上半年辽宁省房地产估价师案例与分析房地产贷款项目评估的含义考试试卷.docx

2017年上半年辽宁省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的含义考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在以上。

A：1个月

B：2个月

C：3个月

D：半年

E：执行层的组织协调
2、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700 元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价万元。

A：78

B：882

C：1 210

D：1 272

E：工业用地的监测点评估价格
3、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。

A：0．5％～1％

B：0．5％～1．5％

C：0．5％～2％

D：0．5％～2．5％

E：执行层的组织协调
4、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是。

A：期限短

B：不记名、可自由转让

C：能提前提取现金

D：面额固定

E：执行层的组织协调
5、收益法估价公式的假设前提是：（）。

A．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y(3) 年期无限

B．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y；(3) 年期无限。

C．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y(3) 年期无限

D．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y；(3) 年期无限
6、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是个月。

A：1

B：3

C：6

D：12

E：执行层的组织协调
7、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经的业主同意。

A：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上

B：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数

C：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上

D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

E：执行层的组织协调
8、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。

A．10

B．20

C．5

D．7
9、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段
10、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定房地产的最佳用途。

A：最高最佳原理

B：收益递增递减原理

C：均衡原理

D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格
11、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。

A：县级以上人民政府土地行政主管部门

B：县级以上人民政府建设行政主管部门

C：县级以上人民政府房产管理部门

D：县级以上人民政府发展和改革部门

E：执行层的组织协调
12、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险

B．收益现金流风险

C．持有期风险

D．时间风险
13、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。

A．1

B．2

C．3

D．5
14、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。

A：投资利润率

B：投资回报率

C：贷款利率

D：成本利润率

E：借款合同
15、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：6．2％

B：7．2％

C：8．2％

D：9．2％

E：工业用地的监测点评估价格
16、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。

A．40

B．43

C．47

D．50
17、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应
18、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是。

A：GDP=GNP+对外要素收入净额

B：GDP=NDP+折旧

C：GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付

D：GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口

E：执行层的组织协调
19、__是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法
20、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ㎡，房地总价值为2 400万元，其中土地价值为800万元．某人购买了其中的300 ㎡，该部分的房地价值为126万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

A：5．00％

B：5．25％

C：5．42％

D：5．75％

E：工业用地的监测点评估价格
21、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：预期原理

B：替代原理

C：均衡原理

D：收益递增递减原理

E：工业用地的监测点评估价格
22、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是__。

A．征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府

B．征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续

C．基本农田由国务院审批

D．基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
23、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。

A：估价机构

B：估价人员

C：估价对象

D：估价方法

E：工业用地的监测点评估价格
24、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。

A．供给

B．生产

C．投入

D．产出
25、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。

A：200

B：300

C：700

D：1000

E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、普通股票的国家股的持有人必须是。

A：国务院授权的部门

B：国务院授权的机构

C：由地方人民政府授权的部门

D：由地方人民政府授权的机构

E：由地方人民政府授权的个人
2、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。

A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%

B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次

C．土地增值税实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60%

D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次
3、采取定额税率的税种有__。

A．房产税

B．城镇土地使用税

C．耕地占用税

D．土地增值税

E．契税
4、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有。

A：潜在毛租金收入

B：有效毛收入

C：净运营收益

D：税前现金流量

E：税后现金流量
5、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润
6、被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定对__的财务强制拍卖。

A．张某

B．张某或杨某

C．杨某

D．张某和杨某
7、在下列各个选项中，不属于市场法估价适用对象的是__。

A．城市规划用地

B．标准厂房

C．高级豪华公寓

D．风景园林别墅
8、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__

A．贴现债券

B．附息债券

C．抵押债券

D．浮动利率债券
9、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
10、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。

A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

B．建在幢内且为本幢服务的配电房

C．为多幢综合楼服务的物业管理用房

D．人防用的地下室

E．用作公共休息场所的架空层
11、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。

A：现金流量分析

B：资金来源与运用表

C：贷款偿还分析

D：盈亏平衡分析

E：敏感性分析
12、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

A：当地工商行政主管部门

B：当地计划行政主管部门授权机构

C：当地计划行政主管部门

D：当地建设行政主管部门授权机构

E：当地建设行政主管部门
13、下列关于厂商均衡条件，说法正确的是心

A：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等

B：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等

C：此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量

D：此时厂商的产量一定时，成本支出最少

E：此时厂商的产量一定时，成本支出最多
14、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。

A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务

B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务

C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系

D：超出自己的业务范围的估价业务

E：自己的专业能力难以胜任的估价业务
15、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。

A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化

B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化

C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了

D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了

E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降
16、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。

A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋

B：转让拆迁范围內的房屋

C：抵押拆迁范围内的房屋

D：改变拆迁范围內的房屋和土地的用途

E：租赁拆迁范围内的房屋
17、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元

B：大城市1．2～24元

C：中等城市1．2～24元

D：小城市0．9～18元

E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元
18、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。

A：

B：

C：

D：P” />

E：借款合同
19、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括{ )。

A：建筑工程团体人身意外伤害保险

B：贷款购房保证保险

C：建筑工程承包合同保险

D：安居定期保险

E：贷款购房保证保险
20、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

E．城市规划管理不具有政府行政职能
21、补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。

A．入股补偿

B．等价有偿

C．等价补偿

D．实物补偿
22、保险费的确定与__因素有关。

A．保险价值大小

B．保险费缴纳期限长短

C．银行利率水平

D．保险标的的价值

E．保险金额
23、下列有关房产图的表述中，错误的有。

A：测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，要绘制房产分幅平面图；测定房屋平面位置，要绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，要绘制房产分户图

B：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的分幅图可以采用1：500的比例尺

C：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：100～1：1000

D：房产分户图是房产证的附图

E：房产分户图比例尺一般为1：500
24、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。

A：拖欠建设工程价款

B：已抵押担保的债权数额

C：房地产变卖处置费用

D：诉讼费用

E：其他法定优先受偿款
25、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A．债权债务凭证

B．使用权凭证

C．所有权凭证

D．收益权凭证

E．分配权凭证