房地产开发项目实用经济测算经验大全.docx

房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新•最全)!
2016-10-24 ☀
项目总的发问!
项目利润是怎样计算出来的？
房地产经营需要哪些要素投入？
什么样的房地产项目才是好项目？

第一部分：房地产测算基础
1.房地产估算的思路

2.房地产估算的假设

第二部分：房地产成本构成
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：

01（一）土地取得的费用 

提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体
错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。

如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？

1.市场比较法：

2.成本逼近法：

3.基准地价系数修正法：

02 （二）前期工程费  

03 （三）房屋开发费  
房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。

1. 建筑安装工程费

2.基础设施建设费

提示：
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%
3.公共配套设施建设费：

提示：
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%
4.估算方法：

04 （四）管理费用   

注：
如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。
05 （五）财务费用   

06 （六）销售费用   

07 （七）开发期税费  

08 （八）其他费用  

09 （九）不可预见费  

开发建设费用投资估算表

01 （一）开发计划  
开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。

项目案例

项目案例
02 （二）销售计划  

项目案例

03 （三）价格估算  
☀价格估算❶-市场比较法

价格估算❷-收益法

价格估算❸-成本法

注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。
04 （四）租售收入 

05 （五）税费估算 
目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：

土地增值税

第四部分：项目利润测算
01 （一）基本概念—利润 

资金价值

现金流量

现金量与利润的关系

经济评价指标

指标参考
万科核心指标的基本要求（参考）

资金使用计划

02 （二）核心指标—财务内部收益率 

财务内部收益率的作用

销售净利率

财务净现值

投资回收期

03 （三）参考指标—总投资回报率 

地价支付贴现比

启动资金获利倍数

启动资金的界定：
一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。

启动资金获利倍数的意义：
在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。
销售毛利率

资金峰值比例
资金峰值的界定：
资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。

获利指数（现值指数）
现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。

第五部分：项目性分析
01（一）盈亏平衡分析 

02（二）敏感性分析  

如何成文优秀的经济评价报告

 如何成为房地产测算高手 

 关于房地产指标体系 

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