年47p成都温江·锦绣森邻项目研判.pptx

07年47p成都温江锦绣森邻项目研判,目录,项目要点,1、温江区概况,2、温江区房地产现状及趋势,3、竞争项目概况及特点,4、本项目研判,5、我们该何去何从？,CONTENTS,区位,交通,新城规划研究,温江位于成都市中心区正西16公里处，地处成都上风上水的极佳位置。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。距双流国际机场18公里，全区幅员面积277平方公里，辖6镇4街办，总人口32.67万。,温江区简介、城区规划及发展趋势,区位,交通,温江新城规划,温江区距成都市中心约19公里，距市区二环路8公里，车程分别为30分钟、8分钟。距双流国际机场18公里。,318国道(即,成温邛高等级公路,)、,光华大道,(双向八车道)和即将动工的,草金公路,3条城市干道将温江与成都市紧密联络。,温江区简介、城区规划及发展趋势,区位,交通,温江新城规划,温江新城概念性规划占地约18平方公里，西邻老城区，东至成都外环路6公里，北有成温邛高速公路，南至双流机场21公里。这是一个以光华大道为主轴，具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的带状城市综合新区。,城市定位,两区三中心格局,三纵三横生态网络构架,三条主要道路与成都无缝对接,市政配套设施齐全,“限低”、“限高”错落处理,完善的配套设施,温江区简介、城区规划及发展趋势,规划要点,随着光华大道（本项目正位于光华大道沿线）的贯通，温江到成都的距离大大缩短，外光华片区已经形成，温江与成都实现了无缝对接；随着温江城市规模不断扩大，配套设施的不断完善，温江已经被纳入大城西范畴，这为众多房地产开发商提供了机会；温江已经成为和南高新片区并驾齐驱的房地产开发热点区域。,温江区简介、城区规划及发展趋势,小结,版块划分,供求,价格,温江区房地产市场简析,一级市场,客群研究,板块,区域,发展现状,代表楼盘,价格区间,杨柳河板块,东至凤溪大道、西至红泰路、,北至战备渠、南至南熏大道,目前在售项目较多的板块，开发项目分布在杨柳河两侧，良好的自然条件和较成熟的配套是吸引购房者最重要的因素。,海峡新城、,江南房子,住宅1900-2900元/平米,商 业,4000-10000元/平米,老城区板块,东至江安河、西至凤溪大道、,北至战备渠、南至柳城大道,温江房地产开发最早的区域，房地产开发较为成熟，周边配套最为完善。,红泰瀚城,2680元/平米,光华大道板块,北至南熏大道、南至温泉大道,大盘集中，实力开发商集中的区域，具有交通优势，但目前配套尚不完善。2005年花博会的主馆场位于本板块，大大加快本板块房地产开发力度。,仁和春天大道,电梯3600-4500元/平米,联排4700-6000元/平米,别墅8200元/平米,万春板块,成温邛高速公路北测,依托花博会的分会场，开发西部旅游、娱乐、地产为一体的复合地产，带动本板块的其他物业的开发。,置信国色天香,花园洋房均价4600元/平方米；联排别墅5500元/平方米；独栋别墅8200元/平方米,版块划分,供求,价格,温江区房地产市场简析,一级市场,客群研究,供求,从上表可以看出，由于2004年国有土地由协议出让、划拨转为招、拍、挂，2004年土地市场暂时跌入低谷，造成2005年的商品房成交面积大幅度下降（销售额由于房价涨幅较大依然保持了一定的上扬）；到2005年温江土地市场解冻，大量品牌开发商涌入，为2006年商品房销售面积和销售额的巨幅上涨埋下伏笔。,价格,温江区房地产市场简析,版块划分,一级市场,客群研究,区位,供求,2006年1-11月，温江房地产市场规模仅次于双流，商品房供应和成交面积分别达到153.00万平方米和114.60万平方米，而2005年的温江商品房总供应量仅为77.17万平方米，商品房供应量同比增长了98。以上数据充分说明了温江市场供需两旺。,价格,温江区房地产市场简析,一级市场,客群研究,从以上数据我们可以看出，温江房地产市场供需两旺，已经成为仅次于双流的郊区开发热点区域；和双流面临同样的房地产开发问题即众多开发商在短时间内集中放量，分流客户，促使温江片区的房地产市场竞争激烈而残酷，本项目正处于这样的一个竞争激烈的片区和竞争时间段内，销售环境不容乐观。,版块划分,供求,价格,小结,温江区房地产市场简析,一级市场,客群研究,供求,价格,2006年1-11月，成都市郊区商品房总体成交均价为3039元/平方米，其中住宅总体成交均价为2972元/平方米。1-11月，住宅成交均价超过3000元/平方米区域为双流和温江，1-11月双流的住宅成交均价最高，达到3281元/平方米，温江区住宅成交均价,3029,元/平方米。,温江区房地产市场简析,版块划分,一级市场,客群研究,2005年光华大道贯通以后，交通瓶颈被打破，温江真正开始接近成都，价格也开始进入新一轮的补涨期：可以看出，区域内房价始终保持了上升势头。尤其在今年下半年，区域各楼盘集中放量，区域住宅市场真正升温，价格上涨幅度最快。涨幅在200-300元/。目前区域内多层洋房价格集中在3700-4500元/，最高能攀升到5600元/，而电梯物业价格在3600-4400元/范围内。,供求,价格,温江区房地产市场简析,版块划分,一级市场,客群研究,进入2005年以后，由于光华大道的通车房地产开发热潮兴起，房价涨幅较大，深入研究房价上涨的原因，我们可以得出以下结论：,政府政策引导，众多品牌开发商进驻温江，尤其是光华大道沿线土地价格涨幅较大，直接导致楼面地价的上涨。,开发商大量囤积土地，烘托房价。,温江纳入大城西，光华大道形成外光华片区，温江到成都市中心的距离大大缩短，温江的房地产产品进入新阶段，小高层电梯公寓开始兴起，温江购房行为由二次置业向一次置业过渡，温江房价开始逐渐接近城西的房价。,温江区房地产市场简析,供求,价格,版块划分,一级市场,客群研究,温江区房地产市场简析,供求,价格,版块划分,一级市场,客群研究,2005年温江土地供应面积超过主城区位居第一,数据来源：成都市国土局,5627.64,67,温江2005年全年供应土地67宗，共5627.64亩，供地面积超过主城区排在第一，成为成都主要的土地供应区域。温江这几年房地产业发展迅猛，优越的地理位置，便利的交通和良好的居住氛围吸引了许多开发商在温江投资置地，加上花博会的召开，带动了大批量用地，更是刺激了温江土地的放量。,供应,温江区房地产市场简析,供求,价格,版块划分,一级市场,客群研究,供应,数据来源：成都市国土局,温江今年上半年已经累计供应了约2117亩土地，是目前供应土地最多的区域，占到了上半年成都土地供应总量的23%，充足的土地供应为温江房地产业快速发展提供了条件，同时温江房地产市场高速发展的也大大刺激了土地市场的发展。,供求,价格,版块划分,一级市场,客群研究,成交,温江区房地产市场简析,供求,价格,版块划分,一级市场,客群研究,成交,温江区房地产市场简析,结合2006年上半年温江土地供需情况，温江区土地成交单价仅为58.9万元/亩，在10个郊县中排名第6，温江上半年土地成交率约为38%，推出的17块土地仅有7块成交。一方面说明温江土地市场趋于饱和，大型项目过于集中，在短时间内房地产市场供大于求；另一方面说明在宏观调控和市场竞争压力下开发商拿地趋于保守。,供求,价格,版块划分,一级市场,客群研究,客群来源,温江区房地产市场简析,所占比例在60以上，基本都属二次或多次置业。看好区域未来发展，看好区域环境。环境和品质是打动此类客户的关键。,所占比例较小，在40%以下，购买动机多为看好区域前景,所占比例小，一般把所选住房作为长期住所，对项目的生活配套设施要求较高。,成都购房者,温江本地人,其他外地购房者,供求,价格,版块划分,一级市场,客群研究,各板块客群特征,温江区房地产市场简析,光华大道板块,-成都客户占绝对比例，占七成以上；,杨柳河板块,-成都和本地客户比例基本在1：1，区域受不少外地,（如新疆、西藏）购房者青睐；,万春板块,-以本地客户和外地客户为主；,老城区板块,-温江本地居民占据购房主力军的位置，极少外来客户在此区域购买；,温江区房地产市场简析,光华大道的通车，温江城市的发展、市政配套的不断完善，温江纳入大城西、成都城市的扩大向西发展，温江上风上水、众多品牌开发商的进入，自然条件优越促成温江成为成都房地产市场的一支,“蓝筹股”,土地集中放量、地价上涨，供需两旺、房价上涨，产品进入高品质、多元化时代。,“优”,“忧”,外光华片区项目集中、竞争激烈，产品品质高、环境比拼，市场消化较慢、客户分流严重,该片区房地产市场,“战国时代”,已经到来,将项目之争上升为品牌之争，产品之争上升为环境与品质之争，营销策略之争上升为高性价比和优质服务之争。,小结,竞争项目研判,供销情况,基本情况,竞争项目分布,推广,目标客群,竞争项目研判,供销情况,基本情况,楼盘名,经济指标,香瑞湖,万科朗润园,美茵河谷,春天大道,依云镇,西花汀,锦绣森邻,开发商,四川蓝光和骏实业有限公司,成都万科房地产有限公司,成都森宇实业集团有限公司,成都市江安春置业投资有限公司,成都中能置业有限责任公司,成都万厦置业有限公司,成都上实置地有限公司,建筑类型,别墅+电梯,一期:多层洋房,二期:高层,多层,电梯公寓+洋房+联排别墅,叠墅洋房+电梯公寓,电梯公寓,多层、小高层、别墅,总占地面积（亩）,180亩,占地64亩，,净用地面积37.16亩,108亩,600亩,100亩,100余亩,184亩（一期959亩）,总建筑用地面积,（平方米）,11万,近15万,约19万,50万平方米,12.6万平米,约16万平方米,一期10.9万平,二期16.56万平,绿化率,37.5%,58.8%,60.00%,60%,46%,40%,50%,容积率,100,4.52,1.800,1.8,2.18,2.4,1.42,均价,5700元/,暂未定,3600元/,板式电梯：3700元/平方米,点式电梯：4500元/平方米,花园洋房：5500元/平方米,联排别墅：7500元/平方米,4200元/平方米,3500元/平方米,花园洋房4500元/,别墅5500元/平米,推广,目标客群,竞争项目研判,供销情况,基本情况,规模,竞争项目规模都比较大，总建筑面积平均达到21.5万平米，85.7%的占地规模都在100亩以上，其中以“仁和春天大道”600亩的规模位居榜首，是光华片区目前规模最大的项目；本项目占地规模与总建筑面积位居区域第2。,建筑类型,纵观以上竞争项目，绝大部分项目的建筑类型都为“多层电梯”类，建筑类型多样化；片区以多层洋房与别墅类物业为主导，电梯类物业尚未形成该区域的主导产品。,绿化率、容积率,低容积率、高绿化率是片区产品的主流特征，平均绿化率达到50以上，平均容积率仅为2.1；值得提出的是即将在明年年初推出的“万科朗润园”是以电梯类产品为主导的项目，容积率高达4.52，是该片区未来容积率最高的项目。,价格,从销售价格上看，片区花园洋房的均价在4300元/平米左右，别墅均价在5800元/平米左右，电梯均价在3800元/平米左右；尤其以“仁和春天大道”的价格最高，引领着该片区的最高价格。,推广,目标客群,竞争项目研判,供销情况,基本情况,楼盘名,香瑞湖,万科朗润园,春天大道,西花汀,依云镇,美茵河谷,锦绣森邻,推案计划套数及类型,2006-10-29推出联排别墅74套,2006-12-2推出联排别墅92套售完,计划于2007-1-20推出联排别墅52套,2007年年中推出电梯公寓,目前为产品咨询期，计划将于明年年初上市,2006.11.25推出联排别墅40套,2006.12.02推出电梯公寓286套，,同期推出花园洋房144套。,计划将于2007.01.27推出电梯公寓300多套,2006.12.15推出电梯公寓250套。,第二批次房源的推出视预售证的发放情况而定。,2006.7.23推出72套。,2006.8.27推出150套。,2006.9推出48套。,2006.11推出48套。,计划将于2007.3推出电梯公寓500多套。具体时间,视预售证的发放情况而定。,2006-7-8推出电梯公寓共约500套,2006-11-25共推出电梯公寓208套,2006-10-21推出一、二组团花园洋房110套,2006-11-28,推出三、四组团花园洋房共140套左右,计划将于明年年初推出一期剩余组团,销售情况,已推出房源中目前仅余3套,暂未上市,已经推盘的房子全部售罄,已经销售130多套。,已推盘的叠墅已经销售了264套，约占推出叠墅的83%。,已推房源中销售了约套,已推房源中销售了近套,供销比率,982%,暂未上市,100%,52%,83%,近,以上,推广,目标客群,竞争项目研判,供销情况,推广,基本情况,目标客群,楼盘名,目标客群,春天大道,以二次置业为主.以成都市内客户为主,A 成都市区的中高收入的私人老板B 成都市区的部分中高级公务员C 成都市部分企业的高级白领和金领,D 温江的个别私人老板E 在成都做生意的部分外地老板,香瑞湖,以二次置业为主.以成都市内客户为主,A 成都市区的中高收入的私人老板B 成都市区的部分中高级公务员C 成都市部分企业的高级白领和金领 D 温江的个别私人老板E 在成都做生意的部分外地老板,万科朗润园,暂未定,依云镇,.以二次置业为主,以成都市内客户为主其中来自成都的约占50%温江占30%其它区域占20%,西花汀,以二次置业为主其中来自成都的约占1/3温江占1/3其它区域占1/3,美茵河谷,温江一带原住居民及成都人，以首次置业及二次置业为主,锦绣森邻,成都城西、城南，以二次置业为主,竞争项目研判,广告形式以报纸硬广告、网络为主，报纸软文广告、户外广告、活动为辅。,投放媒体：,成都商报、华西都市报、成都日报、居周刊,搜房房地产网,户外喷绘广告,活动平台：,成都市房地产交易会、楼盘推介会、SP活动,推广策略：,以3公里活水景观作为最大的卖点。开盘前两个月以单一的报纸广,告为主体进行项目前期铺垫，开盘当月扩大投放版面强化炒作。,供销情况,推广,基本情况,推广手段及策略,：,推广主题：中国首例原滩社区,从“原水、原石、原木、原滩”的CF短片到“一滩 两河 三重景”的报纸广告，春天大道一直在所运用的传播媒体中传导“原滩”这一专属概念，通过项目自身生态、绿色、儒雅、高品质感的调性，突出其鲜明的形象定位及与类似产品的差异化特征，从而抓准目标消费者，获得巨大的销售成功。,结论：,目标客群,竞争项目研判,供销情况,推广,基本情况,目标客群,推广手段及策略：,推广主题：情归迈阿密,结论：,广告形式以报纸硬广告、网络、公交站台为主，报纸软文广告、户外广告、活动为辅。,投放媒体：,成都商报、华西都市报、成都日报、居周刊、成都楼市、四,川航空杂志,搜房房地产网、,公交站台、户外喷绘广告、,活动平台：,成都市房地产交易会、楼盘推介会、SP活动,推广策略：,以企业品牌给项目作铺垫、迈阿密的建筑规划与景观给项目镀金，开盘前及销售过程中大面积覆盖成都城中至城西版块的公交站台广告，以高频率报纸广告炒作作为推广的主要手法。,在项目开发商这一知名品牌作为强有力支撑的作用下，围绕“情归迈阿密”这一主题诉求，从loge、卖场宣传品到报纸广告、户外广告，香瑞湖以鲜明的南加州风情广告定位，形成与其类似物业形态楼盘的广告差异化，配合大面积的公交站台广告、高频率的报纸广告等密集传播策略，使其项目广告最大化的覆盖、强化。巨大的广告投放量也获得巨大的销售收益。,竞争项目研判,供销情况,推广,基本情况,目标客群,从开盘前一周的亮相广告至开盘，一直以诉求“新浪潮”或“新高层生活观”等抽象概念炒作，赋予项目本身独特的生活气质；以项目地理优势所具有的周边景观，270度原生半岛水岸和800亩花博园作为项目买点，并加以强化；作为成都光华大道少有的高层建筑，项目本身的物业形态已具有差异化特征；传播媒体的选择多样化，不再只是单一投放成都的主流媒体商报、华西，选择居周刊、成都楼市、公交站台、户外喷绘等非主流传播渠道，使广告较大范围的得到传播。,推广手段及策略：,推广主题：,这就是心中的好时光,结论：,广告形式以报纸硬广告、网络为主，报纸软文广告、户外广告、公交站台、活动为辅。,投放媒体：,成都商报、华西都市报、成都日报、居周刊、成都楼市、,搜房房地产网、,公交站台、户外喷绘广告、,活动平台：,成都市房地产交易会、楼盘推介会、SP活动,推广策略：,以全新居住理念为基调，开盘前2周以整版报纸广告和短期公交站台广告作铺垫，开盘当月以集中的报纸广告炒作为推广的主要手法。,光华大道片区的项目均以低密、低容积率的产品特点为主导，注重自然环境与人工景观的营造，环境和品质是打动客户的关键；,无论产品还是销售服务，品质与细节是带动销售的关键因素；,购房者的购房行为日趋理性化与理智化，楼盘的性价比是其考虑的重要因素；,推广手段的多元化，最大程度吸引购房者的关注,竞争项目研判,小结,本项目研判,供销情况,基本情况,“锦绣森邻”基本情况一览表,开发商,占地（亩）,总建面(万),建筑类型,建筑风格,容积率,（一期）,成都上实,184,1期95.9,1期12,2期10,别墅、洋房、电梯,德式简约,1.42,绿化率,楼层平面,总户数,价格,面积区间,开盘时间,50,1梯2户,1期595,洋房4500,别墅5500,121.54-172.23,2006-10-21,推广,目标客群,本项目研判,供销情况,基本情况,推案日期,推案情况,推案套数（套）,销售套数（套）,供销比例,2006-10-21,1期1、2组团花园洋房,110,80,73,2006-11-28,1期3、4组团花园洋房,140,98,70,2007年初,1期其余组团,推广,目标客群,本项目研判,供销情况,推广,基本情况,目标客群,年龄阶段,3055岁为主,家庭结构,2代人以上,代步工具,绝大部分拥有私家车,购买行为,大部分为2次置业以上，1次置业有不断上升的趋势,职业,教师、公务员、职员个体老板等（工作地点以温江为主）,客群来源,客群特征,本项目研判,供销情况,推广,基本情况,锦绣森邻,FOREST MANOR,项目SLOGEN：森林下 生活上,产品标签：阶院建筑,目标客群,本项目研判,供销情况,基本情况,媒体策略：,媒体传播形式以报纸硬广告为主，报纸软文广告等其他为辅。,以企业品牌及其早期产品的良好口碑给项目作铺垫，建筑规划与景观为主要推广卖点，,开盘前两个月以单一的报纸广告为主体进行项目前期 宣传造势。,刊登日期,投放媒体,版面,尺寸,主标,楼盘动向,9月7日,商报,广告,16.5*48,开放式全景退台,锦绣会VIP卡限时发放,9月22日,成都晚报,15P,整版,楼盘信息介绍,楼盘信息介绍,10月20日,商报,房产,33*48,盛境开盘,10月21日开盘,11月9日,华西,体娱,33*24,实境 2批次VIP会员卡发放在即,2批次VIP会员卡即将发放。体验区开放,11月16日,商报,国际,33*24,德国生活周精彩释放11月18日邀您共赏,2批次VIP会员卡发放,12月14日,商报,体娱,33*24,改变平视这个世界的习惯,3批次房源热销中,报纸媒体：成都商报、华西都市报、成都晚报、居周刊,媒体系统,户外媒体：无,网络媒体：拥有自己的独立网站,并通过搜房地产网等网站加强网络传播,活动媒体：参与秋季成都市房地产交易会，及少量意向客户SP活动,推广,目标客群,本项目研判,供销情况,基本情况,主题乏力,报版都属于销售主题报版,第一卖点诠释不够；第二对品牌缺少建设性意义；,表现单一,主要是以园林、样板间实景为图象，缺乏富有想象力的画面刺激，未能大器、沉稳、尖锐传达项目气质。色调、版式、风格不统一，形象识别性差。,报媒分析,推广,目标客群,SWOT分析,1、该项目位于光华大道南侧，紧靠花博会主展馆，,区位优势明显,，品牌开发商集中、物业档次较高、升值潜力极大；,2、,交通便捷,，沿光华大道通往成都2环路仅需20分钟。光华大道是成都市区至温江的一条快速景观通道，双向8车道，总宽80米，实现了温江与成都的无缝对接；,3、产品在同区域有其独特的,差异性,，“开放式退台花园洋房”、“板式独栋小高层”、“德式简约风格的外立面”、“北欧风情小镇”等都能于其他竞争项目形成区别；,4、户型配比适当、独特的半地下多功能房等为整体,户型,增色不少，属典型的舒适型户型，符合温江物业的整体定位；,5、其前开发商在成都南门的成功之作“锦绣花园”在成都人心目中留下了深刻的印象，,“锦绣”,品牌印象深入人心；,6、该项目目前价格与同区域其他项目相比，价格适中，,性价比高,，是目前吸引客户的重要的因素之一；,7、1期1、2组团现房呈现，给看房者最直观的,亲身体验,；,8、,上实集团,为上海政府在香港投资注册的实力开发商，将项目全全接手后，开发实力有保障。,W(劣势),O(机会),S（优势）,T(威胁),SWOT分析,1、该项目所处的板块-光华大道板块，是成都房地产市场的新兴热点板块，该区域内品牌开发商集中，包括万科、仁和、和黄、置信、龙湖等开发项目均在本项目的周围，且上市时间均为07年年初，,区域竞争,将会相当的激烈；,2、本项目在景观、绿化以及自然,景观,上并无特别之处，特别是与左侧项目“仁和春天”相比较，看房者的感受落差会较大；,3、“锦绣森邻”早在2002年计划上市推出，因其他不可避免的因素一直拖延至2006年的10月开盘，其受众范围较为广，难免会在人们心中留下负面的,印象,；,4、,售楼现场,不论是在位置的选择、包装设计还是在整个销售体系的表现上都较为弱、与周边其他竞争项目的销售现场的品质感上有很大的差距；,5、已呈现的1期1、2组团的现房实景，虽然能够给购房者带来亲身体验的购房感受，但是也容易将其产品在外立面、建筑密度、景观绿化方面的,弱点,更直观的暴露给购房者；,6、已经建好的现房,外立面,已经显陈旧，给看房者造成不好的第一印象；,W(劣势),O(机会),S（优势）,T(威胁),SWOT分析,1、温江区政府对整个光华大道片区的规划发展、对外宣传投入巨大的财力与物力，无论是整个片区未来的发展方向还是未来区域的教育、医疗、生活配套的规划都能使该片区未来成为一个配套设施完善、物业高尚的居住区，真正使温江融入,大城西,；,2、明年该区域将会引进成都7中（小学高中）、成都妇幼综合医院（成都9医院、成都妇幼医院、成都保健院），这不仅为整个片区的,生活居住配套,带来巨大的改观，更为整个片区带来更多的,目标消费人群,，更多的教职员工、医护人员等将会随之来到温江定居；,3、明年初本项目周边的潜在竞争项目“万科朗润园”、“蓝光香瑞湖”推出的产品建筑类型上跟本项目有差异性。“万科朗润园”“蓝光香瑞湖”本项目推出的多层宽景花园洋房在同期将会形成,市场空缺,，相对缩小了同期竞争范围。,W(劣势),O(机会),S（优势）,T(威胁),SWOT分析,W(劣势),O(机会),S（优势）,T(威胁),1、明年年初，将会有大量的高端同质类产品上市，该区域将云集众多外地与本地的开发商（“和黄”、“龙湖”、“蓝光”、“置信”、“仁和”、“万科”等）,区域同期,竞争,环境将会相当的激烈；,2、2006年11月25日“仁和春天大道”的开盘即售罄创造了温江楼市的一个奇迹，同时也给周围其他的项目带来竞争的压力，明年的“仁和春天大道”还将会继续推出其1期的剩余批次与2期产品，给距离不远的本项目带来现实与潜在的,威胁,。,本项目问题所在,本项目的产品在同区域具有其特质性，产品类型主体定位也符合市场需求。但是在,户型、外立面、景观环境,等细节方面还有很多欠缺；,在产品上,在目标客群定位上,在销售服务上,在推广上,根据市场状况以及本项目的产品特点，本项目没有从市场角度将,目标客群细化,，目标客群定位不明确，无法从客群来源引导销售；,整个一期一批次,推广,过程没有形成有计划有节奏的广告蓄水，没有依靠强势的媒体或高频的广告覆盖提升项目知名度，将增加二批次推广的难度、销售的困难。,售楼现场,的设计包装、销售人员的综合素质与专业技能、销售计划与控制节奏等方面还有很多欠缺，特别跟周边高品质项目相比较差距还很大。,本项目何去何从,NO.1,利用1个月的时间进行项目区域的客户问卷调查，然后用2周进行定量、,定性分析整理，找出片区客户的共性特征，根据客户需求进行细节调整。,NO.2,利用已有的成交客户资源，进行客户深度回访，挖掘出成交客户的共性和特性，把握推广的方向和重心。,NO.3,对竞争项目进行长期跟踪调查，包括供销情况、产品动态、推广手段、销售策略等，以求把握住对手的一切动向，并项目和竞争对手进行对比分析，明确市场位置，适时对项目的推广、销售等进行有针对性的调整。,NO.4,对片区的房地产市场宏观情况进行分析，包括土地交易、政府政策、供求状况等，对市场的发展趋势有所预判，以规避可能存在的市场、政策风险。,项目如何重新寻找定位？必须明确以客户需求和市场竞争关系,来确定项目的特定的目标市场和目标客户群。,结合上述四大方面的结论性意见对项目进行全新的综合定位，包括市场定,位、客户定位、营销推广定位等。,四大方面,本项目何去何从,NO.1,加强对知名企业”上实集团“的品牌宣传，通过广告造势获得企业与项,目知名度的同时提升。,NO.2,对竞争对手的推广手段进行深度分析，借鉴优良经验。,NO.3,寻找整个市场中比较新颖的推广手段和营销活动，重视网络营销和电子,楼书，寻找一切能够利用的重要政策、节日庆典等，进行分析，然后借势利用。,NO.4,筛选出当地的重要媒体，维护良好的媒介关系和公众形象。,NO.5,改进VI系统，在广告表现上拔高品质，吸引客户，树立高品质产品形象。,NO.6,对项目建筑卖点”退台“和”户型“中的半地下多功能房重点强调，并运用推,广媒体有效宣传。,怎样对项目进行重新包装？必须革新我们的推广手段，并且在营销策略中注入全新的元素。,整合上述六大资源，对项目进行重新包装，将项目的二期打造成精品，,并在客户心目中树立更高的品牌形象。,六大资源,NO.1,重视销售人员的素质和服务观念，对销售人员进行严格的专业知识、礼,仪服务培训，并且重视销售的后续跟踪服务。,NO.2,对销售现场进行重新包装，对物料和销售道具进行精心准备。,NO.3,对现场园林环境、卖场环境进行营造，重视物业人员的形象和服务质量。,NO.4,对现有实景现房进行外立面的重新翻新，注重给购房者留下的第一印象。,NO.5,根据产品特点、客户需求、销售情况、竞争对手等因素，制定出详实的,价格体系、销控计划，以求有的放矢，快速销售。,如何改观我们的销售现状？高要求，从细节入手进行调整。,本项目何去何从,做到以上几点是将二期品质感拔高的关键，同时也为二期拔高价格,创造条件，并且将拉近项目二期和片区领跑者的整体销售水平、价格水平。,从.(我们需要更深入.再一次的头脑风暴！),WE NEED,综合以上多个方面因素的整合，并根据温江光华片区房地产市场明年将继续升温的走势，相信本项目会在价格以及品质方面提升一个档次，在整个区域树立一个全新的精品楼盘形象，预计价格会达到200300元/平米的涨幅。,