房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训,一、房地产业的基本特征,二、房市的行为心理学和心理需求,三、决定房价上涨和下降的因素,四、房价是否合理的评价体系,五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害,六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,房地产业是国民经济中一个非常被动的经济部门，由于土地的稀缺性，它只能根据国民经济发展的需要来对稀缺的土地资源进行有效的配置而不是国民经济的增长源动力（基础性产业）,房地产业是国民中一个非常重要的经济景气指标，房价过低的表明经济不景气，但是房价过高则意味着经济有泡沫，都需要进行调控（先导性产业）,正因为如此，成熟市场经济国家没有一个是把房地产作为国民经济的支柱产业的（支柱性产业）,注：,2003,年,9,月,国务院关于促进房地产市场健康发展的通知,明确指出：“房地产关联度高，带动力强，已经成为中国国民经济的支柱产业“,房地产的基本特征,房地产业的先导性（中国）,相关产业名称,带动效应,相关产业名称,带动效应,金融保险业,0.145,农业,0.048,商业,0.145,电器机械及器材制造业,0.045,建筑业,0.094,行政机关及其他行业,0.041,非金属矿物制造业,0.093,防治业,0.040,化学工业,0.090,金属制品业,0.039,社会服务业,0.087,食品制造及烟草加工,0.038,金属冶炼及延压加工,0.054,电子及通信设备制造,0.038,机械工业,0.049,造纸印刷及文教用品制造,0.037,对40个产业的总效应,1.416,房地产业的先导性（OECD成员国）,相关产业名称,美国,日本,英国,澳大利亚,食品制造及烟草加工,0.05,0.05,0.10,0.03,造纸业,0.05,0.05,0.10,化学工业,0.03,0.05,0.07,批发零售业,0.12,0.16,0.15,0.09,建筑业,0.14,0.17,0.20,0.13,运输及仓储业,0.09,0.06,0.10,0.06,金融保险业,0.24,0.09,0.17,0.09,社会服务业,0.14,0.11,0.11,0.13,1.33,1.56,1.83,1.03,一、房地产业的基本特征,二、房市的行为心理学和心理需求,三、决定房价上涨和下降的因素,四、房价是否合理的评价体系,五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害,六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,房市的行为心理学,期望理论,对损失非常敏感，该理论认为定量损失的痛苦大于等量活力的快乐。一些研究计算出，三倍获利的快乐等价于一倍损失的痛苦,锚定理论,人们经常使用经验法则来帮助他们在不确定的环境中做出决策，投资者相信他第一次投资时的市场是一种锚，市场会回归到这个初始水平上,羊群效应,认为随大流比采取与众不同的做法更安全，循规蹈矩比特立独行犯错误的可能性小,认知失调,当有证据表明信念或假设是错误的时候，人们所经历的精神冲突，他们关注那些支持自,己选择的理论，忽略警告,摘自：美国运通银行首席经济学家和战略顾问 约翰,.,卡尔弗利,房市的心理需求,需求一：真实需求（刚性需求）,需求二：投资性需求,需求三：投机性需求（虚拟需求）,专家认为大于20%出现泡沫,注：最新出来概念“购房偏好需求”,投资与房产泡沫,价格 投资是追涨的，所以需求曲线斜率为正，且比较陡,峭，因为投资需求的弹性较小,供给缺乏弹性曲线的斜,率比较陡,供不应求，形成轻度房地产泡沫，但不会破灭,数量,投机与房产泡沫,价格,投机需求是追涨杀跌的，所以在,房价低时，需求曲线斜率为负，,在房价较高时，需求曲线斜率为,正，且比较比较平坦，这表明投,机需求弹性较大，一旦房价下,跌，投机需求即刻就会消失。从,而导致房价泡沫破灭,尽管房产的供给大于需求，但是由于投机者介入而导致房价迅速上升，,形成严重房产泡沫，形成房产泡沫破灭,数量,投机,导致,房价,上升,形成,房产,泡沫,一、房地产业的基本特征,二、房市的行为心理学和心理需求,三、决定房价上涨和下降的因素,四、房价是否合理的评价体系,五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害,六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,关于房价上涨的定义,1950年,2000年,居民税后可支配收入4500,居民税后可支配收入100000,200平米的房价为8500,200平米的房价为200000,工资房价比未变，所以美国的房价没有涨,1、城市化的加速发展期,2、居民收入水平增加,3、财政政策；扩大基本和公共设施建设,4、土地政策收紧,5、当地政府,6、资本市场繁荣,7、宽松的货币政策,8、人们对未来价格上涨的期望,9、特殊的经济时期（例：货币升值）,推动房价上涨的动力,1、产业转移,2、土地政策放松,3、货币政策从紧,4、利率和税率升高(CPI降低）,5、经济萧条，失业率增加,6、资本市场出现萧条,7、遭遇金融危机,导致房价下跌的原因,一、房地产业的基本特征,二、房市的行为心理学和心理需求,三、决定房价上涨和下降的因素,四、房价是否合理的评价体系,五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害,六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,房价是否合理的评价体系,指标1:,居民购房能力,房价,x90/,可支配收入,x3,问题,:,国际标准合理房价,/,收入比是多少？,A.3,倍以下,B.8-9,倍,C.4-6,倍,答案,收入分组,样本数,平均数,中位数,0-999,11,13.2,13.3,1000-1999,25,9.7,6.9,2000-2999,12,8.9,5.0,3000-3999,12,9.0,8.1,4000-5999,12,5.4,4.5,6000-9999,9,5.9,5.8,10000,15,5.6,5.3,96,8.4,6.4,世界各国房价收入比,房价是否合理的评价体系,指标2:,合理的收益率,年租金/购买总价,问题,:,国际标准合理房地产收益率是多少？,A.6%-8%,B.2%-4%,C.4%-6%,A.6%-8%,答案,房价是否合理的评价体系,指标3:,房价增长率/CPI增长率,专家认为超过4%出现泡沫,指标4:,月供/租金,专家认为大于1.5出现泡沫,房价上涨状况,2002-2006年的平均增长率（%）,房价,来源:BIS.ECB.Nationwide.INSEE.NVM.,SCB.MVIV.OFHEO.TSB.BulwienGesa，DB Research,德国极其与众不同,房价增长率，与上年同期相比（%）,来源:BIS.ECB.Nationwide.INSEE.NVM.,SCB.MVIV.OFHEO.TSB.BulwienGesa,负担能力指数展示出了很多信息,相比3个基准的负担能力指数，偏差（%）,平均贷款价值比率LTV（%）,可变或固定利率,（%）,住房拥有比率,（%）,家庭平均人数,（人）,英国,70,75,69,2.4,西班牙,83,98,82,2.9,德国,70,10,43,2.1,法国,66,20,56,2.4,荷兰,112,26,54,2.3,丹麦,80,25,53,2.2,瑞典,95,62,46,1.9,爱尔兰,65,78,75,2.9,欧洲的房地产市场各不相同,来源：EMF.Eurostat,爱尔兰获得的风险分数最高,除传染风险之外的总分数,来源：德意志银行研究报告,美国：2001年1季度对各城市房价收入比的统计，最低的为1.4倍，最高的为6.9倍，买方需,要2.7年的全部收入,韩国：国土研究院2006年初经过调查研究显示,韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是,首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅。,英国：要购买住宅，4.1年全部收入。,世界部分国家的房价/收入比,一、房地产业的基本特征,二、房地产市场的行为金融学和三种需求,三、决定房价上涨和下降的因素,四、房价是否合理的评价体系,五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害,六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,将社会财富向富人转移，扩大贫富差距,中国个人拥有住房的比例超过,80%,，北美为,70%,将社会财富从农村转移到了城市，从贫,困和边远地区转移到大都市,将社会财富由投资转移到投机,将社会财富由民众转移给了政府,（剪羊毛）,房价飞涨的财富转移效应,内需减少,房价飞涨的经济效应,日常消费,购房支出,房产泡沫并,不增加真是财富,居民收入,房价过快上涨,消费支出下降 购房支出增加,房产泡沫破灭居民未来收,入减少,破坏稳定的宏观经济,降低社会生产和资源配置的效率,阻碍工农业生产,助长地下经济和非法活动,导致金融危机,加大贫富差距和国民收入不平等,房地产泡沫经济的危害,存量与流量收入差距的扩大,使得无房产的人相对变穷了,房价飞涨为何导致贫富差距扩大,房价飞涨,导致存量,资产膨胀,流量收入,增加缓慢,一、房地产业的基本特征,二、房地产市场的行为金融学和三种需求,三、决定房价上涨和下降的因素,四、房价是否合理的评价体系,五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害,六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,台湾住房三个明显特点,第一、自有率高,自,1980,年以后保持在,80%,左右,第二、空屋率高,90,年代超过,15%,，过高反映社会上房地产投机风气盛行,第三、房价上涨速度快,台湾房地产泡沫,台湾房地产3次大波动,年份,房价(万/坪）,房价/收入,房价涨幅,CPI,原因,1972年-1973年,4.5万,3.5,50%,8.2%,这两次与经济快速增长和宽松的,货币政策有关，人均GDP大约为,11%-13%，还和国际油价上涨有,关,1979年-1980年,7.5万,4.03,19%,1987年 1989年,25万,11.90,274.5%,4.4%,货币升值，热钱涌入，产生投机型的泡沫经济。在这次暴涨之前货币供给量出现高峰，当局在1989年实行了紧缩货币的政策，房价推迟到1991年开始回落，租金/售价达到1/3,注：台北36.87万元，涨幅4倍,房价暴涨使得工业用地成本升高，降低了企业投资建厂的意愿，阻碍了产业升级换代和进一步的发展,财富进一步向少数人集中,损害社会资源的分配效率，空屋率很高,亚洲金融危机，经济逐步出现负增长,失业率增加，,2000,年达到,5.2%,2003,年的房价和高峰期跌幅,40%,左右,出现中档楼房无人问津，豪宅销售情况良好,台湾房产泡沫破灭之后,在最近,25,年内，香港的房价经历了,3,次起伏,第一阶段：,1979,年到,1981,年，香港房地产市场升了,45%,第二阶段：,1985,年到,1988,年，房价上升了,100%,（前两次都是由于经济发展带动）,第三阶段：,1991,年到,1997,年，房价上升了,261%,（,1991,年大陆经济恢复增长势头，投机活动急剧加热，房屋贷款占总贷款额的,40%,，香港的房地产业对于其实体扩张而言，已经过度扩张。产生泡沫经济）,房价收入比达到,17,倍，租金,/,售价比达到,1/300,政府采取措施,住房贷款利率高达,18%,和增加经济适用房,(1,年后，随着,1997,年金融危机泡沫破灭）,香港的房地产泡沫,从,1997,年,10,月开始，一年内跌了,50%,，商用大厦的跌幅更大，到,2003,年,与最高峰比跌幅跌掉,60%,大量资金被转移到股市和房地产市场，实业生产部门由于缺乏资金而投资不足，纷纷离开香港，转移到广东或其他内地城市,房价暴涨带动了工资水平的大幅度上升，丧失了劳动密集型产品生产的比较优势,经济从,1999,年开始出现负增长，到,2004,年才有所恢复，失业率从,1998,开始上升，到,2003,年达到,7.3%,香港房地产泡沫破灭,1988,年东京中心商业用地的价格变成了,1983,年的,350%,，住宅用地价格增长为,300%,1990,年日本的土地总值达到,15,万亿，比美国土地资产总值多,4,倍。住房,/,收入比达到,13,左右，租金,/,售价比,1/300,。流行“地价不下”的,”,马尔萨斯条件“，认为随着经济的增长和土地数量的有限，地价只会上涨，而不可能出现下跌,企业、个人都把股市和房地产炒作当作重要的财源，,1987,年三洋在股市和房地产的收益是主营业务的,134%,，,1989,年，在纽约买下象征美国经济的洛克菲勒中心，在洛杉矶买下很多房地产。,股票比起最低点时翻了,19,倍 上涨到,38000,点,日本当时的情况,1990,年秋季开始，房价开始直线下滑，到了,1994,年日本东京、大阪等地商业价格跌了,-400%,，住宅用地,-500%,，房价,58000,美元,/,平方米，跌为,20000,美元，,1990,年房地产破产企业达到,364,家，到了,2002,年日本又,28,家上市公司破产倒闭，其中,1/3,是房地产公司,泡沫破灭对银行产生了巨大的冲击,房地产的下跌给日本应行造成,87,万亿,-140,万亿日元的坏账,由于人口老化和泡沫经济的破灭把日本经济置于一个恶性循环,泡沫经济的破灭 经济不景气 低利率 资本外流 需求低迷 银行呆账和坏账增加 维持低利率 资金不回流 需求更低迷 银行危机 经济衰退,日本房地产泡沫破灭,房价上涨的预期心理和投资者的投机行为刺激了泡沫的形成,银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度扩张的重要原因,低利率及僵硬的汇率制度推动了房地产泡沫进一步膨胀,在制度环境和市场发展不健全的条件下，过快的放松管制和过度的对外开放容易导致资产泡沫,房地产泡沫的经验教训,