_A9中心运作模式分析：华润中心万象城.ppt

成就国际大型购物中心的关键环节,华润中心,万象城,专业化：一个根本性的问题,由于横跨商业与地产，购物中心行业无论从商业角度，还是从地产角度看，都是一种“生产”难度极高的产品。从商业角度看，商业业态的发展历经了街铺、底商、百货商店、超市，而购物中心是目前发展的最高级别；从地产角度看，开发购物中心对土地、资金的要求，对长期经营的要求，及其需要面对租户和最终消费者这两类“客户”的要求，都使其相对于开发一般的住宅、写字楼而言，难度极高。尤其是定位为城市级的大型购物中心，其开发、经营难度更大。在购物中心行业发展成熟的国家和地区，由于有市场发展成熟，在资金融通方面，可以通过资本市场、信托市场、证券市场等筹集资金；在商业规划方面，有经验丰富的专业公司提供专业的方案；在招商方面；发展商以及其合作团队有成熟的租户和品牌；在运营管理方面，可以请专业管理公司来管理,这样，整个合作团队各司其职，共同为购物中心的成功发挥各自专业作用，从而实现政府、开发商、零售商、消费者多赢。由此我们得出一个结论：专业化是发展购物中心行业的一个根本性的问题。,万象城的设计顾问资源,1,、主建筑设计师：深圳和沈阳是美国的,RTKL,，杭州是美国的,Callison,，南宁的主设计师尚在比选之中。,2,、,LDI,（国内施工图设计院）：深圳是广东省院，南宁正邀请广东省内四家大院（广州市院、广东省院、华南理工院、中建国际深圳）参与比选。,3,、机电顾问：深圳和沈阳是香港的柏诚，杭州是香港的迈进。,4,、成本顾问：香港的利比工料测量师行,5,、交通顾问：香港的,MVA6,、幕墙顾问：英国的奥雅纳,7,、另有结构、酒店、景观、灯光、声学、冰场、影院、擦窗机顾问等,选址：一个不老的话题,由于购物中心对人口聚集与购买力集中的要求高于任何一种形态的地产。因此，在发展购物中心过程中，有这样一个说法：选址正确了，购物中心就成功一半了。选址，对购物中心发展商来说，的确是一门专业的学问。在美国，购物中心通常建在郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，而购物中心通常也是作为一家大小到郊区欢度周末的场所而存在的。所以，把购物中心建在郊区是合适的。但在中国，由于城市中心居住习惯的人文特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了大型购物中心普遍都选址于市中心的商业区，因为这里商业繁荣、人口集中、交通方便，从而可以吸引更多的客流。,例：万象城,万象城项目在选址的过程中，就充分考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性。通过市场调研，他们发现，万象城所在区域十五分钟步行范围内（即所谓的“第一商圈”），聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区域。罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对万象城确立“目的地”的地位将起到积极的作用。交通方面，万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；周边有,31,条公交车经过，而即将投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目，为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中心的区位要求。,市场分析：成功的前提,如何精确把握市场现状，有效预测未来市场？如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性？这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题。而解决这个问题的前提就是进行充分、准确的市场分析。购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性。应该说，购物中心规划前期的市场分析是一个需要在政治、经济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成的系统工程，它不是一般的地产商可以完成的。在国外以及我国的香港地区，一般来说，它是由专业的顾问公司来完成的。,例：万象城,2001,年初，华润（深圳）有限公司聘请全球顶尖的零售业专业顾问公司进行万象城项目开发前期市场调查，内容包括了深圳宏观经济及未来发展分析、深圳零售市场状况、项目商圈分析、深圳居民及游客的购物习惯、零售概念测试分析、零售商对万象城项目的反应、潜在竞争对手分析等，制定了一份多达,300,页的研究报告。除了通过专业顾问公司进行市场分析以外，华润（深圳）有限公司也派出自己的团队考察了众多的可比项目：美国的,Mall of America,、,South Coast Plaza,、,Fashion Island,，日本的,Canal City,、六本木，香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中心，都留下华润团队的足迹。此外，国内的一些运作失败项目也成了他们考察的对象。通过对比、借鉴、分析，来总结经验，为我所用。,商业规划：成功的基础,商业规划必须解决三方面的问题,确定零售概念,进行市场定位,提出业态组合（,Trade Mix,）,购物中心区别一般百货商场的重要特点：“在集中时间内感受多元化、综合性的消费”。,中国第一代购物中心有两种致命伤：,一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击；,二是主题缺位，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。,例：万象城,根据顾问公司对深圳消费市场的调查结果，深圳欠缺大型及设计现代化的购物中心，而万象城的市场空间庞大，前景乐观，有望发展成为深圳最现代化及成功的购物中心。同时，调查结果也显示，有,73.4,的人表示强烈喜欢大型现代化购物中心。鉴于此，,华润（深圳）有限公司把万象城的零售概念定义为：,“,完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐,”,、,“,一个深圳居民及游客均向往及享受的好去处,”,。,准确、差异化的定位乃是购物中心竞争胜出的原因。据调查，超过,53,的被访者认为万象城的市场定位应以中高档为主。因此，万象城的市场定位确定为,“,中档偏高,”,，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。,在业态组合方面，万象城也突出自身的特点。,主力店,/,次主力店所占比例为,40,，国际名牌占,3,，餐饮占,15,，娱乐占,20,，精品店占,22,。从招商成果来看，整个比例与最初的商业规划比较切合。,招商推广：成功的关键,购物中心的招商推广是打造成功购物中心的重要一环。在确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能。制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在。,例：万象城,在专业顾问团队的协助下，考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，华润（深圳）有限公司制定了,“,先确定主力店，再全面招商,”,的基本策略。在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据万象城整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在万象城新店的定位、档次和其他品质。,正是这些专业化的运作，使万象城招商整体出租率目前超过了,80%,，并稳步朝开业时达到,90%,的目标迈进。从目前的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之一的品牌属于首次进入中国大陆或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。,在市场推广方面，华润（深圳）有限公司提出了,“,整合推广策略,”,，联合国际,4A,广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。,例：万象城招商推广主要活动,活动名称,深圳华润中心,万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式,活动时间,2003,年,12,月,25,日,活动内容,内容,:,12,月,15,日，华润（深圳）有限公司举行了华润中心,万象城第一次国际招商成果发布会，宣布,REEL,时尚生活百货、华润万家,CITYVALUE,超级广场、嘉禾电影城、,“,冰纷万象,”,真冰滑冰场等四家主力店进驻万象城，这标志着万象城主力店招商工作胜利完成，也宣布了面向国际的招商工作全面展开。,例：万象城招商推广主要活动,活动名称,华润中心,万象城第二次招商成果发布暨陈露国际滑冰俱乐部成立记者招待会（招商率,70%）,活动时间,2004,年,4,月,26,日,活动地点,深圳市五洲宾馆华夏厅,邀请嘉宾,华润中心,万象城发展商华润（深圳）有限公司代表、部分进驻华润中心,万象城租户代表以及来自全国各地数十家主要媒体的,100,多位记者。,活动内容,6,个半主力店以及,80,多个国内外知名品牌宣布进驻。以世界冠军陈露命名的国际滑冰俱乐部同时宣布成立，陈露亲任,冰纷万象,冰场的滑冰总监。已经进驻万象城的,6,家半主力店包括：,Esprit,、,NOVO,、,i.t,、运动,100,、王子饭店、,Azona(,阿桑娜,),。,NO-VO,和运动,100,都是首次进入深圳，该店将是它们在中国的旗舰店。餐饮方面，全球最大的咖啡饮品零售商,Starbucks,（星巴克）将在万象城开设南中国最大的旗舰店；百胜集团旗下的必胜客、塔可钟、肯德基将全絬进驻；日本餐饮名店,和民居食屋,同时落户，这是该店首次进入中国内地。,例：万象城招商推广主要活动,活动名称,进驻商家新闻发布会,活动时间,200,4,年,6,月,11,日,活动内容,本报讯华润（深圳）有限公司与香港大家乐集团,6,月,11,日在深圳联合举行新闻发布会，宣布大家乐旗下著名餐饮品牌,“,意粉屋,”,意大利餐厅将于年内在华润中心,万象城开设中国内地首间旗舰店。,例：万象城招商推广主要活动,活动名称,亚洲滑冰协会,(ISIA),年度董事会议,活动时间,200,4,年,8,月,2,1,日,活动地点,中华台北,活动内容,在中国台北召开的亚洲滑冰协会,(ISIA),年度董事会议上，华润（深圳）有限公司旗下华润中心,万象城,“,冰纷万象,”,滑冰场成功获得,2006,年亚洲滑冰运动会,(Skate Asia 2006),的承办权。,例：万象城招商推广主要活动,活动名称,华润中心,万象城第三次招商成果发布会（,90%招商率）,活动时间,200,4,年,9,月,12,日,活动内容,宣布，华润万象城将于今年,12,月,9,日正式试业，作为购物中心最大的主力店,R,EL,时尚生活百货将提前在,10,月,29,日试业。华润万象城整体出租率已经达到,90,。除了早前已经进驻的四个主力店,R,EL,时尚生活百货、嘉禾电影城、,O,l,超级市场、,“,冰纷万象,”,滑冰场以及,6,个次主力店,ESPRIT,、,NOVO,、王子饭店等，另外一批商户也陆续进驻万象城，包括各类餐饮、家电以及国际品牌。其中，国际品牌招商取得重大进展，进驻品牌包括,ErmenegildoZegna,、,AlfredDunhill,、,HUGOBOSS,、,KENZO,、,PalZileri,、,MISSONI,等，其中不少是首次进入深圳的新品牌。截至目前，,300,多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城，招商工作进入最后的冲刺阶段,。,活动名称,“,华润万象城,”,2004,精英世界模特大赛中国区总决赛,活动时间,200,4,年,9,月,13,日,活动地点,深圳电视中心,活动内容,38,位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了,11,个奖项。,23,号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝座，并获得了代表中国参加,2004,精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动的主题活动。,例：万象城招商推广主要活动,活动名称,百货主力店开业,活动时间,200,4,年,11,月,4,日,活动地点,华润中心,万象城,活动内容,11,月,4,日百货主力店开业 深圳,“,华润中心,万象城,”,最大主力店,“,R,EL,”,开业，加快最后的招商进程。,活动名称,百货主力店开业,活动时间,200,4,年,12,月,9,日,活动地点,华润中心,万象城,活动内容,2004,年,12,月,9,日 深圳华润万象城开业,运营管理：只租不售的方式,专业化的运作还不仅仅体现以上的特点。中国购物中心协会秘书长郭增利认为，现在各地对这“商业地产”和“购物中心”两个概念往往混为一谈，但凡建造一个商业地产项目，就说是购物中心，实际上两者有很大区别：商业地产可以出售，后期经营管理要求不高，不强调商业组合，市场风险小；但是购物中心一定强调以统一整体出现，不能拆零出售，经营管理风险更高。因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功。只租不售是国际购物中心的普遍运营管理方式，由于购物中心是长线投资行业，资金回收期很长，这就要求发展商需要有雄厚的资金支持和漫长等待的耐心，否则就难以为继。华润作为香港和内地最具实力的多元化控股企业之一，对万象城只租不售的运营管理方式信心十足。只租不售还意味着对物业的长期持有和长期经营，这需要专业的零售和地产管理经营经验，因为购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一管理来树立购物中心的整体形象。华润在零售行业以及商业物业管理经营方面积累的丰富经验，将为万象城未来的运营管理提供有力的支持。,时间,2005年,主要内容,一、完成预期营业目标，树立华润万象城品牌形象，同时锻炼和培养购物中心经营人才，特别是培养一批优秀的商业营销人才。,二、是投入较大的营销推广经费，预计可能投入,1500,万元以上的推广经费。,三、整合四大主力店的营销计划，嘉禾电影城、,O,l,超级市场、,“,缤纷万象,”,滑冰场，,“,R,EL,”,百货是华润万象城的四大主力店各自都有自己的营销策略。形成合力营销推广活动，给予顾客美好的消费体验，建立自己的忠诚顾客群体。,推广重点,注重整体形象推广,推广方式,事件活动、媒体连动、商家互动,华润万象城第一年营销计划,华润万象城购物品牌建立途径,华润万象城购物中心品牌主要从三个角度树立,1.,针对客户需要商品种类调整及时，能够满足顾客需求。,2.,购物等各个业态服务完善。,3.,树立鲜明的商业文化特色。,华润万象城推广工作定位,由于各商铺独立经营之间融合的难度很大，促销无法像百货商家一样整合难度大。因为百货店直接就接触到商品，购物中心首先接触到的是租户，租户代表不同企业。短平快的促销无法凑效，最有效的推广是人流的拉动，必须聚集人流、提高声誉。,”,所以万象城推广部工作主要定位在,“,把人流拉进来，把知名度和美誉度打出去。,”,华润万象城推广活动,活动时间,2004,年,5月10-6,月,28,日,活动名称,独家冠名活动,“,华润万象城”,2004,精英世界模特大赛中国选拔赛,”,活动目的,项目预热宣传、扩大社会影响力、联动第三次招商发布会,活动地点,深圳电视中心,主要内容,5,月,10,日：华润万象城,2004,精英世界模特大赛中国选拔赛新闻发布会在深圳五洲宾馆举行，标志着这项备受关注的国际顶尖赛事中国选拔赛正式启动。作为本次大赛的主办商之一，华润（深圳）有限公司董事长兼总经理吴向东先生出席了新闻发布会。全国,100,多家媒体莅临现场。,Elite Model Look,是当今世界上知名度最高、覆盖范围最广、影响力最大的全球性模特赛事之一。,6,月,28,日：,38,位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了,11,个奖项。,23,号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝座，并获得了代表中国参加,2004,精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动的主题活动。,活动效果,各媒体的报道扩大了项目的社会影响力,华润万象城推广活动,活动时间,2004,年,6,月,28,日,活动名称,文化节活动,“,华润万象城白领文化节,”,活动目的,让深圳广大白领认同华润万象城，不仅将万象城作为购物中心，而且也作为白领社交中心。,活动地点,项目,主要内容,白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人。,与深圳书城联合举办深圳白领读书论坛，围绕白领成长，举行电视辩论比赛。,与深圳市环保局合作，关注深圳生态环境，举行美化深圳生态环境征文比赛。,深圳特区报合作，开展深圳位金领资助梅州山区儿童一对一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。,举办白领电影放映周。,活动效果,各媒体的报道扩大了项目的社会影响力,2004年,华润万象城圣诞节推广活动,活动时间,2004年12月9日-25日,活动类别,活动名称,活动内容,文化活动,凯迪拉克车展、,“,花开的声音,”,音乐表演、欢乐家庭活动,促销活动,R,EL,宠爱新女人,12,月,9,日起，,“,ONLYR,EL,”,全馆满一定金额好礼赠，根据购买金额不同，你分别可以获赠时尚丝巾、进口时尚手链、内衣采购券等多种名贵时尚礼品。同时，馆内各品牌也会有应季折扣推出，很是划算。,Ol,的,“,梦幻圣诞,”,2005,年,1,月,2,日前，凡在,Ol,店一次性购物满,300,元的顾客，可参加,“,圣诞梦幻梦,”,活动。顾客可在特定的圣诞树上选取圣诞梦幻星一颗，梦幻星内有三个愿望，顾客可以选择并且只能选择其中一项。三个愿望包括：经典之梦（深圳海景酒店住宿一晚）、欢乐之梦（世界之窗、民俗文化村旅游套票两套）、浪漫之梦（深圳威尼斯酒店自助晚餐餐券两张）。,嘉禾影城经典巨献,2005,年,1,月,15,日前（元旦期间除外），凡在活动有效期内，至百事特约,9,家大型门店购买指定百事系列饮品、在,illy,极品咖啡店内购买,2,杯咖啡饮品（当日咖啡除外），均有可能获得嘉禾影城视听体验券。百事短信中奖会员次日凭手机号码和短信息到嘉禾深圳影城票房，也可免费换领体验券。,“,冰纷万象,”,出场 与陈露一起,“,冰纷,”,“,冰纷万象,”,真冰滑冰场将在,2005,年,1,月,1,日开业。明年,2,月,28,日前，只要一次性报读两期课程，就可获赠陈露认可的优质冰鞋一双。,ESPRIT,在,ESPRIT,华南地区最大的旗舰店内的,SalonEsprit,一次性消费满一定金额，即可获赠,SalonEsprit,现金抵用券。,抽奖活动,神秘的圣诞,“,愿望树,”,10,棵可爱的小圣诞树，命名为,“,愿望树,”,，由十家商户分别装饰，并提供价值,3000,元以上的奖品。,12,月,9,日至,25,日，在万象城内购物或用餐的顾客一天之内每消费一定金额即可凭当日购物小票在,“,圣诞抽奖服务处,”,获得一张愿望卡。顾客可以选择其中任意一棵愿望树并将愿望卡投入其中的抽奖箱内。每棵愿望树将产生一名幸运顾客，只要你抽中，就将获得这棵愿望树上所有的奖品。,华润万象城推广活动,活动时间,2004,年,12,月,1,日一期,VIP卡,活动名称,万象城正式推出,VIP,卡,活动目的,培养顾客忠诚度的同时也培养了员工的意识,收集顾客资料利于日后活动的推广（短信广告）,活动地点,项目,主要内容,一期,VIP1.8,万张,只推出其中的积分、兑奖功能，打折等功能将会逐步完善。,华润万象城推广活动,活动时间,2005,年,12,月,活动名称,华润万象城周年庆典月“走进万象城，走进新生活”活动,活动目的,让深圳广大白领认同华润万象城，不仅将万象城作为购物中心，而且也作为白领社交中心。,活动地点,项目,主要内容,白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人。,与深圳书城联合举办深圳白领读书论坛，围绕白领成长，举行电视辩论比赛。,与深圳市环保局合作，关注深圳生态环境，举行美化深圳生态环境征文比赛。,深圳特区报合作，开展深圳位金领资助梅州山区儿童一对一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。,举办白领电影放映周。,活动效果,各媒体的报道扩大了项目的社会影响力,万象城：年度零售营业额,年份,社会消费品零售总额,备注,2005,15,亿元,2005,年上半年华润万象城每月销售,4000,多万左右，下半年每月销售额就达到,7000,多万，,2005,年底是,1,亿多，到第三季度每月销售额是,1.3,亿左右，,2005,年销售额就达到,15,亿元，每平方米销售额少于,1,亿元，而深圳成熟百货销售额能够达到,3,亿元。,2007,15,6,亿元,销售额过亿元的商家有,3,个，排名前,10,位商家的营业收入占总收入的,46,8,。值得一提的是，外资（包括港澳台资）商家异军突起，实现营业收入,9,3,亿元，超过全部进驻商家营业收入的一半。,华润万象城试营业期间开业情况,时间,楼层,开业商家,开业率,2004年10月29日,B11-3,R,EL,时尚生活百货,2004年12月9日试营业,（开幕活动）,B1,、,1-3楼,Ole,精品超市、星巴克、必胜客、肯德基、味千拉面、仙踪林、意粉屋,2004年12月29日,4、5,运动服装品牌：,运动,100,家电家居：,顺电,餐饮：,“,L16,”,、元绿寿司、,“,塔可钟,”,（,TACOBELL,）、面包新语（,BreadTalk,）、,“,老字号,”,奇华饼家,童装品牌：,Annil,、,Kingkow,、,Chickee&Duck,、,GummyStar,2005年1月1日,4,缤纷万象溜冰场,NOVO、it、AlfredDunhill、ESCADA、KENZO、PALZILERI,2005年1月15日,3,“,玛花纤体,”,2005年1月21日,3-4,嘉禾影城,建筑设计：功能与结构的完美结合,由于大型购物中心在中国是新生事物，故聘请国外有此经验的设计单位担纲尤显重要。,例：万象城,华润重金聘请综合实力国际排名第三、商业建筑设计国际排名第一的,RTKL,设计师事务所担纲万象城项目规划和建筑设计。华润此举付出的专业顾问费要比国内一些购物中心设计费用高出很多，但避免了购物中心今后使用、出租时的不便，实际上是为项目增值了。另外，值得一提的是，万象城零售设计顾问在建筑设计一开始就已经介入，这是目前国内许多购物中心所没有的。在建筑功能上，万象城是单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，这就最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。在建筑特色上，万象城除了拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观外，在商业空间的构成上，也有很多特色，为众多入驻的租户商家所赞许。如：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；在出租空间上，呈现“两高”的特色：层高高（,5.6,米至,6.8,米不等）、实用率高（达,60%,），方正实用；,88,部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；公共区域的空间舒适、色彩和谐；体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便。对女性消费者更是关怀备至，女性洗手间配置高出国家标准的两倍,单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。,东立面图,西立面图,北立面、南立面图,北立面图,浑圆天顶,米兰大道,下沉广场,购物中心东南角入口,购物中心东北角入口,购物中心中庭,商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；,地下二层平面图,地下一层平面图,接驳地铁站,一层平面图,一层地下、地上车库出入口,的士上落站,宝安南路,深南中路,书城路,嘉宾路,万象街,主出入口,主出入口,二层平面图,二层停车场,三层平面图,三层停车场,四层平面图,五层平面图,88,部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；公共区域的空间舒适、色彩和谐；,在出租空间上，呈现,“,两高,”,的特色：层高高（,5.6,米至,6.8,米不等）、实用率高（达,60%,），方正实用；,团队：专业经验和国际视野,对于一个新兴的行业来说，人才无疑是最可宝贵的资源。万象城项目启动以来，华润（深圳）有限公司广拓门路，广纳贤才，一个具有专业经验和国际视野的购物中心团队正在形成。从学历来看，团队成员,95,达到本科学历，超过,40,的成员取得了硕士学位；从从业经验来看，有策划、管理过香港太古广场、又一城的领军人物，也有在零售、娱乐等行业拥有二十多年管理经验的专家；从国际化程度来看，部分成员来自美国、英国、加拿大、香港等发达国家和地区，对购物中心行业非常熟悉，同时公司也鼓励并提供机会给员工出国考察和学习，他们所带回来的国际视野是万象城成功不可或缺的元素。毫无疑问，这个具有专业经验和国际视野的团队，是万象城成就国际级购物中心的最佳保证。,专业化打造一流购物中心,其实，所谓专业化，就是通过组织合适的团队并配置合适的资源，在合适的时机去做合适的工作。一个购物中心的前期准备、工程建设、招商推广和后期营运每一个环节都做到如此，它离成功就不远了。,例：万象城,华润（深圳）有限公司在购物中心开发方面的专业性表现突出，因而成效显著，这表现为：工程方面，在确保工程质量和控制成本的前提下，万象城地下室结构于,2003,年,10,月,15,日提前封顶，,2004,年,2,月,26,日混凝土结构封顶成功。目前，万象城正在进行幕墙安装和室内装修，有望提前完成工程建设；招商方面，继,2003,年,12,月,15,日确定四家主力店进驻万象城后，,2004,年,4,月,26,日基本完成次主力店的招商。此外，已有,100,多个国内外知名品牌进驻，到目前为止，万象城整体出租率超过,80,，并稳步朝开业时达到,90%,的目标迈进。营运准备方面，物业公司在开业前已经进驻，发展商的各部门正在全力以赴，为万象城的营运做好了准备。社会形象方面，虽然万象城尚未开业，但已经树立了一个良好的样板，获得同行的认可和赞许，知名度和美誉度相当高，以至许多地方政府纷纷向他们抛出了绣球。从项目抗风险能力来看，专业化让万象城抵御风险的能力大大增强，在当前宏观调控的形势下，万象城项目未受任何负面影响，各项计划得以顺利推进。,2004,年秋冬季节，万象城将在万众期待、全城瞩目中隆重开业，期待已久的万象繁华将呈现在深圳市民和游客面前。,