第2章-房地产基本制度与政策.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Company Logo,*,LOGO,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click 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Logo,集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。,土地管理法,规定：,1,、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；,2,、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；,3,、集体土地所有权是受限制的所有权，限制表现在两方面：,（,1,）,受国家法律和政府管理的限制。,（,2,）,受农民集体意志的限制。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,二、土地使用权制度,指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。,华北科技学院建筑工程学院,出让土地,最高年限,居住用地,70,年,工业用地,50,年,教育、科技、文化卫生、体育用地,50,年,商业、旅游、娱乐用地,40,年,综合或其他用地,50,年,Company Logo,1,、土地使用权的类型,（一）根据土地使用权赖以产生的所有权的性质不同划分，可分为：,国有土地使用权,集体土地使用权,（二）根据土地的用途不同，可分为：,土地使用权的类型,土地使用权的类型,建设用地使用权,农业用地使用权（承包经营权）,Company Logo,2,、土地使用权的取得、变更和终止,（,1,）国有土地建设用地使用权的取得方式,出让方式（,1990,年,5,月确立）,划拨方式（新中国成立至今）,（一）土地使用权的主要取得方式,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,（,2,）集体土地建设用地使用权的取得方式,申请批地：如乡镇企事业用地、农民宅基地。,（,3,）土地承包经营权的取得方式,发包承包（签订土地承包合同）,（,4,）其他取得方式,如转让、租赁、诉讼等方式将在后面的有关章节中介绍,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,土地使用权的变更主要有以下几种情况：,（二）土地使用权的变更,土地,使用权,变更,（,1,）土地使用权转让,（,2,）地上建筑物转让,（,3,）土地承包经营权转让,（,4,）法人的合并与分立,（,5,）其他：如房产继承、赠与、投资、共有房产的分割等,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,土地使用权的终止主要有以下几种情况：,（三）土地使用权的终止,土地,使用权,终止,（,1,）土地使用权,年限届满,（,2,）土地使用权收回,（,3,）土地灭失：如河流改道、山体滑坡、地震等,A.,出让土地使用权：只在特殊情况下提前收回。,B,.,划拨土地使用权：国家需要时或土地使用者不需要时无偿收回,C.,司法机关决定收回,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,3,、划拨土地使用权,具有以下特征：,没有明确的期限（除法律、法规另有规定外）；,无偿（只缴纳补偿、安置等费用，无须支付土地使用权出让金）,不能随意,转让、出租和抵押,（经法定部门批准补交地价后可以）,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.1.2,划拨土地使用权,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：,（一）国家机关用地,（二）军事用地,（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,（四）公益事业用地,（五）城市基础设施用地,（六）法律、法规明确规定的其他建设项目用地,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,划拨土地使用权取得的程序,（一）用地单位提交用地申请,（二）土地行政主管部门审查和报批：,需要征用农地的，要按规定办理农用地转用审批手续,（三）土地划拨,（四）核发国有土地使用证,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,4、,出让土地使用权,出让土地使用权的概念和特征,出让土地使用权与划拨土地使用权相比，其法律特征是：,1,、有偿取得。,2,、有明确的期限。,3,、具有可交易性。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,国有土地使用权出让的方式,（一）协议出让,：其特点是自由度大，不利于公平竞争。,（,2003,年,6,月,5,日国土资源部第,6,次部务会议通过并发布,协议出让国有土地使用权规定,，自,2003,年,8,月,1,日起施行。,2004,年,3,月，国土资源部和监察部联合下发,71,号文件，该文件要求各地将协议出让土地中的历史遗留问题必须在,2004,年,8,月,31,日前处理完毕，称,“,8.31,大限,”,，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系）,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,（二）招标出让,：是指土地所有者多方土地使用者，发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标出让土地使用权的程序是：,（,1,）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。,（,2,）发布招标公告。,（,3,）有意受让人办理竞标手续。,（,4,）政府确定中标人并签订出让合同。,（,5,）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,（,三）拍卖出让,：其特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好、交通便利的地块。,拍卖土地使用权的程序是：,（,1,）准备拍卖文件。,（,2,）发布拍卖公告。,（,3,）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。,（,4,）在指定地点、时间竞投。,（,5,）签订出让合同。,（,6,）支付土地出让金，办理土地登记手续。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,（四）挂牌出让,：,1,、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；,2,、符合条件的竞买人填写报价单报价；,3,、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；,4,、出让人继续接受新的报价；,5,、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,6、,现场竞价,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.2.2,集体土地征用,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,嘉禾口号,谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,一、土地征用的概念和特征,国家为了社会,公共利益,的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并依法给予农民集体经济组织和农民个人（家庭）,补偿,后，强制将土地农民集体所有转变为国有的一种,行政行为,。,二、土地征用法律关系的特征,（一）主体的确定性,（二）目的的明确性,（三）强制性,（四）权属转移性,（五）有偿性,（六）标的和相对人的广泛性,（七）依法性,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,三,、征用土地的补偿,土地管理法,规定，征用耕地的补偿费用包括：,土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、临时用地补偿。,1,、土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的,6,至,10,倍；征用其他土地的由省级政府规定。,2,、安置补助费：安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的,4,至,6,倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的,15,倍。对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的,30,倍。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,3,、地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。城市郊区菜地（是指连续,3,年以上常年耕作的），用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。,4,、临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2-3,城市房屋拆迁管理制度和政策,华北科技学院建筑工程学院,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.2.1,城市房屋拆迁管理概述,一、城市房屋拆迁的概念和特征,城市房屋拆迁,是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，在取得,拆迁许可证,的情况下，依法拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行,补偿和安置,的一系列活动。,具有以下,法律特征：,（一）房屋拆迁具有强制性,（二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准,（三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给与合理的补偿,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.2.1,城市房屋拆迁管理概述,二、拆迁范围,拆迁条例,规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。,一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。,二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物。,三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,三、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（一）相关主体,拆迁管理人：建设行政主管部门,拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位,被拆迁人：被拆迁房屋的所有人,与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人,拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,第三讲之第四部分 城市房屋拆迁,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,三、,房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（二）房屋拆迁程序,确定拆迁计划和方案,申领拆迁许可证,拆迁公告,确定拆迁方式,签订拆迁协议,实施拆迁,第三讲之第四部分 城市房屋拆迁,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,对公共利益与强制拆迁关系认识的转变,强制拆迁应否以公共利益为前提,如何界定公共利益,通过程序规则防止“公共利益”被滥用,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,四、拆迁补偿的对象、范围和标准,1,、拆迁补偿的对象,拆迁补偿的对象是产权人或称为所有权人（注意不是使用人）。,2,、拆迁补偿的范围,拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。,3,、拆迁补偿的标准,拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。,“,等因素,”,包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,4、,拆迁补偿的形式,1,、产权调换,2,、货币补偿,3,、产权调换与货币补偿相结合,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,五、案例,重庆,“,史上最牛钉子户,”,（,4,年）,（曝光在,2007,年,3,月全国,“,两会,”,圆满结束并通过了,物权法,）,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,华盛顿的钉子户,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,日本（成田机场）钉子户：抗争,40,年,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,德国钉子户,德国前皇威廉第一在位时，有一离宫在坡疵坦地方。离宫之前有磨房，欲登高远览一切景象，为所障碍。德皇厌之，传语磨房主人曰：“此房价值几何，汝自言之，可售之于我。”孰意磨房主人殊强项，应之曰：“我之房基，无价值可言。”德皇闻之赫然怒，令人将磨房毁去。磨房主人袖手任其拆毁，从容曰：“为帝王者或可为此事，然吾德尚有法律在，此不平事，我必诉之法庭。”彼竟与德皇构讼。法庭依法判决德皇重将磨房建筑，并赔偿其损失。德皇为法律屈，为人民屈，竟如法庭所判。事后且与人曰：“吾国法官正直如此，我之大错，彼竟有胆识毅然判决之，此吾国至可喜之事也。”,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2-4,房地产交易,管理制度与政策,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,一、房地产交易的概念和特征,房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总的称谓。,城市房地产管理法,明确房地产交易包括,房地产转让、房地产抵押和房屋租赁,三种形式。,房地产交易具有以下特征：,1,、交易价格高,2,、交易标的物具有固定性,3,、交易具有较强的社会性,4,、交易复杂性,华北科技学院建筑工程学院,2.4.1,房地产交易管理,Company Logo,二、房地产交易的原则,（一）房地统一原则,（二）依法登记原则,（三）房地产交易价格分别管制原则：政府指导价或定价,经济适用房、拆迁补偿房、经营性服务收费；市场价,其他。,无论是房地产交易行为，还是房地产交易管理行为，都应遵循这些基本原则,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,三、房地产交易的管理机构,房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即,住房和城乡建设部及国土资源部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所,(,房地产市场产权管理处、房地产交易中心等,),。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,五、房地产交易中的基本制度,城市房地产管理法,规定五项基本制度：,（一）国有土地有偿有限期使用制度,土地使用权出让最高年限由国务院规定。,土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。,（二）房地产价格申报制度,房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。,房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。,如果申报的成交价格过分低于市场价格，登记部门按照相关规定要对转让的房地产进行评估，按照评估价格收取费用。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,（三）,房地产价格评估制度,房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。,。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,（四）,房地产价格评估人员资格认证制度,国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。,房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员,房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证取得,房地产估价师执业资格证书,并经注册登记取得,房地产估价师注册证,的人员。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,（五）,房地产权属登记发证制度。,以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。,在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.4.2,房地产转让管理,一、房地产转让的概念和特征,（一）房地产转让的概念,指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,1,、房地产转让的,主体,是房地产权利人，包括房产所有权人和土地使用权人。,2,、转让的,客体,是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。,3,、转让的,形式,主要是买卖、赠与、交换、作价入股、抵债等。,4,、转让的,法律后果,是房屋所有权和土地使用权转移。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,东,Company Logo,（二）房地产转让的要求,1,、房地产转让的标的必须合法,2,、房地产转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移。,抵押：债务无法实现时才发生所有权（土地为使用权）的转移。,租赁：只是使用权转移不涉及房屋所有权。,3,、房地产转让属于要式法律行为。,4,、以出让方式取得土地使用权的，转让后的土地用途受原出让合同的制约。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,二、房地产转让的原则,由于转让客体的特殊性决定了房地产转让除应,遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用,等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：,1,、,出让方地位不变原则：,即土地所有权不变，无论房地产如何转让土地所有权不变。,2,、,房地产一致原则：,即土地使用权与地上建筑物产权一致。,3,、,依法登记原则：,即向有权部门申请变更登记。,4,、,效益不可损原则：,即保护财产的价值和经济效益的原则，房地产转让不得损害其经济效益尤其在分割转让时必须遵守，以保护土地的完整性和可利用性使土地的经济效益得到充分的保护。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.4.3,商品房预售,一、商品房预售概念和特征,（一）商品房的概念,由原建设部制定,2001,年,6,月,1,日起施行施行的,商品房销售管理办法,将商品房定义为“由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。”包括住宅、商业用房和其他建筑物。,。,（二）商品房预售的概念和特征,商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,二、商品房预售的条件,（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；,（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；,（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；,（四）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得,商品房预售许可证,。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,三、商品房预售管理规定,（一）商品房预售实行许可制度,房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得,商品房预售许可证,。否则，不能进行商品房预售。,（二）商品房预售合同实行登记备案制度,预售人应与承购人签定商品房预售合同。并且，承购人 应在,30,日内持合同向有关部门登记。,（三）商品房预售所得款项的专款专用制度,房地产法,规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，以确保工程建设所需资金，保护商品房预购人的正当权益。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,四、商品房预售许可证,房地产开发企业申请办理,商品房预售许可证,应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：,(1),土地使用权证书；,(2),建设工程规划许可证和施工许可证；,(3),投入资金达到工程建设总投资,25,以上的证明；,(4),开发企业的,营业执照,和资质等级证书；,(5),工程施工合同；,(6),商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；,(7),其他有关资料。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.4.4,房屋租赁管理,一、房屋租赁的概念和特征,具有以下几个主要特征：,1,、出租方一般是房屋所有权人。某些情况下可以是房屋的经营管理权人、房屋所有权人委托的代理人或典权人。,2,、房屋租赁一般具有明确的期限。,3,、房屋是法律允许出租的。,4,、房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.4.5,房地产抵押,一,、房地产抵押的概念和法律特征,（一）房地产抵押的概念,房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵 押权人提供债务履行担保的行为。,债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。,抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。,抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织,。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.3.5,房地产抵押,（二）房地产抵押的法律特征,1,、房地产抵押抵押关系比较复杂。,2,、房地产抵押不转移财产的占有。,3,、房地产抵押属于要式法律行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同,4,、,房地产抵押具有物上追及力。,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.3.5,房地产抵押,二,、房地产抵押担保的范围,（一）主债权,（二）利息,（三）违约金,（四）损害赔偿金,（五）实现抵押权的费用,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,2.5,房地产税收制度,华北科技学院建筑工程学院,Company Logo,房产税,城镇土地使用税,土地增值税,耕地占用税,企业所得税,印花税,华北科技学院建筑工程学院,营业税,城市维护建设税,教育费附加,个人所得税,契税,1,营业税及附加,营业税及附加主要包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，通常称之为两税一费。,（,1,）营业税,（,2,）城市建设维护税,（,3,）教育费附加,税基：房地产销售收入额、房地产出租收入额、房地产中介服务收入额,税率：,5%,税基：营业税,税率：地区差别利率,7%、5%、1%,税基：营业税,税率：,3%,2,城镇土地使用税,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人作为城镇土地使用税的纳税人，计税依据是,纳税人实际占用的土地面积,。采用分类分级的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分,四个,档次：,（,1,）大城市,1.5,至,30,元；,（,2,）中等城市,1.2,至,24,元；,（,3,）小城市,0.9,至,18,元；,（,4,）县城、建制镇、工矿区,0.6,至,12,元。具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定。,3,房产税,房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。,计税依据为：对于非出租的房产，以房产原值一次减除,10%,30%,后的余值为计税依据；对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，按房产余值计征的，税率为,1.2%,；按房产租金收入计征的，税率为,12%,。,4,契税,契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税的税率为,3%,。从,2010.10.1,开始，家庭唯一普通住房按,1.5%,优惠，,90,平方及以下的普通住房按,1%,优惠。,5,印花税,印花税是对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。房地产经济活动中书立设计、建筑施工承包合同、房产租赁合同、借款抵押合同、房地产转移合同、领受产权证书等，均要按规定缴纳印花税。,6,企业所得税,企业所得税是国家按照税法规定，对在中华人民共和国境内的企业（除外商投资企业和外国企业）就其生产经营所得和其他所得征收的一种税。,税率为,25%,应纳税所得额,=,利润总额,-,允许扣除项目的金额,7,个人所得税,8,土地增值税,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税，其实质是,对土地收益的课税,。,以土地增值额为计税依据，土地增值额为转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。,扣除项目：,（,1,）房地产开发成本，包括土地出让金及相应的手续费、拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、开发间接费等。,（,2,）房地产开发费用。包括财务、管理、销售费用。,（,3,）旧房或建筑物的评估价格。,（,4,）转让房地产有关的税金，包括两税一费、印花税等。,（,5,）财政部规定的其他扣除项目。,土地增值税实行四级超率累进税率，即,30%,60%,。,（,1,）增值额,未超过,扣除项目金额,50%,（包括本比例数，下同）的部分，税率为,30%,；,（,2,）增值额,超过,扣除项目金额,50%,，但未超过扣除项目金额,100%,的部分，税率为,40%,；,（,3,）增值额,超过,扣除项目金额,100%,，但未超过扣除项目金额,200%,的部分，税率为,50%,；,（,4,）增值额,超过,扣除项目金额,200%,的部分，税率为,60%,。,例：某事业单位转让一幢旧办公楼，原造价,500,万元，经房地产评估机构评定，该楼重置成本价为,1500,万元，成新度折扣率为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用,300,万元，转让时取得收入,2300,万元，请计算该纳税人应缴纳的土地增值税税额,(,营业税税率为,5,，城建税税率,7,，教育费附加征收率,3,，印花税税率万分之五,),？,（,1,）转让收入,2300,万元,（,2,）扣除项目金额：,（,3,）增值额,2300,1477.65=822.35,万元,（,4,）增值额与扣除项目金额的比率为：,822.351477.65,56,（,5）,应纳土地增值税税额为：,1477.6550,30,【822.35-1477.65(100,50,)】40%=255.0575,1,）,房地产评估价格,150070,1050,万元,2,）取得土地使用权支付的金额,300,万元,3,）与转让房地产有关的税金为：,23005,（,1,7,3,）,23000.5,127.65,万元,4,）扣除项目金额合计为：,1050,300,127.65,1477.65,万元,1477.65,万元,土地增值税简化计算,（,1,）增值额,未超过,扣除项目金额,50%,的,，税率为,30%,；,（,2,）增值额,超过,扣除项目金额,50%,，但未超过,100%,的，应纳税额：土地增值额,*40%-,扣除项目,*5%,；,（,3,）增值额,超过,扣除项目金额,100%,，但未超过,200%,的，应纳税额：土地增值额,*50%-,扣除项目,*15%；,（,4,）增值额,超过,扣除项目金额,200%,的，应纳税额：土地增值额,*60%-,扣除项目,*35%,。,若采用速算扣除法，税率,40,，速扣系数,5,：,则上例简化计算为：,应纳土地增值税税额,822.3540,1477.655,255.0575,万元,9、,耕地占用税,占用耕地,建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。四级税率：,（一）人均耕地,不超过,1,亩,的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米,为,10,元至,50,元,；（二）人均耕地,超过,1,亩但不超过,2,亩,的地区，每平方米为,8,元至,40,元,；（三）人均耕地超过,2,亩但不超过,3,亩,的地区，每平方米为,6,元至,30,元,；（四）人均耕地,超过,3,亩,的地区，每平方米为,5,元至,25,元,。,Company Logo,2.6,住房公积金,住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业等单位，为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。,新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积金制度的借鉴基础。,Company Logo,(,一,),住房公积金管理机构,住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。管理机构有：,1,、,住房委员会。,负责住房公积金具体管理措施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额；审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行情况的报告。,2,、,住房公积金管理中心。,负责住房公积金的管理运作。,Company Logo,(,二,),住居公积金的缴存,职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘以单位缴存比例。,最低缴存比例为,5,。,个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自存入公积金账户之日起按国家规定的,利率计息,。,Company Logo,(,三,),住房公积金的提取,职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，离退休时，完全丧失劳动能力、并与原单位终止劳动关系时，户口迁出所在市、县或出境定居时，偿还购房贷款本息时，房租占家庭收入的比例超过规定比例时，职工死亡或被宣告死亡时，职工或其继承人、受遗赠人可以向住房公积金管理中心申请，经过准许后提取公积金账户内的部分或全部存储余额。,Company Logo,住房公积金贷款,公积金成员在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请公积金贷款，准予贷款的应提供担保，贷款风险由住房公积金管理中心承担。,贷款资金由公积金提供。,Company Logo,公积金贷款的提前还款,借款人在贷款发放日六个月以后可以申请办理提前还款,(,包括部分还款和结清还款,),。部分提前还款中，纯公积金贷款起还点为,3,万元，组合贷款起还点为,5,万元。在放款日以后的每一个年度内，借款人可提前还款一次。,Company Logo,(,四,),住房公积金的使用,住房公积金管理中心在保证公积金提取和公积金成员购买自住住房贷款前提下，经住房委员会批准，,可以用住房公积金购买国债,。公积金的增值收益存入公积金增值收益专户，用于建立公积金贷款风险准备金、支付住房公积金管理中心的管理费用、补充城市廉租住房的建设资金。,Company Logo,再见！,