海宁皮革城市调报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,海宁皮革城市调报告,2010.12.16,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,产品,位置,位置：,海宁市南北大道和海洲路交叉口，海宁市体育中心对面。,产品,位置,产品,概况,分区：,由皮革服装交易区、裘皮服装交易区、箱包皮具交易区、原辅料市场、鞋业广场、毛皮服饰,牛仔城以及皮都万豪大酒店、商务综合楼、美食街、淘皮欢乐嘉年华、休闲文化广场等组成，现有经营企业,2000,多家。,定位：,是中国规模最大、最具影响力的皮革专业市场，中国皮革业龙头市场，中国皮革服装、裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包、皮毛、皮革、鞋类的集散中心，也是皮革价格信息、市场行情、流行趋势的发布中心。,规模：,市场总建筑面积,45,万平方米，另规划有皮革业,CBD,约,20,万平方米。,产品,规划,开发规划：,一期：中国皮革城，建筑面积,16,万平，,2005,年,10,月营业。,二期：皮革城的西侧，总建筑面积,26,万平，包括原辅料市场（,6.4,万平），鞋业广场（,6.6,万平），毛皮服饰,牛仔城（,7.1,万平），商务综合楼（,23,层），餐饮街、淘皮欢乐嘉年华、休闲文化广场等配套设施。于,2007,年,5,月逐步开业运营。,三期：中国皮革业,CBD,占地,200,亩，总建筑面积为,20,万平方米，总投资约,6,亿元，由,70,多幢多层和高层建筑组成。现正开发建设中。,四期：位于一期北侧，用地面积,74.25,亩，总建筑面积约,12,万平方米，其中包括一座地下一层、地面四层、建筑面积为,6.2,万平方米的裘皮交易市场，以及约,5.8,万平方米的两幢商务楼。项目于,2009,年,10,月开工，计划,2010,年,11,月开业。,产品,业态类型,成品市场商铺,原材料市场商铺,办公写字楼,/,酒店,区域分布,:,中国皮革城,皮装鞋业广场,皮草广场,裘皮广场,原辅料市场,地产箱包品牌直销中心,皮都锦江大酒店,皮革城大厦,品牌风尚中心,文化广场,餐饮街,旅游接待中心,旅游纪念品一条街,四季厅,银行,医疗点,托运点,皮影戏厅,产品,分区,中国皮革城,鞋业广场,/,皮草广场,（两个大楼主体相通）,裘皮广场,产品,楼栋分布,产品,楼栋分布,皮都锦江大酒店,皮革城大厦,原辅料市场,产品,配套,/,服务,餐饮区,停车场,景观区,产品,配套,/,服务,楼层办公室、投诉中心,餐车,银行,饮料站、彩票站,产品,楼层分区,中国皮革城,1F,：箱包皮具为主，少量的品牌服饰、手套交易区，旅游纪念品一条街,2F,：皮革服装,3F,：裘皮服装和名牌皮装各半,4F,：餐饮区和办公楼,产品,楼层分区,中国皮革城,1F,平面图,产品,楼层分区,中国皮革城,2F,平面图,产品,楼层分区,中国皮革城,3F,平面图,产品,楼层分区,皮装鞋业广场,1F,：品牌皮鞋为主，少量的拖鞋和旅游产品,2F,：皮革服装,3F,：皮革服装,/,羊毛衫,4F,：精品女装,产品,楼层分区,皮装鞋业广场,1,、,2F,平面图,产品,楼层分区,皮装鞋业广场,3,、,4F,平面图,产品,楼层分区,皮草广场,1F,：皮草服饰,2F,：皮草服饰,3F,：皮草服饰,4F,：皮草服饰,产品,楼层分区,皮草广场,1,、,2F,平面图,产品,楼层分区,皮草广场,3,、,4F,平面图,产品,楼层分区,裘皮广场,1F,：裘皮服饰,2F,：裘皮服饰,3F,：裘皮服饰,4F,：精品裘皮,产品,楼层分区,裘皮广场,1,、,2F,平面图,产品,楼层分区,裘皮广场,3,、,4F,平面图,产品,总结,海宁皮革城借助海宁皮革产业的发展，形成强大的规模效应，以成品零售批发市场和原材料采购市场的商铺为主要产品，其次还有配套的酒店、办公楼的物业类型，形成以交易市场为核心的运营模式。,在分区和分层规划上尤其注意商品分类，做到把市场精细化、专业化。,在配套服务上全面注重，写字楼、酒店、大面积停车位、银行、餐饮一应俱全。,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,包装,氛围渲染,外围：,餐饮区走道挡风旗,(,统一宣传刚开业的裘皮广场,),沿干道停车场的广场柱,（主要是宣传皮革城的商户，增强氛围的同时，填补停车场的空旷感和美观感）,外围：,包装,氛围渲染,鞋业广场的外立柱，美观包装和信息传递,电子屏和商场侧出入口的门头，分动静态展示皮草服饰的风采,包装,氛围渲染,内场：,商场正入口，展示皮革城的荣誉,商战内部零散的海报和电子屏广告,包装,氛围渲染,内场：,商场电梯口的垂吊灯饰,四季厅（连接鞋业广场和皮草广场的过道大厅）的墙体广告位,包装,氛围渲染,内场：,商场出入口玻璃门上的腰线,玻璃门上的海报,包装,导示系统,功能分区：,电梯口导示,商场出入口导示,电梯口墙体导示,包装,导示系统,指示系统：,主入口有电子屏查询系统,天花板导示,地面导示,包装,总结,皮革城的包装采用传统的商场包装形式，吊式、海报等等。,但总体而言，皮革城的包装在色彩使用上力求简单，主要用渐变的宣传色，内部导示系统统一用红色。,另一点，整个商场没有商家乱摆放招贴广告的现象，没有普通市场杂乱的感觉。,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,营销,媒体,高炮,（沿高速干道的高炮，用蓝、玫红渐变统一色彩）,电子屏,（靠近干道的中国皮革城和裘皮广场的楼体上的大型电子屏）,户外,购物手册,企业内刊杂志,营销,媒体,平面,营销,媒体,新媒体,网络,官方网站和电子商务运营结合,电视广告,营销,SP,活动,裘皮广场买一增一活动,买裘皮送钻石活动,裘皮广场,9,球赛,活动主要针对刚开始营运的裘皮广场，用来凝集商业人气,营销,总结,皮革城的媒体策略，在颜色上统一用蓝,-,玫红渐变；在形式上面面俱到，平面、网络、电视等等，在高速路口的高炮也较多。,SP,活动针对阶段营销需求，利用到名人效应、促销方式等等。例如在裘皮广场运营的初期阶段，现阶段的活动主要就针对裘皮广场来做活动，活动中找到,“,钻石,”,的载体来匹配裘皮的奢华感，来传递商场的定位。,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,租赁,中国皮革城只有老皮革城商户才能购买产权商铺，其余商铺由皮革城运营。,鞋业广场、皮草广场、裘皮广场部分对外出售，商铺,50%,以上自留产权租赁。,注：以上数据为根据市调情况估计所得出数据。,租售政策,鞋业广场私人业主的出租信息,出租率,95%,左右。,租金情况根据位置有所差别，其中以中国皮革城商铺为最贵，达到了,100,万,/,年,/80,左右。皮装鞋业广场的租赁略差，有私人业主转租。平均租金约为,20-30,万,/,年,/50,平。,租赁,租赁,采访数据,皮草城,4F,靠楼梯口：,68,11,万,3,皮草城,4F,靠里：,40,，,8,万，加转让费等共,50,万左右，可以保证,6,年运营使用权,中国皮革城,1F,：,30-40,，,30,万，转手费,10,万,中国皮革城：老城商户，,80,左右，开盘价,300,万购得产权商铺,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,客户,客户来源：,从停车位来看，主要是来自江浙沪地区的客户根据对店主,/,营业员的采访来看，客户来自全国各地，也有国外客户。会有旅游团购和和集团团购的客户。,客流表现：,就考察所见，以中国皮革城,1F,箱包区的客流量为最多，其他区域人流量略少，尤其以新开的北侧裘皮广场人气不够。,完。,