世联-经济型别墅围合方式与庭院布局-30.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,中国的中产阶层,中产是一个贫富张力日益紧绷的哑铃型社会对稳定而普遍富裕的橄榄型社会的集体艳羡,1,中产的定义,关于中产阶层的流行定义1,大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；,有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权；,具有良好的公民、公德意识及相应修养,关于中产阶层的流行定义2,有稳定的工作、有较高的收入，愿意为教育和旅游等方面消费,2,判定中产的标准,例如美国，凡家庭年收入在,2.5,万美元至,10,万美元之间的都可以算是中产阶层,按印度“政策研究中心”的说法，印度现有中产阶层约,3,亿人，其标准是：凡年均税后收入在,3.375,万卢比到,15,万卢比（约合,700-3000,美元）的家庭均可算是中产阶层家庭,确定一个人是否是中产阶层，有四个方面的标准：,一是,收入的标准,二是职业的标准,三是消费及生活方式的标准,四是主观认同的标准,中产阶层的标准,国外中产一般标准,3,判定中产标准（1）-收入标准,城市化率是否达到七成以上,白领社会劳动力是否大于或至少持平于蓝领,恩格尔系数是否平均降到了,0.3,以下,基尼系数是否控制并保持在,0.25,至,0.30,之间,人均受教育年限是否达到,12,年以上,资料来源：全国政协委员、中国科学院可持续发展战略组首席科学家牛文元,判断一个国家是否形成足够大的中产阶层的五条标准,国内中产阶层的界定：,人均年收入在,6,万至,50,万人民币左右，这个标准来自国家统计局城调队的抽样调查,这项调查历时,4,个多月，发放问卷,30,万份，有效问卷,263584,份，花费人工费用支出,600,万元,具体到每个城市还是要根据这个城市的人均,GDP,或者不同城市的消费特征进行分类,中产人数：,中国目前中产人数,3000,万人左右，中产阶层在社会从业人口中所占比例是,13-15,如果中产阶层达到就业人口的,30,，就成为推动现代化社会发展的主力，收入结构从金字塔型向橄榄型发展是相对健康的趋势,风格迄今为止仍然是，恐怕将来永远是打动中产阶层的一个符号，有风格是支撑自己的一个心理支点,现在中产阶层的构想就是过得更像欧美人，当代的家居风格则注定会服从于这种构想,4,中产的判定细分标准,对于楼盘的客户定位可以按照相似楼盘已经成交客户的特征进行分析,举例:合肥城市庭院主要客户:公务员/律师/私营企业主,他们置业的目的有对流动资金进行运作/消费观念/居住理念等多方面的因素,定位为经济适用性的townhouse,不同城市可以在收入标准的基础上,引入新的维度进行分析:,消费特征,人生的不同发展阶段,三线城市还可以按照职业进行分类,例如公务员,不同城市的具体分析,不同楼盘的客户分析,文化上渴望混血的中产并不想真的变成一个美国人或法国人，但他们也不甘心自己只是个中国人，所以一些能让他们看起来有些洋范的符号很能成全这一代中产的希望,5,判定中产的标准（2）-职业标准,1.,私营企业主（,77.9,）,2.,企业事业单位管理人员（,73.8,）,3.,党政机关公务员（,73.3,）,4.,专业技术人员（,70.6,）,中产的职业认同调查结果,频数,百分比,频数,百分比,党政机关公务员,2227,73.3,办事人员与职员,1042,34.3,企业事业单位管理人员,2243,73.8,个体工商户,659,21.7,专业技术人员,2145,70.6,企业工人/商业服务业人员,410,13.5,私营企业主,2367,77.9,农林牧渔劳动者,12,0.4,自由职业者,1388,45.7,单位：次，,数据来源：,中国中产阶层调查,6,通过对不同阶层消费者闲暇活动分析，得到中产阶层特点：,时尚、有责任感、高知,时髦,时尚,实用,定性描述,喜欢参加各种社会组织，有高度的公德心,衣着引领,时尚,，消费讲求品位,他们具有较强的社会,责任感,，事业的成功与受人尊重最为重要，并愿意为国家做贡献,经常出国，以平淡的心态看待中西文化区别,对体现身份的事物较敏感，关注医疗、家庭娱乐、饮食等方面消费,经常看的书,谁动了我的奶酪,给加西亚的信,活动（Action）,小资,中产,富裕阶层,出入电影院,关注歌星行程、听歌星演唱会体育明星赛事,私人朋友以吃饭形式聚会，去歌厅K歌,如何通过董事会创造公司的竞争优势,保持个性和质量,蓝调百年之旅,CHINA DAILY,主要从事行业,写字楼职员,高知人士,（例：IT人士）,私营企业主,企业老总,政府高管,8,通过对不同阶层消费者置业对比分析，得到中产阶层置业特点为,理性,，实物与精神层面兼而有之,没有可能还没有买房，每月用高租金在繁华地段租房,中产具备二次置业的能力，希望房屋升值，同时物有所值，在实物消费的基础上有精神层面的享受,知富阶层更会考虑实物高档消费，更多的是对稀缺资源的占有，对身份的诠释，注重资产储值问题,感性,理性,炫耀,客户描述,年龄：25-28岁,处于事业初期,年龄：27-40,处于事业发展期,年龄：40岁以上,处于事业稳定期,定性描述,置业取向,小资,中产,富裕阶层,9,中产阶层置业倾向,第一篇：社区化姿态,中产阶层买多大的房子,中产之家需要几个房间,客厅,卧室,卫浴间,景观,中产阶层需要什么样的第二居所,中产们需要什么样的社区,经济型联排别墅,在原有基础上有书房等功能房,中产身份的名片的下沉式客厅,直接接近自然的大露台,开放式，接近自然的卫浴,中产居住菜单上的甜品,-,户户有景,回归自然的精神需求,和谐、清新、生态的健康社区,第二篇：符号化姿势,时尚符号,中产之家的识别,符号风格的追逐,情感设计空间,山水家园的时尚元素,社区外,DIS,道路识别系统,传统和现代相融合的建筑风格,社区空间、组团空间和内庭院的设计,本产品旨在找到精神价值取向极为和谐的社区群体，使小区在入住前就散发出一种打动人心的感召力,对于拥有不同的社会背景，不同的职业、年龄，但他们有着相同的价值取向、审美趣味，彼此之间有某种对居所的共识,把他们对于居所的共识通过产品、景观以及配套设施展现,取自：混搭中产家,10,中产具象（1）-李沧房地产交易中心袁所长,访谈时间：,2005,年,7,月,3,日,访谈方式：,电话访 谈,访谈内容：,置业目的,客户属性,年龄,40,岁，本科毕业,工作单位：政府机关,职业是企业管理人员,家庭结构：三口之家,休闲娱乐方式是爬山、网球、健身,家庭年收入是,10,万,30,万,访谈内容：,在青岛有,2,处以上房产，购房用途为度假和周末住，购房主要通过亲友介绍,现住,3,房，二次置业会选择有错层的房子,对现有小区的不满意是：户型不合理，管理不好，离马路近,对居住地点主要考虑在可能的价格范围内，郊区自然景观好的地方,买房最重的因素是：园林、面积、生活便利,希望所买的房子有以下配套：超市、会所、餐饮,喜欢的建筑类型：独栋和双拼,喜欢的建筑风格：欧式、美式,认为青岛房价还会涨一点，价格受市场，经济情况和需求影响,11,中产具象（2）-外商驻青岛办事处王总,客户属性,年龄,40,岁，本科毕业,工作单位：政府机关,职业是政府中层管理人员,家庭年收入,20,万,-30,万,休闲娱乐方式是爬山、网球、健身，喜欢运动,访谈时间,：,2005,年,7,月,3,日,访谈方式：,电话访 谈,访谈内容：,置业目的,访谈内容,：,在青岛有,2,处以上房产，市南区香港东路有一套，现住在李村,计划在半年内购房，能接受的单价范围内,6000-7000,元,/,平米，接受的总价范围是,150,万元,未来会选择有山海资源的地方置业,现在住房为,2,房与,3,房合并在一起的平层，未来喜欢住错层或跃式,有自家的小院就更好了,购房最主要的考虑因素是：物业管理，小区服务要好，环境好,对会所不看重，还不如用这部分钱做别的事,关注同社区人员素质,喜欢欧式风格，欧式的有特色，个性。有些宣传的好，但实际不怎么样。例如香港路上的天泰馥香谷,有房产的投资意向，现有就有几处商铺，对居住物业的投资一般,周围有很多朋友（有,4,人以上）有购买别墅的意向，从事的行业主要是外贸、事业机关等,12,经济型别墅-围合与庭院,组团内部、单体之间的围合与庭院,单体内部的庭院设计,13,组团内部布局的创新（1）组团内部U型、V型排布，形成围合院落,美国早期townhouse兵营式排布,U型围合、错落式布局,组团整体排布类型为,U,型、,V,型,组团内部以,3-4,联排为主,近两年美国townhouse组团式排布,错落式,U字型,特点：,避免直线式的呆板，平面空间丰富,形成公共院落，增加邻里社区氛围,居住空间发生变化,优点：,14,组团内部布局的创新（2）双拼通过十字型排布，形成小型院落,十字型,SANTABARBARA,纳帕溪谷,4,户形成公共空间和院落，有利于邻里关系,庭院可以体现休闲和风情的情趣,15,组团内部布局的创新（3）双半月型、L型排布，形成半围合院落,双半月型,纳帕溪谷三期,龙湖蓝湖郡,L型,更多的户数形成半开放庭院,丰富布局，产生小院落,16,空间上依坡地形错落排布物业，形成通向山体的视觉天际线,17,四种层次，立体绿化，丰富社区空间感,最高层,次高层,中层,最低层,植被丰富的山体,以高大的落叶乔木和常绿树为主，让房子掩映在树林中,以竹或中矮树种为主，成为前庭后院的景观,以草皮或低矮小树种为主,18,适合栽培的树木,高木,中木,低木,常,绿,树,红松、黑松、杉、喜马拉雅杉、樟树、山桃树、槐木、变种小叶罗汉松,山茶花、金木犀、扇骨木、佟木、黄杨,石南、海桐花、紫丁香、栀子花、杜鹃花、山茶花,落,叶,树,樱花、枫树、二世杨槐、水木、白杨、桂树、银杏、梧桐、花水木,梅树、百日红、海棠、合欢树、满天星、枫树、木槿,金雀花、连翘、木瓜花、满天星,19,组团内部围合而成的庭院演绎：花架庭院、踏步庭院、水景庭院、休憩庭院等,花架庭院,踏步庭院,水景庭院,休憩庭院,20,庭院演绎私家院落-包括前院、后院、中庭院、侧院、下沉院等,给住宅增加一个院落空间，可以独自享受空气、树木、月光，而又不被外人所见,院落是一种生活方式的保留,前院,下沉院,中庭院,后院,侧院,21,院落生活（1）-前庭后院，休闲生活的核心体现,庭院,前庭后院,庭院,室外花园,22,院落生活（2）-通过内庭院、天井庭院、或屋顶阳光SPA形成室内院落空间，丰富院落生活,开放式天井庭院,内庭院,屋顶阳光SPA,23,院落生活（3）-通过大露台和阁楼将室外庭院延展到室内,24,庭院设计元素：户外庭院景观,设计重点是颜色、设计和素材，设计重点在于建筑物的调和感,以树、石、花草等自然素材构成的户外景观,大门四周日照充足，栽种灌木花林或绿树构成户外景观,红砖瓦、自然石、盆栽构成开放、自然的户外景观,25,庭院设计元素：户内庭院景观,利用地形的高低起伏设计出的假山花园,木板平台与玄关门相连，可以自由出入,前庭的里侧连接主庭，碎沙石路面上铺满了御影石,庭院设计的好坏，需要从科学性、文化性、实用性和艺术性等多方面来衡量，但对于院子的主人来说这未免太专业，庭院能否有个好效果，关键要看设计师的专业水平和职业操守,26,别墅市场庭院扫描（1）,独栋、联排,项目,物业类型,特征,图片,三重院落围合，特有东方情结,第一层次：,4,米高的石材围墙将基地围合成一个院落,第二层次：每个邻里组团也被设计成院落式的格局,第三层次：每栋建筑都有自己的入口空间，前庭、回廊和后花园，构成私密而丰富的私家院落,Other villa 渡上别墅,北京纳帕溪谷,独栋,多重庭院设计摒弃了传统别墅的“前后式大园”、“敞开式庭院”的思维惯性，少则有三个庭院，多则有五个庭院，多出口、多功能、多灵性地制造出多重私密领地，使室内空间可以从多个方向向室外延展,27,别墅市场庭院扫描（2）,项目,物业类型,特征,图片,北京观唐,独栋,院落式空间：以3米高的围墙和具有中式住宅象征意义的门楼围合200-500的私家院落,中式庭院的设计理念,庭院的设计给室内多个空间带来丰富的景观，使庭院成为了视线的焦点与落点,北京：运河岸上的院子,独栋,28,沙龙时间,1.对中产自定义,2.中产的标准,3.中产与富裕阶层、小资的区别,4.在接触的项目中，中产有什么置业倾向（对面积、户型、物管、周边配套等的要求）,1.别墅围合还有哪些形式？,2.假设自己置业,自己会如何设计庭院？,29,