房地产企业现金流量管理问题及对策研究.pdf

MManagement plananagement plan92管理方略管理方略商业观察2023 年 9 月下 第 9 卷 第 27 期房地产企业现金流量管理问题及对策研究郑素华（上海立信会计师事务所（特殊普通合伙），上海 200001）摘要：伴随我国经济的快速发展，各类型企业的市场竞争压力也在不断增大，这就在一定程度上促使企业积极做好内部的管理工作，加强对企业内部的各项管理制度、企业资金结构等方面的管理与支持力度，优化调整资源结构，从而提升企业竞争力。现金是企业流动性最强的资产，现金贯穿于企业经营生产的各个环节，能否合理有效地实施现金流量管理工作，保障现金在企业生产经营中发挥其应有的作用，是企业发展的关键所在。但是，当前我国部分房地产企业在对自身的现金流量进行管理时，还存在较多的问题。这些问题不仅会导致我国房地产企业的财务管理出现问题，还可能会导致企业出现运转或经营问题。房地产企业作为国民经济发展中的重要支柱型企业，其在经营管理活动中涉及大量的资金流动，为此就更需要落实好对现金流量的管理。基于此，文章围绕房地产企业现金流量管理的问题与解决对策进行分析，以期为相关学者的研究提供参考。关键词：房地产企业；现金；现金流量管理中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：2096-0808（2023）27-0092-04DOI：10.3969/j.issn.2096-0808.2023.27.018如今，伴随着行业竞争的加剧，资金链已经成为企业发展中的关键部分，落实资金管理工作，维护好资金链，可在一定程度上提升企业的核心竞争力，为企业的发展提供充足的动力。房地产企业作为开发周期长、资金总量涉及较大的企业项目，在发展中务必要做好企业资金管理工作，并针对房地产企业日常工作运行中的资金需求量、现金流量等实施管理工作，及时更新房地产企业现有的现金流量管理模式。一、房地产企业现金流量的特点（一）资金需求量大，现金流量大由于房地产企业在实施项目开发以及在推动项目建设过程中都需要大量的资金作为支撑，且伴随着国家经济的发展，我国各地区土地价格也在不断上涨，这就进一步增加了房地产企业的资金压力，不论是用于购买土地、支付贷款，还是在相关项目落实过程中都必须要以资金作为支撑，而这也在一定程度上增大了房地产企业的现金流量，在房地产企业项目开发、工程建设以及后期交付的各个环节都会有着现金流量的流通，这就需要房地产企业加强对现金流量的管理力度1。（二）资金回收周期较长，现金流量管理难度大一般而言，从房地产项目工程的开发到竣工验收大概需要经历 2 年左右的时间，其周期跨度较长，资金回收周期也就相对较长，且因为各地区、各项目验收的周期以及政策不一致，导致了房地产企业在后期实施销售工作时多以分期付款的方式为主，这进一步延长了资金回收的时间，增大了资金回收的压力，房地产企业对现金流量的管理难度也将不断增大。（三）现金流分布不均匀，流入量与流出量存在较大差异性首先，当房地产企业在筹划一项新项目时，其通常会对外筹集大量资金，以供项目正常运行，这就是所谓的现金流流入量。其次，当房地产企业筹到上述资金时，会将这些资金投入其投资项目中，这就是所谓的现金流流出量。最后，房地产企业再从此项目中回收大量资金，以之牟利。二、房地产企业现金流量管理概述在房地产企业实施管理工作中，需要对现金流入以及现金流出两个方面加以管理。如针对房地产企业现金流入的管理，需要从销售以及融资两个方面积极落实有效的管理措施。而在现金流出量的管理中，则需要房地产企业财务管理人员从支付购地款、工程款、管理费用、税金等多方面加以管理，并提升管理质量。通过做好对现金流量流收稿日期：2023-01-28作者简介：郑素华（1988），女，中级会计师，研究方向：资金管理。93入与流出的管理工作，即可保障企业生产经营活动中的资金运行平衡，从而避免资金链断裂2。三、H 地产公司现金流量现状分析对 H 地产公司近年来的现金流量情况进行分析，并积极落实相应的管理工作，以提升现金流量的管理质量，同时优化 H 地产公司经营结构与现金流量管理现状。笔者通过多途径调查 H 地产 20162020 年的经营情况发现，H 地产的现金流入量主要体现在经营活动、投资活动以及融资活动中。不过，H 地产作为一家大型的房地产公司，其在实现收入的同时，相对也有着较大的支出，为了实现盈利，必须要保证公司每一会计期间的现金流入量高于现金流出量，在实现债务偿还、发放工作人员的薪酬以及实现利益分配后，还需要有一定的结余。表 1 H 地产公司现金流量结构分析表万元年份20162017201820192020经营活动现金流量净额-5 861 000-15 097 300 5 474 900-6 735 700 11 006 300投资活动现金流量净额-11 955 900-4 748 200-6 036 300-5 530 800-2 412 800融资活动现金流量净额27 307 90015 291 300-1 765 100 14 316 300-7 688 500现金及现金等价物净增加额9 491 000-4 554 200-2 326 500 2 049 800905 000据表 1 进行分析可以发现，在 2016 年、2017 年间，H地产公司经营与管理压力相对较大，融资活动、现金以及现金等价物净增加额方面实现了正流量，而在经营以及投资活动中产生的现金流量呈现为负值。在 2018 年、2020 年经营活动实现了正流量，但对 20182020 年的 H 地产公司现金流量结构进行分析，从中发现了 H 地产公司在经营发展中存在的问题。通过对 H 地产公司资产结构分析发现，20162020 年，其逐步实现了正向收益，优化了现金管理结构与内部各项资源的管理配比，但是流动负债却也在不断增多，若不及时解决该问题，将会对 H 地产公司的进一步发展造成重大影响。同时，通过分析经营净现金比率发现，H 地产公司经营净现金比率不稳定，反映出了 H 地产公司资产流动性较差，存在的财务风险较高，具体如下表 2 所示。表 2 H 地产公司资产流动性分析 万元年份20162017201820192020经营现金流量净额-5 861 000-15 097 3005 474 900-6 735 70011 006 300流动负债73 339 400108 485 500 115 945 600 135 003 500 150 725 300经营净现金比率-0.08-0.140.05-0.050.07除此之外，H 地产公司现金周期相对较长，这也将会在一定程度上影响 H 地产公司的现金流量管理质量。从 H地产公司 20162020 年的现金流量管理情况来看，现金周期天数相对较长，周期天数变化的波动较大，在 2017 年达到了 1 287.64 天，2020 年相对较短，但也达到了 762.56 天，从结构上来分析，主要是由于 H 地产公司的存货周转天数较长所导致，因此，为进一步提升现金流量管理，活用 H地产公司内部现金，实现更好的盈利，就需要对房地产企业现金流量管理存在的实际问题提出进一步的改进措施。表 3 所示为 H 地产公司现金周期指标情况。表 3 H 地产公司现金周期指标分析表年份20162017201820192020主营业务 成本/万元15 202 200 19 876 000 29 724 90034 462 40038 464 300存货/万元65 885 700 95 364 700 109 377 300 132 803 500 140 673 900应付账款/万元18 299 400 25 745 900 42 364 80054 465 30062 171 500存货周转 天数1 560.221 727.271 324.671 387.291 316.61应付账款周转天数433.34466.32513.08568.95581.88主营业务 收入/万元21 144 400 31 102 200 46 619 60047 756 10050 724 800应收账款/万元1 564 4002 305 4003 251 7004 526 4003 921 900应收账款 周转天数26.6426.6825.1134.1227.83现金周期/天1 153.521 287.64836.70852.46762.56四、H 地产公司现金流量管理问题分析（一）经营活动创现能力低，经营活动现金流量不稳定H 地产公司存在经营活动创现能力较低，存在经营活动现金流量不稳定的问题。经营现金流量不稳定，使得 H地产在开展日常经营工作时无法维持稳定的资金需求，对其资金链也造成了较大的影响。经营活动创现能力较低，使得 H 地产公司要想在经营发展中取得正收益，就必须从投资、融资等方面吸收资金，因而增大了投资、融资方面的压力4。（二）现金周期相对较长现金周期较长，使得 H 地产公司难以在规定时间内收回应收账款，这对其未来的经营发展造成了极大的负面影响。作为房地产企业，现金周期本就相对较长，再加上从购置土地到施工交付、确认收入的全过程时间较长，同时，加上房地产企业销售工作时的分期付款方式，使得现金周期被再度延长。从存货周转情况方面来看，由于存货长期MManagement plananagement plan94管理方略管理方略商业观察2023 年 9 月下 第 9 卷 第 27 期处于积压状态，难以变现，对 H 地产公司的经营也造成了较大的压力。（三）筹资方式单一，现金流量结构失衡从 H 地产近年来的发展来看，呈现出了筹资方式单一、现金流量结构失衡的问题。在 2018 年、2020 年融资活动现金流量净额呈现负值，这就为 H 地产公司的发展带来了一定的阻碍。在 H 地产多元化经营管理下，并未能产生过多的投资收益，经营现金流量呈现负值，投资以及融资经营流量不稳定，这就为 2021 年 H 地产发生财务危机埋下了隐患。（四）未能充分意识到对现金流管理的重要性从表 2 数据来看，通过分析 H 地产的经营净现金比率发现其公司的经营净现金比率并不稳定，这也侧面反映出了 H 地产公司资产流动性较差，存在的财务风险较高等问题。究其根本，还是与该企业财务管理人员不具备科学的现金流管理意识有着直接关系。长此以往，其弊端必将在企业的经营和运转中体现，从而导致企业陷入经济危机和市场风险。（五）现金流管理方式未能与企业发展战略相吻合从表 2 可以发现，H 地产公司的经营净现金比率呈现着极度不稳定的情况，这也是企业业财融合效果差的重要表现之一。当前，随着新会计准则和新收入准则的不断推行，企业应当结合自身的实际经营状况制定发展战略和财务管理战略，如此，才能促进企业稳步向前、脚踏实地的发展。五、H 地产现金流量管理对策分析（一）提升经营活动的创现能力为落实房地产企业现金流量管理工作，提升现金流量管理质量，需要围绕其经营活动现状进行分析，以提升经营活动的创现能力。对于 H 地产而言，其存在着经营活动创新能力低下的问题，如果，H 地产公司提升经营活动的变现能力，并创新营销策略，通过以合理定价的方式，线上+线下的模式来拓宽经营渠道，提升自身的服务质量，可能会让 H 地产实现存货周转，也能提升存货的变现能力，以增加经营活动现金流入量，从而提升现金流量净额5。此外，还需要有效落实成本管理工作，控制经营活动中的成本支出情况，实现开源节流的目的，提升现金流量管理质量。在房地产企业经营过程中，要增强经营活动创现能力，应注重审慎选择投资项目，强化项目全过程管理，在投资环节，要注重做好多方全面调研，综合评估风险和收益，以确保效益最优化，同时要衡量本企业的风险承受能力，避免风险过大给企业造成损失，避免因承担较大的风险，导致企业资金链断裂。在项目开发过程中，要注重制定完善的监理制度，从项目设计、项目施工、项目竣工等全环节入手，做好监督管理，以保障项目质量，确保项目顺利通过验收，从而保障企业快速变现。（二）缩短现金周期为解决这一问题，则需要企业对各个项目中现金流入与流出的情况加以分析、预测，并动态化地分析企业当前的现金管理方案，结合企业未来发展的需要来加大对项目建设成本的预估，并提前做好现金管理的准备工作。如果 H 地产在项目开发中，提前对项目开发的成本支出做好分析与预测，从而压缩成本，就可能不会出现后期的经济问题。在销售方面，则必须要加大销售力度，更好、更快地促进资金的回笼，从整体上缩短现金周期，以加强对现金流量的管理。（三）以多元化筹资体系优化现金流量结构通过对近年来 H 地产的现金流量进行分析来看，其在融资方面占据了较大的比重，在 H 地产经营活动现金流量净额呈现负值的时候，基本靠融资活动对现金流量净额来实现收益，但这也为融资活动带来了较大的压力6。在2018 年、2020 年，H 地产融资活动现金流量净额呈现出负值，对企业发展造成了重大打击，在 2021 年，H 地产面临发展危机。当时 H 地产要想解决发展难题，就需要采取多元化筹资体系来优化现金流量管理结构，还需要打通公司内部的资金筹集渠道，联合外部筹资渠道以在短时间内筹集到支持公司日常经营发展与项目开发所需要的现金，并及时偿还债务，提升投资收益，加快存货的变现速度，以实现 H 地产的持续经营发展，优化整体的现金流量结构7。（四）提升重视程度，促进企业对现金流的科学管理首先，房地产市场面临着较大不确定性，房地产企业的经营环境更加复杂严峻，部分房地产企业也面临生存考验。因此，企业需强化现金流管理意识，提升现金持有量，增强抗风险能力。其次，融资渠道收紧叠加偿债高峰到来，导致房地产企业的债务压力进一步加大。随着国内去杠杆政策逐步落地、金融监管不断升级、银行等金融机构将更加严格控制贷款规模及节奏，同时，针对高成本融资的监管力度也在不断加大，这对企业的流动性管理提出了更高的要求。最后，优化业务结构，降低财务费用。企业应当结合自身实际情况，合理安排销售回款，提高销售回笼率，从而增加在手资金。此外，还要根据自身的经营情况，科学制定有息负债规模，并做好有息负债的结构调整。（五）结合发展实际，促进业财融合近年来，随着房地产市场进入存量时代，房地产企业对资金需求不断增加，财务管理的复杂程度也在不断加大。95而如何提升企业财务管理能力，就需要企业结合发展实际，促进业财融合。首先，企业要加强其精细化管理和降本增效，促进业财融合。房地产企业要打破以往业财孤立的局面，推动业务部门和财务部门深度衔接和融合，真正发挥财务指导业务，业务反馈财务的作用。在业财融合加持下，企业实现业财一体化，业务数据和财务数据相互佐证，由此可以明确把握业务环节中的增值环节和非增值环节，通过加大增值环节投入，减少非增值环节无效成本，由此可以有效提升企业经济效益，达到降本增效的效果。其次，国家和地方政府应当加快推进我国房地产企业数字化进程，提高企业运营效率，增强核心竞争力，从而助力我国经济平稳健康发展。最后，企业应当积极响应国家“业财融合”建设战略，发挥优势、主动作为，并结合实际落实业财融合工作，以之推动我国房地产业的发展。六、结语总而言之，房地产企业在当前市场环境下的竞争压力将会不断提升，为提升其核心竞争力，需要重视做好内部的各项管理工作。企业现金流量管理是企业财务管理工作中的重要内容，以上围绕房地产企业现金流量管理问题进行了分析，并结合实际案例提出了企业加强现金流量管理的解决对策，希望以此推进房地产企业实现可持续发展。参考文献：1 刘言.房地产企业现金流量管理关键节点研究 J.会计师，2021（6）：47-48.2 刘懿.中小型房地产企业现金流管理问题及对策探讨 J.商讯，2020（27）：103-104.3 杨冬，王莎.房地产企业现金流管理存在的问题及对策 J.中外企业家，2020（11）：81-82.4 袁启升.浅析现金流量管理中的问题与对策以房地产企业为例 J.中国商论，2019（22）：129-130.5 孟静朵.房地产企业现金流量管理问题及对策 J.财经界，2019（16）：80-81.6 张雷.房地产企业现金流量管理存在的问题及对策研究J.西部皮革，2018，40（19）：115.7 李建凤.房地产企业现金流管理存在的问题与对策 J.消费导刊，2018（20）：262.Research on the Problems and Countermeasures of Cash Flow Management in Real Estate EnterprisesZHENG Suhua(Shanghai BDD Shu Lun Pan Certified Public Accountants(Limited Liability Partnerships),Shanghai 200001,China)Abstract:With the rapid development of Chinas economy,the market competition pressure of various types of enterprises is also increasing,which to a certain extent prompts enterprises to actively do a good job in internal management,strengthen the management and support of various internal management systems,enterprise capital structure,etc.,optimize and adjust the resource structure,so as to enhance the competitiveness of enterprises.Cash is the most liquid asset of enterprises.Cash runs through all aspects of enterprise operation and production.Whether the cash flow management can be reasonably and effectively implemented,to ensure that cash plays its due role in enterprise production and operation,is the key to enterprise development.However,at present,some real estate enterprises in China still have many problems when managing their own cash flow.These problems will not only lead to problems in the financial management of real estate enterprises in China,but also may lead to operational problems of enterprises.As an important pillar enterprise in the development of the national economy,real estate enterprises involve a large amount of capital flow in their operation and management activities,so it is more necessary to implement the management of cash flow.Based on this,this paper analyzes the problems and solutions of cash flow management of real estate enterprises,in order to provide references for the research of relevant scholars.Key words:real estate enterprises;cash;cash flow management