房地产企业全面预算管理的问题与对策.pdf

技术协作信息财务管理房地产企业全面预算管理的问题与对策唐颖苏州晶汇置业有限公司摘要：近年来在多轮宏观调控的影响下，很多房地产企业资金压力和库存压力不断加大，我国房地产企业在发展过程中面临的风险与挑战越来越多，房地产企业只有从改善自身全面预算管理的方式下手，才能对当下全面预算管理模式存在的不足之处进行综合、全面地了解，才能有针对性地根据企业的实际发展情况，修改完善其全面预算管理方法和理念，进而实现企业的发展目标和计划。但是我国很多企业开展全面预算管理工作的效果还不够理想，没有充分发挥预算管理的作用。因此本文针对房地产企业的全面预算管理存在的问题进行了研究，进而提出了房地产企业全面预算管理的改进对策。关键词：房地产企业；全面预算管理；对策一、引言房地产企业具有开发周期长、投资金额大以及在开发项目的过程中存在不确定性因素多等特点。同时宏观政策的调整对房地产企业的经营也会产生巨大影响，可能导致企业面临巨大风险。全面预算管理作为企业对内进行管理的重要措施，不仅能对企业当下的发展问题进行“指出”，还能结合企业的实际经营情况对企业内部的各种资源进行综合调控，从而激发企业的“冻结潜力”，如此便可进一步增强企业的竞争力以及综合实力。全面预算管理对房地产所产生的价值不仅仅在上述经济以及管理层面，更在于房地产企业的未来发展以及成长层面。二、房地产企业全面预算管理的原则和目标第一，房地产企业全面预算管理的原则。首先，与战略目标统一原则。企业预算目标要和企业的战略目标统一，以战略规划为导向开展预算，确保企业在有限的资源下，充分发挥资源的使用效益。其次，全员参与原则。全面预算管理要求全员参与到其中，通过上下结合的预算编制方式开展预算管理，转变仅由企业财务部门开展预算的弊端。第二，全面预算管理体系的目标。首先，企业应当对全面预算管理工作的流程进行规范。房地产企业在经营过程中产生的资金流水较大，在经营过程中所面临的市场风险以及竞争风险也较大。因此，企业只有对全面预算管理工作的流程进行规范，才能将全面预算管理工作“抬上桌面”，增强其透明度，从而使企业向透明管理模式转型。其次，房地产企业要对全面预算管理工作进行监控。动态化的监控不仅可以防止全面预算管理过程中的内部腐败问题，还能结合预算管理中的不同差异，促使预算目标顺利达成。三、房地产企业全面预算管理存在的问题第一，预算组织缺位。企业要形成完善的预算组织体系，确保企业预算工作顺利开展。但是很多企业在预算管理的过程中，预算管理过于依赖企业财务部门，其他部门缺乏对预算的参与，没有明确各部门在预算工作中的具体责任，也没有建立统一的预算管理领导机构，容易导致预算在执行的过程中缺乏严肃性。第二，预算目标不合理。当前很多房地产企业的预算目标都以短期内经济效益目标为依据，没有以企业战略目标为依据。第三，预算编制的方法不合理。很多企业仅采用增量预算的方法进行编制，没有采用零基预算的方法，不利于帮助企业优化预算编制流程。与此同时，大多数房地产企业在对全面预算管理工作进行编制时，也没有号召基层工作人员来参与。如果企业的制度往往是由高层领导人员编制而成的，则制度的可操作性以及落实性也会随之降低。第四，预算的执行不严格。在预算执行中，很多企业并没有进行定期的差异分析，因此无法及时发现预算执行的巨大差异，导致预算的偏差不断扩大。第五，预算的考评不合理。当前很多房地产开发企业的预算考评过于关注到财务指标，考评指标过于单一，没有考评企业非财务方面的指标，容易导致预算管理工作不全面，无法充分发挥预算管理的作用。四、房地产企业全面预算管理的改进对策（一）完善预算组织第一，健全预算组织机构。全面预算的组织机构是开展预算管理工作的基础，对预算工作的开展起着重要的影响。窑窑技术协作信息财务管理首先，建立预算管理委员会，负责预算管理工作的决策，针对预算编制、执行、调整等方面工作开展指导。预算管理委员会成员主要包括企业总经理、财务总监等成员。其次，建立预算管理办公室，负责预算管理的日常管控工作，协调企业预算各环节工作的开展，并针对预算执行工作中的问题进行分析，定期出具预算分析报告，由财务部门主导，成本管理部、开发部、人力资源部等部门参与其中。再次，明确各职能部门的归口管理工作。各职能部门需要积极配合相关工作开展，通过细化各职能部门分工，落实具体的规划，结合各部门工作的实际要求实现对资源的合理配置，从而帮助企业的资源得到更合理的分配。第二，加强对企业内部全体员工的培训。通过培训有助于提高员工对全面预算工作的理解，避免员工不了解全面预算管理工作要求阻碍预算工作开展的问题。企业需要加强对预算的工作知识的普及，提高员工的集体责任感。企业的管理层需要对预算管理工作形成清晰的认识，以达到全员参与预算管理的效果。企业通过实施有效的培训，让员工清晰了解预算管理工作的具体管控任务与管理要求，从而做到全员参与。（二）细化预算目标首先，企业要加强对自身的战略规划。企业的全面预算管理目标，一定是要为企业的发展战略而服务的，因此，企业在细化管理目标之时，一定要结合企业的战略目标而进行。战略作为一个抽象的概念，若战略成为一种口号，将不具有指导性作用，企业必须要对战略形成清晰的认识，确保战略具有可行性。企业可以通过 SWOT 分析的方法判断企业的内外部管理情况，并结合 SWOT 分析明确企业未来的发展方向，充分发挥企业的优势，抓住机会应对威胁，规避劣势，不断提高企业核心竞争力，实现对企业的转型与升级。其次，企业在量化期预算目标时，一定不能仅仅将量化后的预算目标局限在层级，一定要将量化后的预算目标落实到个人，如此，才能使每位员工参与到全面预算管理工作中来；如此，才能促进全面预算管理工作的作用以及效能得到全面发挥。同时房地产企业需要认识到年度预算目标容易受到当年经济政策以及国家宏观调控政策影响，因此在分解预算目标时必须结合外界实际进行分解，以确保预算目标更加可行。（三）优化预算编制企业的财务报表是企业经营活动的出发点，其合理性将直接关系到公司财务报表的绩效。因此，企业在进行预算时，必须对其进行优化，如此才能放大预算管理工作的效果，从而促进预算管理目标的快速实现。第一，采用合适的预算编制方式。常用的预算编制方式有增量预算、零基预算和滚动预算等，为了保证预算与现实相适应，房地产开发公司应根据自身产业的实际特征、发展的实际状况以及实际需求，选用合适的预算编制方式，有效控制不必要的开支，从而合理安排企业的各项规划。增量预算编制的是在一定范围内保持相对稳定、不会随着业务量或宏观经济的改变而发生巨大改变的费用，例如企业的固定资产折旧、办公费、租赁费等费用可以采用增量预算。零基预算编制的是容易受到外界影响的支出，零基预算需要结合外部环境变化优化资金分配机制，在编制零基预算时，不以基期为依据，重新考虑预算编制的情况，并结合预算的影响因素对预算进行调整，主要用于广告费、差旅费等方面的支出。同时按滚动预算的方法进行编制，因为房地产开发项目周期一般在 3 年至 5 年，存在项目开发周期长的特点，若按年度编制预算无法准确体现出各项项目的进展情况。第二，明确预算管理的归口管理工作要求。预算的归口管理能够将预算的责任落实到具体的部门。房地产开发企业需要落实精细化管控要求，通过全面预算管理工作，促使全体成员参与到其中，转变仅由财务部门开展预算编制的弊端。企业在开展预算编制过程中，需要结合各部门的实际情况，明确各部门预算编制的要求。例如 A 企业在预算编制过程中，结合企业的实际情况，将预算目标分解到具体的部门，要求各归口部门编制相应的预算，并明确了各归口部门的工作职责，从而提高了预算管理的有效性，如表 1 所示。表 1A 企业各部门预算编制内容表第三，规范企业的预算编制流程。上下结合能够有效调动基层员工参与预算编制的积极性。首先，企业在每年 10 月初对企业的战略规划进行分析，由预算管理委员会分析当年预算目标，结合预计购买土地面积、预计开发面积、年销售收入、预计验收竣工面积等信息分析，形成当年所需要开展的预算目标，并将预算目标分解到企业的各职能部门。同时企业的预算管理办公室需要编制预算指导文件，指导各部门在预算编制工作中收集信息的方式以及需要做的工作，帮助企业内部各部门明确自身的工作职责。在每年 10 月底之前，需要将预算编制指导文件下达企业的各部门，促使各部门能够窑窑技术协作信息在预算编制过程中有据可依。其次，各部门需要阅读预算指导文件，并由部门内部的员工分析本部门所承接的预算目标规划以及下一年度的工作计划，结合各部门的资源配置情况以及部门业务能力等方面信息，在总结以前年度预算工作经验教训的基础上，编制下一年度的预算规划。各部门在编制完成预算草案之后，需要先提交部门负责人初审，分析是否有需要修改之处，并根据需要修改之处提出调整建议。例如开发部要明确开发周期、开发时间、竣工时间、收入成本指标等方面的信息；工程部需要按照项目的关键节点分析各节点预计完成的具体时间；成本部需要分析成本核算方案，编制项目建设计划；开发部需要编制前期的施工费用预算、施工进度预算等方面的内容；销售部需要预测未来的销售回款情况、预计单位售价等；人力资源部负责编制人员的薪资规划等。在各部门编制完成预算草案之后，需要提交预算管理办公室，预算管理办公室汇总分析预算草案，判断草案是否基本符合预算目标，并提交预算管理委员会，预算管理委员会结合企业的资源配置情况、发展规划、各部门工作能力等方面的信息，分析各部门预算是否合理，并针对预算管理工作中不合理之处提出修改与调整意见，促使预算更具有可行性。然后，由预算管理部向各个单位发出修改后的指令。此后再经过多次的交流和协调，确定出最终的目标，然后由预算管理部向董事会递交，由董事会审批，由各个单位实施。（四）强化预算执行第一，强化预算的执行。为了保证编制预算能够高效完成，需要强化对预算的执行，避免出现企业内部不同部门之间缺乏协调导致预算要求难以落实的问题。企业在预算执行的过程中，需要以资金控制为核心，对资金的支付条件和程序把关，通过严格复核预算支出申请的相关材料与单据，分析支出的合理性。费用支出的申请人需要将支付凭证提交分管领导签字、总经理审批、财务部核对之后，企业的出纳才能进行支付，并设立相应台账对资金支付的情况进行动态控制。同时，对于预算外资金，企业需要严格控制，预算外资金必须经过预算管理委员会的批准方可拨付，并且在使用预算外资金时需要填写预算追加的原因，明确追加资金使用目的、使用部门、责任人、金额等信息。第二，优化预算执行的分析。在预算分析的过程中，企业应根据预算分析发现的执行进度差异判断差异的成因。企业的预算分析应该每月都开展，由企业预算管理办公室收集各部门的预算执行数据，在此基础上分析预算执行的进度，并将预算分析形成书面的分析报告，将分析过程中发现的问题向企业的管理层反馈并落实责任，从而改进企业的预算管理体系，防范预算执行过程中差异不断扩大的问题。（五）改进预算考评第一，优化企业预算的考评指标。很多房地产企业在预算管理工作中过于关注短期效益，忽视了长远的发展。为了解决这一问题，企业可以通过平衡计分卡的方法开展考核，解决长短期目标的矛盾，突出企业的战略规划。通过四个维度指标的分析，促使考核工作更具有可操作性，促使预算考核顺利开展。在财务维度，需要考核成本费用、项目回报率等方面的情况，分析销售利润、主营业务收入等指标。顾客维度要求分析企业的顾客维护情况，分析是否满足了消费者需求，并强化对消费者的管理，分析企业在市场上是否形成良好的企业形象，是否吸引了更多的客户，主要考核企业是否提高了市场份额。同时，对不同部门的工作要有一定侧重点，对不同部门的考核指标也应该有所侧重。第二，设立合理的激励机制。科学的奖惩机制能够调动员工的工作热情，防范员工在工作过程中过于关注自身利益而忽视企业整体效益的问题，并将不同员工结合起来，合理引导员工的工作方向，激发员工工作的积极性，提高员工的工作效率。企业对员工的激励措施除了物质激励之外，还可以给予员工薪酬激励，通过召开表彰会等方式实现对员工精神的激励。并针对工作过程中有失误的员工采用末位淘汰制，从而给予员工适当的压力，让员工在工作过程中不断进步。五、结语全面预算的科学性、合理性和落实性是公司发展成功的关键，而实施全面预算则是对企业资源进行有效整合、促进企业发展的重要手段。为了有效利用有限的资金，房地产开发公司必须强化全面预算管理制度，并根据环境的变化不断优化预算管理体系，促使各部门协调合作。参考文献：1陈萍.全面预算管理在房地产企业中的应用分析J.商讯，2020（21）：84-85.2陈剑.全面预算管理在房地产企业中的实施应用J.财会学习，2021（05）:53-54.3李玉艮.全面预算管理在房地产企业中的应用研究J.商讯，2020（33）：106-107.财务管理窑窑