月28日瑞金七彩广场东侧项目产品定位报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014-10-29,#,2014,房地产营销策划大全,【,唯一客服,】QQ,：,1053527879【,免费更新,】,房商网：,，,【,唯一官网，谨防假冒,】,瑞金七彩广场东侧项目,产品定位报告,樟树成伟营销,瑞金项目部,2014.5.28,项目投资回报测算,项目案名建议,项目规划定位及产品配比建议,瑞金市场概况及竞争产品分析,目 录,瑞金市及城市发展规划解读,项目概况及周边配套资源,瑞金市及城市发展规划解读,P,ART 1,瑞金市概况,瑞金市解读,瑞金市下辖,17,个乡镇、,223,个行政村、,17,个居委会。全市国土面积,2448,平方公里，其中耕地面积,32.4,万亩、山地面积,279.8,万亩、林地面积,282.4,万亩。,总人口,70.05,万人，其中农业人口,52.24,万人。,城区面积增至,24.84,平方公里，,城镇,人口达到,32.9,万，,城镇化率达,47%,。,瑞金市行政区域图,瑞金市地理、地形和地貌：,瑞金位于江西省东南部，武夷山脉西麓，东界福建省长汀县，西连于都，南邻会昌，北接宁都，东北毗石城。市境东西宽约,65,千米、南北长约,90,千米。,瑞金地势以盆地为主，属江西四大盆地之一。气候属亚热带季风性湿润气候，温和宜人、雨水充沛，年均气温,19.2,，年均降雨量,1626.8,毫米；最高峰位于东北边陲的三县岽，海拔,1232.9,米，最低点位于南西边缘绵江出境口石角，海拔,162,米；境内主要河流绵江河长,119,千米，九堡河长,52.2,千米，梅江河长,29.2,千米。,2013,年经济数据,:,2013,年达,101.09,亿元,，增长,11.4%;,完成财政总收入,12.64,亿元，增收超,2,亿元，增长,21.97%,，其中公共财政预算收入,9.25,亿元，增长,26.3%,，完成,固定资产投资,47.67,亿元,，增长,29.1%;,实现社会消费品零售总额,26.1,亿元，增长,14.1%;,城镇居民,人均可支配收入,16441,元，,增长,11.2%;,农民人均纯收入,6242,元，,人均增收超过,1000,元，增长,20.6%,。,瑞金是响誉中外的“红色故都”、共和国摇篮、中央红军长征出发地。,是中国第一个红色政权,中华苏维埃共和国临时中央政府的诞生地，,第二次国内革命战争,时期,中央革命根据地,的中心。,瑞金境内有革命旧址,180,多处，全国重点文物保护单位,33,处，叶坪革命旧址群、中央革命根据地历史博物馆是国家,4A,级旅游景区。已有,52,个中央机关和国家部委来瑞金“寻根问祖”、重续“红色家谱”、建立爱国主义和革命传统教育基地，瑞金成为全国最大、影响最广的革命传统教育名城。,丹霞地貌罗汉岩是江西省风景名胜区，宋朝古村密溪村是江西省历史文化名村，还有“四塔一桥”（龙珠塔、龙峰塔、鹏图塔、凤鸣塔和双清桥）等文物古迹。,红色文化旅游基地,瑞金市解读,瑞金市旅游景点分布图,瑞金市县经济结构,瑞金市解读,经济主导以红色旅游产业带动服务业的快速发展，传统经济以农业深加工为主，,随着中央对红色革命根基地的振兴和发展，对清洁能源核电申报立项等经济支持，有望带来新一轮经济的快速发展。,红色旅游产业,新农业产业,清洁能源产业,三大经济支柱,2012-2030,年城市规划图,瑞金市规划,瑞金市场概况及竞争产品分析,P,ART 2,本案,七里彩虹湾,金都,1,号,竞争市场,瑞金市城区竞争楼盘分布图,锦江名城,中央公馆,豪门旺族,七彩华府,和园,上江首府,汉昇榕郡,国滨,中央城,市政府,红都国际城,九天御景,颐和园,锦绣东方,领秀时代,京都国际,建材家具市场,瑞象公馆,锦绣花园,瑞金竞争楼盘,统计表：,1,区域,楼盘名称,项目占地,建筑面积,容积率,总户数,户型面积,销售均价,建筑风格,产品结构,在售房源,优惠促销,（亩）,（）,（户）,（）,（元,/,）,城东新城,国滨中央城,92.63,230000,2.5,1056,137/141/168,4600,简欧风格,4,栋多层,/5,栋,18F/7,栋,22-30F,1#/5#4,房,6,月开盘,一,9.5/,按,9.7,上江首府,64.32,138395,2.6,794,100/119-123/140,4800,英伦风格,4,栋,18F/5,栋,28-32F/2,栋商业会所,8#32,层在售,一,9.4/,按,9.6,金都,1,号,101,220000,2.6,1200,107/125/138/143,4600,西班牙,5,栋,11F/8,栋,18F/4,栋,22F,1,期,18,在售,减,2,万,+9.7,豪门旺族,58.46,128672.7,2.6,683,108/126.97-/133,4500,新古典,2,栋,11+1F/6,栋,18+1F/2,栋,28F,1-5#,在销售中,减,2,万,+9.9/9.7,汉昇榕郡,51,110000,2.6,836,83/93/106-110/115-133,4500,地中海,2,栋,11F/5,栋,18F/2,栋,24F,1-4,栋在销售中,按,9.6/,一,9.4,和园,101.85,180000,2.5,853,59/128/145/168,4500,中式,16,栋多层,/2,栋,11F/3,栋,18F/1,栋,26F,1,栋,28F/,北,3,栋,18F,部分在售,按减,2,万,+9.8/,一减,2,万,+9.6,七彩华府,42,80000,2.3,436,110/131-137,4400,新古典,3,栋多层,/2,栋,11F/6,栋,18-20F,一期多层已售完,2,栋,18F,销售,60%,左右,按减,1,万,+9.8/,一减,3.8,万,+9.7,七里彩虹湾,67,100000,2.5,726,105/118/126/136,4400,现代风格,6,栋多层,/3,栋,11+1F/5,栋,18F,1,期已售完,2,期,3,栋,18F,部分在售,按减,9.8/,一减,9.6,领秀时代,110,166768.44,2,1064,92/115/128/143,4000,简欧风格,6,栋多层,/1,栋,11+1F/4,栋,18F1,栋,22F,按减,9.8/,一减,9.6,本案,67.7,140000,2.6,1000,瑞象公馆,200,400000,2.6,2500,未定,地中海,25,栋,18-33,层江景建筑,目前正在平整土地阶段,小计,955.96,1893836,.,14,11148,竞争市场,瑞金市城区竞争楼盘统计表分析,瑞金竞争楼盘,统计表：,2,区域,楼盘名称,项目占地,建筑面积,容积率,总户数,户型面积,销售均价,建筑风格,产品结构,在售房源,优惠促销,（亩）,（）,（户）,（）,（元,/,）,老城区,锦江名城,峰景,115,162,031.05,2.13,810,115/119/135,4600,现代风格,4,栋,18,F,峰景组团销售,65%,左右,一,9.7/,按,9.8,锦绣东方,74.35,158000,2.8,1200,45/53/82/101/118/132/145,4900,新古典,6,栋,11+1F/4,栋,18F/1,栋,28F/1,栋,18F,公寓,5#28F/6#18F,和公寓楼部分在售,按,7,个月供,+9.8,中央公馆,73,130000,2.1,700,100/105/114,5400,新现代,3,栋,12F/4,栋,14-16F/4,栋,18-20F/4,栋,26-28F,地块,2,，,4,栋,16-20F,已售罄，地块,3,，,2,栋,26F10,月份开盘,一,9.7/,按,9.8,红都国际城,153,299740.62,2.5,2000,98/111-126/143,4500,地中海,5,栋多层,/9,栋,11F/13,栋,18F/,1,期,6-13,栋,按,9.9+1,万,/,一,9.7,九天御景,421.99,459416.02,1.3,2593,92/116/120/125/142/180-360,别墅,5200,现代风格,别墅,/,电梯洋房,/12F/18F/22-28F,高层,1,期别墅洋房和,2,期高层在售,一,9.7/,按,9.8,颐和园,100.58,119858,1.4,458,124/136/248/362,4300,欧式简约,32,栋别墅,/2,栋洋房,/8,栋,11F/4,栋,18F/1,栋,28F,在售别墅,小高层,10,月开盘,别墅优惠：,10,万抵,20,万元,锦绣花园,150,200000,2,1500,89/96/110/125/148,4500,Art Deco,尾盘销售阶段,京都国际,15.6,43800.45,3.7,360,100/120/160/200,4200,Art Deco,4,栋,11F/1,栋,18F,小计,1,104,1,572,846,.,14,9621,合计,2,060,3,466,682,.,28,20,769,竞争市场,瑞金市城区竞争楼盘统计表分析,个案分析,国滨,中央城,项目简介,项目,名称,项目地址,占地,面积,建筑,面积,在售,房源,均价,优惠活动,项目动态,开盘时间,国滨中央城,金都大道与汇河东路交汇处,92.63,亩,23,万,1#,和,5#2,两栋江景高层,6,月,1,日开盘,4600,元,/,3,抵,5,万,VIP,卡,一次性,95,折，按揭,97,折,1#,和,5#,出地面,2-8,层，,7#,已封顶,2014.1,户型面积：目前推出,1#,和,5#,都是两梯,2,户产品，面积较大，以,137,的三房，,142,和,168,的四房，将在,6,月份端午节期间开盘。,目前正在办理,VIP,卡,3,万抵,5,万元优惠。,项目以一线江景景优势打造瑞金豪宅的榜样，但一期,5,栋正在建筑中，二期地块存在较的拆迁问题，整个项目的形象较好，销售去化的速度一般，主要是户型面积较大，总价较高。,土地现场图,现场临时营销中心,项目规划效时图,2,梯,2,户,3,房,2,厅,2,卫,137,个案分析,国滨中央城,主要户型图,2,梯,2,户,4,房,2,厅,2,卫,142,2,梯,2,户,4,房,2,厅,2,卫,168,个案分析,上宾首府,项目简介,项目,名称,项目地址,占地,面积,建筑,面积,在售,房源,均价,优惠活动,项目动态,开盘时间,上宾首府,东升街北延路与金都大道交汇处,64.32,亩,13.8,万,7#,、,8#,正在热销中,4800,元,/,一次性,94,折，按揭,96,折,1-6#,已出外地面即将交房,2013.6,户型面积：目前推出,7#,和,8#,都是,2,梯,3,户产品，面积较为适中属于市场主流产品，以中间,99-100,不通透小三房，两侧,121-123,南北通透三房，靠近中央景观,142,的四房，户户主卧和次卧均有步入式凸窗面积可拓展，面积较为实用无浪费。,建筑风格以英伦风格深色真石漆涂料，整体品质较好，在瑞金已享有第一品质形象，销售价格城东片区的标杆。,现场实景图,项目规划效果图,个案分析,上江首府,销售价格公示图,8#2,梯,3,户,4,房,2,厅,2,卫,140.98,个案分析,上宾首府,主要户型图,8#2,梯,3,户,3,房,2,厅,2,卫,100.56,8#2,梯,3,户,3,房,2,厅,2,卫,123.55,7#2,梯,3,户,3,房,2,厅,2,卫,122.35,个案分析,上宾首府,主要户型图,7#2,梯,3,户,3,房,2,厅,2,卫,99.47,7#2,梯,3,户,3,房,2,厅,2,卫,121.73,个案分析,豪门旺族,项目简介,项目,名称,项目地址,占地,面积,建筑,面积,在售,房源,均价,优惠活动,项目动态,开盘时间,豪门旺族,金都大道七彩广场西侧,58.46,亩,12.87,万,1-5#,正在热销中,4600,元,/,减,2,万元,一次性,97,折，按揭,99,折,1-3#,已封顶，,5-6#,建至,10,层,2013.10,户型面积：目前推出,1#,和,9#2,梯,3,户产品,-,其它的都是纯板式,2,梯,2,户产品，面积适中，以中间,108,不通透小三房，两侧,111,南北通透三房，纯板式,129-134,的通透,3,房，户户主卧和次卧均有步入式凸窗面积可拓展，面积较为实用无浪费。,建筑风格以地中海浅黄色涂料，整体品质较好。,施工现场实景图,项目规划效果图,营销中心实景图,1#,和,9#2,梯,3,户,三房二厅,2,卫,108,个案分析,豪门旺族,主要户型图,2,梯,3,户,三房二厅,2,卫,111,2#2,梯,2,户,4,房二厅,2,卫,134,6-7#2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,129,个案分析,豪门旺族,主要户型图,个案分析,汉昇榕郡,项目简介,项目,名称,项目地址,占地,面积,建筑,面积,在售,房源,均价,优惠活动,项目动态,开盘时间,汉昇榕郡,东升街北延路与七彩大道交汇处,51,亩,11,万,5#,、,6#,获得预售，目前,6#,在售,4500,元,/,一次性,94,折，按揭,96,折,预计,5-6,月将推售新房源,2013.6,汉昇榕郡户型面积：中间朝南,2,房,1,卫,83,和,3,房,1,卫,93,，中间南北通透,106,-110,和两端,115-116,3,房,2,卫，两端通透,4,房,126-133,，整个户型面积与其它楼盘要少近,10-15,，相对于其它三个项目的价格要低,100-200,元左右。,项目品质较好，因面积小和总价低销售的速度比周边要快。,个案分析,汉昇榕郡,户型分析,A,户型,3#/4#/6#,4,房,2,厅,2,卫,130,B,户型,5#2,梯,2,户,4,房,2,厅,2,卫,126,C,户型,1#/2#/5#,3,房,2,厅,2,卫,106,D,户型,2,梯,2,户,3#/4#/6#,4,房,2,厅,2,卫,110,E,户型,2,梯,2,户,2#0107,单元,4,房,2,厅,2,卫,110,F,户型,2,梯,3,户,1#/3#/5#7#8#9#,3,房,2,厅,2,卫,93,个案分析,汉昇榕郡,户型分析,个案分析,汉昇榕郡,户型分析,A,户型,3#/4#/6#2,梯,4,户,3,房,2,厅,2,卫,115,B,户型,1#/3#/5#2,梯,4,户,3,房,2,厅,2,卫,116,C,户型,1#2,梯,4,户,2,房,2,厅,2,卫,83,个案分析,金都,1,号,项目简介,项目,名称,项目地址,占地,面积,建筑,面积,在售,房源,均价,优惠活动,项目动态,开盘时间,金都,1,号,金都大道与红都大道交汇处,101,亩,22,万,8-11#,、中央景观楼王，一期沿街,600,户正在交房,4600,元,/,减,2,万元,一,97,折，按,99,折,预计,5-6,月将推售新房源,2012.12,汉昇榕郡户型面积：中间朝南,2,房,1,卫,83,和,3,房,1,卫,93,，中间南北通透,106,-110,和两端,115-116,3,房,2,卫，两端通透,4,房,126-133,，整个户型面积与其它楼盘要少近,10-15,，相对于其它三个项目的价格要低,100-200,元左右。,项目品质较好，因面积小和总价低销售的速度比周边要快。,施工现场实景图,项目规划效果图,营销中心现场实景图,个案分析,金都,1,号,园林效果图及现场景景,8#2,梯,2,户,4,房二厅,2,卫,138,个案分析,金都,1,号,主要户型图,8#2,梯,2,户,4,房二厅,2,卫,138,10-11#2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,125,个案分析,金都,1,号,主要户型图,10-11#2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,125,10-11#2,梯,2,户,4,房二厅,2,卫,139,12#2,梯,2,户,4,房二厅,2,卫,143,个案分析,金都,1,号,主要户型图,12#2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,107,12#2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,125,个案分析,九天御景,项目简介,项目,名称,项目地址,占地,面积,建筑,面积,在售,房源,均价,优惠活动,项目动态,开盘时间,九天御景,金都大道与兴业大道交汇处,422,亩,45.9,万,一期洋房和别墅,5300,元,/,一,97,折，按,98,折,一期洋房和别墅,8,月效房,高层建设,20,层,2013.3,九天御景户型面积：叠加别墅,178-189,4,房，双拼,198-284,四层立体式,板式电梯小高层,89-93,2,房,2,卫，,96-98,2+1,房,1,卫，,113-133,3,房,2,卫。,项目是整个整个瑞金最大楼盘，以现代简约的风格打造，以创新型科技打造安全智能小区，目前销售价格除中央公馆外，此项目为最高。周边的红色旅游景观包围左右。,电梯洋房效果图,项目规划效果图,高层建筑效果图,九天御景,2#,价格公示表,九天御景,27#,价格公示表,个案分析,九天御景,价格公示表,九天御景智能科技与网络,、,电脑、手机、平板联接。,彩用和性化智能配套、,24,小时保障安全、煤气泄漏报警系统、老人紧急一键报警、红外监控系统等。,个案分析,九天御景,智能科技楼宇系统,个案分析,九天御景,主要户型图,板式电梯洋房,2,梯,2,户,2,房二厅,2,卫,89-95,板式电梯洋房,2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,96-98,个案分析,九天御景,主要户型图,板式电梯洋房,2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,118-122,板式电梯洋房,2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,117-133,个案分析,中央公馆,项目简介,规划布局：,本用地分为三块，,地块三,内置了两栋,26,层高层及商业，,地块二,布置两排高层，为,1620,层住宅，沿街底层布置,2,层商业；,地块一,沿七彩大道设置了八栋高层住宅，共计四排，地块由南向北依次排列,12,层、,14,层、,16,层、,28,层住宅，沿街底层布置适宜商业。,项目,名称,项目地址,占地,面积,建筑,面积,在售,房源,均价,优惠活动,项目动态,开盘时间,中央公馆,兴和大道东侧,金和大酒店西侧,73,亩,13,万,一期地块二,4,栋,16-20,层全部售罄,5300,元,/,一次性,97,折，按揭,98,折,地块三将于,10,月推出其不意栋,26,层,2014.1.20,中央公馆户型面积：全部以,100-114,的复式结构创新产品,每户赠送超大面积,57-71,不等,春节前开盘,4,栋产品,150,多套，开盘当天分部售罄,，,创造了瑞金销售传奇,。,销售价格比周边高出,1000,多元,/，,实具上把赠送面积的成本也计算在内。此项目具有很好的参考价值。,个案分析,中央公馆,现场实景,奢华气派营销中心,创新立体式户型模型,地块三,4,栋工地现场快封顶,全复式楼超大赠送面积户型,个案分析,中央公馆,主要户型图,B,户型,2,梯,2,户四房二厅,2,卫,114,送,63,C,户型,2,梯,2,户五房二厅,2,卫,100,送,71,B,户型立体效果图,2,梯,2,户四房二厅,2,卫,114,送,63,C,户型立体效果图,2,梯,2,户五房二厅,2,卫,100,送,71,个案分析,中央公馆,主要户型图,个案分析,中央公馆,样板间效果图,个案分析,红都国际城,项目简介,项目,名称,项目地址,占地,面积,建筑,面积,在售,房源,均价,优惠活动,项目动态,开盘时间,红都国际城,金都大道与兴业大道交汇处,153,亩,30,万,一期,1-6#,4500,元,/,减,1,万元一,97,折，按,99,折,一期洋房和别墅,8,月效房,高层建设,20,层,2013.3,红都国际城户型面积：小高层,89-93,2,房,2,卫，,96-98,2+1,房,1,卫，,113-133,3,房,2,卫。,项目是整个整个瑞金最大楼盘，以现代简约的风格打造，以创新型科技打造安全智能小区，目前销售价格除中央公馆外，此项目为最高。周边的红色旅游景观包围左右。,沿街建筑效果图,项目一期规划效果图,高层建筑效果图,个案分析,红都国际城,现场实景,一期地块,二期地块,三期地块,红都国际城,7#,价格公示表,个案分析,红都国际城,价格公示表,个案分析,红都国际城,主要户型图,个案分析,红都国际城,主要户型图,9#,板式,2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,126,12#,板式,2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,113,6#,板式,2,梯,2,户,3,房二厅,2,卫,98,区域市场,即将入市项目,瑞象公馆,项目位于七彩大道以北，锦江湿地公园以东，占地面积,200,多亩，总建筑面积,40,多万，将打造瑞金市第个江景大盘，预计将在,10,月份左右入市。,由,25,栋,18-28F,高层组成，规划建筑风格为地中海风格。,市场小结,竞争市场特征：瑞金,房产市场按照城市的发展，以城东新区和城西老城区分两大片区。,城东新区,以上江首府、金都,1,号、豪门旺族、国滨中央城等楼盘为代表瑞金楼市的新标杆，主要依据七彩广场周边发展；,城西老城区,以九天御景、锦绣东方、中央公馆为代表成为配套资源丰富的有利条件。,产品特征：,整体市场以小高层、高层为主要的物业类型，项目所在区域，还有部分小部分多层、洋房、别墅类产品，主力户型集中,83-95,两房、,110-125,三房、,138-142,四房为主。中央公馆以创新型复式产品,100-114,大赠送面积为,50-70,创造瑞金楼市开盘即售罄的传奇。,去化分析,：,项目城东新区成交均价在,45,00,-4600,元,/,，竞争非常激烈，城西片区中央公馆、九天御景，热销户型面积集中在,100-120,，刚需表现较好。,个案分析：,典型个案分析发现，价格、区位、品质为热销项目的共性，本项目应借助区域优势，打造精品项目，合理定价。,户型分析总结,通过对瑞金市场在售项目户型销售情况的了解分析，瑞金房地产项目户型主要有三个特点：,1,、户形面积有缩小的趋势。,2,房从,80,90,的户非常少，,3,房从,120,140,，,4,房从,140,160,，户型设计基本能够满足普通大众的消费需求。随着市场价格的走高，户型面积呈现缩小趋势，针对高端消费群体的高品质户型的增值设计相当缺乏。,2,、根据项目的情况及楼盘市场销售的分析，建议项目户型设计以,90,2,+1,房和1,05-110,标准三房，1,15-125 3+1,房为主，在高层产品设计上必须得做到功能性面积的拓展，尽量做到,2,房变,3,房，,3,房变,4,房的户型；或都可参考中央公馆全部规划成复式产品控制在,100-130,平米以同，引领城东新区竞争楼盘来区隔市场。,3,、在产品设计中必须得注重户型的舒适性及功能性，增加拓展空间、露台附加优势，从而使得项目在产品户型本身在融合现有市场竞争楼盘优点后创造和发挥自己的绝对的市场竞争力。,项目概况及周边配套资源,P,ART 3,项目概况,地块简介,七彩广场周边,A,03,地块，位于七彩广场西侧，地块编号,DBO2013040,，,四临界址为：东至,30,米规划路，南至,30,米规划路，西至,18,米规划路，北至七彩大道。,出让面积,45132.33,平方米（约合,67.7,亩），规划用途为商住用地，出让年限商业,40,年、居住,70,年。,规划容积率：,2.6,，,建筑密度：,30%,，,绿化率：,35%,。,土地于,5.19,日成功在网上拍得,：,成交总价,：,10200,万元,每亩土地：,150.73,万元,/,亩,楼面地价,：,869.6,元,/,项目概况,地块对比,本案与周边直接竞争地块相比，本案楼面地价相对要便宜,20-393,元,/，,说明本地块有很大的价格优势；,本案地块与周边四块地对比是最大的地块，地块方正实用，具备打造高品质楼盘；,上江首府、豪门旺族、金都,1,号和汉昇榕郡四个楼盘的都已进入销售阶段，已形成瑞金市最集中、品质最高档的形象代表，为本案创造了很好的市场环境，但将形成直接竞争，产品同质化非常严重，本案在产品规划上需有所创新才能赢得市场。,七彩广场周边土地出让情况对比表,出让地块,项目案名,土地面积,(,亩,),容积率,计容面积,(),成交,单价,(,万元,/,亩,),成交总价,(,万元,),楼面,价,(,元,/),出让时间,A1,汉昇榕郡,51.09,2.6,88556,180,9180,1038.41,2013.8.18,A2,上江首府,64.32,2.6,111488,200.48,12895,1156.04,2012.6.28,A3,本案,67.7,2.6,117347,150.73,10200,869.55,2014.5.19,A4,豪门旺族,58.46,2.6,101331,218.86,12795,1262.02,2012.6.28,A5,商住地块,74.75,2.6,129567,145.565,10881,839.38,流拍,A6,商住地块,55.13,2.6,95558.7,154.18,8500,889.06,流拍,A7,金都,1,号,100.7,2.6,174547,149.345,15039,861.17,2012.5.8,合计,472.15,818394,168.358,79490,971.24,项目概况,地块四至,本,案,汉,昇,榕,郡,上江,首府,豪门,旺族,金都,1,号,七,彩,广,场,A5,地块,A6,地块,市,检,察,院,地块北侧七彩大道自建房,地块东侧金都,1,号,地块西侧汉昇榕郡,地块南侧豪门旺族和上江首府,地块内部的田地和堆放沙子,地块东面七彩广场地块,项目概况,交通价值,本,案,汉,昇,榕,郡,上江,首府,豪门,旺族,金都,1,号,七,彩,广,场,A5,地块,A6,地块,至,G35,广济高速,和,G76,厦蓉高速,七彩大道（,G319,国道）,至老城区,至城北新区,206,国道,各乡镇进入城区,北侧东西向城市形象大道：,七彩大道（,G309,国道）是进出城区的城市快速形象主干道，往北通往至,G35,广济高速和,G76,厦蓉高速瑞金北出入口；,东侧规划,30,米宽南北向和,西侧为南北向,18,米社区道路,：,通往金都大道进入老城区和城北新区；,南侧为规划,30,米城市主干道，是七彩广场的形象大道。,项目概况,居住价值,七 彩 大 道,规,划,路,30,米,规 划 路,30,米,规,划,路,18,米,七彩广场,一级价值区：,毗邻七彩广场，有一定的观景效果，自然景观资源佳，东部区域较为空旷，居住高层可观赏城市的闪耀的夜景；,二级价值区：,内部地块，地势平坦，受外界影响较少，居住价值绝大部分取决于内部景观的打造,三级价值区：,地块南侧和西侧沿市政规划路、有一定的受周边楼盘的影响，居住价值较差；,四级价值区：,地块北侧是七彩大道（,G309,国道）城市快速通道，过往的车辆较多，有很大的噪音污染，居住价值最差；,一级价值区,二级价值区,三级价值区,四级价值区,三级价值区,项目概况,商业价值,七 彩 大 道,规,划,路,30,米,规 划 路,30,米,规,划,路,18,米,七彩广场,一级价值区,三级价值区,二级价值区,四级价值区,一级价值区：,地块东侧是七彩广场对面规划大型城市综合体，人员流动较大商业价值最高；,二级价值区：,地块北侧是七彩大道（,G309,国道）城市快速通道，具有很好的车流，商业展示形象较好；,三级价值区：,地块南侧,30,米规划路对面豪门旺族和上江首府项目较大的居住人气，商业价值次之；,四级价值区：,地块西侧规划,18,米社区道路，与,汉昇榕郡相连，商业价值较差。,配套资源,商业配套价值,本案,锦江中学,学,瑞金宾馆,宾,市检察院,政,市体育馆,运,京里大酒店,宾,金和大酒店,宾,七,彩,广,场,联盛超市,商,嘉联清华幼儿园,学,宝钢希望小学,学,启明星幼儿园,学,江都大酒店,宾,政,宝康幼儿园,学,宾,宾,政,政,政,市广电局,市公安局,市民政局,长征大酒店,红井,大酒店,市政府,政,工商银行,政,中国银行,第三中学,学,奥克兰大酒店,宾,市汽车站,农业银行,政,商,华源药房,沿金都大道向西进入城北新区：,主要集中政府机构、金银、酒店等商务行业为主；,沿红都大道向南进入老城区：,以汽车站周边的酒店，及嘉联项目周边的商业配套。,项目规划定位及产品配比建议,P,ART 4,物业选型建议,开发顺序建议,户型设计建议,建筑风格建议,园林发展建议,物业配套建议,地块指标回顾,初步根椐市场现有项目进行物业组合研判：,组合一 沿街商业+,LOFT,公寓,+18F,中高层,+24-32,高层,组合二 沿街商业,+12,小高层,+18F,中高层,+28-32,高层,12F,小高层与公寓的矛盾，进行市场论证：,12F,小高层,LOFT,公寓,PK,项目地块,占地,45132.33,容积率,2.,6,计容面积,117344,建筑密度,3,0,%,绿化率,3,5,%,物业选择建议,瑞金在售楼盘物业类型统计,瑞金主要在售楼盘的物业类型组合多为：,中高层,+,高层,+,商业,物业选择建议,瑞金竞争,楼盘产品结构,区域,楼盘名称,项目占地,建筑面积,容积率,产品结构,（亩）,（）,城,东,新,城,国滨中央城,92.63,230000,2.5,4,栋多层,/5,栋,18F/7,栋,22-30F,上江首府,64.32,138395,2.6,4,栋,18F/5,栋,28-32F/2,栋商业会所,金都,1,号,101,220000,2.6,5,栋,12F/8,栋,18F/4,栋,22F,豪门旺族,58.46,128672.7,2.6,2,栋,12F/6,栋,18+1F/2,栋,28F,汉昇榕郡,51,110000,2.6,2,栋,11F/5,栋,18F/2,栋,24F,和园,101.85,180000,2.5,16,栋多层,/2,栋,11F/3,栋,18F/1,栋,26F,七彩华府,42,80000,2.3,3,栋多层,/2,栋,11F/6,栋,18-20F,七里彩虹湾,67,100000,2.5,6,栋多层,/3,栋,11+1F/5,栋,18F,领秀时代,110,166768.44,2,6,栋多层,/1,栋,11+1F/4,栋,18F1,栋,22F,本案,67.7,140000,2.6,瑞象公馆,200,400000,2.6,25,栋,18-33,层江景建筑,老,城,区,锦江名城,峰景,115,162,031.05,2.13,4,栋,18,F,锦绣东方,74.35,158000,2.8,6,栋,11+1F/4,栋,18F/1,栋,28F/1,栋,18F,公寓,中央公馆,73,130000,2.1,3,栋,12F/4,栋,14-16F/4,栋,18-20F/4,栋,26-28F,红都国际城,153,299740.62,2.5,5,栋多层,/9,栋,11F/13,栋,18F/,九天御景,421.99,459416.02,1.3,别墅,/,电梯洋房,/12F/18F/22-28F,高层,颐和园,100.58,119858,1.4,32,栋别墅,/2,栋洋房,/8,栋,11F/4,栋,18F/1,栋,28F,锦绣花园,150,200000,2,多层,/12F,小高层,/18F,京都国际,15.6,43800.45,3.7,4,栋,11F/1,栋,18F,结合市场主流物业类型分布、去化情况的结果：,我司建议项目物业类型组合为：选择方案一,沿街商业+,LOFT,公寓+,18F,中高层,+24-32,高层,根据地块周边的配套资源价值，项目正南面为,上江首府与豪门旺族,，,以及东西两侧的,金都,1,号和汉昇榕郡,，,都没有规划公寓产品，整个市场除了锦绣东方有一栋少量的公寓产品成本,建议在本案东南临角七彩广场规划1栋酒店式公寓与,LOFT,公寓组合，提升项目投资潜力与产品多样性。,物业选择建议,物业选择组合,七 彩 大 道,规,划,路,30,米,规 划 路,30,米,规,划,路,18,米,七彩广场,1,2,F,4.5,米,LOFT公寓,18F,18F,18F,26,F,26,F,26,F,26,F,18,F,18,F,18,F,18,F,24,F,24,F,24,F,24,F,方案一：普通平层创新产品组合,1、商业面积：,204,00,沿街七彩广场商业3F：,15*200=30,00*3=,90,00,沿七彩大道和南规划路商业,2F,：,150*15*2=4500*2=9000,沿街汉昇榕郡1F商业：2400,200*12=2400,2、,9,FLOFT公寓,6,0,0*,9,=,54,00,3、18F,2,梯,3,户住宅,319,户，,15024+19355,=,34379,4、,24-27F,住宅,2,梯,2,户和,2,梯,3,户,22420+34088=56508,计容面积合计：,116688,物业选择建议,物业选择组合一,1#,2#,4#,3#,6#,5#,8#,7#,物业选择建议,物业选择组合,方案一：普通平层户型面积及套数配比,户型面积,楼栋号,2+1,房,2+1,房,标准,3,房,舒适,3+1,房,宽敞,3+1,房,公寓,楼栋户数合计,建筑面积,(),楼栋面积比例,89,105,110,116,125,48-56,户型套数,1#9FLOFT,公寓,108,108,5400,5.61%,2#18F2,梯,3,户,48,64,32,144,15024,15.60%,3#/4#18F2,梯,3,户,36,72,16,51,175,19355,20.10%,5#/6#24F2,梯,2,户,120,68,188,22420,23.28%,7#/8#27F2,梯,3,户,52,52,125,76,305,34088,35.40%,套数合计,136,52,136,293,195,108,920,96287,100.00%,户型面积比例,14.78%,5.65%,14.78%,31.85%,21.20%,11.74%,100.00%,七 彩 大 道,规,划,路,30,米,规 划 路,30,米,规,划,路,18,米,七彩广场,18F,18F,32,F,32,F,32,F,32,F,24,F,24,F,24,F,24,F,32,F,32,F,32,F,32,F,方案一：全部复式创新产品组合,1、商业面积：,228,00,沿街七彩广场商业3F：,15*200=30,00*3=,90,00,沿七彩大道和南规划路商业,2F,：,150*15*2=4500*2=9000,沿街汉昇榕郡1F商业：,48,00,200*12*=4800,3、18F,2,梯,4,户住宅,144,户，,7661*2=15282,4、,24-32F,住宅,2,梯,4,户,686,户,21600+28522+27000=77152,计容面积合计：,114914,物业选择建议,物业选择组合二,18F,18F,1#,2#,4#,3#,6#,5#,8#,7#,物业选择建议,物业选择组合,方案二,：复式,楼产品面积及套数配比层高设置为,2.9,米,户型面积,楼栋号,2+2,房（送,50,）,2+2,房（送,55,）,2+2,房（送,60,）,3+2,房（送,65,）,3+2,房（送,60,）,楼栋户数合计,建筑面积,(),楼栋面积比例,100,110,116,120,128,楼栋号,1#/2#18F2,梯,4,户,72,45,27,144,15282,16.53%,3#/4#24F2,梯,4,户,48,48,48,24,24,192,21600,23.37%,5#/6#32F2,梯,4,户,64,64,64,31,31,254,28552,30.89%,7#/8#32F2,梯,4,户,60,60,60,30,30,240,27000,29.21%,套数合计,244,217,199,85,85,830,92434,100.00%,户型面积比例,29.40%,26.14%,23.98%,10.24%,10.24%,100.00