标准化房源外，以香格里拉中心与恒隆广场为开端，业主方推出拎包入驻的精装户型，与此同时，也可为租户提供客制化装修服务。至此，两类市场的产品类型持续融合。目前，写字楼一级与二级市场之间的竞争已基本打破壁垒，进入同场竞技的赛道。精装拎包精装拎包标准交付标准交付定制装修定制装修数据来源：第一太平戴维斯研究部精装拎包精装拎包定制装修定制装修定制装修定制装修精装拎包精装拎包82023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代 第一太平戴维斯|办公楼宇新时代 一级租赁一级租赁-供需失衡带动空间维度多元化，产品多样性加速一二级市场融合供需失衡带动空间维度多元化，产品多样性加速一二级市场融合92023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代0%15%30%45%0500,0001,000,0001,500,0002011201220132014201520162017201820192020202120222023F 2024F 2025F 2026F空置率新增供应（平方米）甲级写字楼新增供应（左）乙级写字楼新增供应（左）空置率（右）一级租赁|全市|新一轮供应高峰，甲级楼宇持续主导数据来源：第一太平戴维斯研究部第二轮供应高峰袭来第二轮供应高峰袭来，市场迈入楼宇存量市场迈入楼宇存量4 4.0 0时代时代伴随存量规模扩张与物业版图的延伸，市场已经迈入“优胜劣汰”的更迭期。周期上，2017年至2019年，市场迎来首轮供应高峰，累计新增供应近240万平方米，其中甲级楼宇新增供应占比40.9%。受前期市场停摆、行业发展降速等多方影响，新增供应周期推迟，市场供应端于2022年迎来井喷，全年新增供应量达120万平方米，市场正式迈入第二轮供应高峰期。相较于前一轮高峰，此轮周期将持续时间更长此轮周期将持续时间更长，年均供应量也年均供应量也将提升将提升。据统计，20222022至至20262026年年，市场新增供应预计将达到市场新增供应预计将达到460460万平方米万平方米，甲级新增供应占比甲级新增供应占比5151.7 7%。首轮供应高峰首轮供应高峰二轮供应高峰二轮供应高峰图表：武汉优质写字楼市场新增供应及未来预测（甲级与乙级，图表：武汉优质写字楼市场新增供应及未来预测（甲级与乙级，20112011至至20262026年）年）20172017-20192019年年20222022-20262026年年累计新增供应累计新增供应（万平方米万平方米）238.7238.7460.0460.0年均新增供应年均新增供应（万平方米万平方米）79.6 79.6 92.092.0甲级甲级楼宇楼宇新增供应占比新增供应占比40.940.9%51.751.7%102023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代一级租赁|甲级|“质”“量”博弈新时代0%15%30%45%0300,000600,000900,0002011201220132014201520162017201820192020202120222023F 2024F 2025F 2026F空置率新增供应/净吸纳量（平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）第一阶段第一阶段品质更迭，项目差异化初现品质更迭，项目差异化初现量变与质变共同推进市场发展量变与质变共同推进市场发展代表项目代表项目平安金融中心、武汉保利广场、万达中心、群光中心48.348.3万平方米万平方米第二阶段第二阶段首个增量周期首个增量周期供应高峰，加速成熟化供应高峰，加速成熟化代表项目代表项目中信泰富大厦、长城汇、越秀财富中心、铭丰大厦113.6113.6万平方米万平方米第三阶段第三阶段全新市场地标诞生全新市场地标诞生后疫情期间，供需走弱后疫情期间，供需走弱代表项目代表项目香格里拉中心、恒隆广场、K11 Atelier52.152.1万平方米万平方米第四阶段第四阶段“质”与“量”的激烈博弈“质”与“量”的激烈博弈加速需求回升与竞争白热化加速需求回升与竞争白热化代表项目代表项目企业天地1号、中海中心、万科未来中心T1、中国特种飞行器研发中心、襄阳大厦近近240240万平方米万平方米累计新增供应累计新增供应1 1.0 0时代时代|20112011-20152015年年|品质更迭品质更迭，项目差异化初现项目差异化初现市场发展早期，甲级写字楼的判定以业权为主要依据。楼宇交付标准大多以公区装修、办公区域毛坯为主。伴随提供架空地板的楼宇项目入市，武汉办公区域的标准化迈入一个新台阶。2 2.0 0时代时代|20162016-20182018年年|市场市场首个增量周期首个增量周期随着铝扣板吊顶、墙面刷白及架空地板成为甲级写字楼的常规标准配置后，市场首个增量周期随之拉开。2016年至2018年间，甲级写字楼供应超过100万平方米。市场版图扩张从传统核心区逐步向非核心市场延伸。3 3.0 0时代时代|20192019-20212021年年|全新市场地标诞生全新市场地标诞生楼宇市场迎来修整期，市场新增供应明显下滑。2020年是甲级写字楼市场楼宇品质与产品更迭的重要转折点，香格里拉中心及恒隆广场的交付，不仅标示着武汉甲级写字楼市场新一轮地标问世，也拉开了业主精装定制租赁模式。4 4.0 0时代时代|20222022-20262026年年|“质质”“量量”博弈新时代博弈新时代市场迈入全新增量周期，竞争“卷度”加深。2022至2026年间，甲级写字楼市场新增供应聚集将达到近240万平方米。除竞争持续白热化的汉口区域之外，中南中北路、光谷等过往供需表现较为平和的区域也将迈入内卷博弈新时代。图表：武汉甲级写字楼市场供应及需求预测（图表：武汉甲级写字楼市场供应及需求预测（20112011至至20262026年）年）数据来源：第一太平戴维斯研究部112023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代一级租赁|产品形态更迭，多元化捕捉市场需求随着二级租赁市场规模的快速扩张，传统租赁产品的市场竞争力逐渐减弱。与此同时，市场需求走弱与终端客户逐渐短频快的租赁方式，使一级市场的业主方加速布局拎包入驻空间并试水定制装修产品。拎包入驻空间最初以开发商自有联合办公的模式在一级租赁市场呈现，并与传统以面积出租的房源在租赁模式上形成差异化，丰富楼宇产品类型。一级与二级租赁市场的产品开始融合。架空地板的出现对于楼宇办公空间的交付标准具有划时代意义，也预示着市场2.0系产品的诞生。伴随“天地墙”交付标准的常态化。以户内毛坯为标准的产品市场竞争力逐步下滑。引入包租公司成为加速楼宇去化的有效手段之一。但二级租赁对传统租赁市场需求的稀释仍在持续。除拎包入驻、定制装修外，业主也采取更为多样化的合作模式，从而提升项目运营可操控性和持续性。市场发展初期，楼宇的核心竞争力并不在于办公空间的内部装修上，而是在楼宇的产权优势及运营管理上。市场早期产品以毛坯交付为主，楼宇产权集中化、单一化成为项目租金溢价的强有力加持。3.0+3.0+3.03.02.02.04.04.01.01.0业主打造精装入驻业主打造精装入驻同时试水定制装修同时试水定制装修以联合办公模式试水以联合办公模式试水业主运营拎包入驻空间业主运营拎包入驻空间“天地墙”交付标准“天地墙”交付标准成为楼宇常规标配成为楼宇常规标配多元化办公空间服务多元化办公空间服务成为业主方必然选择成为业主方必然选择楼宇产权性质楼宇产权性质成为核心竞争力成为核心竞争力产品与服务产品与服务深深 度度 进进 阶阶图表：武汉写字楼一级租赁市场的产品更迭图表：武汉写字楼一级租赁市场的产品更迭数据来源：第一太平戴维斯研究部122023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代一级租赁|全新产品线瞄准传统盲区客群科技新媒体行业成为汉口区域开发商精装户型的首要科技新媒体行业成为汉口区域开发商精装户型的首要去化去化来源来源香格里拉中心与恒隆广场作为武汉甲级写字楼首批推出精装拎包入驻房型及定制装修的业主方，对于写字楼市场的竞争格局与产品革新都具有划时代意义。汉口区域作为传统商业中心，甲级写字楼主力租户以金融业、服务业等为主导。以建设大道为例建设大道为例，金融行业占比近四成金融行业占比近四成。相较于武昌及光谷，汉口科技互联网行业集群效应较弱，因此，汉口并不会成为科技互联网企业设立办公地点的首选区域。但精装户型更为灵活精装户型更为灵活、方便方便、快捷的租赁模式快捷的租赁模式，为科技新媒体行业落户汉口提供了更多元化的选择为科技新媒体行业落户汉口提供了更多元化的选择，加速此类企业在汉口加速此类企业在汉口区域租赁需求的释放区域租赁需求的释放。回归数据研究层面，基于业主精装房源的行业分析来看，科技新媒体行业租赁面积占比达到科技新媒体行业租赁面积占比达到2727.0 0%，排名众行业首位排名众行业首位。图表：汉口区域甲级写字楼开发商精装及定制装修终端租户行业分析（按建筑面积）图表：汉口区域甲级写字楼开发商精装及定制装修终端租户行业分析（按建筑面积）图表：香格里拉中心及恒隆广场精装户型在写字楼体量中的占比图表：香格里拉中心及恒隆广场精装户型在写字楼体量中的占比TMT服务业零售贸易金融业医药与生命科学制造业房地产建筑文体娱乐其他业主方业主方精装及定制产品精装及定制产品终端租户终端租户行业分析行业分析数据来源：第一太平戴维斯研究部TMT1 27.027.0%服务业2 26.626.6%零售贸易3 10.710.7%金融业4 9.59.5%医药与生命科学5 7.27.2%1515%2020%132023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代0%10%20%30%40%TMT服务业零售贸易金融业医药与生命科学制造业房地产建筑其他总体香格里拉中心恒隆广场一级租赁|客户类型与区域特性挂钩，粘性持续提升#1 1金融业金融业建设大道区域作为传统的核心商务区”，金融行业占比保持在各商务区前列。香格里拉中心作为该区域首批推出拎包入驻产品的开发商，精装户型的租户结构特征也反映出该区域的传统特性。香格里拉中心拎包入驻区域的金融业行业占比达到香格里拉中心拎包入驻区域的金融业行业占比达到2222.9 9%，而同期推出精装户型的恒隆广场而同期推出精装户型的恒隆广场，精装户型中金融行精装户型中金融行业占比仅为业占比仅为5 5.4 4%。#2 2服务业服务业航空路即为市场重要的商务中心，也是武汉核心商业区之一，区域市场内服务类行业聚集度高。选址偏好上，服务业对于楼宇品质、区域通达性及租金成本都有较高的敏感性。因此，区域内恒隆广场所推出的拎包入驻产品成为该类客户的优质选择之一。据统计，恒隆广场精装户型中服务业占比超过恒隆广场精装户型中服务业占比超过3030%，而而香格里拉中心此行业占比仅为香格里拉中心此行业占比仅为1111.1 1%。#3 3医药与生命科学医药与生命科学凭借区位和地缘优势，航空路区域对医药及生命科学行业的吸附力排在众商务区首位。恒隆广场作为该区域的地标写字楼之一，进阶类产品中医药与生命科学行业的占比到进阶类产品中医药与生命科学行业的占比到8 8.2 2%，为香格为香格里拉中心此类行业占比的两倍里拉中心此类行业占比的两倍。图表：图表：甲级写字楼业主方精装房源终端租户行业分析甲级写字楼业主方精装房源终端租户行业分析（按建筑面积）（按建筑面积）数据来源：第一太平戴维斯研究部142023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代一级租赁|恒隆广场|持续产品多元化，楼宇去化再加速恒隆广场作为武汉后疫情时代首批交付的甲级写字楼项目，基于其近14万平方米的写字楼体量去化，业主方在楼宇的产品设计及空间运用上持续多元化。恒隆广场写字楼所提供的空间产品上依然以标准交付的“天地墙”产品为主，产品配比上同时推出拎包入驻的精装房源。契合特定需求，也可提供定制装修服务。截至截至20222022年四季度末年四季度末，恒隆广场写字楼入驻率超过七成恒隆广场写字楼入驻率超过七成，而其精装房源凭借其更而其精装房源凭借其更高的性价比和周转率高的性价比和周转率，入驻率表现更优入驻率表现更优。与此同时，业主运用空中大堂的灵动空间，引入经营性业态打造楼宇垂直综合体的特性。2023年，恒隆将继续多元化楼宇产品，引入自有联合办公品牌恒聚HANGOUT，全面加速楼宇去化。标准化交付标准，天花吊顶天花吊顶、架空地板架空地板、墙面刷白墙面刷白。精装拎包入驻精装拎包入驻户型，可提供定制装修定制装修服务，提升周转率。产品产品#3 3空中大堂空中大堂引入经营性经营性业态，强化垂直综合体属性。产品产品#4 4自有联合办公自有联合办公品牌深化多样性，全面加速楼宇去化。数据来源：第一太平戴维斯研究部吧台前台会议室公区152023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代 第一太平戴维斯|办公楼宇新时代 二级租赁二级租赁-二级租赁持续加深市场渗透率，与一级市场融合竞争二级租赁持续加深市场渗透率，与一级市场融合竞争162023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代-100,000-50,000050,000100,000150,000200,000250,00020122013201420152016201720182019202020212022（建筑面积，平方米）新增空间退租空间二级租赁|伴随两极分化、马太效应的规模扩张1 1.0 0时代时代|20122012-20162016年年|品牌与开发商共同试水品牌与开发商共同试水商务中心的开启拉开武汉写字楼二级租赁市场的序幕。在供应稀缺的背景下，商务中心凭借专业化的服务配套和灵活的租赁策略，成为企业短期办公及过渡性办公的首选之一。与此同时，开发商凭借资源优势、试水创立自有联合品牌并在中部布局。2 2.0 0时代时代|20172017-20182018年年|本土崛起本土崛起，抢占市场份额抢占市场份额写字楼供应快速攀升，面对高企的楼宇空置率，业主方租赁策略更为灵活，频频接触承租面积远高于市场平均水平的包租公司。即便步入需求大幅萎缩的2019年，包租公司依然保持扩张势头。同期，WeWork凭借资本优势在武汉打开市场局面。3 3.0 0时代时代|20192019-20212021年年|需求下跌需求下跌，退租潮加速退租潮加速2020年3月，第一太平戴维斯发布逆风起航，破浪前行2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望，疫情对抗风险能力差的中小微企业带来巨大挑战，众多中小企业因此而倒闭，而以中小微企业为主要客源的二级租赁市场受到市场冲击。4 4.0 0时代时代|20222022年年|市场两极分化严重市场两极分化严重，头部加速布局头部加速布局自2021年下半年，包租公司表现两极化，部分品牌加速资源整合，整体规模呈现收缩趋势，另一方面，本土运营商快速扩张，头部联合办公品牌在需求走弱的大环境下，也表现出强有力的市场韧性。2021年，优客工场于香格里拉中心开设全新社区。2022年7月，WeWork企业天地1号社区正式开业，全新产品线“励帷”同期首发。1.01.0时代时代2.02.0时代时代3.03.0时代时代4.04.0时代时代图表：武汉二级租赁市场新增与退租面积（图表：武汉二级租赁市场新增与退租面积（20122012年至年至20222022年）年）数据来源：第一太平戴维斯研究部172023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代二级租赁模式在甲级写字楼市场中不断提升渗透率为降低风险、有效控制租赁成本，以包租为主的二级租赁市场最早起步于园区办公、底商及硬件品质较差的商务楼宇。后疫情时代武汉甲级写字楼市场的迭代更新加速，为二级租赁运营在优质写字楼中的扩张提供有利契机。2022年，写字楼市场需求主要依托企业总部经济支撑，租赁市场缺乏活力。市场去化压力攀升加速业主和二级租赁运营商的合作进程。二级租赁市场规模的增量一方面源于本土包租公司的扩张，另一方面市场也录得头部联合办公品牌的稳健布局。市场洗牌加速，马太效应让二级租赁市场的联动关系更加简明化、清晰化。发现发现#1 1：超过一半的甲级楼宇中有二级租赁模式的布局：超过一半的甲级楼宇中有二级租赁模式的布局在供应激增、空置率攀升及租金水平持续下滑多重因素推动下，运营商加速其在甲级写字楼布局。截至2022年底，二级租赁在甲级写字楼的渗透率已经达到二级租赁在甲级写字楼的渗透率已经达到4848.7 7%，即市场上近一半的甲级写字楼近一半的甲级写字楼中，业主方引入了商务中心、联合办公或包租公司此类二级租赁运营商。发现发现#2 2：单一项目中二级租赁占比升高：单一项目中二级租赁占比升高，最高近最高近5050%从单个项目来看，以写字楼租赁面积计量，20222022年二级租赁在单个楼宇的体量占比年二级租赁在单个楼宇的体量占比平均值为平均值为1111.1 1%，较2020年提升1.8个百分点。2020年甲级办公楼宇中，二级租赁空间在楼宇整体写字楼体量中面积占比最大值为31.4%，而20222022年该数值提升至年该数值提升至4848.4 4%，即单体项目中近一半的空间都由二级租赁运营商来运营出租。楼宇中二级租赁运营商的高渗透在为业主方快速提升入驻率的同时，也为所在楼宇以及整体市场的办公楼健康生态运营带来新的挑战。图表：武汉甲级写字楼市场二级租赁渗透率图表：武汉甲级写字楼市场二级租赁渗透率渗透率最大值（按面积）48.448.4%平均渗透率（按面积）11.111.1%全市渗透率（按楼宇个数）48.748.7%数据来源：第一太平戴维斯研究部182023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代 第一太平戴维斯|办公楼宇新时代 包租公司-二级租赁的核心主体之一，规模激增持续干扰二级租赁的核心主体之一，规模激增持续干扰市场市场租金水平租金水平192023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代二级租赁|包租运营商租户行业分析图表：武汉甲级写字楼包租公司房源与业主直租房源前三大需求来源及租户结构对比（按建筑面积）图表：武汉甲级写字楼包租公司房源与业主直租房源前三大需求来源及租户结构对比（按建筑面积）29.9%23.2%13.8%8.7%7.1%6.0%1.9%服务业科技新媒体零售贸易房地产建筑金融业文体娱乐制造业其他服务业服务业29.929.9%#1 1科技新媒体科技新媒体23.223.2%零售贸易零售贸易13.813.8%#2 2#3 324.7%21.2%17.0%14.1%6.1%3.2%2.5%金融业房地产建筑科技新媒体服务业制造业零售贸易文体娱乐其他金融业金融业24.724.7%#1 1房地产建筑房地产建筑21.221.2%科技新媒体科技新媒体17.017.0%#2 2#3 3数据来源：第一太平戴维斯研究部包租公司房源租户行业分析包租公司房源租户行业分析甲级写字楼租户甲级写字楼租户行业行业分析分析|不含包租房源不含包租房源202023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代制造业制造业vsvs1.91.9%6.16.1%房地产建筑房地产建筑vsvs8.78.7%21.221.2%二级租赁|包租公司客群分析行业特征上，服务与零售贸易行业轻资产运营模式形态明显。反映在企业的选址策略上，该类型对于拎包入驻房型有更为明显的偏好。包租公司房源中，服务业占比高达近三成，高于直租房源15.8个百分点。流动性相对较高，面积需求较小的零售贸易与文体娱乐企业，也具有相同的选址特征。服务业、零售贸易、文体娱乐行业服务业、零售贸易、文体娱乐行业选址策略更偏好灵活性与便捷性选址策略更偏好灵活性与便捷性发现发现#1 1服务业服务业vsvs29.929.9%14.114.1%包租房源包租房源直租房源直租房源零 售 贸 易零 售 贸 易vsvs13.813.8%3.23.2%文 体 娱 乐文 体 娱 乐vsvs6.06.0%2.52.5%金融业、房地产建筑业作为写字楼市场需求的支柱行业，企业布局更注重稳定长久的发展策略。从选址偏好中，金融业仍优先选择业主的直租房源。直租房源中，金融业占比达到24.7%，远高于包租房源的7.1%。与此同时，房地产建筑业与制造业也更偏好于稳定性更高的业主房源。其中，房地产建筑业在直租房源中占比高达21.2%。房地产、金融与制造业首选业主房源房地产、金融与制造业首选业主房源运营稳定性为企业扩张要点运营稳定性为企业扩张要点发现发现#2 2金融业金融业vsvs7.17.1%24.724.7%包租房源包租房源直租房源直租房源TMT行业在甲级写字楼包租房源和业主直租房源的行业面积占比分别为23.2%与17.0%，相较于其他重点行业，差异性表现较弱。与此同时，TMT行业不仅为包租房源，同时也是直租房源的前三大需求支柱之一，该行业对目前写字楼市场的支撑与推进作用可见一斑。除了上述提到的行业外，能源化工、医药与生命科学、交运仓储、酒店餐饮等并非写字楼的核心支柱行业，其行业占比在包租房源与直租房源中均小于4%，选址上特征不显著。科技新媒体主力租户特性明显科技新媒体主力租户特性明显小占比行业选址无明显偏好特征小占比行业选址无明显偏好特征发现发现#3 3包租房源包租房源直租房源直租房源科技新媒体科技新媒体vsvs23.223.2%17.017.0%数据来源：第一太平戴维斯研究部212023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代二级租赁|包租公司市场角色的四重演变一级租赁市场中，包租公司作为租户方与楼宇业主方签订租赁合同。相较于传统租户，包租公司具有承租面积大、周期长、租金低，更易获取优惠条款等特征。包租企业也主要通过租金差价获取利润。角色角色一级租赁一级租赁|租户方租户方1.01.0角色角色二级租赁二级租赁|业主方业主方从一级租赁下沉到二级租赁市场，包租公司所扮演的角色也发生了改变。从承租方转变成二级租赁市场的“业主方”。通过提供精装房型的产品模式与终端租户签订租赁合同，建立租赁关系。2.02.0角色角色租赁市场租赁市场|品牌运营品牌运营通过在不同项目中获取房源，快速抢占市场占有率。从单个空间运营商转变为品牌运营商。部分运营商的空间布局已经延伸至武汉写字楼各个主要的商务区，实现了品牌房源联动，形成自有房源体系。3.03.0角色角色定制装修供应商定制装修供应商除包含租户、业主、运营商、租赁第三方之外，包租公司也悄然成为楼宇业主方的定制装修供应商。凭借其既有的房源基础，可为业主方的潜在租户提供定制装修服务，市场角色发生第四重转换。4.04.0租户方租户方业主方业主方品牌运营品牌运营供应商供应商1.01.02.02.03.03.04.04.0图表：武汉写字楼市场包租公司角色的四重演变图表：武汉写字楼市场包租公司角色的四重演变数据来源：第一太平戴维斯研究部222023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代二级租赁|角色转换为市场去化提供新机遇发现发现#1 1：角色多元化转换为存量去化提供新机遇角色多元化转换为存量去化提供新机遇紧密跟随武汉写字楼发展步伐，以包租公司为代表的二级租赁市场也逐步规模化，并与传统的一级租赁市场形成产品互补与竞争。后疫情时代市场竞争白热化，二级租赁运营商市场角色日益多元化。如上文所提及，包租公司的市场角色从租户、业主、品牌运营到产品运营发生多维度的转变。角色身份的转化使运营商对面积的需求发生新一轮转变。2017至2019年间，市场主要的包租运营商品牌在写字楼市场中所租赁的平均面积不足不足6 6,000000平方米平方米。而在疫情后的2020至2022年间，此数据已经激增至超过超过1717,000000平方米平方米。同时，市场上也不乏录得包租品牌承租整栋楼宇以做租赁及运营的案例。对于运营商而言，承租整栋楼宇可将租赁成本压缩至最低，挤压更多的流动资金对承租项目进行改造与提升。其次，项目操盘的灵活性也可得到大幅提升，对于自身品牌化和市场化亦有所脾益。对于楼宇业主方，二级租赁运营商的角色转型为楼宇去化提供了新的机遇，但同时业主方需要承受利润的持续压缩与潜在的竞争风险，以及楼宇整体运营的不确定性。*此处样本仅包含研究对象中，市场累计空间规模超过10,000平方米的包租公司数据来源：第一太平戴维斯研究部05,00010,00015,00020,00025,000201720182019202020212022（建筑面积，平方米）图表：武汉写字楼市场包租公司图表：武汉写字楼市场包租公司*平均承租面积（平均承租面积（20172017至至20222022年）年）包租公司包租公司平均承租面积平均承租面积增长超过增长超过200200%20172017至至20192019年年5,5605,560平方米平方米20202020至至20222022年年17,20017,200平方米平方米20172017至至20192019年年5,5605,560平方米平方米232023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代二级租赁|包租公司渗透战略变更提升市场占有率发现发现#2 2：包租公司下沉新兴商务区抢占市场先机包租公司下沉新兴商务区抢占市场先机包租运营商规模扩张在保持对核心及次级商务区拓展步伐的同时，提速布局新兴商务区。20202020至至20222022年间年间，包租公司新增空包租公司新增空间布局上间布局上，2121.8 8%落位在新兴商务区的楼宇中落位在新兴商务区的楼宇中，这一比例在这一比例在20172017至至20192019年三年间不到年三年间不到4 4.0 0%，上升上升1818.4 4个百分点个百分点。在次级商务区的布局占比从72.6%下降至54.7%。抢占市场先机、布局新兴商务区成为包租公司快速提升市场占有率的手段之一。发现发现#3 3：稳定市场占有率稳定市场占有率，巩固核心市场竞争力巩固核心市场竞争力在供应过剩、经济放缓、疫情反复等多重因素的影响下，甲级写字楼租金水平持续承压下跌，2020至2022年三年间，武汉甲级写字楼平均租金水平累计降幅近20%。租赁成本持续压缩为包租公司的扩张提供机遇，其在甲级写字楼市场的占有率得以维持在相对稳定的水平。2020至2022年间，有超过三成的新开业空间布局于甲级写字楼中。包租公司在一级市场中的租赁呈现出租赁时间长、租赁成本低等显著特征，租赁期大多超过5年。这意味着若品牌可以持续稳定的运营，在未来5至8年间将在市场中拥有持续的品牌效应和稳定房源优势。2017-2019（内圈）2020-2022（外圈）17.817.8%2017-201936.636.6%2020-2022 vsvs24.0%72.6%3.4%23.5%54.7%21.8%核心商务区次级商务区新兴商务区2017-20192020-2022图表：包租公司图表：包租公司*新增空间商务区布局新增空间商务区布局及甲级写字楼布局占比及甲级写字楼布局占比（20172017至至20222022年）年）*此处样本仅包含研究对象中，市场累计空间规模超过10,000平方米的包租公司数据来源：第一太平戴维斯研究部242023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代二级租赁|规模新时代，二级市场持续“干扰”市场价格115.0104.996.3113.696.772.8201920202022图表：武汉甲级写字楼与甲级楼宇中包租公司平均租金（账面租金，建筑面积，元图表：武汉甲级写字楼与甲级楼宇中包租公司平均租金（账面租金，建筑面积，元/平方米平方米/月）月）甲级写字楼甲级楼宇包租公司租金差价发现发现#4 4：规模扩张成为甲级写字楼：规模扩张成为甲级写字楼市场价格市场价格“干扰素干扰素”市场供需进入白热化以来，空置率高居不下，后疫情时代，市场租赁需求虽然有所回温，但依然无法追赶上市场新增供应高速攀升的脚步。2022年年内，武汉甲级写字楼空置率攀升至近十年历史新高。市场竞争加速紧绷，二级租赁市场份额之争也持续白热化。业主方为快速提升入驻率，对于租金期望再度下探。包租公司作为二级租赁市场的主体参与者之一，年内加速扩张版图。包租公司签约面积大，租期长，更易获得优惠的租赁条件。因此，包租公司租金定价更为灵活且更具市场吸引力。标准交付楼宇与包租公司房源两者之间的租金差异显著加深。以甲级写字楼中的包租公司为研究样本，截至2022年四季度末，房源平均租金水平为每平方米每月72.8元。而甲级写字楼平均租金水平为每平方米每月96.3元。此外，终端租户租赁业主标准房源还需支出装修等额外费用，因此，租赁标准天地墙房源的整体成本溢价相较于包租公司拎包入驻房源将远超过30%。包租公司对于甲级写字楼价格和竞争的干扰与冲击可见一斑。包租公司平均租金72.872.8元元/平方米平方米/月月交付以拎包入驻的精装户型为主甲级写字楼平均租金96.396.3元元/平方米平方米/月月楼宇办公空间以标准交付为主租金溢价租金溢价32.332.3%数据来源：第一太平戴维斯研究部252023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代 第一太平戴维斯|办公楼宇新时代 联合办公-联合办公品牌保留传统空间同时，打造全新租赁模式契合市场多元选择联合办公品牌保留传统空间同时，打造全新租赁模式契合市场多元选择262023年武汉办公楼二级租赁市场专题报告|办公楼宇新时代联合办公|优客工场|核心布局，深耕运营新世界国贸新世界国贸菱角湖壹号菱角湖壹号香格里拉中心香格里拉中心1 1公里公里优客工场优客工场香格里拉中心社区香格里拉中心社区优客工场优客工场新世界国贸大厦社区新世界国贸大厦社区优客工场优客工场菱角湖壹号社区菱角湖壹号社区发现发现#1|品品牌布局深耕核心商务区牌布局深耕核心商务区，加速品牌深化与运营加速品牌深化与运营相较于其他联合办公品牌，优客工场作为较早进入武汉的第三方运营参与者，其品牌布局持续集中于武汉最核心、发展配套最为完善的建设大道区域。运营商，通过线下产品的差异化，实现三个空间之间的互补与协同，形成区域内较强的客户粘性。以三个社区为中心点、一公里为半径，社区联网的空间基本可覆盖建设大道黄金十字区域的所有范围。图例图例优客工场社区甲级写字楼|现有供应乙级写字楼|现有供应未来供应标准化空间标准化空间小型办公空间小型办公空间定制化空间定制化空间社区面积约2 2,300,300平方米社区面积约5,0005,000平方米社区面积约2,0002,000平方米社区面积约2,0002,000平方米开放工位与专属办公间开放工位与专属办公间专属办公间定制化空间 U SPACE U SPACE U STUDIO U