房地产营销策划方案教育课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,11,房地产营销策划方案PPT讲座,本报告为策略而来,1,、保证可操作性，为,2014,年七彩云南第壹城营销工作提供整体解决思路；,2,、对项目阶段工作透彻理解，在指定的阶段可直接开展工作，确保无缝衔接；,本报告的创作基于两大前提：,项目是具有顶级景观资源和地块价值的项目！,区域是极具发展前景的区域！,就本项目而言，,2014,年必须完成项目形象的落地，复地品牌的重塑，保证推货的成功运作，为后期操作预留空间！,Q1,：,如何塑造项目形象，建立市场声音，为项目后续运营打下基础？,Q2,：,如何在竞争背景下较短时间内蓄积大量客户，保证开盘去化，并持续热销，完成集团目标？,基于对项目的认识，本次报告核心解决两大问题：,报告体系,Analyze System,市场背景审视及营销目标,目标下的价值审视,基于竞争的客户洞察,营销策略思考,项目分阶段营销策略计划,市场背景审视,宏观政策,土地市场,呈贡住宅市场,市场背景审视,2014,年预计政策总体偏紧，政府对楼市依然持高度关注状态，开发商推售持谨慎资金链看紧，客户出手将越发小心冷静。,1,、年初新国五条政策出台，,重申限购限贷等调控政策，要求地方公布房价控制目标,，但地方政府的国五条细则在落地时普遍较为温和,2,、成都市政府在年内多次调整公积金贷款政策，公积金贷款购房难度有所加大,3,、银行在年内多次出现银根紧缩和利率上浮的情况，经济板块下行和房产板块上行出现相应碰撞,4,、国务院提出城市基建,6,大任务，并在当时被认为长效调控机制有望于,10,月亮相，后虽无音讯，但提高了后期政策趋紧的预期,5,、十八届三中全会召开，房产,9,大问题备受关注，与房地产税相关的,383,方案被提出，调控趋紧的氛围有所保持,宏观政策,土地市场,呈贡住宅市场,市场背景审视,宏观政策,土地市场,呈贡住宅市场,住宅用地,：,2013,年,1,至,12,月土地市场共计出让住宅用地,42,宗，共计,2274.49,亩，平均单亩地价为,1249,万元,/,亩，平均楼面地价为,3257,元,/,平米，两者均创呈贡市场年度土地市场价格新高。,商业用地,：,2013,年,1,至,12,月土地市场共计出让商业用地,26,宗，共计,1469.46,亩，平均单亩地价为,302,万元,/,亩，平均楼面地价为,1945,元,/,平米，商业用地价格涨幅整体略显疲软。,土地市场启示：,一、商业和住宅土地在,2013,年下半年出现频繁成交，呈贡高价土地成交集中，预计未来,2-3,年竞争格局将进一步加剧,二、本案以价格适中的商业用地（兼容住宅）立项，入市首批产品将是住宅，而本案的住宅潜在竞品所获取的均为高价住宅用地，本案在产品成本控制上将占据一定优势,市场背景审视,宏观政策,土地市场,呈贡住宅市场,序号,项目名称,2012,年,成交均价（元,/,）,2013,年（截止,11,月,30,日）,成交均价（元,/,）,2013,年月均,成交套数,1,实力新城,7653,8236,41,2,大咖公寓,9527,10389,64,3,涌鑫中心,5658,6132,45,4,新南亚国际,9959,11457,32,5,惠兰园,6956,7427,26,6,雨花毓秀,7165,7628,27,7,书香大地,6050,6928,26,8,实力壹方城,6660,6762,17,数据来源：锐理数据库（备案数据）,对比,2012,年和,2013,年截止,11,月（,12,月未结束，月度统计数据尚未出炉）的已成交情况，成都市高端代表项目,以清水价,横向对比可见，,新南亚国际清水价实现最高，系项目标杆。且从各项目价格变化趋势分析，近两年呈贡市场价格无并明显涨幅。,从月均成交量分析，呈贡新区住宅,月均成交约,35,套，,除以价换量的项目以外，,月均成交走势以涌鑫最好。,市场背景审视,宏观政策,土地市场,呈贡住宅市场,项目名称,物业类型,占地（亩）,总建面（万）,容积率,车位比,梯户比,会所,产品面积区间（）,装修标准,产品附加值,书香大地,住宅,60,21.9,3.76,1:2,3,梯,2,户、,4,梯,4,户,3000,180-280,精装、清水,智能家居,实力新城,住宅,160,50,4.1,1:1.2,3,梯,2,户、,2,梯,2,户、,3,梯,4,户,5000,100-280,清水,河景资源、赠送空间,新南亚国际,综合体,149,55,5.5,1:1.5,梯户、梯户、梯户,3000,90-258,清水,综合体配套,涌鑫中心,综合体,280,110,3.3,1:2,2,梯,2,户、,1,梯,1,户,5000,180-360,精装,赠送面积、综合体配套,大咖公寓,住宅、写字楼,225,43,3.7,1:1.7,2,梯,2,户、,2,梯,3,户、,2,梯,4,户,无,90-255,清水,赠送面积,本案,综合体,180,70,5.8,暂无,3,梯,4,户、,3,梯,3,户，,3,梯,2,户,暂无，不在住宅组团里面,120-260,清水,岛居地段，综合体配套，江景资源,区域项目多集中于彩云北路以南，市政府及中央商务区周边，豪生国际酒店东侧尚未成势，而本案位于豪生国际酒店东侧,均为大体量，配置高端的华宅或豪宅项目，产品竞争激烈，产品附加值方面各有所长,本案产品面积区间为,120-260,，其中豪宅项目主力面积段集中在,150-300,，本案主力面积段为,120-175,，与豪住市场主力面积段存在一定的差异；,市场背景审视,结论,1,、从政策方面来看，明年的整体政策依然趋紧，政府对楼市依旧高度关注，开发商和购房者在推货和置业方面均趋于谨慎,2,、从土地市场来看，城南数宗优质地块被品牌开发商高溢价拿下，明年若以高端住宅产品的姿态集中入市或造成高端住宅市场供应过量的状态,3,、从高端市场量价走势来看，,2013,年高端项目价格涨幅并不明显，月均去化套数普遍在,30,左右，清水高端住宅价格标杆不超过,14000,元,/,平米，普遍能保证走量的清水价格在,11000-12000,元左右，综合市场因素和本案自身状况，建议本案一期整体均价为,7850,元,/,平米,，入市价格为,7650,元,/,平米,4,、从市场产品对比来看，本案在地段（岛），景观资源，后期配套方面占据优势，而在区域热度，赠送面积，住宅内部会所等方面处于劣势，因此明年在推广方面前期需将“岛”和“划岛为界的高端综合体”等概念炒热,5,、从市场潜在供应来看，明年城东城南均有数个高端项目入市，加之目前市场主力对标竞品部分存量尚多，届时竞争或较为激烈,营销目标,整体目标,任务拆分,战略目标,构建项目核心竞争优势，塑造诺仕达在呈贡的品牌形象，扩大企业影响力；,销售目标,全年实现以销售额,7.2,亿。,本报告以销售目标为重心，进而实现战略目标,2014,年七彩云南第一城整体目标,2014,年整年销售额目标：,7.2,亿,结合现阶段市场环境及集团对本项目的资金要求，设定：,任务拆分,根据我司去年操作楼盘的经验，,7.2,亿的销售目标可拆分如下表,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,销售金额,2.5,亿,2.1,亿,1.3,亿,1.3,亿,任务拆分,结合每个月应实现的产值，设定拆分任务如下：,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,销售金额,2.5,亿,2.1,亿,1.3,亿,1.3,亿,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,销售套数,约,160,套,约,150,套,约,133,套,约,133,套,按照现有面积配比,+,入市均价,7650,元,/,平米进行估算,开盘目标：,160,套！,诚意金客户：,120,组,开盘前来访：,1200,组,此处的转化率设定为,10%,，参照我司操作的高端项目而设定,目标下的价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,本案拥有呈贡,金融城的规划利好。在世界主流城市，以汇聚大型银行、保险公司、交易所、世界级公司总部的金融城，正在成为其现代经济的最重要物业载体。在纽约华尔街、伦敦金丝雀码头、上海的陆家嘴、北京的金融街,略带炫耀色彩的地标性建筑、鳞次栉比的高端办公物业，强势吸纳世界级金融资源，无不让这些城市区域从形象和经济影响力上为世界瞩目。,但区域现状是规划中所期待的发展尚未呈现，因此如何利用已经逐步成型的金融城现状描摹地块周边的发展状况是一个重要的课题。,世界级“金”心之“心”，,“前无古人，后无来者”的地段价值,价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,罕见的城中环岛：面面临街，天赐宝坻。,呈贡不缺水，不缺河，但整个项目真正能达到商业街四面环绕，本项目为呈贡唯一，具有不可复制性，景观视野优势明显。,价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,项目总占地面积约,1,80,亩，为商办兼容住宅用地，其中商业占比达到,60%,。土地容积率约为,5.8,，总建面约为,70,万。,项目物业形态丰富，包括地标性超甲写字楼、总部办公、甲级写字楼、高端特色配套商业、服务式公寓及高层豪宅。建成后，,复地中心将成为成都最具影响力的高端城市综合体之一。,物业形态,体量测算,住宅,276717,公寓,80000,商业,41050,超甲写字楼,123867,甲级写字楼,152786,总部办公,20000,其他,1400,可售车位,206610,（数据来源：,2013.11,设计测算）,260,户型,220,户型,175+140,户型,175+120,户型,价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,其中，项目住宅产品：,围合式布局,+,大中庭景观组团,+,错综式楼栋布局（尽可能保证户户观江）,+,商住业态完全分割,120+175Y,型楼栋住宅,140+175Y,型楼栋住宅,220+220,板式楼栋住宅,260+260,板式楼栋住宅,大面宽、大横厅（产品区别特点）、全景阳台、精装双大堂、私家电梯厅等，但同时，城南类似豪宅较多。,价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,优势,1,劣势,2,机会,3,威胁,4,项目,SWOT,分析,项目所在板块目前市场声音较弱,项目本身位于岛上，与外界的交通联系存在一定问题,产品设计本身在城南较为常见,项目同时具备岛居,+,国际城南,+,金融城规划三个属性，较为稀缺,项目商住业态完全分割，纯居度高,住宅产品规划合理，户户全景观江,宏观政策层面持续收紧，对高端客户形成打压；,区域内知名开发商、豪宅众多，竞争激烈，明年锦绣江山项目，环球广场项目，都焯邦城均是潜在威胁,政府对金融城后期的整体规划，有助项目整体品质提升,项目主力产品为,120-175,，与高端豪宅（,180,以上）形成一定差异。,项目,SWOT,分析,领导者,价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,城市名片，发展升级引擎，,本项目将打造包括高端住宅、超甲及甲级写字楼、精装公寓及高端特色商业的高端城市综合体。,多功能目的地,基于项目：,基于资源：,金融城内,商业环绕,高端、商业、国际,项目位于呈贡新区昆明市行政办公中心旁，是具有得天独厚和不可复制的自然资源以及社会资源的一个地块。周边新兴商业及高端办公氛围浓厚，同时有着良好的高端住宅发展基础。,价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,项目整体形象定位参考,国际橱窗,城市休闲环岛,国际化气质调性，提升项目扮演的城市功能地位；,功能复合，成为城市商务人群、白领人士工作、交流、休闲、聚会的目的地，提供 全新充满,PARK,气息的国际化工作、生活模式；,呈现与众不同的区域特色。,这里将是呈贡再一次华丽蜕变的国际化形象展示窗口，汇聚本土特色资源的又一张城市名片，是呈贡进行国际商务交流与交往的窗口，是呈贡田园城市国际化新生活的展示平台。,定位关键考量点：,功能复合、具有影响力高度,价值审视,品牌价值,区域价值,岛屿价值,项目价值,住宅价值,价值提炼,基于竞争的客户洞察,竞品客户分析,客户梯队,客户分类,客户锁定,首先，让我们来看看我们的竞品客户都有些什么样的特点？,客户分析竞品样本：,实力心城,涌鑫中心,新南亚国际,实力心城客户来自城南区域的占,62%,，自住客户占比约,86%,，主要以私营企业主与政府、企业高管为主，中海老客户占比约,30%,。,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,实力心城客户白描,称呼：陈女士,年龄：5,8,岁,性别：女,籍贯：昆明,从事行业：审计,担任职务：董事长,目前居住地：昆明,教育经历：本科,置业次数：,5,次,家庭城员：,独居离异人士,客户语录,“亲戚住呈贡，想买套离亲戚近的房子。”,“这里住的人和我差不多，这样的地方住的比较放心。”,“房间主卧卫生间太大，餐厅旁边没有电视插座，淋浴房没有搁板，你们细节很不到位。”,“你们生活阳台有没有冷热水管，木作的墙群容易烂，房子里面的装修坏了你们修不修，不要到时候没人管啊。”,客户特征描述,有实力、很刁钻、很纠结、专业知识很强、很谨慎,购买关注点：,地段价值、圈层氛围、物管服务,典型客户,1,：,某审计公司董事长,Code of this report|,28,客户职业,置业目的,客户来源,涌鑫中心以呈贡、二级城市区域客户为主，,2,次置业以上自住客户，职业特征主要以个体商户和私营企业主为主占约,67%,，城南企业中高管占约,21%,。,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,涌鑫中心,客户白描,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,典型客户,2,：欧派橱柜供应商,称呼：毛先生,年龄：4,5,岁,性别：男,籍贯：昆明,从事行业：建材,担任职务：,老总,目前居住地：昆明,来蓉年限：,5,年,置业次数：多次,家庭成员：,三口之家,客户语录,“地段满意”,“装修风格挺好的，有居家感又不失大气华贵，还是买装好了的房子比较省心。”,“社区里住的人不能太杂。”,客户特征描述,朴实、平时工作很忙，某品牌橱柜的供应商，每个月最少来项目,2,次，一直说想买，但在项目开盘之初并不下单，称自有打算，后期经销售人员多次逼定后才成交。,购买关注点：,地段价值、圈层氛围、精装风格,客户洞察,客户梯队,客户特征,客户总结,竞品客户分析,新南亚国际,城南及省内二级城市自住客户为主，职业特征以私营企业主及个体为主。,典型客户,4,：某金融高管,称呼：刘哥,年龄：4,0,岁,性别：男,籍贯：昆明,从事行业：金融,担任职务：,高管,目前居住地：天骄北麓,置业次数：,2,次,家庭成员：,三口之家,客户语录,“整体布局和景观规划还行，附近有湖，很好”,“路过这里就来看看，还不错，就是装修的颜色太白，插座少了点”,“厨房小了点，不过也勉强可以用。”,客户特征描述,有自己的想法，对项目的规划布局比较喜欢，不喜欢自己装修房子,购买关注点：,社区规划布局、城市景观资源占有,新南亚国际,客户白描,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,客户区域：昆明,本地客户约占,60%,（主要来自呈贡），其他城区（城中、城西）客户占,20%,，二级城市客户（东川、安宁等）占,10%,，其他（省外）客户约占,10%,客户职业：,主要以私人企业主、个体商户为主，约占,60%,，企业高管约占,25%,，政府高官及高薪白领客户共占,15%,购买目的：,主要以纯自住客户为主，约占,70%,，投资兼自住约占,20%,，用于纯投资的客户，约占,10%,。,年龄：,年龄多集中在,35-45,岁之间，占比为,65%,，,45-50,岁的客户占比为,25%,，,35,岁以下的客户占比为,10%,竞品客户特点总结如下：,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,客户层次定位：,主力客户,补充客户,项目名称,在售主力面积区间（）,当前成交均价（元,/,）,成交总价区间（万元）,中海城南华府,精装：,90-135,清水：,135-255,精装：,15000,清水：,14000,精装：,135-210,清水：,200-410,誉峰,220-360,17427,（精装标准,6000,）,300-1000,西派国际,140-278,17628,（精装标准,4000-6000,）,260-550,本案,120-175,220-260,预估,12500,160-250,290-400,220,和,260,产品客户,120-175,产品客户,本案主力面积,120-175,，这部分产品的客户应为中高端客户为主，,220,以上产品的客户才应为区域豪宅客群。,从上表中，可以看出市场中本案在总价关系上具有明显的差异，市场豪宅阶层的产品总价多处于,250,万以上，而本案的总价有较大部分处于,250,万以下，本案一期暂定是清水产品,本案客户与市场主要竞争豪宅项目的客户阶层具有一定差异性，项目客户主要以中高端及高端客户为主，豪宅客户将作为本案的补充类客户而存在,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,职业特征,置业特征,中等规模私营企业主和个体户,政府、事业单位领导,企业中层干部,大型私营业主或个体户；,国企、事业单位高层领导,二次置业或三次以上,追求品质，崇尚奢华,二次置业,价格敏感相对度高；,注重楼盘档次,置业需求,220,和,260,及以上的产品,120,-175,产品,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,购买能力：城市财富身份代表，购买能力较强,购房需求：多次置业，购房以改善型居住需求为主,购买关注点：关注地段价值、产品、圈层氛围、景观资源,消费共性：,a.对项目品质、展示等要求较高，追求舒适型生活；,b.有主动对城市稀缺景观资源进行占有的习惯；,c.对物管服务等软件配套要求高，强调具有品质感的生活模式。,客户洞察,客户梯队,客户分类,客户锁定,竞品客户分析,通过分析我们将客户锁定在如下特征人群当中：,对于该类人群的锁定将直接影响明年推广和渠道一系列的选择,营销策略思考,营销整体思路,节点梳理,分阶段诉求,推货策略,项目的使命必达,双重标杆效应,新区品冠名利双收,身未动，名已远。,河心岛从拿地开始就一直引发业内关注，由于其优良的地段位置和资源特色，目前也形成了一定的市场知晓度，换句话说，本项目已经承载了太多的关注和期待。,品牌目标,无可争议的区域领导者，璀璨瞩目的城市名片,销售目标,价值标杆，热销名盘,营销策略思考,整体思路,节点梳理,分阶段诉求,推货策略,总体策略观点,1,：,让各不同的商住业态站在项目扮演一定城市功能角色的基础之上。,项目影响力发挥在前，起势注重整体平台成立搭建，后续各级产品线推售顺势而为；,独具慧眼的择址眼光，首先看重地段及区域发展空间，占据城市核心优质资源条件。,不做简单复制，充分考虑每片土地的独有的特色价值，把每座城市标识元素恰当嫁接，打造属于每座城市自己的城市名片。,不做简单加法，资源整合运营能力强劲，成为区域升级发展引擎，成为城市新标杆。,营销策略思考,整体思路,节点梳理,分阶段诉求,推货策略,总体策略观点,2,：,以昆明市行政中心为资源核心，,开启呈贡最具特色的“金融生活”时代,，,是项目价值全面超越的根本。,提出“超越目前区域市场竞争”的战略高度，最终本项目需要以最具区隔特征的“环绕式水景”资源为产品价值核心，构建成都独具特色的城市岛居生活时代。,“成也示范区，败也示范区”，,对本项目而言，示范区的气势规模与品相尤为重要，某种程度上决定了本项目能否成为继新南亚之后，开创呈贡住宅新时代的引领者，因此我司强烈建议售楼部与示范区同步开放,营销策略思考,整体思路,节点梳理,分阶段诉求,推货策略,七彩云南第壹城,2014,年度营销策略：,先推圈，再推盘，最后推产品！,先炒热,河心岛地块，,将河心岛地块和“国际城南”，“金融城”和“呈贡封面”等字眼挂钩,2,、再奏,响盘的名气，引发全城关注,，,将“独占一岛的高端城市综合体”概念推向市场，塑造城市新地标的形象,3,、,当项目，成为全城仰望的明星之地，顺势推货，单独包装产品,将“,360,度观江纯岛居豪宅”的概念推向市场，将岛居的稀缺性发挥到极致,营销策略思考,整体思路,节点梳理,分阶段诉求,推货策略,高举高打！平开高走！,结合工程可实现节点如下图所示，由于我司建议售楼部和示范区同时亮相以提高项目的口碑，因此项目蓄客期只有短短,2,个月，时间紧，任务重，按照既有时间节点和推广策略，,6,到,7,月份为项目炒岛阶段，,7,月至,8,月为项目炒盘阶段，售楼部和景观示范区交付使用之后将推广的重点放到产品上面,2014,年,4,月底,5,月,6,月,7,月,8,月初,8,月中旬,9,月下旬,9,月底,办理岛居生活手册，试探客户意向,炒岛阶段,炒盘阶段,推住宅产品阶段,营销策略思考,整体思路,节点梳理,分阶段诉求,推货策略,工程节点,推广节点,推售节点,销售动作,红星路南延线改造工程竣工,售楼部和景观示范区交付,样板间交付,领取预售许可证,推,9#,，,10#,13#,楼,亮相,蓄客,首次开盘,样板房开放即收筹洗客,2014,年,4,月底,5,月,6,月,7,月,8,月初,8,月中旬,9,月,9,月底,售楼部和景观示范区交付,样板房,交付,预售证,取得,红星路南延线改造工程竣工,炒岛阶段,炒盘阶段,炒住宅阶段,主要诉求：,神秘岛屿惊现,国际城南！,主要诉求：,国际环岛特区,锦江新地标,主要诉求：,360,度观江岛居豪宅，锦江尽在呼吸间,引发的民间回音：,成都原来还真有这么个河心岛哦，而且还在南门这么好的位置，就是不晓得岛上要修什么东西喃,引发的民间回音：,不得了哦，岛上的业态全都是高端，以后怕是只有外籍人士和社会精英才能在岛上消费和生活了,引发的民间回音：,巴适哦，原来岛上还有纯住宅卖，现在锦江旁边的房子都这么难买，又有江又有岛的房子以后只有绝版咯,营销策略思考,整体思路,节点梳理,分阶段诉求,推货策略,七彩云南第壹城首批次推货原则,1,：,1+1+1,备货原则,即开盘时以,3,栋房源推出，包括,1,栋,175+140,和,1,栋,220,产品和,1,栋,175+120,的产品，产品线上作优劣搭配，推货原则保证除,260,之外，各产品线均有入市，满足不同阶层和不同置业的客户的需要，从销售上来说，,120,和,140,平米的户型是主要的现金流产品，而,220,平米户型则是一批次的形象标杆产品,9#,10#,预计推售,户型,供应套数,推售理由,13#,120,94,二线江景资源,+,面积相对较小，绝对的现金流产品,175,94,二线江景资源,+,面积适中,+,整盘套数占比最大，绝对的走量主要产品,10#,140,47,一线江景资源，在销售策略上挤压二线江景的,120,平米户型成交,175,94,一线江景资源，在销售策略上挤压二线江景的,175,平米户型成交,9#,220,40,一线江景资源，一期一批次里面为项目树立形象的主要产品,营销策略思考,整体思路,节点梳理,分阶段诉求,推货策略,动工顺序建议：由于我司所建议的推售顺序，所以为了让以上,3,栋住宅可以达到预售条件，开工顺序建议从,10#,楼开挖，优先满足,10,9,13#,楼达到领取预售许可证的水准,为动工顺序方向,13#,项目分阶段营销策略计划,整体铺排,预热期策略,造势期策略,爆破期策略,持销期策略,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,8,月,2,日：,示范区及售楼部开放,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,8,月,16,日：,样板间开放,9,月,31,日：,豪门夜宴式开盘,7,月,17,日：,整体形象出街,预热期,造势期,爆破期,持销期,阶段性工作重点,6,月份开始热炒岛屿，转入,7,月份之后项目整体形象出街，揭开岛屿面纱。,该阶段主要强化销售团队信息，拓客先行，为项目亮相做好充分准备,。,8,月,2,日，以售楼部和示范区亮相为造势节点，辅以重大的亮相活动，媒体，同行到访，形成口碑传播，线上线下持续发力,8,月,16,日，以样板间开放为造势节点，辅以收筹行为进行洗客，各种圈层活动持续，力求为开盘热销做好充分准备,9,月,31,日，以开盘为销售高潮引爆节点,以销售炒作、洗客跟进为后,继持销作准备；,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,线上：,线下：,6,月底项目话题炒作，以吸睛全球为目的，,关联河心岛土地前世今生,（配合媒体：网络、新闻、要闻、访谈为主）,销售团队信心强化：,上海总部行、江景豪宅居住体验、成都豪宅对标踩盘、口径及销售行为强化等抗性分类培训、拓客分配跟进等,地缘，外缘客户拓展邀约,8,月亮相到访：,本地企业客户拓展、代理公司资源客户、政府资源等,重点对政府、媒体、同行等进行洗脑造势：,媒体上海体验专场活动、政府及高端资源拜访、,7,月中旬以后：月炒作话题由岛转入盘,关联河心岛五大高端业态,（配合媒体：机场、网络、户外，公交站台、阵地、路名牌、报媒）,8,月,2,日：,售楼部示范区开放,阶段目标：,利用网络，新闻等形式先将岛炒热,7,月,17,日之后整体形象出街，炒作对象由岛换做盘,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,7,月,17,日之前：,7,月,17,日之后：,推广目的：炒热岛的价值,并为河心岛附加,A,、国际城南的方位价值,B,、金融城的板块价值,C,、复地的品牌价值,媒体推广炒作主题：,神秘岛屿惊现国际城南,推广媒体：,网络，新闻,活动配合：,金融城高峰论坛即河心岛业态揭秘活动,推广目的：炒热盘的价值,目的,A,、体现五大业态独占一岛的地标性概念,B,、拔高产品调性，营造社会高端人士方可登岛的氛围,C,、释放售楼部和示范区即将盛大开放的信息,媒体推广炒作主题：,五大高端业态齐聚一岛,推广媒体：,网络，新闻、户外，阵地，站台，路名牌，短信,活动配合：,暂无,炒岛话题示意：,1,、世界金融大佬中意呈贡新区；,2,、河心岛版图猜想揭秘；,3,、,28,大国际品牌旗舰跻身呈贡新区,4,、专线轻轨打通呈贡交通“任督二脉”,推广调性示意：,神秘金融商圈惊现呈贡新区,商务经济圈终于引来城市新地标,推广调性示意：,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,线上推广线整体铺排,围挡，精神堡垒出街,同步更换诉求,网络推广,同步更换诉求,商报,+,华西报版出街,院线广告出街,户外大牌，路名牌，公交站台，出租车站台广告投放,主诉求为商圈的稀缺性,主诉求为项目自身,机场户外投放,航空杂志投放,停车场灯箱,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,公交站台,停车场灯箱,户外推广渠道,地点,投放时间,主诉求,投放频率,围墙、导示、精神堡垒、高炮,项目现场,6-8,月,6,月：金融城河心岛，复地倾力打造,一直保持,7,月中旬以后：高端城市综合体空降河心岛,+,示范售楼部开放的信息,高端城市综合体惊现呈贡,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,公交站台,停车场灯箱,从围挡开始投放广告的时候便同步开始项目的彩灯照明，方法将彩灯效果打到高炮上，该效果应一致持续,灯光工程,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,网络推广渠道,形式,投放时间,主诉求,投放频率,搜房网、腾讯网、新浪网、大成网,软文,6,月,-8,月,6-7,月：神秘岛屿惊现国际城南,7-8,月：高端综合体空降唯一河心岛,每月更换一次,通栏,论坛（地产江湖、天涯社区、搜房、新浪等）,文字,画面,6,月,-8,月,城市运营专家复地如何打造成都唯一河心岛？五大高端业态齐聚一岛，岛居生活究竟如何？,每周更换一次,新浪微博、腾讯微博,文字,画面,6,月,-8,月,伴随项目时间节点，将各种岛的工程进度，周边发展变化情况一一展示,每日更新,3,条,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,网推广方面：在,7,月,17,日之前主要运用软文热炒岛的价值，,7,月,17,日之后增加通栏，文字，画面，热炒整盘的价值，并释放售楼部和示范区即将盛大开放信息,公交站台,停车场灯箱,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,报纸推广渠道,形式,地点,投放时间,主诉求*,投放频率,昆明商报,硬广（整版）,全城,7,月下旬,高端城市综合体惊现成都唯一河心岛,2,次,昆明都市报,硬广（整版）,全城,7,月下旬,盘岛高端综合体示范区与售楼部即将盛大开放,2,次,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,报媒体推广方面：在,7,月,17,日和,7,月,25,日，华西和商报各打一个整版，目的有,1,、揭开国际城南河心岛的神秘面纱,2,、释放售楼部和示范区即将开放的信息,公交站台,停车场灯箱,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,电影院广告投放渠道,院线,投放时间,主诉求,CF,片播放，影院看板,太平洋、万达、保利万和、,UME,、,王府井，环球中心影院,7,月下旬，选择,4,场的热门电影进行投放,城市高端综合体惊现呈贡,院线投放：,CF,片选择,7,月下旬的周末，根据当月电影的热度来选择投放的场次，,CF,片中需包含项目示范区和售楼中心即将开放的信息,2014,年热门电影：,美国队长,2,狼图腾,变形金刚,4,公交站台,停车场灯箱,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,户外推广渠道,地点,投放时间,主诉求,投放频率,大牌,盐市口大牌、红星路,-,总府路、紫荆户外,7,月形象出街起，一直持续,与线上推广主诉求同步更换即可,一直持续，直至开盘,户外大牌选择了市中心的,2,块和城南的,1,块，实力心城，大咖公寓项目都曾选择过南亚风情第壹城大牌进行过投放,公交站台,停车场灯箱,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,长水国际机场广告牌示意图,本广告点位来源于昆明博纵广告传播有限公司,七彩云南第壹城：,独占呈贡新区中心的高端城市综合体,机场户外广告,投放地点,投放时间,该阶段主诉求,机场广告牌,长水国际机场,7,月,17,项目形象出街开始一直持续至开盘后的一个月,城市高端综合体惊现呈贡新区,机场户外：,7,月,17,日随其他线上媒体同步投放，精准锁定有航空需求的高端客群，诉求方面与其他线上媒介保持一致,公交站台,停车场灯箱,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,公交站台,停车场灯箱,户外推广渠道,地点,投放时间,主诉求,投放频率,路名牌,线路,1,：彩云北路沿线,线路,2,：广福路,线路,3,：环城东路,7,月至,8,月,与项目整体形象出街后的诉求保持一致,保持投放,公交站点,城东、城南（重点）、城中区域,出租车站点,七彩云南第壹城：,独占呈贡新区中心的高端城市综合体,阵地,网络推广,报媒推广,院线推广,户外推广,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,公交站台,停车场灯箱,户外推广渠道,地点,投放时间,主诉求,投放频率,高端商场停车场灯箱,南屏街，北辰财富，和谐世纪，环球中心等高端商场,7,月中旬开始,与线上主诉求保持一致,一直持续,七彩云南第壹城：,独占呈贡新区中心的高端城市综合体,线下活动渠道整体铺排,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,主诉求为商圈的稀缺性,主诉求为项目自身,销售团队强化,吉信行客户资源梳理,+CALL,客开始,高端商场摆展,金融城高峰论坛活动,短信发送,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,销售团队强化,吉信行资源客户梳理,CALL,客,商场摆展,论坛活动,短信发送,方式一：上海行及江景豪宅居住体验,首先组织销售团队到上海参观，包括上海代表项目的参观，感受项目运营能力，同时安排于上海金茂君悦大酒店的居住体验，让团队首先明确将来的复地中心将给业主带来什么样生活。,方式二：七彩云南第壹城纪录片,七彩云南第壹城项目纪录片将从土地、产品、工程、物业四个方面记录下每个岗位的员工为复地中心所付出的心血，其中有争辩有认同，但最终达到共识，目的是让看过该纪录片的,每一个置业顾问,都七彩云南第壹城,的诞生,产生强烈的情感共鸣,，,是值得骄傲的向客户推荐的。,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,销售团队强化,吉信行资源客户梳理,CALL,客,商场摆展,论坛活动,短信发送,人员安排：从每日,CALL,客销售人员,4-5,名，其中,每日,CALL,客电话数量保底,100,组,/,人，由项目经理监督完成，并反馈,CALL,效果,CALL,客项目：吉信行代理项目，销售人员进行初步扫客，对客户释放复地中心售楼部和示范区即将开放的信息,CALL,客时间：从,7,月,20,日,开始一直持续,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,销售团队强化,吉信行资源客户梳理,CALL,客,商场摆展,论坛活动,短信发送,和谐世纪负一层及四层,北辰财富中心,南亚风情第壹城,拓客渠道,地点,投放时间,主诉求,摆展频率,商场摆展,南亚风情第壹城,7,月中旬开始,与线上主诉求保持一致,选择每周末两天进行摆展,销售团队强化,吉信行资源客户梳理,CALL,客,商场摆展,论坛活动,短信发送,分阶段营销策略,整体铺排,预热期,造势期,爆破期,持销期,总结,6,月,7,月,8,月,7,月,17,日：,整体形象出街,6,月,1,日：,岛的炒作开始,策略内容：,借势讲解金融城中后期规划，揭开岛上业态分布情况，推出项目高端形象，以七彩云南第壹城,2014,年规划版图再次聚焦推向市场、推向业内。,呈贡新区金融巅峰论坛,即七彩云南第壹城,2014,业态揭秘会,活动时间：,2