物业清洁管理者培训(2015.01.06修订)课件.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业清洁管理培训,第一章,第一节 污垢,一、污垢的分级：,1,污垢一般分为三级：一是灰尘，二是污渍，三是污垢。通常所说的污垢是三者的统称。,2,灰尘漂浮在空气中和停留在物体表面。,3,污渍由多种成分的灰尘和水或油的混合物及奶油、调味品、淀粉、泥浆、染料等的渍迹组成，在软硬表面上都沾染。,4,污垢有油基、水基之分。随着人们生活水平的提高，污垢的种类也越来越多，成分越来越复杂。污垢的重量要远远高于灰尘和污渍。污垢不及时清洗干净就会在建筑物装饰材料表面留下永久的印迹，使装饰表面失去光泽。,第一章,二、污垢的构成,三、污垢的分类：,1,根据污垢存在的形状分类,1.1,颗粒状污垢,1.2,覆盖膜状污垢,1,3,无定形污垢,1.4,溶解状态的污垢,2,根据污垢的化学组成分类,2.1,无机物污垢,2.2,有机物污垢,3,根据污垢的亲水性和亲油性分类,3.1,亲水性污垢,3.2,亲油性污垢,4,根据在物体表面存在状态分类,4.1,单纯靠重力作用在物体表面沉降而堆积的污垢,4.2,靠吸附作用结合于物体表面的污垢,4.3,污垢粒子靠静电吸引力附着在物体表面,4.4,在物体表面形成的变质量污垢,4.5,渗入物体表面内部的污垢,4.6,刺破物体表面而锲入内部的坚硬污垢,第一节、,污垢,第一章,四、污垢与物体的结合力：,1,第一种为机械结合力,2,第二种为静电结合力,3,第三种为化学结合力,4,第四种为油性结合力,物业清洗保养与污染源的分析：,1.“,保养”的含义,1.1,宏观概念。通过清洗，达到了延长建筑物装饰材料的使用寿命；通过清洗，使建筑物装饰材料恢复原有的光泽、质感、弹性、色泽和舒适感。,1.2,微观概念。通过保养，使清洗过的建筑物较长时间保持清洁。如坪地的起蜡、打蜡时清洗的范围，而坪地的抛光、补蜡则是保养的范围。,1.3,两种含义是统一的，即通过保养，减少建筑物的清洗次数，延长建筑物装饰材料的使用寿命，使其长期焕发出“靓丽光彩”和保持“青春风貌”。,2.,污染源分析,2.1,硫化物的腐蚀,2.2,沙砾的磨损,2.3,人类生活中的污染,2.4,对清洗材料的选择不当,第一节、,污垢,第一章,第二节 污垢的去除,一、介质作用：,1,湿式清洗与干式清洗,2,介质在清洗过程中作用,2.1,对清洗作用力起传输作用,2.2,防止解离下来的污垢再被吸附的作用,二、污垢的载体：,1,锈垢,1.1,铁锈,1.2,铜锈,1.3,铝锈,2,微生物泥浆,3,大气尘垢,3.1,尘垢形成机理,3.2,清洗尘垢的方法,4,旧漆膜垢,三、污垢的物理清洗和化学清洗：,1.,物理清洗与化学清洗污垢的范围,2.,物理清洗与化学清洗的优缺点,3.,根据清洗作用原理不同划分清洗剂,第一章,第二章 清洁保养材料,第一节 表面活性剂,一、表面张力,二、表面活性剂的特点和作用：,1,表面活性剂的特点,2,表面活性剂的作用,2.1,湿润作用与渗透与渗透作用,2.2,乳化作用、分散作用,2.3,起泡作用,2.4,洗涤作用,2.5,灭菌作用,2.6,防锈作用（大致可以分为以下几个步骤）：,2.6.1,吸附过程,2.6.2,湿润和渗透过程,2.6.3,污垢脱落过程,2.6.4,污垢乳化分散过程,第四节 清洁保养材料的分类,一、选择、使用清洁保养材料的原则：,1,无损害性,1.1,不使被清洁保养的建筑物装饰材料表面褪色,1.2,不使被清洁保养过的地面过滑，避免行走时发生危险,1.3,不使建筑物装饰的结构产生破坏，如不使外墙悬挂的装饰面和粘贴的装饰面因被清洁保养剂腐蚀、损坏而松动、脱落,1.4,不使特殊的表面涂层，如防火涂层、防静电涂层、防滑涂层、釉面层等剥离或受腐蚀,1.5,对操作人员的身体无任何损伤,第二章,、清洁保养材料,2,洁净性,2.1,清洁各类污垢,2.2,恢复建筑物装饰材料原有特性,3,易操作性,3.1,工艺简便、便于操作,3.2,适用于机械施工,3.3,有较强的宽容度和多功能,第二章,、清洁保养材料,第四节、,保洁保养材料的分类,4,经济性,4.1,价位适当,4.2,除污效率高，节省人力、时间、设备,5,质量保证,5.1,有全套的质检证书,5.2,有小样的试清洁保养,6,酸碱度（除了以上原则外，必须掌握所选用的清洁保养材料的,pH,值，即酸碱度,.,酸碱度在,9,以上即碱性或苛性时试纸会变蓝；酸碱度在,5,以下即为酸性，石蕊纸会变红。）,第二章,、清洁保养材料,第四节、,保洁保养材料的分类,二、合格的清洁保养材料应具备的文件：,1,详细说明书。说明书应包括：,1.1,功效、使用范围,1.2,特性、颜色、比重、,pH,、固体物等,1.3,使用说明,1.4,注意事项,1.5,包装,2,产品合格证,3,产品卫生机构的“卫生许可证”,4,产地或代理商当地卫生防疫机构的“检验报告书”,5,标准,第四节、,保洁保养材料的分类,第二章,、清洁保养材料,三、清洁保养材料的分类介绍：,清洁材料从功能上大体分为三类：,保洁材料,保养材料,保洁保养材料,清洁保养材料从使用上分为以下类别：,地板清洁剂,地板保养剂,地毯清洁保养剂,卫生陶瓷清洁消毒保养剂,玻璃、硬面清洁保养剂,金属清洁保养剂,外墙石料毛面清洁剂,水泥浆清除剂,通用清洁保养剂,水,第二章,、清洁保养材料,第四节、,保洁保养材料的分类,第三章 物业清洗保养专用设备,第一节 多功能擦地机,一、多功能擦地机的性能、特点和构造,二、多功能擦地机的使用,第二节 吸水机和吸尘机,第三节 一体式抽洗地毯机,第四节 自动擦地机,第五节 高速抛光机,第六节 建筑物清洗保养的小型设备,一、高压清洗机,二、涡轮式干风机,三、手提式抛光机,四、清洗保养设备的附属用品,第七节 外墙面清洗登高设备,一、概述,1.,轨道式移动外墙清洗升降机,2.,轨道式移动擦窗机,3.,电动高处作业吊椅,4.,电动高处作业吊篮,二、电动高处作业吊篮,第三章,、,物业清洗保养专用设备,第四章 清洁保养工具与清洁剂,第一节 通用工具,一、抹布,1.,对抹布的要求是：全棉、质地蓬松、柔软、吸水性强，尺寸一般为,35cm35cm,，颜色为淡蓝、淡绿或白色，要求湿抹布与干抹布有明显的区别。,二、百洁布,1,百洁布清洁保养的主要对象是卫生陶瓷、玻璃和其他建筑物装饰材料的硬表面。,三、钢丝球,1,钢丝球主要用于清除建筑物装饰材料硬表面的水泥江渍、死角中残留的污垢和陈旧的厚污垢。,2,钢丝球的使用与注意事项如下：,2.1,钢丝球侵入清洁保养剂溶液中，使其空隙中含有大量的清洁保养剂，擦拭建筑物装饰材料的硬表面。,2.2,将清洁保养剂洒在被清洁保养的建筑物装饰材料的硬表面上，用钢丝球直接擦拭。,2.3,擦拭时不可用力太大，以免损伤被清洁保养的建筑物装饰材料的硬面上，同时也避免钢丝球失去弹性，影响使用寿命。,2.4,使用钢丝球时，应戴有橡皮手套，以避免伤操作人员的手。,2.5,使用后，及时清洗，晾干待用。,四、板刷,五、扫帚,1,芦苇轧制的扫帚,2,塑料合成丝压制的扫帚,六、簸箕,七、拖布,八、水桶,九、鸡毛掸,十、刮刀,十一、告示牌,第四章,、,清洁保养工具与清洁剂,第一节、,通用工具,第二节 清洁保养地板专用工具,一、尘推,二、蜡拖,三、蜡车,四、被单布,五、吸水毛巾,六、喷壶,第三节 玻璃、硬表面清洁保养专用工具,一、抹水器,二、刮水器（玻璃刮）,三、老虎卡,四、接杆（伸缩杆）,五、铝合金人字梯,第四节 登高专用工具,一、生命绳、工作绳,二、安全带,三、下滑扣,四、自锁钩,五、安全帽,第四章、,清洁保养工具与清洁剂,第五节 物业清洁常用的清洁剂,一、地板清洁剂,1,抛光蜡,2,起蜡水,3,底蜡,4,面蜡,5,木地板清洗蜡,6,木地板封蜡,二、地毯清洁剂,1,干泡地毯清洁剂（有泡地毯清洁剂）,2,地毯除渍剂,3,地毯除油剂,4,化泡剂,第四章,、,清洁保养工具与清洁剂,三、玻璃清洁剂,四、卫生设施清洁剂,1,洁厕灵,2,浴室清洁剂,五、其他类清洁剂,1,器皿清洁剂、,2,全能水,3,不锈钢擦亮剂,4,金属出渍剂,5,静电吸尘剂,6,排水管道洗涤剂,第四章,、,清洁保养工具与清洁剂,第五节、,物业清洁常用的清洁剂,第五章 物业清洁管理基本运作模式,第一节 物业清洁管理的内容和特点,一、物业清洁管理的内容：,1,物业清洁管理的前期介入,1.1,规划设计阶段的介入,(,即早期介入,),1.2,施工阶段的介入（即中期介入）,1.3,工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入（即晚期介入）,2,物业清洁的验收接管（详见第六章第三节）,3,物业清洁的日常清理（详见第七章）,4,清洁有偿服务,4.1,家政有偿服务,4.2,地面翻新打蜡抛光,4.3,清洁代管,5,”绿色”物业清洁管理,5.1,控制清洁质量，提高大气洁净度,5.2,雨水、污水的排放、处理和再利用,5.3,垃圾分类处理,5.4,噪声控制,5.5,建立生态绿化，美化小区,5.6,提倡使用洁净能源，做到节能降耗,5.7,加大科技投入，促进与物业有关的高科技产品的使用,6,小区环境清洁、社区文化的建立,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第一节、,物业清洁管理的内容和特点,二、物业清洁工作的特点,1,物业清洁管理前期介入的重要性,2,管理模式的多样性,3,物业清洁管理的服务性,4,物业清洁管理具有消费性,5,清洁管理的技术性,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第一节、,物业清洁管理的内容和特点,第二节 物业清洁管理模式,一、自行管理模式,所谓自行管理模式，是指物业管理公司具有专门的清洁队伍，有较雄厚的技术力量及设备，自主完成公司管辖范围内所有的清洁日常管理。自行管理模式具有以下特点：,物业管理公司具有较完善的环境清洁队伍,物业管理公司具有较完善的工具及机械设备，清洁工种相对较齐全，这样更方便清洁管理,清洁人员及物质的调配具有较大的灵活性、方便管理,二、合作管理模式,合作管理模式具有以下特点：,可以充分利用社会资源，减轻物业公司的负担,人员少，管理容易,清洁管理具有消费性,物业清洁管理费用受市场影响较大,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,三、子公司的管理模式,1.,物业清洁管理更加专业化、服务一体化，服务质量更有保证,2.,子公司管理模式能有效地控制清洁管理费用,3.,子公司管理模式机会与风险并存,四、外包式管理模式,外包式管理模式就是物业管理公司不设专门的清洁管理队伍，只设,1-2,名专职或兼职（视清洁面积大小而定）的管理人员，将物业管理公司管辖范围内的所有环境清洁项目发包给社会上的专业清洁公司进行管理。外包式管理模式具有以下特点：,物业公司机构精简,易于控制成本,管理难度相对比较大,清洁管理的灵活性较差,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第二节、,物业清洁管理模式,第三节 清洁管理经费测算,一、清洁管理费的构成,一般来说，清洁管理费用可由清洁卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费、环卫所需其他费等组成。,二、清洁管理费测算的依据及方法,1,按清洁总面积测算法,具体条件：,1.1,某建筑为,25,层楼，总面积有,3500,，,7000,建筑面积设一个清洁工，每户,60-80,，一个清洁工负责,87-116,户，定员五人。,1.2,公共场所或商业用地可适当调整。,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,2,计算步骤,人工费测算,:,2.1,人员工资：按五人记，每人每月,600,元，平均每平方米每月人员工资为：人数,月工资,总面积，计算结果得,人员工资,=560035000=0.086,元,/,（平方米,月）,2.2,福利费：福利费包括福利基金和生活补助费，其福利基金按工资的,14%,计算，生活补助费为,240,元,/,（人,月），则福利费为：人数,（月工资,14%+,生活补助费）,总面积，计算结果为,福利费,=5,（,60014%+240,）,35000=0.046,元,/,（平方米,月）,2.3,保险费：保险费包括医疗保险和工伤保险。其医疗保险为工资的,8%,，工伤保险为工资的,1.5%,。则保险费为：人数,月工资,（,8%+1.5%,）,总面积，计算结果得,5600,（,8%+1.5%,）,3500=0.0081,元,/,（平方米,月）,2.4,住房费：按国家规定，每人,8,平方米,/,月，每平方米,40,元，则住房费为：人数,住房面积,/,人,单价,总面积，计算结果得,住房费,=58403500=0.046,元,/,（平方米,月）,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第三节、,清洁管理经费测算,2.5,办证费：办理暂住证，每人每年,430,元，则办证费为：人数,办证费,/,人,12,总面积，计算结果得,办证费,=54301235000=0.005,元,/,（平方米,月）,2.6,服装费：每人每年冬、夏装各两套，冬装,250,元,/,套，夏装,130,元,/,套，则服装费为：人数,（冬装费一套,+,夏装费,1,套）,21235000=0.009,元,/,（平方米,月）,2.7,加班工资：每人每月,8,天假日，每年法定节日,7,天，节日加班工资按平时日工资,3,倍计算，则加班费为,:,人数,月工资,/,人,22,（假日,+,节日,3,倍,12,）,总面积，计算结果得,加班费,=560022,（,8+7312,）,35000=0.038,元,/,（平方米,月）,2.8,总计人工费用是,+,，计算结果得,人工费,=0.086+0.046+0.0081+0.046+0.005+0.009+0.038=0.238,元,/,（平方米,月）,第三节、,清洁管理经费测算,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,3,消杀费测算,以每月消杀,2,次，每次消杀费用为,300,元，则每月每平方米消杀费用为：消杀次数,每次消杀费用,总面积，计算结果得,消杀费,=230035000=0.017,元,/,（平方米,月）,第三节、,清洁管理经费测算,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第三节、清洁管理经费测算,4,垃圾清运费测算,平均每天清运一次垃圾，每次一车，每车按,75,元计，则垃圾清运费为：每天清运次数,每次车数,每车单价,每月天数,总面积，计算结果得,垃圾清运费,=11753035000=0.064,元,/,（平方米,月）,5,化粪池清理费测算,每年对化粪池清理,2,次，每次,6,车，每车按,150,元计，则化粪池清理费为：每年清理次数,每次车数,每车单价,12,总面积，计算结果得,化粪池清理费,=261501235000=0.0043,元,/,（平方米,月）,6,清洁用料费测算,目前各物业管理公司实际支出平均为,500,元,/,月，则清洁用料费用为：月清洁用料费,总面积，计算结果得,月清洁用料费,=50035000=0.014,元,/,（平方米,月）,7,外墙清洁费测算,外墙清洁按每,2,年一次，一次,6000,元计，则外墙清洁费为：每次单价,清洁年数,每年月数,总面积数，计算结果得,外墙清洁费,=600021235000=0.007,元,/,（平方米,月）,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,8,工具费测算,设垃圾站铁桶,5,个，每个,330,元，每年更换一次，日常塑料袋每天每层,2,个，每个,0.45,元；垃圾塑料桶，每层,2,个，每个,40,元，每年更换一次；不锈钢痰桶，每层,2,个，每个,200,元，每,10,年更换一次，则工具费为：（数量,铁通单价,12,个月,+,数量,垃圾桶单价,层数,每月天数,+,数量,塑料桶单价,层数,12,个月,+,数量,痰桶单价,层数,1012,）,总面积，计算结果得,工具费,=,（,533012+20.452530+2402512+2200251012,）,35000=0.03,元,/,（平方米,月）,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第三节、,清洁管理经费测算,9,不可预见费测算,不可预见费为：（,1+2+3+4+5+6+7,）,2%,，计算结果得,不可预见费,=,（,0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03,）,2%=0.0075,元,/,（平方米,月）,10,利润测算,利润按前面测算费用数的,5%,计算为（,1+2+3+4+5+6+7+8+9,）,5%,，计算结果得,税费,=,（,0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.0075+0.038+0.021,）,3500012=185220,元,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第三节、,清洁管理经费测算,第四节 清洁管理项目的发包,一、发包准备工作,二、供方评定与选择,一般供方评定的标准包括：,供方专业资质，营业执照及资金实力；,供方的技术力量，管理经验；,供方以往的专业业绩及社会信誉；,供方的管理能力及管理制度、培训制度等；,供方的设备工具完善程度；,供方的服务价格；,供方的管理方案,三、合同签订,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第五节 不同物业清洁管理的基本要求,一、住宅小区清洁管理的特点、方式、重点及方法,1,住宅小区的清洁管理,1.1,居住人员多，成分复杂,1.2,住宅小区管理费较低,1.3,环境绿化多数为公共绿化,2,高尚住宅小区的特点,2.1,环境优美，注重环境清洁的观赏效果,2.2,小区内居民多为收入较高的人士,2.3,管理要求严,2.4,物业管理费高,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,3,住宅小区清洁管理方式,4,住宅小区清洁管理的重点,4.1,一般住宅区,4,1.1,小区建筑物内部公共部分的保洁,4.1.2,小区外部的保洁,4.1.3,公共设施的维护管理,4.1.4,加强枯枝黄叶的清理有利于绿化保洁工作,4.1.5,提高小区居民的“社区”精神,4.2,高尚住宅小区,4.2.1,包卫生,4.2.2,包绿化,4.2.3,包秩序（对园林景点的维护；创建社区环境文化）,5,住宅小区清洁管理方法,5.1,建立完善管理机制,5.2,建立完善的质量管理系统,5.3,制定科学合理的操作规程,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第五节、,不同物业清洁管理的基本要求,二、写字楼的清洁管理,1,写字楼物业清洁的特点,1.1,注重楼宇内外的清洁,1.2,物业管理服务要求高,1.3,物业清洁管理时间集中，人员流动性大,1.4,着重礼貌服务,1.5,客户相对稳定，档次定位高,1.6,创建高层楼宇社区环境文化，加强清洁有偿服务工作,2,写字楼物业清洁管理方式,第五节、,不同物业清洁管理的基本要求,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,3,写字楼物业清洁管理的主要内容,3.1,对写字楼大厦的公共区域的清洁管理工作,3.2,各楼层公共区的楼内卫生要求,3.2.1,楼内卫生区域要求,3.2.2,厕所,3.2.3,楼梯,3.2.4,门,3.2.5,电梯内卫生,3.2.6,楼外卫生区域要求,3.3,写字楼清洁服务细则,3.3.1,大厦总体清洁服务,3.3.2,扶手电梯卫生,3.3.3,男、女卫生间卫生,3.3.4,人行楼梯卫生,3.3.5,大厦出入口大堂卫生,3.3.6,电梯卫生,3.3.7,塔楼电梯厅、走廊区卫生,3.3.8,天台卫生,3.3.9,大厦外围卫生,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第五节、,不同物业清洁管理的基本要求,4,写字楼清洁管理方法,4.1,实行专业化、程序化、标准化管理,4.2,针对时间集中调整好工作时间,4.3,加强员工的工作纪律、服务意识及培训管理,4.4,完善质量管理,第五节、,不同物业清洁管理的基本要求,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,三、其他类型的物业清洁管理,1,购物中心的含义、特点和类型,1.1,购物中心,它有两层含义一是以零售商或柜台、楼面的组合为主体，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业,1.2,购物中心的特点,1.2.1,建筑结构新颖别致吸引顾客,1.2.2,流动人员数量大且复杂,1.3,购物中心的类型（一是敞开式，既由露天广场、林荫道与底层建筑构成；二是封闭式，即由高层楼宇构成,2,购物中心物业清洁及日常管理,2.1,购物中心公共区域的日常保洁,2.2,根据工作时间灵活性，合理划分工作范围,2.3,加强服务意识，做到即时效果,2.4,加强员工的培训管理,3,工业厂房的物业清洁管理,第五节、,不同物业清洁管理的基本要求,第五章,、,物业清洁管理基本运作模式,第六章 物业清洁的早期介入和接管验收,第一节 物业清洁前期介入的作用,完善物业清洁的使用功能,改进、完善物业清洁的具体设计,配合物业管理公司更好地监督施工质量,为竣工验收和接管验收打下基础,便于日后对物业清洁的管理,第二节 物业清洁前期介入的方式和内容,早期介入、充当顾问,中期介入，扮演监理,清洁管理晚期介入，开始“管家”,第三节 物业清洁接管验收,一、新建物业清洁管理,新建物业容易受建筑废料的影响,受其他工程及水电等因素的影响较大,新建物业公共设施设备未经使用考验,新建物业易于清洁管理,二、新建物业清洁接管验收的方式方法,1,竣工验收与接管验收的区别,1.1,验收目的的不同,1.2,验收条件不同,1.3,移交对象不同,2,物业公司自检,2.1,清点公共设施设备,2.2,小区道路,2.3,管道及排水系统,2.4,街心花园及喷水池,2.5,园林建筑及小品,三、听取建设单位介绍,第六章,、,物业清洁的早期介入和接管验收,四、正式验收,1,验收操作步骤,1.1,物业公司发出验收通知单后,物业公司及建设单位各自组织好专业人员,并按约定时间到指定地点集中,在“验收人员签到簿”上签到,1.2,由建设单位主要负责人介绍整个工程的建设概况,1.3,建设单位各分项工程项目负责人介绍自己负责项目的情况,1.4,建设单位及物业公司各专业负责人分别分组对本专业工程进行验收,1.5,验收结束后，物业公司根据自检及验收情况将发现的问题归类列出，在,1-2,个工作日内回复给建设单位，要求在规定时间内进行整改，或约定补偿办法,1.6,物业公司对整改部分进行再验收,1.7,验收合格的工程单位给物业公司相关人员进行关键技术培训,2,验收内容,2.1,工程质量验收,2.1.1,产权资料（项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料）,第六章,、,物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、,物业清洁接管验收,3,接管验收中应注意的事项,3.1,接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题,3.2,现实的接管验收少有整个物业（土建和设备及附属设备）同时移交的,3.3,接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限,3.4,解决存在的问题,3.5“,验收接管备忘录”的撰写,3.5.1,工程名称,3.5.2,设计单位、施工承建单位、委托单位、物业公司名称,3.5.3,参加验收人员,3.5.4,验收时间,3.5.5,所验收项目的基本情况，包括面积（公共面积、绿地面积、道路面积等）、室内室外公共设备设施、楼梯、管道、洗手间等,3.5.6,设备清单及运作情况,3.5.7,存在的问题及解决方法,3.5.8,双方负责人签字,第六章,、,物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、,物业清洁接管验收,五、新建物业清洁接管验收标准及检验方法,1,参照国家有关标准验收,2,新建物业清洁管理验收的标准,2.1,公共设备验收标准,2.1.1,天台,2.1.2,消防设施,2.1.3,小区路灯,2.1.4,明暗沟下水道,2.1.5,小区道路,2.1.6,垃圾池（箱）,2.1.7,岗亭,2.1.8,车库,2.1.9,沙井、检查井和化粪池,2.1.10,台阶,2.1.11,景观、雕塑和多功能娱乐设施,第六章,、,物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、,物业清洁接管验收,2.2,房屋接管验收标准,2.2.1,顶棚,2.2.2,墙面,2.2.3,地（楼）面,2.2.4,卫生间、厨房和前后阳台地面,2.2.5,门窗,2.2.6,楼梯、扶手,2.2.7,开关,2.2.8,照明灯具、卫生器具,2.2.9,供水系统,2.2.10,排污管（含塑料管）,2.2.11,地漏,2.2.12,防盗网,2.2.13,室内配电箱,2.2.14,喷泉,2.2.15,水磨石,2.2.16,大理石（花岗石）,第六章,、,物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、,物业清洁接管验收,六、原有物业清洁的接管验收,1,原有物业清洁设施设备的特点,1.1,业主已经入住,1.2,建筑设施设备基本定型,1.3,门窗、扶手、楼梯、供水系统因环境或人为原因，需要维修,1.4,清洁面积与设计资料已有出入,1.5,水、电供应等配套设施一般都已到位,1.6,清洁项目资料一般不齐全,2,原有物业清洁的接管验收办法,2.1,物业公司自检,2.2,清洁面积测量验收,2.3,清点设备,2,4,绘制移交现状图,2.5,清点验收原有资料,2.6,协商存在问题的解决方法,2.7,原有的清洁评价及打分等级,2.8,写备忘录,2.9,资料归档,第六章,、,物业清洁的早期介入和接管验收,第三节、,物业清洁接管验收,第七章 物业清洁的日常管理,第一节 物业的清洁“开荒”,清洁“开荒”是指管理公司在完成对物业的竣工验收、接管验收以后，对物业进行一次全面彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。,1,清洁“开荒”的主要内容,清洁开荒的主要内容有：对物业内外建筑垃圾的清理；清除粘贴在地面、墙面、玻璃等建筑材料面上的水泥渍、胶渍、油漆以及其他灰尘污垢；对公用部分,(,如电梯、洗手间、茶水间、设备房等,),及办公室以及建筑物内的其他设施进行清扫等。,2,物业清洁“开荒”的方式,2,1,管理公司自己做,2.2,聘请专业公司做,2.3,管理公司自己做与聘请专业公司做相结合,3,“开荒”清洁前的准备工作,3.1,现场查看,3.2,准备物料,3.3,人员动员,3.4“,开荒”计划编制,4,“开荒”清洁的组织与实施,4.1,仓库的落实,4.2,人员编组,4.3,监督检查,5,“开荒”清洁的实施,5.1,外墙的“开荒”清洗,5.2,室内“开荒”清洁,5.3,洗手间的“开荒”清洁,第一节、,物业的清洁开荒,第七章,物业清洁的日常管理,第二节 室外公共区域的日常保养,1,室外组清洁员的职责,1.1,负责小区（大厦）范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁,1.2,负责小区（大厦）周围墙身、幕墙、路灯的清洁工作,1.3,定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通,1.4,负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作,1.5,负责室外果皮箱和垃圾箱（筒）的清洁、清运和消杀工作,1.6,对区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正,1.7,积极完成上级交给的各项临时任务,2,室外道路的清洁、保洁,2.1,保洁范围,小区（大厦）范围内的公共区域的道路（道路绿化带）等,2.2,配备清洁工具,扫把、垃圾斗、长柄刷、铲刀、抹布、清洁剂、清洁精,2.3,工作程序,2.4,道路的清洁标准,2.4.1,地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙,2.4.2,道路、人行道五污渍，每,200,痰迹控制在一个以内,2.4.3,行人路面干净无浮尘、杂物、垃圾和痰渍,2.4.4,路面垃圾滞留时间不超过,1h,第七章,物业清洁的日常管理,3,街心花园、广场的清洁、保洁,3.1,保洁范围,小区（大厦）内的街心花园、广场,3.2,配备清洁机器、工具,拖地机、扫把、垃圾斗、捞筛、抹布、清洁剂、洗洁精,3.3,工作程序,3.3.1,花园、广场的清洁应有专人循环清洁、保洁,3.3.2,清扫广场花园里的浮尘、果皮、树叶及纸屑、烟头等垃圾,3.3.3,及时清除地面的油污渍、粘附物,3.3.4,每天擦拭一次花坛、风水球等,3.3.5,发现花园的水池内有垃圾应马上捞起,3.3.6,每周冲洗一次街心花园，旱季冲洗时间可延长至,10,天一次,3.3.7,每月用擦地机、清洁剂对地面全面清洁一次,3.4,花园、广场的保洁标准,3.4.1,地面洁净无积尘、污渍、垃圾,3.4.2,花坛外表洁净无污渍,3.4.3,花园、广场里德垃圾滞留时间不能超过,1h,第二节、,室外公共区域的日常保养,第七章,物业清洁的日常管理,4,绿化带的清洁,4.1,保洁范围,小区（大厦）内草地和绿化带,4.2,配备工具,扫把、垃圾斗、抹布,4,3,工作程序,4.3.1,用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾,4.3.2,对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，用手捡入垃圾斗内,4.3.3,每天清洁绿化带两次，秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数,4.3.4,每天擦拭一次花池立面、平面，保证外观洁净,4.3.5,每月擦抹路灯一次,4.4,绿化带的清洁标准,4.4.1,每小时循环保洁一次，保持清洁干净,4.4.2,目视绿化带无明显枯枝落叶、果皮、饮料罐、,3cm,以上石块等垃圾杂物,4.4.3,每,100,烟头控制在,1,个以内,4.4.4,花坛外表洁净无污渍,5,地下管井的疏通,6,化粪池的清理,第七章,物业清洁的日常管理,第二节、,室外公共区域的日常保养,7,喷水池的清洁,7.1,保洁范围,小区（大厦）内的喷水池,7.2,配备工具、机器,捞筛、长柄刷、毛巾、吸水机、清洁剂,7.3,作业程序,平时保养：地面清洁工作每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁,7.3.1,定期保洁：每半月清洁一次,7.3.2,喷水池清洁前保洁主管应先通知园林绿化部将鱼捞出，并通知机电维修部作好停电、停水工作，然后再对喷水池进行清洗,7.3.3,打开喷水池排水阀门放水，等池水放出去,2/3,时，保洁员入池清洁,7.3.4,用长柄刷加适量的清洁剂由上向下刷洗水池的瓷砖,7.3.5,用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线和大理石表层的青苔、污垢,7.3.6,排尽池内污水并用吸水机吸尽池内赃物，及时清垃圾,7.3.7,关闭排水阀门，打开进水阀门，通知机电维修部供水、供电，并清洗水池周围地面污迹,7.3.8,清洗完毕进水后通知园林绿化部将鱼放回池里,7.3.9,池底鹅卵石每季度清洗一次,第七章,物业清洁的日常管理,第二节、,室外公共区域的日常保养,7.4,喷水池清洁标准,应达到目视水池清澈见底，水面无杂物，池底无沉淀物，池边无污迹,7.5,清洁喷水池时应注意,7.5.1,清洁时应断开电源，以防触电,7.5.2,擦洗电线、灯饰不可用力过大以免损坏,7.5.3,清洁时不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果,7.5.4,清洗池底后应将鹅卵石块理平，注意防滑、跌倒,第七章,物业清洁的日常管理,第二节、,室外公共区域的日常保养,第二节 室外公共区域的日常保洁,9,娱乐设施的清洁,10,灯具的保洁,10.1,保洁范围,各住宅区内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室和各活动场所的灯具,10.2,配备工具,梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具,10.3,作业程序,10.3.1,路灯应每月保洁一次,10.3.2,路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源,10.3.3,架好梯子，人站在梯子上一手托灯罩，一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩,10.3.4,将灯罩放在有清洁精的水中，用布擦洗灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍后用干布抹干水分,10.3.5,将抹干净的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝,10.3.6,清洁日光灯具时应将电源关闭，用手压住盖板，取下盖板、灯管，然后用抹布分别把灯管和灯具盖板擦抹干净，重新装好,第七章,物业清洁的日常管理,10.4,灯具清洁标准应达到,目视灯具、灯管无灰尘；灯具内无蚊虫；灯管、灯罩明亮清洁,10.5,清洁灯具注意事项,10.5.1,在梯子上作业时，应注意安全，防止摔伤,10.5.2,清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电,10.5.3,人在梯子上作业时，注意防止灯具和工具掉下碰伤行人,10.5.4,用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时汇报保洁部主管,10.5.5,路灯保洁因需踩梯子工作，必须两人同时作业（一人扶梯子）,11,雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁,12,天台和雨篷的清洁,13,垃圾桶、果皮箱的清洁,14,排水明沟的清洁,15,监控探头,第七章,物业清洁的日常管理,第二节、,室外公共区域的日常保养,8,人工湖的保洁,8.1,保洁范围,小区内的人工湖,8.2,配备工具,小船、捞筛,8.3,工作程序,8.3.1,人工湖的保洁工作应每天进行一次,8.3.2,作业人员必须会游泳,8.3.3,一般情况下垃圾会自动漂浮到近岸，保洁员于岸边处作业，打捞湖面上的漂浮垃圾,8.3.4,遇特殊情况手持作业工具无法打捞漂浮垃圾时可乘小船进行工作,8.3.5,乘船作业前需经保洁部主管批准，并有人在现场监护时方能进行,8.3.6,保持人工湖面无漂浮物,第七章,物业清洁的日常管理,第二节、,室外公共区域的日常保养,第三节 室内公共区域清洁的日常管理,一、室内清洁员的职责,室内清洁员的职责主要有以下几项：,1,负责大厦（小区）内各层电梯厅、走道、楼梯等公用区域地面、墙面、天棚的清洁工作,2,负责大厦（小区）内的信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设备设施的清洁工作,3,负责大厦（小区）内公共卫生间的清洁工作,4,负责地下室、天台、转换层的清洁及其明暗沟的疏通清理工作,5,对用户违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正,6,完成上司交办的其他工作,二、大堂的清洁,1,保洁范围,2,配备工具,尘推、拖把、长柄刷、抹布及清洁剂、香口胶喷剂、不锈钢清洁剂、洗洁精、全能水、去污粉等。机器有抛光机,3,作业程序,第七章,物业清洁的日常管理,大堂日间清洁程序,3.1,每天,6:30,和,13:30,对大堂保洁两次，重点清理大堂要求平均每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿箱内的垃圾杂物,3.2,每天早上用地拖把大堂门口拖洗干净,3.3,先用湿拖把托两次台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍,3.4,用拖把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除污渍和香口胶,3.5,用尘拖或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋,3.6,清扫电梯轿箱后，用湿拖把拖两遍轿箱内的地板,3.7,擦拭茶几、台面及摆设，及时更换有烟头的烟灰缸并清洗干净,3.8,用干毛巾和不锈钢清洁剂轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、宣传栏、电梯厅门、轿箱,3.9,将湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施,3.10,用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次，用湿毛巾拧干后，擦净电子对讲门,3.11,出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次,3.12,下雨天门口要放防滑告示牌和增加托擦次数,3.13,下班前把垃圾清倒干净,第三节、,室内公共区域的日常保养,第七章,物业清洁的日常管理,大堂夜间的保洁程序,:,每月擦抹灯具、风口、感烟器、消防指示灯一次,每天晚上用地托将地板托洗一次，干后用清洁蜡对地板进行清洁和抛光,每季度将地板的旧蜡起掉，重新上蜡,每月对大堂进行两次消杀工作,第三节、,室内公共区域的日常保养,第七章,物业清洁的日常管理,4,保洁标准,4.1,地面无烟头、纸屑、果皮等杂物、无污渍,4.2,保持大理石地板无污渍、垃圾，每平方米地板的脚印不得超过,2,个,4.3,大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不得超过,3,个,4.4,玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净，不锈钢表面光亮、无污渍,4.5,大堂的墙面、台、沙发保持光亮整洁、无灰尘，公共设施用纸巾擦拭无明显污染,4.6,天棚、风口目视无污迹、灰尘,4.7,保持空气清新无异味,5,注意事项,5.1,擦拭电器开关、灯具用干毛巾，以防触电,5.2,大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一作业,5.3,拖地时不要弄湿电梯厅门，以免腐蚀,第七章,物业清洁的日常管