物业管理综合培训(新客户进场各部门工作职责)课件.ppt

,物業综合管理培訓,新客戶進場各部門工作職責,培训主,講,陈日夫,二一一年三月,CONTENT,內容,I,准备前期,管理,工作,II,新客户进场工作流程,III,主要,核对,文件,IV,各部门工作职责,准备前期,管理,工作,中山嘉政物业管理服务有限公司,发布收楼通知,准备交楼文件,相,关部门协调,交付单元预检,疑难问题解答,收楼通知书,致：尊敬的业主,您好！,感谢阁下购买了凝星名都,单位（下称：该房屋），,我司现通知阁下，请阁下于,201,年,月,日前于百忙中抽出宝,贵时间前来办理相关收楼手续。,若阁下未能按以上最后通知日期内办理收楼手续的，则视为我司,已将该房屋实际交付阁下，并于首次发出收楼通知书之日起开始计算,该房屋的质量保修期和物业管理费。请阁下尽快前来办理收楼手续，,届时请阁下携带身份证、,商品房买卖合同,、,认购书,、,收楼,通知书,、已交费用之收据到我司办公室，届时我司将有专人为阁下,办理收楼手续。（附业主收楼须知）,特此函达！请勿再延！并祝安康！,嘉政物业联系电话：,0760-8676,5228,中山嘉政管理物业服务有限公司,缴交相关费用如下：,房产证办证费用合计：,元；,补交房屋面积差异,:,元；,房屋专项维修资金,(,收费标准,:,按房屋建筑总面积,2,元,/,缴纳,);,预收三个月物业服务费,收费项目标准：,一、多层住宅,0.8,元,按商品房买卖合同建筑面积,3,个月；,二、高层住宅,1.50,元,按商品房买卖合同建筑面积,3,个月；,三、商铺,1.60,元,按商品房买卖合同建筑面积,3,个月；,车辆停放服务费标准：,一、月租车位汽车室内：,220,元,/,月,/,辆；,二、月租车位汽车室外：,150,元,/,月,/,辆；,装修保证金,2000,元,/,户,；,装修垃圾清运费,300,元,/,户；,需缴交费用合计：,元；,阁下经验收并核对相关资料无误及缴交相关费用后，由收楼财务处签发,收楼通,知书,，凭此办理以下收楼手续。,财务部,建立收费帐目：,预收三个月,物业服务费,代收其它款,项,等,准备相关票据,工程维修部,单元预检,墙 体：,结构、墙身、玻璃,地 面：裂纹、空鼓,天 花：消防设施、风机等,电 气：开关插座、灯具、管线,供 水：水管,给排水：,厕,洁具、,下水,管路,检查情况汇总,保安部,检查安全防范设施,检查消防设施,清洁部,清洁公共区域,有偿家居服务,新客户进场工作流程,交付业主物业,工作流程,核,对,文,件,钥,匙,交,付,验,收,楼,宇,缴,纳,费,用,客,户,登,记,主要文件,核对,业主临时公约,用户手册,装修指南,其它文件,质量保证书,使用说明书,综合验收证,交,付,用户的工作文件,住戶登記表,客戶交納費用,文件領取証明,房屋狀況點驗清單,單元接收証明,公共水電錶讀數記錄表,檢視后遺漏/維修項目,辦理入住手續流程表,交款通知書,需填写的,办理相关,表格,負責人名單紀錄,法定簽名人/公章样本,退還客戶費用,常住單位登記卡,商戶接收表,檢視后遺漏/維修項目,商戶遷入所需資料,寫字樓交付使用通知書,需填写的工作表格,各部門工作職責,验,收相关资料,入伙通知書,購房合同書/租约,業主身份証/營業執照,代理入住委托証明以及代理人身份証,發展商/业主注明應具備的其他文件資料,客户服务中心,职责：,查验文件,办理客户入住,登记,入住登記表,收取复印件,購房合同書/租约,業主身份証/營業執照,代理委托入住証明及代理人身份証,其他文件資料,发放住户手册等,客户服务中心,职责：,办理住户资料绝对保密,收,缴费,用,客户服务中心,职责,财务部职责,列明应缴纳费用清单交财务部,审核费用项目,开票收费,验,收楼房内容,客户服务中心,职责：,查验房屋,记录水电、煤气表读数,解答疑问,工程,维修,部职责：,查验房屋,记录问题,汇总问题,物业管理怎样协助住户验收楼房,我们在办理住宅入伙过程中，有一个协助住户验楼的环节，一般住户在入伙验楼时仅凭开发商有没有通过政府的质检部门验收、有没有交工验收证或自己开开灯、推推窗、有没有漏水、滴水问题，粗略的检查一下了之。,但住入以后往往会发现工程质量问题，这些总是在工程竣工验收过程中单凭工程竣工验收来发现每家每户、面面俱到的工程质量问题是不现实的。因此在住户入住前，我们协助住户检查房屋，再把一次质量关就显得十分必要，现在针对住宅建设工程上存在的通病，就协助住户验楼时应该注意的几个问题和检查方法简略介绍如下：,一、结构方面：房屋结构部份主要指房屋基础、柱、梁、板（楼板）、墙（主要反映现浇墙），现浇楼梯、剪力简（高墙楼宇）等承受房屋自重和外力作用的构件部分。结构为终身（,5070,年）保修；如在验楼时发现梁下部、墙,45,摄氏度、板上下在同一断面的裂缝等，就要引起高度重视，尤其是现浇墙如果在同一部位从楼高层到低层均发现同样的,45,摄氏度裂缝说明该建筑物已发生了严重的不均匀沉降，基础有严重问题，应立即报告建设单位。,二、建筑方面：,1,、地面：一般住宅地面均为水泥砂浆地面，洗手间同阳台和厨房为地砖地面，验楼时应注意：水泥砂浆地面应平整不起砂，起砂原因沙浆标号不够，水泥量不足，应凿掉该找平层后，以足标号的水泥砂浆重新找平地面。在阳台、厨房、洗手间有地漏的地面，注意地面坡度，为排不通畅地面均应向地漏方向倾坡。可向地面上倾水试验，排水通畅地面不积水即为合格。对地砖地面以小锤轻击应发出实声，如轻击发出“壳壳声”说明地砖空壳，地砖和原地面粘结不实，（对洗手间、厨房的磁片墙面也可用本办法检验）。其次磁片、地砖颜色要一致，铺设应平整，地砖之间“十”字交叉处要无严重错位和平整。,2,、墙面：墙面抹灰、批灰要平整不裂缝，阴阳角（墙角和柱角）线条平直；有没有弯弯扭扭。一般住宅墙面为涂料墙面，要求色彩均匀，不脱粉。洗手间、厨房等磁片墙面的检查一般可采用上述检查地砖的办法进行检查。对经过一段日期后入伙的房屋检查其墙面及窗户上、边框处墙面或最顶层楼宇的天面有无雨水渗浸的痕迹。,3,、门窗：,铝合金门窗应开启灵活，构造结实、拼缝严密；门锁好用，窗户（平开窗、推拉,窗）关上扣上后要严密，玻璃胶要丰满。实木和夹板门。一般分户门应为实木门，内间房可用夹板门。实木门要不变形且关上后严密，门和地面有,0.5-1cm,之间的缝。夹板门要平整光洁，要有条木包边，用手击可感觉夹板厚薄，以厚实为佳。防火防盗门 防火防盗门一般里面填充有防火棉等材料，用手击门上方要有密实感觉，否则防火棉填充不实或有下垂的可能，其它略同于木门检查。,铝合金门窗应开启灵活，构造结实、拼缝严密；门锁好用，窗户（平开窗、推拉窗）关上扣上后要严密，玻璃胶要丰满。,实木和夹板门。一般分户门应为实木门，内间房可用夹板门。实木门要不变形且关上后严密，门和地面有,0.5-1cm,之间的缝。夹板门要平整光洁，要有条木包边，用手击可感觉夹板厚薄，以厚实为佳。,防火防盗门 防火防盗门一般里面填充有防火棉等材料，用手击门上方要有密实感觉，否则防火棉填充不实或有下垂的可能，其它略同于木门检查。,三、管道：,1,、给水系统：镀锌管要不生锈，有锈斑即有采用了不合格的非标冷镀锌管之疑。（市建设局有规定严禁采用冷镀锌、不合格的水煤气管）对暗埋的给水管来说只能看墙壁面有没有渗出水的痕迹，哪怕是轻微的都不允许。坐便器、水咀、管道没有滴、漏、跑、冒水的情况，水咀要开启灵活。注意抄水表记录原始新表的行度，并让收楼业主确认。,2,、排水系统：洗手间、阳台、厨房有地漏的连同检查地面坡度一起倒水试，在检查地面坡度同时检查地漏排水畅不畅通（地漏要能迅速排水，否则有堵塞或轻度堵塞）。检查排水水平管不能倒坡，应向垂直排水总管方向倾坡，否则排水不畅也极易堵死，同时检查水平排水管各接头处有没有漏渗水。（检查水平排水管一般要到下一层楼检查）检查坐便器下水是否通畅。,四、电系统：,1,、检查开关，并检查每个灯是否都亮、不亮时，应检查是开关问题是,否灯泡已坏。,2,、检查插座是否全通电，可用灯泡或万用电表试（指示,220V,），不,能用试电笔判断插座有没有电。,3,、最好用绝缘摇表检测各回路之间的绝缘情况，并应作好检测记录。,4,、把新电表的行度记录下来并让收楼业主签字确认。上述是协助业对住宅楼宇收验楼时一般应注意的问题。物业经理、管理处主任、物业管理员、维修机电工都应掌握这些常规知识。,办理业主手续程序：,客户服务中心,职责,簽收鑰匙,辦理業戶住戶証,常住人员登记,解答后期管理问题,后期管理服务工作,后期,管理服务,工作,遗留问题整改,用户装修管理,客户,跟进,服务,争创品牌理念,