房地产开发项目实用经济测算培训.ppt

房地产开发项目经济测算培训房地产开发项目经济测算培训做一个合格咨询者咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师老师本质：复杂东西简单化感谢公司提供的机会感谢公司提供的机会培训说明pp培训目的：培训目的：掌握经济评价及其在决策中的作用掌握经济评价及其在决策中的作用pp思考问题：思考问题：项目利润是怎样计算出来的？项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？房地产经营需要哪些要素投入？什么样的房地产项目才是好项目？什么样的房地产项目才是好项目？产出投入；回报付出5目录 C CO ON NT TE EN NT T 五、相关分析五、相关分析 三、项目收入三、项目收入 四、项目利润四、项目利润 六、典型案例六、典型案例 二二、项目投资项目投资 一、基本知识一、基本知识6一、基本知识一、基本知识p估算必要性估算必要性p估算思路估算思路p估算假设估算假设p房地产类型房地产类型（一）估算意义在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据估算必要性机会研究阶段：30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行。初步可行性研究阶段：20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。可行性研究阶段：10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行估算作用估算精度要求收益投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划？（一）估算思路9（三）估算假设指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例（四）房地产类型别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地产类型：商业、办公、住宅、工业房地产类型：商业、办公、住宅、工业11目录 C CO ON NT TE EN NT T 五、相关分析五、相关分析 三、项目收入三、项目收入 四、项目利润四、项目利润 六、典型案例六、典型案例 二、项目成本二、项目成本 一、基本知识一、基本知识12二、项目成本二、项目成本p土地取得成本土地取得成本p前期工程费前期工程费p房屋开发费房屋开发费p管理费用管理费用p财务费用财务费用p销售费用销售费用p开发期间税费开发期间税费p其他费用其他费用p不可预见费不可预见费 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：p土地费用土地费用p前期工程费前期工程费p房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）p期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）p开发期间税费开发期间税费p其他费用其他费用p不可预见费等不可预见费等（一）土地取得的费用p土地费用估算 p 开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费、转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得的只能是使用权我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。p 土地征收拆迁费土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。p 土地出让地价款土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。p 土地转让费土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。p 土地租用费土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。p 土地投资折价土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。（一）土地取得的费用竞价购买p一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注名称数值单位一土地费用35741.2 1.1 土地受让费土地面积1145.00 亩30.0034,350.00763337.151.2 契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0 地价款的4%1.3 印花税土地价34,350.00万元0.517.2 合同额的0.5p如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？（一）土地取得的费用价格预估方法1.市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：直接比较公式：直接比较公式：PDPBABDE 间接比较公式：间接比较公式：PDPBABCDE PD待估宗地价格；PB比较案例价格；A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数正常情况指数/比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C标准宗地条件评价系数比较案例宗地条件评价系数2.成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式：集体土地征地费用说明土地补偿费按需要安置的农业人口数计算农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见）地上附着物和青苗补偿费（见）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费 公式：公式：地价地价=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+土地所有权收益土地所有权收益 =成本价格土地所有权收益成本价格土地所有权收益 3.基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：土地价格土地价格=基准地价基准地价(1K)式中：式中：基准地价修正系数基准地价修正系数商业、综合、居住用地p宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数工业用地p宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率1时）（三）前期工程费 前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及水文地质勘测以及“三通一平三通一平”等土地开发工程费支出。等土地开发工程费支出。规划设计费建安工程费的3%左右可行性研究费项目总投资的1%3%，水文、地质勘探所需的费用需工作量结合有关收费标准估算一般为设计概算的0.5%左右“三通一平”等土地开发费可根据实际工作量，参照有关计费标准估算“三通一平”等土地开发费主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用提示：一般按建安工程费提示：一般按建安工程费提示：一般按建安工程费提示：一般按建安工程费3-3-6%6%（最简单的方法）（最简单的方法）（最简单的方法）（最简单的方法）项目项目单价（元单价（元/）备注备注二前期工程费1节能评估及项目申请报告2.7 2环境影响评估0.3 3交通影响评估0.9 4监理费45.2 按照建设工程监理与相关服务收费管理规定，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.06设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0 8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整（三）房屋开发费 p房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。基础设施建设费 公共配套设施建设建筑安装工程费（三）房屋开发费建安工程费建安工程费项目项目单价（元单价（元/平方平方米）米）备注备注三建安工程费建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价别墅、类别墅毛坯小高层住宅毛坯高层住宅毛坯集中式商业写字楼酒店2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）1.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。项目单价（元/）备注（北京）三建安工程费1地上建筑建安费（1）土建工程费别墅、类别墅2000-3000毛坯多层建筑1600-1800毛坯高层建筑2000-2200毛坯（2）设备安装费 200含水电暖通、电梯等 给排水工程 采暖工程 照明及弱电工程 电梯安装工程2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）房屋开发费建安工程费（明细）建安工程费（明细）（三）房屋开发费基础设施建设费 2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。p提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%序号项目单位数量单价（京政发京政发199334号文号文）（元）造价计算说明1道路工程道路工程平米80 按概算造价2室外供水工程（自来水）室外供水工程（自来水）米米600按概算造价3室外排污排水工程室外排污排水工程米米700（雨水）（雨水）800（污水）（污水）按概算造价4热力工程热力工程米2000按概算造价5煤气工程煤气工程1000按概算造价6室外供电安装工程室外供电安装工程米米700按概算造价7绿化工程绿化工程平米20按概算造价8路灯安装工程路灯安装工程米米5按概算造价（三）房屋开发费公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。p提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价（三）房屋开发费估算方法：单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。单位指标估算法指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标计算，集中空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标估算法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。其他方法类似工程经验：般使用用的方法；外概预算定额法（三）房屋开发费案例p江西造价案例：某砖混住宅建筑安装工程造价分析 结构类型：砖混结构 建筑面积：5612.29平方米 基本特征 檐高（）层数 层高（）基础类型 利润率%17.356首层 标准层 顶层 满堂基础 7.52.82.84 2.9工程概况 工程造价分析 工程价格（元）（以2000年预算基价为依据）每价格 各项费用所占比例（）元 人工费 材料费 机构费 费用 利润 税金 4,800,752.87855.410016.100216.387 57.223.7412.486.993.3其中 土建工程 748.3210016.3857.364.1912.026.753.3给排水工程 19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程 301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱电工程 57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建工程造价分析安装工程造价分析土建单方造价 土建各部位所占比例（）元/基础 主体 屋面 门窗 装饰 其他 748.3210012.3954.415.610.116.760.74安装单方造价 安装各专业工程所占比例（）元/给排水 采暖 照明及弱电 通风 其他 107.0810018.5728.0253.41 提示索引：查询项目所在省份造价信息网提示索引：查询项目所在省份造价信息网 如北京造价（如北京造价（http:/）造价招标、造价指数）造价招标、造价指数（四）管理费用（四）管理费用 p管理费：指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。提示：管理费可按项目（二）提示：管理费可按项目（二）+（三）的（三）的3%5%估算。估算。（五）财务费用 p财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。p提示：利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；计算基数=（一）+（二）融资费用：利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。（六）销售费用 p销售费用:指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。p包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%2%。2）销售代理费，一般约为销售收入的）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。3）其他销售费用，一般约为销售收入的）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。提示：销售费用约占提示：销售费用约占到销售收入的到销售收入的3%-5%。（七）开发期税费 p房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。提示：可按建安工程费的8-15%（八）其他费用p其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）算算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：一般约占建提示：一般约占建安费用的安费用的2%-3%。（九）不可预见费 p不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 土地成本视具体情况尔定是否加入（）p当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。提示：（一）提示：（一）（八）各项费（八）各项费用之和的用之和的3%7%估算。估算。小结开发建设费用投资估算表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/，%)费用(万元)计算依据一土地费用二开发成本总建筑面积万元#DIV/0!1前期费用建安工程费万元4.00%建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元15.00%建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米#DIV/0!4公共配套设施建设费建安工程费万元4.00%建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元8.00%建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米3.00%据实计算或建安费用的3%三期间费用万元#DIV/0!1销售费用销售收入万元3.00%销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元3.00%开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元8.65%3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地成本+开发成本+期间费用万元5%土地成本视具体情况而定序号项目总投资合计总建筑面积万元#DIV/0!37目录 C CO ON NT TE EN NT T 五、相关分析五、相关分析 三、项目收入三、项目收入 四、项目利润四、项目利润 六、典型案例六、典型案例 二、项目成本二、项目成本 一、基本知识一、基本知识38三、项目收入三、项目收入p开发计划开发计划p销售计划销售计划p价格估算价格估算p销售收入销售收入p税费估算税费估算p收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。p开发方案：整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。p租售方案：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。p租售价格：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定。（一）开发计划序号合计开发经营期项目12341一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10.11合计p 整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。一期开发一期开发 商业商业 住宅住宅 酒店酒店 办公办公小计小计A1A1区区 975009375234875234875A2A2区区 9200036000二期开发二期开发 商业商业 住宅住宅 酒店酒店 办公办公 小计小计B1B1区区 68000310760310760B2B2区区 55000B3B3区区 127760B4B4区区 60000三期开发三期开发 商业商业 住宅住宅 酒店酒店 办公办公 小计小计C1C1区区 1500038000150632150632C2C2区区 97632地上总建筑面积地上总建筑面积（合计）696267696267景得镇项目案例景得镇项目案例42 一期（一期（一期（一期（A1A1区、区、A2 A2区区）2020个月个月个月个月 二期（二期（二期（二期（B1B1区区 、B2 B2 区、区、B3B3区、区、B4 B4区区）2222个月个月个月个月 三期（三期（三期（三期（C1C1区、区、C2C2区区）2020个月个月个月个月11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011年2012年2013年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014年2015年2016年景得镇项目案例景得镇项目案例（二）销售计划序号合计开发经营期项目12341一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10.11合计p 在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。44一期（一期（独栋独栋200栋，联排栋，联排116户，商业户，商业9.75万平米）万平米）23个月个月二期（二期（独栋独栋200栋，联排栋，联排116户，花园洋房户，花园洋房720户，商业户，商业12.3万平米）万平米）21个月个月三三期期（普通住宅（普通住宅900户户,办公办公3.8万平米）万平米）18个月个月11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2012年2013年2014年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015年2016年2017年景得镇项目案例景得镇项目案例序号序号类型类型预测销售均价（元预测销售均价（元/）或租金）或租金0 01 12 23 34 41 1 住宅住宅1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2 2 商业商业3 3 办公办公（三）价格估算p定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。p市场比较法定价过程：搜集交易实例，选择比较实例房地产，建立价格可比基础，比较实例的比较和修正，确定该房地产的比准价格p计算公式：PDPBABDE46式中：PD待估物业价格；PB 比较案例价格；A 待估物业情况指数/比较案例物业情况指数正常情况指数/比较案例物业情况指数B 待估物业估价期日价格指数/比较案例物业交易日期指数D 待估物业区域因素条件指数/比较案例物业区域因素条件指数E 待估物业个别因素条件指数/比较案例物业个别因素条件指数（三）价格估算市场比较法p定义：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。p 计算公式：p 无限年期：P=A/r（房地产价格房地产的净收益/利率）p 有限年期（我们一般用的）：48（三）价格估算收益法注：其他情况详见培训教材房地产估价理论与方法p定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。p新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。p基本公式：新建房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（注意在成本计算中无此项）49（三）价格估算成本法p现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：p 开发利润是所得税前的，即：开发利润开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。序号序号类型类型20112011年年每年销售每年销售均价（元均价（元/）20122012201320132014201420152015201620161 1 住宅住宅1.1住宅72007560 7938 8335 8752 9189 1.2住宅63006615 6946 7293 7658 8041 1.3洋房40004200 4410 4631 4862 5105 1.4多层、小高层35003675 3859 4052 4254 4467 2 2 商业商业60006300 6615 6946 7293 7658 3 3 办公办公50005500 6050 6655 7321 8053 某某案例价格估算及预测表注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。（四）租售收入p经营收入是指向社会出售、出租房地产商品戒自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。序号类型项目合计开发经营期开发经营期12341住宅销售收入（万元）销售面积（）销售单价（元/）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（）销售单价（元/）销售比例（%）3办公 对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。p对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。序号 类型项目合计开发经营期开发经营期12341商业出租收入（万元）00出租面积（）00出租单价（元/.天）出租比例（%）2办公出租收入（万元）00出租面积（）00出租单价（元/.天）出租比例（%）3酒店经营收入0000注：酒店详见酒店投资分析表案例住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/)81447560 7938 8335 8752 9189 销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/)71266615 6946 7293 7658 8041 销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/)46804200 4410 4631 4862 5105 销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/)43613675 3859 4052 4254 4467 销售收入合计(万元)425740002076821806某某案例序号序号项目项目税费率税费率税费基数税费基数1 1营业税营业税5%5%销售收入销售收入2 2城市建设维护税城市建设维护税7%7%营业税额营业税额3 3教育费附加教育费附加3%3%营业税额营业税额4 4房地产税（从价计征）房地产税（从价计征）1.20%1.20%房产购买价格房产购买价格5 5房地产税（从租计征）房地产税（从租计征）12%12%房产租赁价格房产租赁价格6 6土地增值税（增值土地增值税（增值50%50%以内）以内）30%30%0%0%土地增值额土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值土地增值税（增值50-100%50-100%）40%40%5%5%土地增值额土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值土地增值税（增值100-200%100-200%）50%50%15%15%土地增值额土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值土地增值税（增值200%200%以上）以上）60%60%35%35%土地增值额土地增值额增值税扣除项目7 7契税契税4%4%土地取得价值土地取得价值8 8印花税印花税0.5土地取得价值土地取得价值9 9企业所得税企业所得税25%25%项目销售利润项目销售利润1313不可预见费不可预见费5%5%土地费用土地费用+开发成本开发成本+期间费用期间费用1414管理费管理费3%3%开发成本开发成本1515基准收益率基准收益率12%12%1616美元汇率美元汇率1717固定资产贷款利率（固定资产贷款利率（3-53-5年）年）6.65%6.65%贷款总额贷款总额1818土地使用税土地使用税大城市大城市0.50.51010拥有土地使用权面积拥有土地使用权面积中等城市中等城市0.40.48 8小城市小城市0.30.36 6县城、建制镇、工县城、建制镇、工矿区矿区0.20.24 4（五）税费估算p目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：序号合计开发经营期开发经营期12341营业税2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10 企业所得税p税费表（五）税费估算土地增值税p一般前期估算方法：最新国税发（2009年91号）土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入的0.5%4%预缴具体税率由所在税务局定，一般是按预收款及收入的1%预缴。房屋售完后清算，多退少补。增值率不超过20%免征土地增值税。p清算方法（步骤）：1.计算增值额 增值额=收入额扣除项目金额2.计算增值率 增值率=增值额/扣除项目金额3.确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率4.依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额*适用税率扣除项目*速算扣除系数p速算公式 p（一）增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额=增值额30 p（二）增值额超过扣除项目金额50 ，未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 p（三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15 p（四）增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 p公式中的5，15，35为速算扣除系数。p增值税扣除项目=费用（1+10%）+成本（1+20%）项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值税扣除项目1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某案例某某案例税 种计税基数计税数额（万元）税 率税额（万元）营业税销售额486715.905%24335.80 城市建设维护税营业税额24335.807%1703.51 教育费附加营业税额24335.803%730.07 地方教育费附加营业税额24335.802%486.72 交易印花税购销合同额486715.900.05%243.36 土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65 土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34 房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05 其他税费销售额486715.902.0%9734.32 企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93 合计92866.74某某项目案例某某项目案例60目录 C CO ON NT TE EN NT T 五、相关分析五、相关分析 三、项目收入三、项目收入 四、项目利润四、项目利润 六、典型案例六、典型案例 二、项目成本二、项目成本 一、基本知识一、基本知识61四、