房地产企业财务风险管理研究--以南山控股为例.pdf

现代营销下旬刊2023.09XDYX财 务一、南山控股公司简介及其财务现状深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称为南山控股），2001年成立于深圳市南山区，于2009年成功上市，是一家以房地产开发为主的上市公司。公司秉持着开拓、创新、诚信、共享的企业精神，不断锐意进取，曾在2019年广东企业500强榜单中排名第208名，目前公司已投资运营超过80个智慧物流园区以及特色产业园区，公司发展前景向好。公司自成立以来，主要从事居民住宅建设并逐步向商业地产、产业地产等方面进行发散经营，其经营业务还包括仓储物流与产城综合开发，主要经营区位于珠三角、长三角以及成渝城市群等。公司现已建设了多个优质人文宜居小区，包括中高层住宅、多层住宅与别墅等，房型齐全，能满足人们对住房的不同需求。南山控股公司是全国较大型集成房屋运营商之一，其目标是让顾客住上品质高的房地产产品，为地区的新型城市化发展贡献力量。表1公司重要财务数据（单位：亿元）项目营业收入毛利润净利润资产负债率2018年70.5230.245.0565.762019年72.3823.874.0373.062020年112.331.9013.0176.542021年111.823.429.7675.302022年121.523.436.873.72数据来源：南山控股公司20182022年财务报告，下同从南山控股公司重要财务数据来看，公司近5年毛利润呈现波动式下降，在2021年和2022年达到一个相对稳定的状态，反映出近两年盈利状况较为稳定；该公司20182022年的营业收入整体呈稳中有增的状态，同时净利润一直为正值，说明企业有收益，营业收入虽然逐年上升，但净利润未能与收入保持同比例上升，企业可能存在增收不增利的情况；资产负债率在2020年逐渐逼近80%，之后有小幅度下降，但整体呈现上升状态，说明企业存在一定的风险。二、南山控股财务风险分析（一）筹资风险分析房地产行业的稳步上升对我国经济各个方面产生重要的影响，由于房地产公司需要筹集大量资金进行项目建设，导致公司会有很大的资金筹集风险，主要包括资不抵债、无法偿还债务的风险和不能按期还本付息的风险。从理论上讲，这两种风险可以具体为收支性筹资风险和现金性筹资风险。1.收支性筹资风险分析收支性筹资风险主要指公司的偿债风险。本节主要针对南山控股公司的短期与长期偿债能力进行分析，通过计算研究流动比率和速动比率以及现金流量比率，来反映企业的短期偿债能力情况，通过资产负债率和产权比率等具体指标分析企业的长期偿债能力情况。如表2所示，南山控股公司的流动比率一直徘徊在1.4左右，较为稳定，但公司的流动资产在存货、固定资产等所占的比例整体较高。速动比率在0.40.6，处于偏低的状态，鉴于速动比率在对企业偿债的能力评价上数据更为准确，而南山控股公司的速动比率较低，这反映出公司短期债券、现金以及应收账款的还债能力方面存在一定的问题。因为公司的建设项目较多，主要分布于长三角、深圳、珠海等地区，这些地区的费用成本更大，进而导致偿债负担和风险与日俱增。公司的现金流量比率在2022年为负值，相比于2021年下降幅度很大，这需要公司加大对现金流量的关注。现金流是公司良好运营的“血液”，对于房地产公司来说，现金流极为重要，一旦公司出现资金短缺等状况，极易影响公司的项目开发与工程进度，将会使公司陷入危险境地，带来难以估量的后果。表2南山控股公司短期偿债能力相关指标项目流动比率速动比率现金流量比率2018年1.370.570.0542019年1.410.57-0.1162020年1.590.60-0.0872021年1.240.590.0872022年1.220.44-0.073房地产企业财务风险管理研究刘宇航（黑龙江大学经济与工商管理学院黑龙江哈尔滨150080）摘要：随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，房地产行业也开启了新纪元。由于地产项目开发周期长、融资链可靠性低，房地产企业面临的财务风险进一步增加。本文以南山控股为研究对象，从筹资、投资和运营三个方面分析南山控股公司的财务风险状况，并提出风险控制建议，以促进企业良性发展。关键词：房地产企业；投资风险；筹资风险；营运资金风险中图分类号：F275文献识别码：ADOI：10.19932/ki.22-1256/F.2023.09.146以南山控股为例146现代营销下旬刊2023.09XDYX财 务通过表3可知，公司资产负债率呈现波动式上升状态，虽然房地产公司一般产品的建设周期都比较长，需要的资金需求也比较大，就算忽略国家宏观调控等外部环境因素的影响，南山控股公司实际资产负债率仍有上升趋势，这极易使得公司产生偿债方面的风险，需要公司加强管理。同时公司产权比率不断上升，这说明南山控股公司在经营模式上存在不足，长期偿债能力存在缺陷。另外，还要注意公司销售状况，南山控股公司在长江三角洲地区行业内商业信誉很高，因此受到许多企业的信任与青睐。与此同时，公司需要的借款项目与筹集的金额不断升高，所以面临的筹资风险也逐步升高，但近五年筹资活动的净值均为正值，说明近年来资金较为充足，风险与收益并存。表3南山控股公司长期偿债能力相关指标项目资产负债率产权比率2018年65.762.572019年73.063.662020年76.544.162021年75.305.612022年73.325.002.现金性筹资风险分析现金性筹资风险指的是公司缺乏及时向银行等金融机构的欠款进行偿付的资金，进而可能承受的一系列风险。从表4可以看出，南山控股公司取得现金的方式主要是从银行借款，此种方式筹集的资金占筹集总金额的80%。公司在进行还款付息时，仍以银行存款还债为主，分配股利与其他活动资金为辅。采取这种方式的主要原因与国家政策有关，国家对于房地产行业贷款减少了限制条件。南山控股公司近5年现金流量净额呈波动上升趋势，筹资活动现金流入在2020年和2021年大幅度上升，甚至在2021年达到了峰值，说明公司的经营活动对资金进行了调控。同时，2020年和2021年的筹资活动现金流出值也相应增大，在2021年筹资活动现金净流量达到最小值，在2022年达到峰值，因此，南山控股公司要注意自身以及外部的融资情况，及时做好分析与调控。表4筹资活动现金流量（单位：亿元）项目吸收投资收到的现金取得借款收到的现金筹资活动现金流入小计筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额2018年0.0996.4896.7769.0227.752019年1.37186.40201.70130.1071.702020年1.30213.20224.00177.8046.152021年35.89176.4264.3173.17.332022年0.05164.8174.4167.091.24（二）投资风险分析企业投资对于企业的发展至关重要，如果企业在投资方面出现失误很有可能造成不可估量的损失。通过观察南山控股公司投资活动现金流量表数据，本文对投资风险进行分析，具体分析如表5所示。由表5可知，公司在2020年取得了投资收到的现金，这表明公司在2018年深圳高档小区的内部投资活动取得一定成效，公司大多数资金均用在了项目开发上，所以明确产品的销售情况也可以推断出南山控股公司的投资收益。同时，企业近年来通过处置子公司资产等，现金净额有所增加，可以看出企业存在处理子公司进而取得资金的情况，说明企业存在一定的内部调整机制，有通过变卖子公司取得资产进而促进资金周转的可能性，这反映出过去的内部投资即使取得收益但也存在一定的问题。表5投资活动现金流量表（单位：亿元）项目投资活动现金流入小计投资活动现金流出小计投资活动产生的现金流量净额2018年3.1222.75-19.642019年1.3634.68-33.322020年38.5256.63-18.112021年17.31120.30-103.002022年35.6760.87-25.20公司5年间投资活动的现金流入量在2019年和2021年数值很小，到2022年虽仍为负值但有所上升，说明投资的项目是有收益的，投资比较成功且风险较小。2020年和2021年投资活动现金的流出量一直不断增加，特别在2021年现金流出量大幅度增长，查看其财务报告可知，企业当年在深圳地区开发投资了一处楼盘，此时的现金流量净额达到近5年的最小值。20182022年，投资活动的现金流出量都大于其流入量，且净额均为负数，2022年稍有回升迹象，但还未转负为正，企业目前还需大量资金进行自身发展，存在多重风险也是正常现象。（三）营运风险分析1.根据经营活动现金流量表对南山控股公司进行分析，如表6所示。表6经营活动现金流量表（单位：亿元）项目经营活动现金流入小计经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额2018年96.0288.447.582019年100.60123.90-23.332020年142.60161.70-19.072021年199.10168.9030.122022年124.90147.50-22.57若公司经营活动现金流量净额为正值，可以在一定程度上说明企业营运能力较强，净利润收益比较高，应收账款管理水平较高，反之，反映出公司在日常活动中所耗大于其所得，有利润流失的现象。由表6可知，南山控股公司在2019年、2020年和2022年这三年的经营过程中，其现金流量净额均为负值，尤其在2019年现金净额达到-23.33亿元，这表明公司在此期间的现金流失量巨大，存在经营风险，资金的流动性也较低。公司要想稳健发展，就要保证有足够的现金，如果现金流供应不上，很可能会使公司面临资金周转困难的情况，甚至可能导致公司破产。2.根据公司有关营运风险的重要指标进行分析表7数据反映了公司经营活动情况，存货周转率整体上处于稳定状态，一直在0.4左右徘徊，均低于行业均值。但结合公司在行业中的规模与地位对其经营活动进行分析，存货周转率较低属于正常情况，同时从公司近5年存货周转率的稳定状态可以看出，公司对存货管理进行了良好控制。正常147现代营销下旬刊2023.09XDYX财 务情况下，房地产公司具有资金回笼慢、周期长的特点，公司的应收账款周转率数值越高，说明公司的应收账款回收周期越短，回收速度越快，从而形成坏账的风险就越低。如果公司的应收账款周转率较低，那么就可能造成公司的资金紧张，出现资金回笼慢的情况，甚至使公司出现破产的风险，影响公司的正常经营活动与良好发展，从表7中可以看到，公司的应收账款周转率呈现出波动上升趋势，2022年该数值达到顶峰14.26，这是一个好现象，很大程度上说明了公司回收账款的能力有所提高，产生坏账的风险比较小，对企业经营有利。总资产周转率从数值上呈现出下降趋势，在2022年达到最小数值0.17，这极有可能会导致企业资金周转不畅，同时反映出企业总资金周转方面存在风险，企业应该加强对总资产的管理与控制，及时对企业潜在的风险加以管理。表7南山控股公司近五年盈利指标项目总资产周转率（次）存货周转率（次）应收账款周转率（次）2018年0.250.438.272019年0.190.357.022020年0.230.439.662021年0.180.4010.452022年0.170.4214.26三、南山控股公司风险控制建议（一）提高营运管理水平营运风险存在于生产、销售以及经营的各项活动中。南山控股公司总资产周转率和资产利用率都较低，是公司现阶段面临的一个较为严重的问题。通过相关经营活动的现金流量表可以了解，公司在2019年、2020年、2022年三年的流量净额为负值，这体现了公司在经营过程中存在较大的管理问题。通过公司财务报告得知，公司在深圳、珠海等关联项目上销售收入不佳，说明公司在运营发展中存在存货变现风险、应收账款变现风险、生产和销售等环节的风险。尽管公司的应收账款周转率有所提高，但排除公司中等规模等影响因素，其数值仍低于行业平均水平，这也反映了公司在对产品定位定价以及销售模式等相关运营决策方面存在较多不足，未来的盈利存在较大不确定性，这些都会或多或少地影响公司的生产能力以及经营情况。公司应该着重关注运营模式与销售等环节，加大对运营资金的管理与控制，对风险防患于未然。（二）增强投资风险意识房地产投资风险管理是指公司依据自身发展战略与相应的投资目标，详细准备投资计划，以合理的资金结构来安全保障投资项目的实施，从而实现项目风险最小化的管理活动。南山控股公司近五年的投资净现金流量下降，表明公司的投资行为存在不足，公司应针对具体行为展开调查研究，重新调整投资具体实施计划，以真实可靠的数据分析和探讨项目可以为公司带来的风险与收益。对于内部，要合理计算成本与收益的时间价值，通过比较切实开发有利于自身发展的项目。对于外部，企业在对项目的可行性评估分析时，要综合多方面进行考量，如国家宏观政策、项目开发中的突发状况、项目未来预期收益等，也可以委托有资质的审计机构协助提供独立的报告，并特别关注客户及企业基本财务状况等信息，这样才能更好地确保项目的经济效益。在对房地产投资风险进行管理时，还要谨慎对待高风险金融产品的投资，包括股票、期货等，更要关注行业整体发展趋势，在产品开发市场产品结构基本保持稳定时，企业可以更好地根据自身需求选择适合的产品进行投资。同时要对公司高层及管理人员进行培训，增强其投资风险意识，使其懂得相关的投资知识，了解投资带来的收益与风险，在企业进行决策时对企业提出切实可行的建议。（三）构建合理的负债比率南山控股公司属于房地产开发企业，其工程建设需要大量的资金，而公司目前资产负债率虽然有小幅度下降，但仍有上升的可能性，这会导致公司偿债压力较大，融资成本较高。南山控股公司目前的资金主要来源是银行贷款，虽然这种筹资方式获得资金的速度快、成本低，但存在限制条件多、筹资金额有限的问题，并且向银行借款还存在利率很高的缺陷，如果公司长期依靠银行借款进行项目运营，势必会影响长期项目的建设，可能会出现在项目竣工前无法偿还债务的风险，这样会给公司带来难以预料的后果。因此，公司应该加速调整流动负债与长期负债的比例，以科学合理的债务结构来缓解企业的偿债压力。虽然负债筹集模式是公司筹资的重要方法之一，但公司仍然可以选择多种方式筹资，例如发行债券、股票等方式，进而降低利率及负债。四、结语综上所述，本文对南山控股公司进行多方面风险分析得出，南山控股公司作为房地产行业中的一个中小企业板上市公司，处于多重风险中稳步发展的状态，结合公司具体经营活动对其提出了一些优化建议，如提升公司的营运能力、增强投资风险意识、构建合理的负债比率等，希望上述建议可以促进公司的健康良好发展。参考文献：1吴佳佳,林怡.房地产财务风险的识别与预警J.中国总会计师.2021(04):127-129.2郑骏鹏.房地产企业财务风险及其内部控制防范策略探析J.中国集体经济,2023(16):105-108.3黄义炎.房地产财务风险防范与控制分析J.房地产世界,2022(18):106-108.4叶丽莉.X房地产公司财务风险控制研究D.南京邮电大学,2022.作者简介：刘宇航（2000），女，汉族，黑龙江省双鸭山市人，在读研究生，研究方向：公司理财与管理会计。148