上半年西藏房地产估价师经营与管理风险分析与决策考试试题.doc

2016年上半年西藏房地产估价师《经营与管理》：风险分析与决策考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％．该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为．【2003年考题】

A：180万元

B：196万元

C：200万元

D：300万元

E：工业用地的监测点评估价格
2、在评估投资价值时，折现率是__。

A．社会—般的收益率

B．收益法中的资本化率

C．投资者要求的满意收益率

D．投资者要求的最低收益率
3、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。

A：70．03

B：71．03

C：72.03

D：73．03

E：工业用地的监测点评估价格
4、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A．宅基地所有权

B．空间利用权

C．地役权

D．建筑物相邻关系
5、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】

A：估价师声明

B：估价的假设和限制条件

C：估价方法

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格
6、由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的__租金。

A．商品

B．理论

C．成本

D．市场
7、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A．投资机会选择与决策分析

B．前期工作

C．建设阶段

D．租售阶段
8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E：工业用地的监测点评估价格
9、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。

A：租赁协议

B：买卖协议

C：购买协议

D：合作协议

E：房地产估价机构必须加盖公章
10、下列关于价值类型的表述中，错误的是。

A：在用价值为市场价值

B：投资价值属于非市场价值

C：市场价值的前提之一是继续使用

D：同一估价对象可能有不同类型的价值

E：工业用地的监测点评估价格
11、商品房买卖合同中写明的价格一般是。

A：成交价

B：均价

C：理论价格

D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格
12、现在条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。

A：根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同

B：委托通知单

C：信件式合同

D：FIDIC合同

E：房地产估价机构必须加盖公章
13、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有。

A：可逆性和可延期性

B：可逆性和不可延期性

C：不可逆性和可延期性

D：不可逆性和不可延期性

E：借款合同
14、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。

A．12%

B．12.55%

C．12.68%

D．13.55%
15、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。

A：半个月

B：2个月

C：半年

D：2年

E：借款合同
16、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。

A：100

B：150

C：300

D：400

E：执行层的组织协调
17、生产理论是主要研究的理论。

A：生产要素投入量与产出量之间的关系

B：基数效用论和序数效用论的关系

C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量

D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题

E：执行层的组织协调
18、关于投资组合理论的说法，正确的是__。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
19、住宅共用部位维修资金自__之日起，按规定计息。

A．维修资金存入维修资金专户

B．全体业主全额缴交维修资金

C．维修资金建立

D．维修资金建立维修资金专户
20、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。

A：30

B：60

C：80

D：100

E：房地产估价机构必须加盖公章
21、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资

B．累计折旧

C．未分配利润

D．存货
22、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。

A：市场价值

B：原始价值

C：评估价值

D：折余价值

E：工业用地的监测点评估价格
23、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元． 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照 土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格
24、马克思(1818—1883年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。

A．威廉·配第

B．亚当·斯密

C．大卫·李嘉图

D．马尔萨斯
25、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为。

A：绝对指标

B：相对指标

C：统一指标

D：平均指标

E：变异指标
2、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C．有租约限制的房地产

D．未来状况下的房地产

E．共有的房地产
3、工程造价控制的主要方法有。

A：价值工程

B：协议发包

C：合同管理

D：非限额设计

E：可行性研究
4、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。

A：消费者的感觉

B：消费者的生活方式

C：消费者的经济状况

D：消费者的预期

E：借款合同
5、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期设定的目标收益率之间的关系是。

A：越大，越大

B：越小，越大

C：越大，越小

D：与无关

E：借款合同
6、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。

A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务

B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务

C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系

D：超出自己的业务范围的估价业务

E：自己的专业能力难以胜任的估价业务
7、下列属于会计恒等式的是__。

A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入

B．所有者权益＝资产+负债

C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入

D．负债＝资产+所有者权益
8、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。

A：耐水性

B：抗渗性

C：抗冻性

D：导热性

E：热容量
9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。

A：单位比较法

B：市场提取法

C：分解法

D：工料测量法

E：分部分项法
10、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。

A：质量

B：安全

C：成本

D：资源

E：时间
11、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与__的平衡关系的方法。

A．固定成本

B．变动成本

C．盈利

D．机会成本
12、收益性物业的经营费用不包括__。

A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用

C．保险费、房产税和法律费用等

D．抵押贷款还本付息费用
13、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。

A．3

B．5

C．7

D．15
14、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息
15、王先生预购了一套经济适用住房，售价为1500元／；交房比原定时间延期8个月，此时邻近地块新开盘的经济适用住房项目的售价为1800元／，如原合同对延期交付无相关约定，则交房时应按结算房款。(2006年房地产经纪人试题)

A：1500元／

B：1650元／

C：1800元／

D：主管部门主持抽签决定的价格

E：执行层的组织协调
16、不是影响房地产价格的区位因素是__。

A．位置

B．交通

C．人文

D．环境
17、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。

A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1

D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具

E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
18、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平
19、房地产价格构成中的销售税费包括__。

A．增值税

B．营业税

C．城市维护建设税

D．教育费附加

E．房产税
20、目标定价法属于（）定价方式。

A．成本导向定价法

B．随行就市定价法

C．竞争导向定价法

D．购买者导向定价法
21、以下房地产价格种类中，有平均价格的是。

A：起价

B：标价

C：成交价

D：起拍价

E：应价
22、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。

A：行政划拨

B：无偿无限期使用

C：无偿有限期使用

D：禁止土地使用者转让

E：允许一定范围的土地使用者转让
23、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
24、商业银行的职能包括。

A：充当信用中介

B：变货币资本为货币收入

C：充当支付中介

D：创造派生存款和信用流通工具

E：变货币收入为货币资本
25、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于__20%以下的土地闲置费。

A．总投资

B．总造价

C．总地价

D．土地使用权出让金