房地产企业融资与税务规划.ppt

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,课程纲要,第一讲，当前我国房地产企业融资现状与问题,第二讲，房地产企业融资思路与要点,第三讲，房地产企业债务融资与税务规划,第四讲，房地产企业私募融资与税务规划,第五讲，房地产企业信托融资与税务规划,第六讲，房地产企业股权融资与税务规划,第七讲，房地产企业资本运作,第八讲，房地产企业融资策划与操作,第九讲，打造企业的金融体系,第十讲，打造企业的金融体系,2,中国溢价：一个经济大国的崛起,房地产波动原因宏观分析,短期,中期,长期,需求层面,人口统计学因素,家庭收入变化,汇率或利率变化,按揭政策,房地产税收政策,住房补贴政策,消费者的预期,供应层面,土地及房屋供应政策,建筑成本,3,房地产波动原因分析,土地政策,（土地供应）,房价,总需求,总供给,货币政策,（提高基准利率）,税收政策,（征收房地产税、加征房地产交易税）,金融政策,（控制房地产行业贷款）,金融政策,（调高房贷利率、收缩房贷规模）,住房政策,（增加保障住房）,地产业的金融属性,高杠杆行业；,产品具有期货,远期特征，典型的买空卖空交易；,政府的意图是去杠杆化，打击投机，降低金融的系统性风险，增加地产的现货交易特性，将风险锁定在高净值人士阶层。,产业的出路,增加流动性，实现证券化；有效的管理企业的流动性、风险性和收益性三者之间的关系。建立高效的融资体系,拿钱和变现。,第一讲，当前我国房地产企业融资现状与问题,1,、货币政策对地产行业影响,2,、房地产企业资金现状与经营风险问题,3,、房地产企业融资现状与融资渠道问题,4,、地产融资的国际比较,5,、地产企业融资运作模式展望,4,央行通过调控利率高低和对银行贷款来指导影响资金的成本和供应。,严格控制货币信贷总量和投放结构、节奏。,调整存款准备金率，直接控制流动性。,按揭首付款比例调整等。,银监会,1,月,17,日召开,2011,年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策,信托投资公司,10,年,12,月银监会,关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知,对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。,11,年,2,月份，银监会,关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知,，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。,银监会要求，,商业银行个人理财资金,投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定,;,信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于,3:1,。,4,月,27,日，银监会特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则,。,1,、货币政策对地产行业影响,5,保险资金,保险资金投资股权暂行办法,（保监发,201079,号）,保险资金投资不动产暂行办法,（保监发,201080,号）；,证监会,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,（,国发,201010,号）,通知第八条：对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。,商务部、外汇管理局,关于规范房地产市场外资准入和管理的意见,（,建住房,【,2006,】,171,号）,关于进一步加强规范外商直接投资房地产审批和监管的通知,（商,资,函,【,2007,】,第,50,号）：严格控制,外商,投资高档房地产，以及返程投资方式并购或投资境内房地产企业,。,汇综发,【,2007,】,130,号文：,外商,投资房地产企业将不能够再接受外债投入，境外资金只能以注册资本的形式直接进行境内投资,建房,2010186,号,:,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。,6,融资方式少；,法制建设滞后，法制环境不明确：房地产投资基金、房地产投资信托、房地产夹层融资等缺少协调立法；,企业和个人的信用体系建设滞后，影响金融业的健康发展；,业界同行认识朴素：融资就是因缺钱而找钱；（找到合适的合作伙伴、降低企业的风险（系统性风险和非系统性风险）、出售项目创意、资产高溢价变现出售、扩大在资本市场中的影响力等,）（风险规避和发展路径优化）（应该立项专门研究融资的本质）,3,、房地产企业融资现状与融资渠道问题,房地产企业融资来源和状况,资金来源,目前状况,银行贷款,主要靠银行，但难度加大,上市融资（国内和海外）,直接,IPO,不多（多在香港）,房地产债券,很少（公司债进入试点）,房地产信托,许多限制,房地产投资信托资金（国内外）,还没有立法,房地产私募基金,还没有立法（产业基金进入试点）,夹层融资,还没有立法,委托贷款和过桥贷款,较少,房地产抵押证券产品,试点,海外资金,不鼓励（部分限制）,保险基金,试点展开,8,全球、美国和中国房地产资本市场比较,分 类,全球和美国,中 国,上市股权,上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司,上市的房地产公司,私募股权,私人或组成的基金（包括退休基金、保险基金，私募基金，公司或个人等）,自有或组合的资金（包括合作、参建、外资等）,上市债权,房地产抵押证券产品和房地产企业债券,房地产企业债券,私募债权,房地产抵押各类贷款（大部分已证券化）,房地产抵押银行贷款,4,、地产融资的国际比较,5,、地产企业融资运作模式展望,（,1,）民间资本成主流,（,2,）融资产品创新和科学融资模式是关键,（,3,）高杠杆经济到实力经济转变,（,4,）项目融资转向企业融资,6,、企业的三种融资模式,融资渠道：资金从不同主体之间流动的通道。属于金融领域的基础设施建设。,直接融资，是指资金供求双方之间直接融通资金的方式，是资金盈余部门在金融市场购买,9,间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资金供给者融通资金的方式，它由金融机构充当信用媒介来实现资金在盈余部门和短缺部门之间的流动。,结构性融资的本质是：以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资,(asset-backed financing),。,大家通过今天的学习，可以在观念上、理论上建立起一种新的融资模式，属于一种新的可供选择的融资方案（,Alternative Financing Solutions.),资金短缺部门的直接证券，如商业期票、商业汇票、债券和股票等。直接融资具有直接性、长期性、不可逆性,(,即股票融资毋需还本,),和流通性,(,指股票与债券可在证券二级市场上流通,),。,第二讲，房地产企业融资思路与要点,1,、房地产企业资金来源构成；,2,、房地产企业融资的特点；,3,、不同资金渠道和方式的资金成本比较（您心里好有底）；,4,、地产企业融资与项目融资；,5,、地产企业融资都有哪些可能方式；,6,、地产融资的风险及控制要点,如何应对资本家，指标更有说服力！,7,、房地产企业融资的环节过程解析,1,、房地产企业资金来源构成,国家统计局,17,日公布的数据显示，,2010,年，房地产开发企业本年资金来源,72494,亿元，比上年增长,25.4%,。,国内贷款,12540,亿元，增长,10.3%,；,利用外资,796,亿元，增长,66.0%,；,自筹资金,26705,亿元，增长,48.8%,；,其他资金,32454,亿元，增长,15.9%,。,在其他资金中，定金及预收款,19020,亿元，增长,17.3%,；个人按揭贷款,9211,亿元，增长,7.6%,自有资金主要来源：留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。,12,年 房地产开发企业本年资金来源（亿元）,83246 14.1,，比上年增长,14.1%,；,其中：,国内贷款,12564,，增长,0.0,；,利用外资,814,，增长,2.9%,，,自筹资金,34093,，增长,28.0%,；,其他资金,35775,，增长,8.6%,；,其中：定金及预收款,21610,，增长,12.1%,；,个人按揭贷款,8360,，增长,-12.2%,。,10,房地产企业资金年度来源构成,11,资金来源,金额,占比,增长,国内贷款,12540,17.3%,10.3%,自筹资金,26705,36.84%,48.8%,其他资金,32454,44.77%,15.9%,其中：,定金及预收款,个人按揭贷款,19020,9211,26.24%,12.7%,17.3%,7.6%,利用外资,796,1.1%,66.0%,合计,72494,亿元,25.4%,2010,年房地产开发企业资金来源分析,2011,年房地产开发企业资金来源分析,资金来源,金额,占比,增长,国内贷款,12564,15.09%,0,自筹资金,34093,40.95%,28.0%,其他资金,35775,42.98%,8.6%,其中：,定金及预收款,个人按揭贷款,21610,8360,25.96%,10.04%,12.1%,-12.2%,利用外资,814,1.08%,2.9%,合计,83246,亿元,14.1%,12,2,、房地产企业融资的特点,融资资金量大,市场是关键因素,受政策影响深远,（,1,）融资资金量大,国务院,关于调整固定资产投资项目资本金比例通知,（国发,200927,号）规定,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为,20%,，其他房地产开发项目的最低资本金比例为,30%,。”,即房地产企业的自有资金最低比例要求为,20%30%,，最高,70%80%,否资金可以来自于各种途径的融资。,（,2,）房企融资的风险的主要因素,主要因素：,一是房地产企业本身的综合经营能力；,二是房地产行业市场的现状及前景。,房地产企业的经营模式主要有：,以不动产销售收入作为投资回报,销售型企业（住宅地产）,以租赁、自用等经营收益作为投资回报,持有型企业（商业地产）,相对于房地产企业自身的经营、管理能力等来说，房地产行业的市场状况对房地产企业的经营业绩都具有更为决定性的影响。,这是房地产行业本身的一大特征，而这个特征在中国尤为突出。,中国房地产企业以销售型经营模式占绝大多数，市场发挥了更大的影响力,13,（,3,）受政策影响深远,政策对房地产业的影响，主要通过两个方面来实现，一是行政审批；二就是房企融资。,房地产企业设立公司、取得土地、办理规划手续、设计、施工、销售、办理房屋产权证明等，需要经过政府各个部门的重重审批，缺一不可。,三大政策：土地供给政策、金融政策和财税政策；,存款准备金率每提高,0.5,个百分点，意味着,3500,亿元的资金被冻结。这与普遍增加资金使用成本的加息不同，在资金紧张而银行贷款成本较低时，只有优质企业才能贷到款。因此上调存款准备金率将加速房地产企业分化,3,、房地产企业融资的资金成本,长期债务,：愿意承担,8%-14%,高利率发行长期债的地产公司并不在少数。,民间融资,利率约,20%,；短期民间借贷月息,10-11%,；,信托产品,发行综合成本,11%-12%,；集合信托融资的成本平均超过,20%,；,(2011,年上半年共发行集合资金信托产品,1456,款，计划募集规模,3745.88,亿元，平均期限,14.28,个月，平均年化预期收益率,9.46%,。其中资金运用于房地产领域的信托数量为,343,款，其平均的年化收益率高达,10.86%,，,6,月下旬，在香港上市的融创集团信托计划为期,17,个月，年利率高达,17%,，加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破,20%,。融创集团还表示，如果收购在约定的,17,个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长,29,个月，并以,23%,的年利率支付偿还代价。此外，更有机构研究显示，房地产信托融资成本最高的已达,45%,。,),五年期以上个人住房公积金贷款利率,4.9,；,留存收益的替代资金成本,14,商业贷款利率一览表（,2011,年,7,月,7,日）,项 目,调整前利率,%,调整后利率,%,调整幅度,贷款,六个月,5.85,6.10,0.25,一年,6.31,6.56,0.25,一至三年,6.40,6.65,0.25,三至五年,6.65,6.90,0.25,五年以上,6.80,7.05,0.25,个人住房公积金贷款,五年以下（含五年）,4.20,4.45,0.25,五年以上,4.70,4.90,0.20,长期债务融资近期案例,恒大年初和,4,月分别发行了年利率,13%,的优先票据共,13.5,亿美元；,碧桂园在,4,月和,8,月分别发行了年利率,11.37%,和,10.5%,的,优先票据,共,9.5,亿美元；,雅居乐在,4,月份发行年利率,8.875%,的优先票据,6.5,亿美元；,花样年,(01777.HK),在,5,月发行年利率高达,14%,的优先票据,1.2,亿美元；,远洋地产,(03377.HK),也在,7,月发行了,9,亿美元的,可转债,，年利率为,8%,。,15,4,、地产企业融资与项目融资的相同之处,企业资本结构方面债务资本与权益资本的合理分配；,企业的信用状况；,企业的资产状况；,企业的还款能力和未来的现金流情况,4,、企业融资与项目融资的区别,出资方考核的重点不同；项目融资主要是项目本身的情况好坏。企业融资时，出资方主要考核公司和股东的过去和现在的资信情况，非常严格；,在历史资料方面，项目政府批文和相关资料等审核相对简单；公司融资则比较复杂；,项目融资可以用项目提供反担保即可；,在追索权方面，项目融资仅到项目公司层面，而公司融资则一直追索到公司层面；,还款来源：项目融资主要看项目本身，公司融资可以有多种渠道。,16,项目融资模式,-,1,模 式,名 称,直接安排模式,项目公司安排模式,以承购合同为基础的,融资模式,以产品支付为基础,的融资模式,基本,特征,由开发商直接安排,项目的融资，直接,组织融资并承担相,应责任和义务,由开发商投资设立 一个有法人资格 的项目公司，再以 该项目公司的名义拥有、经营项目和 安排融资,第三方承诺购买全,部或部分房产，以 此,作为偿还贷款资 金来,源的保证,融资方购买项目房产,的 部分作为未来销售,收入的权益，作为贷,款的主要偿还资金,优点,结构简单，容易操,作；可灵活安排融,资，债务比例比较,灵活；开发商可充,分利用与贷款方的,良好关系及自身资,信等级降低融资成,本,结构相对较简,单，操作较容,易；容易实现有,限追索权，降低,开发商的投资风,险,较容易安排成无追索,权和有限追索权；开,发商风险得以分散；,项目建成后销售风险,比较小,容易安排成无追索权,和有限追索权；开发,商承担风险较小,项目融资模式,-2,模式名称,直接安排模式,项目公司安排模式,以承购合同为基础的融资模式,以产品支付为基础的融资模式,缺点,开发商承担责,任较多，不易,实现有限追索,权，较难降低,开发商的风险,对融资方来说,风险较集中，,不易达成融资,安排,结构较复杂；融,资成本受第三方,资信影响较大,结构复杂，相关,协议烦琐；融资,方承担风险较大,适用,情况,融资比例较,小，开发商与,融资方关系较,密切,项目风险大，,开发商无力独,自承担,存在资信良好的,项目房产需求方,项目资金需求量,较大，没有其他,较好的担保措施,17,5,、地产企业融资的具体方式,-1,1,、房地产企业债务融资：银行信贷、企业债券、工程垫付、保证金、预售融资、同业拆借或民间借贷、典当融资、票据贴现、租赁融资（售后回租、回购）,2,、房地产企业股权融资：合作开发融资、股权转让融资、项目转让,3,、房地产企业信托融资,4,、房地产企业夹层融资,5,、上市融资,6,、外资融资,7,、企业兼并收购,8,、债务重组融资,9,、,品牌营运融资,10,、衍生工具融资,5,、地产企业融资的具体方式,-2,债权融资：银行信贷、房地产债券、房地产信托、房地产私募基金、夹层融资；委托贷款或过桥贷款；,股权融资：国内外上市、房地产信托、房地产私募基金、夹层融资、外资、保险资金,6,、地产融资的风险及控制要点,房地产企业的风险主要来自于其作为融资主体的合法性、信誉和财务等方面,。,18,合法性主要是调查其营业执照是否经过年检，是否具有相应的房地产开发资质等级，是否超经营范围经营房地产开发业务，经营期限是否大于其融资用资期限等；,信誉主要调查融资企业的信用等级、融资总额和还本付息情况等；,财务主要调查其是否能持续经营和持续经营情况下的财务状况,6,、地产融资的风险及控制要点,-2,单变模式，即通过单个财务比率走势来进行评估,（,1,）债务保障率,=,现金流量,/,债务总额；,（,2,）资产净利率,=,净收益,/,资产总额；,（,3,）资产负债率,=,负债总额,/,资产总额；,（,4,）资金安全率,=,资产变现率,-,资产负债率，其中资产变现率,=,资产变现金额,/,资产账面金额,由于利用这些比率进行预测时缺乏统一的行业标准，使实际应用受到了很大的限制,19,经营安全率：安全边际率,=,（现有或预计销售额,-,保本销售额）,/,现有（预计）销售额；,资金安全率,=,资产变现率,-,资产负债率，其中资产变现率,=,资产变现金额,/,资产账面金额。,安全边际率和资金安全率均为正时，表示企业经营状况良好，可以采取适当的扩张政策；安全边际率为正，资金安全率为负时，表示企业财务状况已露出险兆，经营者应提高自有资金比例，并积极开源节流，努力改善财务结构；,安全边际率和资金安全率均为负时，企业经营已陷入经营不善的局面，随时都有倒闭的危险；安全边际率为负，资金安全率为正，表示企业财务状况尚好，但市场销售能力明显不足，应全盘研究对策，以加强企业总体销售实力，创造企业应有利润。,运用企业安全率进行分析时要求评估者对企业的经营状况和财务状况有很深入的了解，如企业资产的变现能力、对保本销售额的测算。,利用企业安全率进行评估,分析项目,财务指标,计算公式,备注,偿债能力分析,流动比率,流动资产,/,流动负债,前三个比率是反映企业短期偿债能力,的指标，后四个比率是反映企业长期,偿债能力的指标。在分析时还应关注,企业可动用的银行贷款指标、准备很,快变现的长期资产、偿债能力的声,誉、长期租赁、担保责任、或有项目,等。,速动比率,（流动资产,-,存货）,/,流动负债,现金比率,（货币资金,+,有价证券）,/,流动负债,资产负债率,负债总额,/,资产总额,产权比率,负债总额,/,股东权益,有形净值债务率,负债总额,/,（股东权益,-,无形资产净值）,已获利息倍数,息税前利润,/,利息费用,营运能力分析,存货周转率,销售成本,/,（期初存货,+,期末存货）,/2,）,企业营运能力用于衡量企业运用资产,赚取收入的能力，经常和反映盈利能,力的指标结合在一起使用，可更全面,地评价企业的盈利能力。,应收账款周转率,销售收入,/,（期初应收账款,+,期末应收账款）,/2,）,总资产周转率,销售收入,/,（期初资产总额,+,期末资产总额）,/2,）,盈利能力分析,销售净利率,净利润,/,销售收入,在分析企业盈利能力时应当排除证券,等非常项目、重大事故或法律更改等,特别项目、会计准则和财务制度变更,带来的累积影响等因素。,资产净利率,净利润,/,（期初资产总额,+,期末资产总额）,/2,）,收益质量分析,净收益营运指数,经营净收益,/,净收益,经营净收益为净收益减去非经营收,益，经营所得现金为经营净收益加上,非付现费用。分析收益质量是看企业,收益与其业绩的相关性，因为非经营,活动有时虽能带来较大的收益，但这,种收益并不具有持久性，不能代表企,业的收益“能力”。,现金营运指数,经营现金净流量,/,经营所得现金,20,21,现金流财务危机预警指标体系,-1,（一）偿债能力分析指标,1,）经营活动现金净流量流动负债。该指标说明企业通过经营活动所获得的现金净流量可以用来偿还现时债务的能力。比率越大，说明企业流动性越大，短期偿债能力越强；反之，则说明企业流动性越小，短期偿债能力越弱。该指标中的分子，也可以用现金净流量代替。,2,）经营活动现金净流量负债总额，该指标反映企业年度经营活动产生的现金净流量偿还企业全部债务的能力，反映企业长期偿债能力。比率越大，表示企业长期偿债能力越强；反之，表明企业的长期偿债能力越弱，国外经验表明，该比率值在,0.20,以上的公司财务状况较好。,值得注意的是，若企业的经营活动所取得的现金在满足了维持经营活动正常运转所必需的支出后，不足以偿清债务，而必须向外筹措资金来偿债，就说明企业财务状况有所恶化。即使企业向外筹措到新的资金，但债务本金的偿还最终还是取决于经营活动的现金流量。,现金流财务危机预警指标体系,-2,（二）财务弹性分析指标,1,）现金股利保障倍数,=,每股营业现金净流入每股现金股利。,2,）资本购置比率,=,经营活动现金净流量资本支出。,3,）全部现金流量比率,=,经营活动现金净流量（筹资现金流出,+,投资现金流出）。,4,）再投资现金比率,=,经营活动现金净流量（固定资产,+,长期证券投资,+,其他资产,+,营运资金）。,22,现金流财务危机预警指标体系,-3,（三）变现能力分析指标,1,）销售现金比率，即：经营现金净流量主营业务收入。该指标反映每元销售得到的现金多少，既可反映公司生产的商品在市场上的畅销程度，又从另一个侧面体现了公司管理层的经营能力。该指标的比率越大越好，类似于权责发生制下的主营业务利润率。,2,）每股经营活动现金净流量，即：经营现金净流量普通股股数，辕指标反映公司最大分派现金股利的能力，公司分派的现金股利若超过该指标比值，说明需要借款分红。,3,）全部资产现金回收率，即：经营现金净流量全部资产。该指标说明公司全部资产产生现金的能力，该指标比值越大越好，通过与同业平均水平或历史同期水平比较，可评价上市公司获取现金能力的强弱和公司可持续发展的潜力。,4,）股东权益获现率，即：经营活动现金净流量股东权益。该指标反映企业净资产产生现金的能力。,现金流财务危机预警指标体系,-4,（四）现金流量结构分析指标,现金流量结构是反映企业财务状况是否正常的一个重要方面，包括现金流入、现金流出及其内部结构三个部分。,经营活动流入量经营活动流出量这一比率最为重要。,该比率反映了企业靠自身经营活动所获现金满足其正常经营活动所需现金的程度。,在某种程度上，该指标体现了企业盈利水平的高低和获利能力的强弱。长期来看，若其比值大于,1,，说明企业的简单再生产的正常进行，企业正常的生产经营活动必须靠出售资产或向外融资才能维持，企业将面临破产危险。,23,中票融资信用评级指标,1,、经营效率：销售债权周转次数,(,次,),、存货周转次数,(,次,),、总资产周转次数,(,次,),、现金收入比,(%),2,、盈利能力：营业利润率、总资本收益率、净资产收益率,(%),3,、财务构成：长期债务资本化比率、全部债务资本化比率、资产负债率,(%),4,、偿债能力：流动比率、速动比率、经营现金流动负债比、,EBITDA,利息倍数,(,倍,),、全部债务,/EBITDA,、筹资前现金流量净额债务保护倍数,(,倍,),、筹资前现金流量净额利息偿还能力,(,倍,),5,、本期中期票据偿债能力：,EBITDA/,本期发债额度,(,倍,),、经营活动现金流入量偿债倍数,(,倍,),、经营活动现金流量净额偿债倍数,(,倍,),、筹资活动前现金流量净额偿债倍数,(,倍,),第三讲，房地产企业债务融资与税务规划,（一）不同的债务融资方式,（二）债务融资的税务规划,1,、银行信贷融资（了解）,2,、企业债券（了解）,3,、工程垫付、保证金（分项工程融资）,4,、预售融资,5,、同业拆借或民间借贷（直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局）,6,、典当融资（现状、内容与注意事项；典当与抵押）,7,、票据贴现,5,、租赁融资（售后回租、回购）,24,（一）不同的债务融资方式,1,、银行信贷融资,2,、企业债券（了解）,3,、工程垫付、保证金（分项工程融资）,4,、预售融资,5,、同业拆借或民间借贷（直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局）,6,、典当融资（现状、内容与注意事项；典当与抵押）,7,、票据贴现,8,、租赁融资（售后回租、回购）,（二）债务融资的税务规划,融资成本是利息费用，主要关注利息费用的抵税效应（抵税的规模、时间和方式）,详细内容见利息费用的处理,1,、银行信贷融资,融资成本比较低,综合授信、银行转贷；,主要是套取利差,组建企业的银行模式,进行货币创造（货币乘数）,提供封闭的卖方信贷；,卖方信贷,+,客户按揭贷款模式,25,银发,2007359,号,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,(,银发,2007359,号,),1,严格房地产开发贷款管理,对项目资本金,(,所有者权益,),比例达不到,35,或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置,3,年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。,商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。,商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。,2,严格规范土地储备贷款管理,商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的,70,，贷款期限最长不得超过,2,年。,3,严格住房消费贷款管理,商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型，自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。,商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在,90,平方米以下的，贷款首付款比例,(,包括本外币贷款，下同,),不得低于,20,；对购买首套自住房且套型建筑面积在,90,平方米以上的，贷款首付款比例不得低于,30,；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套,(,含,),以上住房的，贷款首付款比例不得低于,40,，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的,1,1,倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的,50,。,商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。,26,4,、严格商业用房购房贷款管理,利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。,商业用房购房贷款首付款比例不得低于,50,，期限不得超过,10,年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的,1,1,倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于,45,，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。,5,加强房地产信贷征信管理,商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。,国八条,2010,年,9,月,29,日，“新国十条”升级版：要求不分住房大小，一律要求首套住房贷款首付要,30%,及以上；不分地区，一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。,2011,年,1,月,16,日，“国八条”要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于,60%,，贷款利率不低于基准利率的,1.1,倍；,2011,年,9,月,29,日，央行和银监会暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于,30%,；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。,开发商贴息委托贷款,是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”,27,开发商委托贷款的运作模式,第一种模式，开发商在商品房封顶之前替代按揭银行的角色，要求购房者首付房款的,30,，剩余,70,以按揭方式归还开发商，利率在中央银行规定的个人住房贷款利率基础上下浮一定比例。待房屋封顶、商业银行可以做按揭后，再将委托贷款转让给商业银行。,第二种模式，是在房屋预售阶段先由房地产开发商委托商业银行发放,30,的,零利率首付款,，同时购房户以该笔款项预付开发商，签订购房合同。待住房封顶后，客户持首付款证明到商业银行办理首付款以外按揭贷款。最后，开发商将首付款委托贷款转让给商业银行。,开发商贴息委托贷款模式的比较,第一种模式对银行来讲，委托贷款受让前问题不大，但在受让委托贷款时要解决三个问题：一是企业向银行转让委托贷款是否符合现行法规，转让后是以按揭贷款管理还是以银企间受让的一般类资产管理，目前不明确；二是若受让后的委托贷款以按揭贷款管理，按照中央银行规定，贷款五年期以上利率为,5,04,且不得浮动，如何协调受让后利率问题就比较棘手；三是转让期间的成本问题，由于合同文本主体的更换，所有的借款合同等相关文件都要重新签署，极易出现法律纠纷。因此，商业银行开办此项业务至少在目前存在一定的政策障碍。,对开发商而言，这种方式与开发商提供按揭的唯一区别，是客户需要付出按揭款从住房预售至封顶期间的利息，开发商要付出委托资金在这期间的资金机会成本（资金一旦进入商业银行的委托存款户，存款利率为零）。开发商的委托资金来自何处,?,中央银行,121,号文件中明确规定，开发商只能利用自有资金或其他途径获得的资金开展此项业务，因此开发商应具备较强大的自有资金。,第二种模式中商业银行在委托贷款转让之前就有利率麻 烦。按规定，委托贷款利率由委托双方协商确定，但最高不能超过同期同档次贷款利率。至于零利率,(,甚至负利率,),，虽未有明确规定，但商业银行是否愿冒政策风险不得而知。而商业银行在受让委托贷款时，同样面临第一种,28,模式存在的问题。,第二种模式对开发商来说，需要开发商更强的资金实力，开发商的资金来源问题也就更显突出。若开发商用于委托贷款的资金真实地来自自有资金又当别论，但若来自开发商的银行借款、开发商关联企业的银行借款等，则在客观上，不仅中央银行,121,号文件中“封顶按揭”无从谈起，就是,20,首付款规定也将流于形式。,开发商贴息委托贷款的好处,（,1,）可有效实现融资，成本低，可降低银行金融风险,（,2,）可行性强，为金融市场所快速接受,该种融资方式从我国房地产企业较多采用的传统银行贷款方式和卖方信贷理念演化而来，不像房地产投资信托需要一整套专门的法律法规、金融机构、金融市场作为运行保障，是一种简便易行的创新方式。,（,3,）在实现融资的同时实现了销售,规避了,121,号的限制。一般地，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”这一期间最易发生资金链断裂，采取开发商贴息委 托贷款的方式后，只要“五证”齐全，就不必等待“结构封顶”即可实现销售。,开发商贴息委托贷款的不足,（,1,）适用企业有一定限制，并非所有房地产开发企业都可运用,对资金有限的中小型房企来说，抽出资金作委托贷款以及进行贴息都缺乏可行性。,（,2,）开发商承担风险较大,如果楼盘销售周期过长，无法成功销售，开发商所提供给银行的委托贷款将会长期占压，同时由于销售回款不足，极易出现资金链断裂，开发商面临极大的破产风险。,（,3,）并非开创融资新渠道，不能从根本上解决全行业的资金缺口,29,开发商贴息委托贷款它所能吸纳的社会公众资本仅限于作出购房行为的大众，其资金来源有限。该种方式所带来的资金只占房地产企业融资的极少部分。,开发商委托贷款货币创造乘数,E,A (1+30,70,),n,其中：,A,为开发商初次投入的委托贷款金额，,E,为获得回收总房款资金数量，,n,为委托贷款的周转次数。,开发商委托贷款，提供房款,70,的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人,30,的首付款，如果开发商首笔投入,1,亿元委托贷款，即通过委托贷款开发商首次回笼销售资金,E,1 (1+30,70,),1,4285,亿元。,按照货币乘数原理，开发商第二次投入委托贷款,1,4285,亿元，根据上述公式：我们得到,E,为,2,0407,亿元；第三次投入后，,E,为,2,9152,亿元。,我们发现：只要委托贷款周转一次，可回笼资金增长了一倍，也就是实现可用销售融资,1,亿元,国外银行贷款,实行资本项目项下的额度管理，,由国家发展和改革委员会和财政部负责；,贷款额度,500,万美元以下项目，由省发展和改革委 员会批准项目建设书。,500,万美元以上项目，由地方、部门逐级提出项目建议书，报国家发展和改革委员会审批,(,其中重大项目报国务院审批,),。,需要规避外债的额度管理,30,外债管理暂行办法,第五条 按照债务类型划分，外债分为外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。,（三）国际商业贷款，是指境内机构向非居民举借的商业性信贷。包括：,1,、向境外银行和其他金融机构借款；,2,、向境外企业、其他机构和自然人借款；,3,、境外发行中长期债券（含可转换债券）和短期债券（含商业票据、大额可转让存单等）；,4,、买方信贷、延期付款和其它形式的贸易融资；,5,、国际融资租赁；,6,、非居民外币存款；,7,、补偿贸易中用现汇偿还的债务；,8,、其它种类国际商业贷款。,第十五条 境内中资企业等机构举借中长期国际商业贷款，须经国家发展计划委员会批准,。,内保外贷,内保外贷是指由企业内部的总公司给银行担保，银行在外部给企业解决贷款问题。担保形式为：在额度内，由境内的银行开出保函或备用信用证为境内企业的境外公司提供融资担保，无须逐笔审批，和以往的融资型担保相比，大大缩短了业务流程。,内保外贷注意事项,内保外贷业务中的境外借款主体,-,境外企业必须要有中资法人背景，,个人在国内有一个公司，以个人香港直接投资注册公司，该公司不算中资法人背景,中国居民个人先在境外某地，如新加坡注册成立一家公司，新加坡公司又在香港投资成立香港公司，香港公司也不是具有中资法人背景。,31,外保内贷,外保内贷是境外公司向境外机构申请开具融资性的担保函,外保内贷目前仅限于外商投资企业，如果需要履约，境内企业需要满足投注差的要求。,通过这样的外保内贷的业务，可以借助境外公司的协议，支持境内公司的发展，境外公司在享有较高授信的情况下，作为境内授信的担保条件。境外资金无须汇入到境内，免除资金退出时面临的不确定因素。,设立境外离岸公司进行融资税务问题及筹划,实质是在境外募集债务性资金，由于外汇管制，该部分资金无法调回国内使用。,该部分资金需要通过,FDI,的方式，调入国内融资企业使用。,核心：妥善处理债性资金股性化所带来的矛盾，设计合理的投资架构,需要流动新支持来按年分红以保证贷款人的利息；到期通过股份的溢价回购方式退出（或一次还本付息）,万科以,FDI,之名借道国外银行贷款,德国国际房地产投资银行,(,以下简称,HI)2004,年,7,月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资,3500,万美元。,在法律上,万科将所持有的中山项目,80,的股权转让给一家由,HI,设立的名为,BestGainlnvest-ment,的公司，万科也持有该