房地产市场板块研究模版课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,说明：,由于上南-三林、六里北蔡两个片区相邻、且都面积不大，在城市地图研究中作为整体进行。,目录,一、片区与城市的关系,二、片区分析,1、功能分区,2、配套调查和评价,3、组团划分,4、市场情况调查,三、确定各组团适宜客户,1、土地属性角度得出的客户匹配度,2、现有项目客户类型,四、可利用土地资源分析,五、组团发展顺序建议,内环,外环,三林、北蔡,浦东机场,虹桥机场,人民广场,黄浦江,片区与城市的关系,内外环间、黄浦江以东、罗山路以西。,属于城区南片区域，与南汇区、闵行区的浦江镇相邻。,1、位置,片区与城市的关系,2、与城市的连接,多个入口直接连接内环、外环、南北高架,建设中的中环线、轨道交通,6,号线、,7,号线使片区与城市的联系更为便捷,杨高路贯穿浦东南北,沪南路通往南部郊区,通过内、中、外环能便捷地连接城市中心区和郊区,片区与城市的关系,3、在城市中的角色,浦东成为上海服务业核心集聚区的重要组成区域,世博,花木国际会展集聚区,。,浦东发展五大战略之一,世博带动战略的主要落实区域。,浦东三大主要发展带之一,沿黄浦江综合发展带影响区域。,浦东重点建设的六大功能区域之一,三林世博功能区域。,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分 市场情况调研,发展战略,重点实施“五大战略”：创新推动战略、世博带动战略、区域化发展战略、产业高端和集群战略、综合环境优化战略。,发展布局,一轴三带,上海市总体规划确定的从虹桥机场至浦东国际机场的东西向发展轴，其东段为,浦东新区小陆家嘴,世纪大道,浦东国际机场,；以“一轴”为中枢，南北辐射，是浦东现代化城区景观标志轴的集中体现和现代服务业走廊。,以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江综合发展带,，依托黄浦江两岸综合开发，重点发展金融保险、专业服务、商业贸易、旅游会展产业和生态居住功能，集中体现中心城区的繁荣繁华和现代服务功能；,以“一江三桥”等国家级开发区为主体的中部发展带,，重点发展高新技术产业和生产性服务业，集中体现产业实力和研发创新功能；,以外高桥港区和浦东国际机场为依托的滨江临海发展带,，重点发展现代物流等临空临港产业以及都市旅游、现代农业，集中体现现代物流功能和发展后劲。,六大功能区域,陆家嘴功能区域、张江功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域、三林世博功能区域、川沙功能区域。,1、浦东新区发展规划,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分 市场情况调研,世博会场址规划区,北蔡生活区,尚未开发的农民,住宅及农地,3、功能分区现状,大三林生活区,成熟的上,南生活区,尚未开,发区域,1、配套要素点选取的方面和评价标准,配套,要素点等级标准（单位：米）,大项,小项,要素最远辐射范围按交通时间评判,一,二,三,四,五,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,地段,环线位置、特殊位置优势,组团整体评价,内环内,内中环,中外环,外郊环,郊环外,交通便利,重要公交线路,步行15分钟（成人正常步行速度80米/分钟）,直达人民广场、淮海路等核心地带的公交线路,300-600-900-1200,直达城市次级中心（如体育馆、中山公园）的公交线路,300-600-900,无配套,轨道交通,步行20分钟,已有线路,400-800-1200-1600,在建中线路,400-800-1200,规划中线路,400-800,快速道路,自驾车10分钟（市内自驾车正常速度30km/时）,外环内高架,1250-2500-3750-5000,直接外环内高架的外环外高架,1250-2500-3750,直接外环内高架的较快速道路,1250-2500,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,1、配套要素点选取的方面和评价标准,配套,要素点等级标准（单位：米）,大项,小项,要素最远辐射范围按交通时间评判,一,二,三,四,五,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,商业,较高级商圈,打车起步价（3公里）,如淮海路、南京西路,750-1500-2250-3000,徐家汇、南京东路步行街、陆家嘴,750-1500-2250,四川北路、中山公园,750-1500,五角场、七宝,750,无配套,大型超市/卖场,家乐福、乐购,750-1500-2250-3000,易初莲花、农工商仓储店,750-1500-2250,750-1500,750,便利型商业圈/街,步行15分钟,如七宝老街,300-600-900-1200,300-600-900,300-600,教育文化,初中、小学、幼儿园,学区/学生步行30分钟（步行速度按70米/分估计）,七宝中学/一师附小（市重点级别）,学区/500-1000-1500-2000,天山中学/闵行实验小学（区重点级别）,学区/500-1000-1500,500-1000,一般学校（如浦江一中）,500,高校,步行25分钟,如复旦、交大、同济,500-1000-1500-2000,如华师大、上外,500-1000-1500,如东华大学,500-1000,如二工大,500,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,1、配套要素点选取的方面和评价标准,配套,要素点等级标准（单位：米）,大项,小项,要素最远辐射范围按交通时间评判,一,二,三,四,五,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,医疗,医院,打车起步价（3公里）,三级医院（如瑞金医院）,750-1500-2250-3000,二级医院（市第五医院）,750-1500-2250,一级医院,750-1500,无配套,运动休闲,高级运动休闲场所（如高尔夫球场）,3公里,如美兰湖高尔夫球场,750-1500-2250-3000,如旗忠高尔夫球场,750-1500-2250,750-1500,大众运动设施,步行25分钟,如上海体育馆,500-1000-1500-2000,如上海体操中心,500-1000-1500,500-1000,500,大众休闲娱乐设施,打车起步价（3公里）,如新天地,750-1500-2250-3000,如茂名路,750-1500-2250,750-1500,750,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,1、配套要素点选取的方面和评价标准,配套,要素点等级标准（单位：米）,大项,小项,要素最远辐射范围按交通时间评判,一,二,三,四,五,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,要素点标准,按圈层辐射等级范围,景观环境,江河湖海等稀缺自然景观,步行15分钟,如外滩/佘山,300-600-900-1200,300-600-900,300-600,300,无配套,公园绿地,市级优秀公园/绿地（如植物园/世纪公园）,300-600-900-1200,市级一般公园/绿地（如天山公园）,300-600-900,区一级公园,300-600,300,空气质量,组团整体评价,优,良,中,较差,极差,噪音（噪音越低，评价等级越低，即噪音从低到高对应评价等级从低到高）,组团整体评价,无噪音,基本无噪音,有些噪音（如临近菜场）,噪音较大（如临近高架路）,噪音极大（如临近机场、铁路）,负面因素（如殡仪馆/高压线等）,根据具体情况判断,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,2、纳入评价的要素点,类别,要素,大项,小项,一,二,三,四,交通便利,重要公交线路,通淮海路：789、782,通陆家嘴：82、798、796、795、219,通人民广场：581、980,通南京路：929,788（达陆家嘴）、780（达淮海路）、576（达外滩）、572（达徐家汇）,轨道交通,2号线,4号线、6号线、7号线、8号线,11号线、13号线,快速道路,龙阳路、罗山路、外环,中环、济阳路、杨高路、浦东南路-上南路,沪南路,商业,较高级商圈,陆家嘴商圈,大型超市/卖场,家乐福、乐购、麦德隆、沃尔玛,易初莲花（2家）、华联吉买盛（2家）、易买得、世纪联华、好又多,农工商（2家）,便利型商业圈/街,大拇指广场、浦,三路商业街,灵岩南路商业街、昌里路商业街,浦电路便利商业街、涝山路便利商业街、峨山路便利商业街、德州路便利商业街、北艾露便利商业街、浦东南路-齐河路,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,类别,因素,大项,小项,一,二,三,四,教育文化,中、小学、幼儿园,华师二附中、进才中学、建平中学（西校）,上南中学、洋泾中学、东昌附中（南校）、三林中学、杨思中学,建平世纪中学、浦东中学、浦东教育学院实验中学,高校,复旦大学张江校区,上海中医药大学,海关高等专科学校,景观环境,公园绿地,世纪公园,文化公园,负面因素,高压线,2、纳入评价的要素点,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,类别,因素,大项,小项,一,二,三,四,医疗,医院,仁济医院浦东分院,长航医院、浦南医院,安达医院、南码头地段医院、塘桥地段医院、上钢地段医院、花木地段医院、北蔡卫生院、杨思医院、上南地段医院、周家渡地段医院,运动休闲,高级运动设施,汤臣高尔夫,大众运动设施,源深体育中心,浦东棒垒球场、浦东游泳馆,大众休闲娱乐设施,东方艺术中心、上海科技馆,浦东文化宫、世博园（规划中）,2、纳入评价的要素点,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（1）交通便利轨道交通,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（2）交通便利快速道路,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（3）交通便利公交线路,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（4）商业配套高级商圈,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（5）商业配套大型超市/卖场,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（6）商业配套便利型商业,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（7）教育文化配套重点中、小学,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（8）教育文化配套高校,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（9）医疗配套医院,说明：儿童医学中心等专科医院未纳入评价中。,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（10）景观环境配套公园绿地,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（11）景观环境配套负面因素,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（12）运动休闲配套高级运动设施,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（13）运动休闲配套大众运动设施,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,3、配套要素设施分布及辐射影响,（14）运动休闲配套大众休闲娱乐设施,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分 市场情况调研,组团编号说明：,B12,、,B13,是三林和北蔡片区在城市地图的片区划分中的代号,SL,、,BC,分别是“三林”、“北蔡”拼音首字母,“,-1”,代表本组团在片区内各组团间的顺序号,将研究片区共分成,7,个组团。,片区分析,功能分区,配套调查和评价,组团划分,市场情况调研,1、片区市场整体情况,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分,市场情况调研,2004.6.12006.5.31两个年度间三林、北蔡片区市场需求情况（单位：平米、元/平米）,将上南三林和六里北蔡两个片区整体来看，市场消化量基本保持稳定；但产品特征有向小面积户型转变的趋势，同时受,2005,年宏观调控影响，成交价格有所下降；,上南三林片区的市场起点和成熟度均要优于六里北蔡片区。,时段,指标,上南三林,六里北蔡,合计,2004.6.12005.5.31,成交量,658486,450462,1108948,成交套数,5172,3849,9021,成交价,8783,7930,8436,套均面积,127.3,117.0,122.9,2005.6.12006.5.31,成交量,772592,206651,979243,成交套数,7226,1827,9053,成交价,7458,7998,7572,套均面积,106.9,113.1,108.2,2、目前在售项目情况,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分,市场情况调研,2、目前在售项目情况,（1）世博上南组团,名称,东方明珠国际公寓,东方城市花园二期,总量,建筑面积（平米）,33000,580000,户数,240,5400,已售（至5月底）,建筑面积（平米）,9634,316299,户数,106,2440,可供量,建筑面积（约）（平米）,23366,263700,户数,134,2960,价格水平（元/平米）,5月成交均价,12133,10265,累计成交均价,11766,8723,产品,3栋23-26层的高层,2栋6层的多层24栋12-18层的小高层5栋27层的高层,首次开盘时间,2005.5.26,2004.6.25,去化速度（套/月）,8.8,106,客户特征,周边居民二次购房,自住客较多,备注,目前为现房,目前为现房,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分,市场情况调研,2、目前在售项目情况,（2）六里北蔡组团,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分,市场情况调研,名称,锦绣华城,海上国际花园,总量,建筑面积（平米）,约160万,600000,户数,8000,5500,已售（至5月底）,建筑面积（平米）,292736,83306,户数,2512,594,可供量,建筑面积（约）（平米）,约130万,51.6万,户数,5488,4906,价格水平（元/平米）,5月成交均价,12218,10791,累计成交均价,6107,8437,产品,小高层;多层公寓；别墅,小高层;多层公寓；别墅,首次开盘时间,2002.4.25,2004.6.30,去化速度（套/月）,53.4,25.8,客户特征,备注,目前为现房,2、目前在售项目情况,（3）杨思三林组团,名称,华城秀庭,翡翠上南,阳辰美景,樱桃苑,金色杉林,总量,建筑面积（平米）,25720,75020,18890,107132,114000,户数,508,170,800,1052,已售（至5月底）,建筑面积（平米）,21181,34768,2935,29015,25672,户数,193,331,29,249,254,可供量,建筑面积（约）（平米）,4539,40000,15900,78000,88000,户数,177,141,551,798,价格水平（元/平米）,5月成交均价,8896,9134,7558,9437,6878,累计成交均价,7299,9014,7643,9284,6568,产品,7幢6复7的多层,11栋5-6层的多层2栋3层的双拼别墅，4栋12-13层的小高层,8栋9-11层的小高层,16栋13层的小高层,10栋18层的小高层,首次开盘时间,2003.10.18,2005.6.28,2006.4.22,2006.1.14,2005.8.20,去化速度（套/月）,17.7,30.1,26,50,28,客户特征,周边居民及世博会动拆迁居民,在浦东上班的白领和本地居民,改善型自住客户，中层白领,浦东区域客户,备注,至2004年5月基本售完，去化速度以2004年5月前计算,全装修，装修标准1200元,有部分动迁配套房,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分,市场情况调研,2、目前在售项目情况,（4）北蔡西南组团,名称,环球翡翠湾花园,未来域,环球中央花园,新里程一期,总量,建筑面积（平米）,161823,140000,100000,约17万,户数,1026,650,1600,已售（至5月底）,建筑面积（平米）,159397,103377,38739,58613,户数,1345,854,286,533,可供量,建筑面积（约）（平米）,2400,36600,61200,约11万,户数,172,364,1067,价格水平（元/平米）,5月成交均价,11489,9216,8213,8536,累计成交均价,8902,9218,7833,8249,产品,14栋10-14层的小高层，联体、叠拼别墅,19栋8-14层的小高层,6栋19-21层的高层3栋12-16层的小高层,30栋8-18层的小高层,首次开盘时间,2005.5.5,2005.5.7,2005.11.26,2005.12.3,去化速度（套/月）,103.5,65.7,47.6,88.8,客户特征,上南、塘桥地区客户,35-45岁年轻购房者,三林当地客户及浦东区域客户,备注,全装修，装修价格800-1000,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分,市场情况调研,2、目前在售项目情况,（5）北蔡东南组团,名称,地杰国际城,总量,建筑面积（平米）,1100000,户数,已售（至5月底）,建筑面积（平米）,203280,户数,1763,可供量,建筑面积（约）（平米）,约89万,户数,价格水平（元/平米）,5月成交均价,6324,累计成交均价,6756,产品,已开发部分为25栋18层的高层,首次开盘时间,2004.12.29,去化速度（套/月）,103.7,客户特征,前期是以投资客为主,调控以后以自住客为主,备注,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分,市场情况调研,片区分析,功能分区,配套调查和评价 组团划分,市场情况调研,3、市场情况小结,区域成熟，价格在10000元/平米以上，项目间去化速度差异明显,市场处于发展阶段，去化速度较快，代表项目价格在10000元/平米左右。,区域处于成长中，目前无在售项目。,无项目，房地产市场尚未形成。,区域成熟，项目较多，价格在8000元/平米左右，项目去化速度正常。,区域市场处于发展阶段，去化速度快，价格在8000元/平米左右。,区域不成熟，仅有个别项目，房地产市场尚未形成。,确定适宜客户,1、组团各类配套等级确定,组团图与配套等级图叠加的结果,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,B12/13（SL/BC）-1,B12/13（SL/BC）-2,B12/13（SL/BC）-3,B12/13（SL/BC）-4,B12/13（SL/BC）-5,B12/13（SL/BC）-6,B12/13（SL/BC）-7,地段,环线位置、特殊位置优势,2,2,2,2,3,3,3,交通便利,重要公交线路,1,2,2,5,2,2,3,轨道交通,2,3,3,4,2,4,4,快速道路,2,2,1,2,2,2,1,商业,较高级商圈,4,4,5,5,5,5,5,大型超市/卖场,1,1,3,4,1,2,5,便利型商业圈/街,2,4,5,5,4,5,5,教育文化,初中、小学、幼儿园,2,5,5,5,2,5,5,高校,5,5,5,5,5,5,5,医疗,医院,3,4,4,5,4,5,5,景观环境,江河湖海等稀缺自然景观,4,5,5,5,5,5,5,公园绿地,4,3,4,5,5,5,5,空气质量,3,2,2,2,2,2,2,噪音,3,2,2,2,2,2,2,运动休闲,高级运动休闲场所,5,5,4,5,5,5,5,大众运动设施,4,5,5,5,5,5,5,大众休闲娱乐设施,3,5,5,5,5,5,5,组团配套等级根据各配套要素在组团内的辐射概括得出；,组团配套等级不可以完全代替组团内任意位置地块的配套等级；,具体位置的配套等级可根据前面的若干配套等级图得出。,确定适宜客户,2、匹配度计算的参数,客户需求等级和权重体系,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,（1）社会新锐,总体,青年之家(新上海人),青年之家(老上海人),青年持家,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,地段,环线位置、特殊位置优势,6%,2,6%,2,6%,2,7%,2,交通便利,重要公交线路,12%,1,11%,1,12%,1,14%,1,轨道交通,7%,2,6%,2,6%,2,8%,1,快速道路,3%,4,1%,5,3%,3,3%,3,商业,较高级商圈,8%,2,10%,2,7%,3,7%,2,大型超市/卖场,7%,2,11%,1,6%,3,10%,2,便利型商业圈/街,6%,2,6%,2,6%,2,7%,2,教育文化,初中、小学、幼儿园,4%,3,4%,3,5%,2,3%,5,高校,4%,3,5%,3,4%,3,3%,3,医疗,医院,6%,2,5%,3,7%,1,6%,3,景观环境,江河湖海等稀缺自然景观,3%,4,3%,4,4%,4,2%,4,公园绿地,10%,3,8%,3,10%,3,11%,3,空气质量,10%,1,10%,1,10%,1,9%,1,噪音,9%,1,9%,1,10%,1,9%,1,运动休闲,高级运动休闲场所,0%,5,0%,5,0%,5,0%,5,大众运动设施,3%,5,3%,5,1%,5,1%,5,大众休闲娱乐设施,2%,5,2%,3,3%,5,0%,5,确定适宜客户,2、匹配度计算的参数,客户需求等级和权重体系,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,（2）两代情深、老人一二三代、经济务实,青年之家2（两代情深）,老年一二三代,经济务实之务实之家,经济务实之中年之家,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,地段,环线位置、特殊位置优势,6%,2,4%,3,8%,2,7%,3,交通便利,重要公交线路,10%,1,11%,2,13%,1,13%,1,轨道交通,9%,2,5%,3,12%,2,12%,1,快速道路,2%,4,4%,3,3%,4,4%,3,商业,较高级商圈,8%,2,5%,3,6%,3,5%,3,大型超市/卖场,8%,1,8%,1,9%,1,8%,1,便利型商业圈/街,6%,2,8%,2,8%,2,8%,1,教育文化,初中、小学、幼儿园,6%,2,1%,5,4%,3,3%,3,高校,4%,3,2%,4,3%,3,3%,3,医疗,医院,6%,2,13%,1,6%,2,7%,2,景观环境,江河湖海等稀缺自然景观,4%,3,2%,5,1%,4,3%,4,公园绿地,8%,3,9%,3,8%,4,10%,4,空气质量,9%,1,12%,1,9%,2,8%,2,噪音,9%,1,12%,1,8%,2,7%,2,运动休闲,高级运动休闲场所,0%,5,0%,5,0%,5,0%,5,大众运动设施,5%,3,3%,4,2%,4,2%,4,大众休闲娱乐设施,0%,4,1%,5,0%,5,0%,5,确定适宜客户,2、匹配度计算的参数,客户需求等级和权重体系,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,（3）望子成龙,总体,小太阳,后小太阳,三代孩子,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,地段,环线位置、特殊位置优势,6%,2,5%,2,7%,1,6%,1,交通便利,重要公交线路,11%,1,11%,1,11%,1,9%,1,轨道交通,6%,2,6%,2,7%,1,5%,2,快速道路,4%,3,4%,3,4%,3,4%,3,商业,较高级商圈,7%,2,7%,3,7%,2,7%,2,大型超市/卖场,7%,1,7%,2,7%,1,7%,1,便利型商业圈/街,7%,1,8%,1,6%,1,8%,1,教育文化,初中、小学、幼儿园,9%,1,12%,1,5%,2,7%,1,高校,4%,3,5%,2,6%,3,4%,3,医疗,医院,6%,2,5%,2,7%,1,7%,2,景观环境,江河湖海等稀缺自然景观,3%,4,3%,4,3%,3,3%,3,公园绿地,8%,3,7%,4,9%,3,8%,3,空气质量,10%,1,9%,1,9%,1,11%,1,噪音,10%,1,9%,1,9%,1,11%,1,运动休闲,高级运动休闲场所,0%,5,0%,5,0%,5,0%,5,大众运动设施,2%,4,2%,4,2%,4,2%,4,大众休闲娱乐设施,0%,5,0%,5,1%,5,1%,5,确定适宜客户,2、匹配度计算的参数,客户需求等级和权重体系,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,（4）富贵之家,总体,青年富贵之家,中年富贵之家,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,关注权重,需求等级,地段,环线位置、特殊位置优势,8%,1,8%,1,9%,1,交通便利,重要公交线路,4%,3,4%,3,3%,3,轨道交通,4%,3,4%,3,4%,3,快速道路,3%,3,2%,3,3%,2,商业,较高级商圈,6%,2,7%,1,6%,2,大型超市/卖场,6%,2,7%,2,6%,2,便利型商业圈/街,6%,2,6%,2,6%,2,教育文化,初中、小学、幼儿园,8%,2,8%,1,8%,2,高校,5%,1,6%,2,6%,1,医疗,医院,7%,2,8%,1,7%,2,景观环境,江河湖海等稀缺自然景观,6%,3,5%,3,6%,2,公园绿地,8%,2,8%,2,8%,2,空气质量,12%,1,11%,1,11%,1,噪音,11%,1,11%,1,11%,1,运动休闲,高级运动休闲场所,3%,3,3%,3,3%,2,大众运动设施,2%,4,1%,5,2%,4,大众休闲娱乐设施,1%,5,1%,5,1%,5,说明：满分为1分，满分表示土地属性与客户需求正好匹配；数值越大表示土地属性与客户需求匹配度越高。,3、匹配度计算的结果,客户需求与土地属性等级相减后取绝对值算法,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,编号,客户类型,B12/13（SL/BC）-1,B12/13（SL/BC）-2,B12/13（SL/BC）-3,B12/13（SL/BC）-4,B12/13（SL/BC）-5,B12/13（SL/BC）-6,B12/13（SL/BC）-7,1,社会新锐,0.796,0.78,0.726,0.6,0.734,0.688,0.616,1.1,青年之家(新上海人),0.828,0.798,0.704,0.58,0.754,0.678,0.588,1.2,青年之家(老上海人),0.798,0.76,0.732,0.608,0.736,0.668,0.626,1.3,青年持家,0.804,0.794,0.738,0.59,0.72,0.7,0.606,2,两代情深,0.826,0.75,0.67,0.552,0.744,0.632,0.56,3,望子成龙,0.808,0.726,0.646,0.534,0.734,0.616,0.544,3.1,小太阳,0.812,0.676,0.652,0.544,0.736,0.628,0.556,3.2,后小太阳,0.772,0.716,0.636,0.518,0.696,0.598,0.526,3.3,三代孩子,0.778,0.716,0.634,0.534,0.71,0.604,0.536,4,老人一二三代,0.758,0.806,0.722,0.594,0.752,0.7,0.622,5,富贵之家,0.712,0.692,0.652,0.594,0.672,0.61,0.576,5.1,青年富贵之家,0.668,0.652,0.612,0.548,0.63,0.568,0.53,5.2,中年富贵之家,0.698,0.674,0.634,0.578,0.652,0.59,0.554,6,经济务实之务实之家,0.91,0.82,0.766,0.624,0.824,0.722,0.636,7,经济务实之中年之家,0.866,0.764,0.718,0.574,0.798,0.698,0.616,说明：正值表示土地属性超过客户需求，0分表示二者恰好对应；负值表示土地属性不满足客户需求，绝对值越大表示差距越大，即匹配度越低。,3、匹配度计算的结果,客户需求与土地属性等级直接相减算法,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,编号,客户类型,B12/13（SL/BC）-1,B12/13（SL/BC）-2,B12/13（SL/BC）-3,B12/13（SL/BC）-4,B12/13（SL/BC）-5,B12/13（SL/BC）-6,B12/13（SL/BC）-7,1,社会新锐,-0.54,-0.84,-1.19,-1.88,-0.99,-1.44,-1.74,1.1,青年之家(新上海人),-0.66,-0.95,-1.4,-2.04,-1.09,-1.55,-1.98,1.2,青年之家(老上海人),-0.57,-0.9,-1.22,-1.9,-1.02,-1.48,-1.75,1.3,青年持家,-0.52,-0.77,-1.19,-1.99,-0.96,-1.44,-1.85,2,两代情深,-0.79,-1.17,-1.53,-2.16,-1.2,-1.76,-2.08,3,望子成龙,-0.88,-1.29,-1.61,-2.25,-1.25,-1.84,-2.12,3.1,小太阳,-0.72,-1.26,-1.58,-2.2,-1.1,-1.78,-2.06,3.2,后小太阳,-1.02,-1.34,-1.66,-2.33,-1.44,-1.93,-2.21,3.3,三代孩子,-0.99,-1.34,-1.67,-2.25,-1.37,-1.9,-2.16,4,老人一二三代,-0.59,-0.81,-1.15,-1.87,-1,-1.42,-1.73,5,富贵之家,-0.98,-1.28,-1.54,-1.97,-1.3,-1.81,-2,5.1,青年富贵之家,-1.18,-1.48,-1.78,-2.22,-1.51,-2.04,-2.27,5.2,中年富贵之家,-1.15,-1.45,-1.71,-2.11,-1.48,-1.99,-2.17,6,经济务实之务实之家,-0.25,-0.62,-0.99,-1.76,-0.68,-1.27,-1.64,7,经济务实之中年之家,-0.39,-0.76,-1.11,-1.91,-0.87,-1.43,-1.76,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,以绝对值算法为主，综合考虑差值算法的结果可以得出各组团最适宜的客户类型，以及各类客户在本片区内最匹配的组团。,3、匹配度计算的结果,结果描述,B12/13（SL/BC）-1,B12/13（SL/BC）-2,B12/13（SL/BC）-3,B12/13（SL/BC）-4,B12/13（SL/BC）-5,B12/13（SL/BC）-6,B12/13（SL/BC）-7,按大类,最适宜客户,经济务实之务实之家,经济务实之务实之家,经济务实之务实之家,经济务实之务实之家,经济务实之务实之家,经济务实之务实之家,经济务实之务实之家,次适宜客户,经济务实之中年之家,老人一二三代、社会新锐,社会新锐、老人一二三代,社会新锐,经济务实之中年之家,老人一二三代,老人一二三代,按小类,最适宜客户,青年之家新上海人,青年之家新上海人、青年持家,青年持家、青年之家老上海人,青年之家老上海人,青年之家新上海人,青年持家,青年之家老上海人,次适宜客户,青年持家、小太阳,青年之家老上海人,青年之家新上海人,青年持家、青年之家新上海人,青年之家老上海人,青年之家新、老上海人,青年持家,（1）各组团适宜客户类型,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,3、匹配度计算的结果,结果描述,（2）各类客户适宜组团,最适宜组团,次适宜组团,社会新锐,1,2,青年之家,(,新上海人,),1,2,青年之家,(,老上海人,),1,2,青年持家,1,2,两代情深,1,2、5,望子成龙,1,5、2,小太阳,1,5,后小太阳,1,2,三代孩子,1,2、5,老人一二三代,2,1、5,富贵之家,(NET),1,2,青年富贵之家,1,2,中年富贵之家,1,2,经济务实之务实之家,1,5、2,经济务实之中年之家,1,5,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度,区域项目的客户类型,组团,市场特征,主要客户类型,B12/13（SL/BC）-1,产品类型和目标客户具有一定差异性，价格较高,社会新锐、（早期居民应多数属于经济务实）,B12/13（SL/BC）-2,去化速度较快，项目档次面向大众,经济务实、社会新锐,B12/13（SL/BC）-5,去化速度较快，市场较为成熟，价格中等,社会新锐、经济务实,B12/13（SL/BC）-6,去化速度快，价格中等，本地客户是主要来源之一,经济务实、社会新锐,B12/13（SL/BC）-7,市场尚不成熟，项目少，价格较低,经济务实,根据前文的市场情况分析，对区域项目的客户类型进行如下概括：,注：此部分需以详细的市场调研为依据进行完善。,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,组团,建议适宜客户类型（按适宜程度高低排序）,B12/13（SL/BC）-1,社会新锐、经济务实,B12/13（SL/BC）-2,社会新锐、经济务实、健康养老,B12/13（SL/BC）-3,社会新锐、经济务实、健康养老,B12/13（SL/BC）-4,经济务实、社会新锐,B12/13（SL/BC）-5,社会新锐、经济务实,B12/13（SL/BC）-6,经济务实、社会新锐、健康养老,B12/13（SL/BC）-7,经济务实、健康养老,综合土地属性匹配度、区域项目情况，可以对组团与客户的适宜关系做出如下判断,：,片区整体来看，区位条件、交通配套优越；教育、医疗配套也较成熟。,经济务实、社会新锐是本片区相对最适宜的客户类型，其次是健康养老。,各组团市场发育程度差异较明显。,总体上对各组团的适宜客户类型建议如下：,组团适宜客户类型仅是对组团的整体概括，具体地块需根据地块详细特征中再次进行客户定位。,可利用土地资源分析,1、2003年以来公开出让居住用地,时间,幅数,土地面积（平米）,建筑面积（平米）,平均容积率,土地单价（万元/亩）,楼面地价（元/平米）,2003年,6,554823,651575,1.17,138.8,1773,2004年,3,751380,1013633,1.35,10,111,合计,9,1306203,1665208,1.27,64.7,762,说明：,1、以三林镇和北蔡镇出让数据统计，而实际上本片区还包含花木镇部分区域，因此，实际出让土地面积应多于上述统计。,2、由于2003、2004年出让土地多为定向招标，因此其价格很低；故上述统计价格不具有市场参考意义。,可利用土地资源分析,2、可利用土地资源分布定性判断,目前，川杨河以北，即,1,、,2,、,3,组团可利用土地资源已很少。,川杨河以南各组团，尤其是,4,、,7,组团尚有一些未开发土地资源；但,7,组团南部未利用地目前现状为农民住宅和植被；,4,组团未利用地现状为自然植被。,右图为实地调查所见的部分情况，实际可利用土地资源还需进一步详细调查。,