香港地铁TOD开发模式调研.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014-3-4,#,香港地铁,TOD,开发模式调研,以九龙、青衣、葵芳、东涌四个站点为例,2012.7.21,CONTEXT,TOD,概述,香港,TOD,发展概况,九龙站,青衣站,葵芳站,东涌站,比较研究总结,WHAT?,TOD!,TOD,即是指“以公共为导向的发展模式”,(Transit-Orient-Development),，这个概念最早由美国设计师哈里森弗雷克（现任美国加州伯克利大学,建筑,学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共,交通,为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共,交通,主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以,400-800,米（,5-10,分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。,TOD,概念：,TOD,主要特征：,高效,活力,可持续,土地使用效率,服务设施使用效率,城市运作效率,零换乘,交通出行效率,24,小时活力都市,将轨道车站设置于社区之间，在公共交通站点周围布置商业区、娱乐区及其他市民经常使用的区域，促使人们使用公共交通。,土地资源集约化,服务设施集约化,减少机动车对环境压力,城市良性发展,TOD,模型：,TOD=,公交站点,+,核心商业区,+,办公区,+,开敞空间,+,居住区,+,次级,区域 等功能,TOD,模型：,TOD,根据现状条件和地理位置不同，体现不同的作用和类型，可分为城市型与社区型。,TOD,模型：,地铁主导的社区结构模型，,200,米为直接影响区，,500,米为间接影响区。,TOD,设计原则：,1,、从区域层面上组织紧凑的有,公交支持,的开发,2,、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内,3,、建造适宜,步行的街道网络,，将居民区各建筑连接起来,4,、混合多种类型、密度和价格的住房,5,、保护生态环境和河岸带，留出,高质量的公共空间,6,、使,公共空间,成为建筑导向和邻里生活的焦点,7,、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施,填充式开发或者再开发,TOD,香港,模式,香港人口,600,万,，是世界上人口最稠密的城市之一。在,1078,平方公里的土地中，位于海拔,50,米以下的部分仅占,18%,，其余大多是陡峭的丘陵。香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的顺畅，有效地控制交通污染，与其居民极高的公共交通使用率分不开。从上世纪,80,年代开始，公共交通一直负担着全港,80%,以上的客流量，仅有大约,6%,左右的居民出行使用私人交通工具。正是由于,TOD,开发对轨道交通建设产生的巨大需求，尽管香港的轨道交通线网建设起步较晚，但经过短短,10,多年的发展，香港已建成轨道交通通车里程达,130,公里。并一直保持着可持续发展的良好势头。,香港的成绩很大程度上归功于,TOD,社区的土地利用形态。全香港约有,45%,的人口居住在距离地铁站仅,500,米,的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达,65%,。,港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八达，凡与步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用途，给行人提供了极大的方便。,香港地铁以高效和高收益著称，是世界上运营最成功的地铁之一。,WHY?,吸引大量客流：,高容积率的开发为站点带来了大量客流，也保证了土地价值的最大化利用。,高效疏导客流：,香港沿着地铁网络分布的大约,30,个,购物中心，约占香港购物中心总数的,五分之三,。,城市型站点,围绕站点中心布置上盖物业，以大型商场为主，布置停车场和中心绿地，在商场的上层布置酒店和服务式住宅；沿商场四周布置写字楼，最外围布置高密度住宅。,如,:,金钟站,、九龙站 等,居住型站点,在站点周围布置部分商场和大面积的绿地，并结合绿地和居民广场来疏散人流，在商场的上层布置住宅；沿商场四周布置住宅和休憩性绿地。,如：,调景岭站,、青衣站 等,交通型站点,在上盖物业上布置部分商场以弥补该区域功能需求，在底层布置大规模广场和道路并结合绿地布置大量停车场来疏散人流，围绕绿地和广场布置住宅。,如：,大圍站,等,合理定位站点模式：,周边地块的多样化利用：,香港地铁与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统。,地铁上盖商业是其主要的操作方式，铁路给乘客带来出行时间上的节约自动转化为地铁上盖和附近物业地租的上升。,随着地铁的开发，对周边物业的增值收益日渐显现，物业发展利润在地铁收入中占的比重日益加大。,以九龙站为例：,上盖商业,酒店,办公,居住,地铁站,公屋开发的刺激：,政府鼓励开发：,香港为鼓励开发商参与，提出了一种鼓励优惠的,政策,区划：,对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设置,综合发展区,，为轨道交通周边土地的混合使用和高密度使用创造条件，为地铁物业整合沿线地区发展提供便利。其中综合开发区的半径为,500,米。,香港,TOD,案例,九龙站,青衣站,葵芳站,东涌站,九龙站,东涌线,1-,站点位置,2-,物业概况,3-,业态规划,4-,交通组织,5-,商业设计,6-,总结论点,1-,站点位置,九龙,九龙站,Kowloon Station,.,地理位置,:,西九龙填海区,维多利亚港,1-,站点位置,早期由于其位置远离市中心及周边没有什么大型设施，故客量一直偏低。,圆方及其上盖物业开幕后，人流开始上升,，在节假日出现超负荷。,机场快线,东涌线,九龙站,.,运行情况：,.,定位：城市型站点,.,公交辐射：服务西九龙地区,.,周边设施,：未建成区域,九龙站：,基本数据：,所属：,港铁机场快线及东涌线 地下,車站,区域：,油尖旺区的西九龙填海区雅翔道,历史：,19,98,年,6,月,22,日,啟用,迄今,12,年,1-,站点位置,500,米,200,米,九龙站,.,周边街道图,.,站点,500,米半径内：,高尔夫球会 停车场,西铁线,柯士甸站,.,核心区内：,大型商业写字楼 住宅,酒店幼儿园,康乐设施,1-,站点位置,2-,物业概况,地铁,上,盖大型物业,:,商业,酒店,写字楼,住宅,幼儿园,公交换乘系统,城市公园,等,英文名,:,Kowloon Station,发展商：,港铁公司联同 九龙仓集团、恒隆地产、永泰控股和新鸿基地产 开发,开业时间：,1998,年正式,运行,占地面积,:,13.54,公顷,总建筑面积,:,109,万平米,当中包括：,16,座住宅大厦及,2,座混合用途（酒店,/,服务式住宅,/,住宅）大厦，共提供约,5,809,个住宅，,一间酒店及约,72,472,平方米服务式住宅；,一幢,118,层高的大楼，包括约,231,778,平方米写字楼,，一间豪华酒店，并附设观景台；,一个国际水平的,购物中心，面积,82,750,平方米,；,一所,1,050,平方米的幼儿园；,巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；,约,5,400,个停车位,；,广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与小区设施。,2-,物业概况,周边业态,交通枢纽,城市绿地,滨海,高尔夫,地铁站,停车场,停车场,未开发用地,未开发用地,未开发用地,未开发用地,西九龙地区属于填海开发区，远离市中心，尚未开发完整，九龙站周边没有大型设施。,九龙站物业,西九龙总站,将于,2015,年完工，该项目将与大陆高速铁路网相连，发展成通往,中国大陆的门户,，并具有独特的建筑地标特色，而且方便换乘香港地铁系统。车站为多层设计，将成为同类地下设施中规模最大的一个，占地面积超过二十五英亩，顶层,商业区,位于拟建的西九龙文化区以北。,2-,物业概况,400m,360m,天玺,hotel,擎天半岛,漾日居,凯旋门,君临天下,环球贸易广场,九龙站,东涌线及机场快线,地铁上盖商业圆方广场范围,3-,业态规划,3-,业态规划,發展財團成員,:,九龍倉集團有限公司會德豐有限公司新亞置業信託有限公司聯邦地產有限公司海港企業有限公司,樓宇幢數,:5,單位數目,:2,126,單位面積,:,約,78-252,平方米,停車位數目,:1,270,物業名稱,:,擎天半島,3-,业态规划,發展財團成員,:,永泰控股有限公司淡馬錫控股有限公司新加坡置地有限公司吉寶置業有限公司麗新發展有限公司環球投資,(,百慕達,),有限公司,樓宇幢數,:6,單位數目,:1,288,單位面積,:77-232,平方米,停車位數目,:1,332,物業名稱,:,漾日居,3-,业态规划,發展財團成員,:,新鴻基地產發展有限公司,樓宇幢數,:,兩幢相連大廈,單位數目,:1,054,單位面積,:,約,47-510,平方米,停車位數目,:412,物業名稱,:,凱旋門,3-,业态规划,發展財團成員,:,恒隆地產有限公司,樓宇幢數,:3,單位數目,:1,122,單位面積,:,約,95-271,平方米,停車位數目,:864,物業名稱,:,君臨天下,3-,业态规划,發展財團成員,:,新鴻基地產發展有限公司,高度：,118,层，,490,米,寫字樓,:231,778,平方米,酒店,:41,769,平方米,标准层面积,:,3250,平方米,停车位,:,17,层为公共停车库,物業名稱,:,環球貿易廣場,(,ICC),3-,业态规划,發展財團成員,:,新鴻基地產發展有限公司,住宅建築面積,:21,300,平方米,酒店,:53,231,平方米,服務設施住宅,:72,472,平方米,物業名稱,:,天璽,3-,业态规划,物業名稱,:,圆方广场,發展財團成員,:,新鴻基地產發展有限公司,商場,(,圓方,):82,750,平方米,幼稚園,:1,050,平方米,总,停車位數目,:,約,1,700,4-,交通组织,三维立体城市综合体,港铁配套,居住,花园平台,商业,写字楼,4-,交通组织,与周边地块通过天桥相连,通往滨海码头,通往柯士甸站,佐敦道人行天桥,1F,，道路基面以上二层高度,1F,，道路基面以上二层高度，从高架桥下穿过,雅翔道人行天桥,4-,交通组织,圆方屋顶广场,出站口,幼稚园,圆方广场,2F,圆方广场,1F,东涌线大堂,溜冰场,机场快线,该项目由,Terry Farrell,设计，,1992-1998,4-,交通组织,从轨道交通到站厅层,4-,交通组织,轨道交通与地面交通的转换,的士站,机场快线穿梭巴士,公交巴士站,圆方商场,圆方商场,人行地面出站口,4-,交通组织,机场快线穿梭巴士站,小巴总站,过境巴士站,机场快线预办登机大堂,东涌线大堂,的士站,过境巴士站,北区停车场,南区停车场,北区停车场,南区停车场,轨道交通与地面交通的转换,5-,商业设计,圆方广场主页,5-,商业设计,商业策划概念,:,以,金、木、水、火、土,五行智慧，开创独一无二的享受；,集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一体，改写一贯的购物模式。,5-,商业设计,金区,云集了顶级名牌如,BVLGARI,、,Cartier,、,CHAUMET,、,DAMIANI,、,GUCCI,、,HERMS,及,Prada,等，而且国际著名品牌,BALS TOYKO,、,LUELLA,及,Mulberry,更是首次进驻香港设立旗舰店。另外，场内设计糅合多项崭新概念，比如欧洲式的,Indoor Boulevard,双层复式商铺街，网罗包括,:ESCADA,、,LANVIN,、,Mulberry,、,Versace,及,Tiffany&Co,等名店,;,购物通道最阔更达三十七米，为顾客营造舒适悠闲的空间感。,总建筑面积：,82,750,平方米,总停车数：,1,700,辆,建筑层数：,2,层,5-,商业设计,木区,云集健康及美容服务、时尚品味、健康生活概念的各式名店,;,齐集了超过十五间有名的化妆美容品牌，包括,:Anna Sui,、,Beijing Hair Culture,、,Bobbi Brown,、,Biotherm,、,Chanel,、,Clinique,、,Estee Lauder,、,Giorgio Armani,、,Helena Rubinstein,、,Kiehls,、,La Prairie,、,Lancome,、,LOccitane,、,Origins,、,Shu Uemura,及,Sisley,。,5-,商业设计,水区,网罗了多姿多采的国际美馔及时尚服饰。在美食坊，你可寻找到提供不同种类国际佳肴的食肆，当中包括,:,月满坊粥面小厨、一平安面屋、,La Creation de Gute,、,Lei Garden,、,nahm,、百乐潮州鱼翅酒家、,Sala Thai,、囍宴滋选及渔喜小菜皇；让你身在圆方享受购物乐趣的同时，亦可品尝不同风味的美食佳肴。,H&M,及,Zara,两大连锁店更在水区内全球首次为邻，位处于同一个购物区域的上下层，让你逛得更方便写意。,5-,商业设计,火区,为动感娱乐地带。,The Grand Cinema,是全球首间“超体感”影院，破天荒装置了首度结合视觉、听觉和触觉的“,Infrasonic,系统”,-,以音响系统配合全港独有特别设计的“震动影院座位”，当座位感应到影片音效中人耳不能听到的超低音频,(Infrasound),时，座位便随即产生震动，让观众以身体感受前所未有的完美影院音效，全方位尽享超越置身现场的观影娱乐！除拥有最佳音响系统之外，,The Grand Cinema,更设有,12,间放映厅，为全港最多银幕的影院。,火区内更有全港首间开放式溜冰场,The Rink,，创新使用八达通每分钟付费，省时方便，毋须预先购票；在,10,000,平方尺的,Metrobooks,内，你可以游走于不同领域的文字世界；至于同行的小孩你亦一样毋须顾虑，就让他与其他小朋友，一同沉迷在面对着维港景致的,Kids Corner,吧！,5-,商业设计,土区,云集了各国潮流服饰，如,Lucky Brand Jeans,和全港首间的,Onitsuka Tiger,等。商场为体贴男士购物消闲的需要特设男士专区,(Mens Street),，让男士可精心挑选高级服饰以至咖啡及雪茄品牌，当中名店包括：,Dunhill,、,Cerruti 1881,、,Montblanc,、,Kent&Curwen,、,Cigar Emporium,及,Nespresso,等，为品味一族带来一站式的消闲享受。,影音世界最新最潮的产品，亦全部荟萃于圆方土区内的百老汇及丰泽，最新型号的手提电脑、摄录机、手提电话应有尽有；店员热情而专业，让大家可以在此尽情购物。,从地铁站厅大厅直接进入商场，可以认为是商场的入口大厅,5-,商业设计,二厅合一,5-,商业设计,商场流线设计构成一个完整的环路,且主要中庭周边由店铺环绕，小中庭周边走道环绕,多个中庭和采光顶棚的设计提升了购物的舒适度，避免了地下商业阴暗的弊端,自动扶梯和围绕中庭的景观电梯的均匀布置，增加了行走的便利性，减少距离感,平面设计,5-,商业设计,停车系统设计,5-,商业设计,屋顶花园设计,多层次的绿化系统，同时采用连廊成为可以停留的遮风避雨处，采光天井设计也成为了园林小品,6-,总结论点,结论：,九龙站,200,米以内以酒店、写字楼、商场为主，并配有少量的开放空间，,200-500,米内规划以高密度住宅和休憩空间为主。,以港铁开发的车站综合体为区域核心，综合体采用三维的立体化城市设计，各类建筑建在交通枢纽核心之上，分类布局，共享同一个基座。,住宅、写字楼,、酒店、社区服务设施等由同楼层的商业购物街、公共空间、平台公园、广场、汽车站以及人行步道系统连为一体。,200,米内的建筑通过平台公园联系，,200-500,米以内通过人行天桥联系。,业态以综合为主导（商，办，住，教育，康乐结合）。,商业应提供简单流线，可识别性空间，便捷的垂直交通。,中庭和天窗的巧妙结合，极大提高商业的舒适度。,不同性质交通的垂直向分层和水平分区，巴士站点藏匿在大楼底下，不影响城市界面的连续性，减少噪音和污染。,以上综合，九龙站设计不仅是一个,TOD,模式下的大型综合体，也是一个场所制造的案例；提供的不单是商业购物、办公居住的场所，也是生活、娱乐、健身、交通的场所，各种利好最终大大提升地块的商业价值。,青衣站,东涌线,1-,站点位置,2-,物业概况,3-,业态规划,4-,交通组织,5-,商业设计,6-,总结论点,1-,站点位置,青衣,青衣站,Tsing Yi Station,.,地理位置,:,葵青区青衣岛,九龙,新界,香港岛,1-,站点位置,机场快线,东涌线,.,运行情况：,定位,：居住型站点,公交辐射,：服务新界北部及西部居民,客流,：由于青衣区内的住宅楼宇林立，加上青衣城商场的人流，出入闸人次方面更是东涌线之冠，由于繁忙时间时庞大的人流来往香港站与青衣站之间，因此地铁于周一至周五的上、下午繁忙时间及周六的上午繁忙时间，加开短程班次往来青衣站至香港站。,500,米,200,米,青衣站,.,周边街道图,.,站点,500,米半径内：,住宅,学校 市政 运动场,教堂 医院 码头 等,.,核心区内：,大型商业,小学 公园 游泳池,1-,站点位置,2-,物业概况,架空车站,地铁侧盖商业,:,商业,住宅,公交换乘系统,英文名,:Tsing Yi,Station,发展商：,长江实业,、和记黄埔、中信泰富,开业时间：,1999,年正式,运行,占地面积,:,5.4,公顷,总建筑面积,:,29,万平米,2-,物业概况,周边业态,城市公园,青衣站物业,运动场,游泳池,巴士站,住宅区,住宅区,住宅区,住宅区,教会、诊所,城市绿地,客运码头,新界,青衣站在站点,200,米范围内以地铁开发的青衣城为主，是区域的商业中心；,200-500,米范围内主要是高密度指摘和休憩用地。,2-,物业概况,160m,300m,青 荃 桥,青衣站,东涌线及机场快线,地铁侧盖商业青衣城,盈翠半岛,3-,业态规划,3-,业态规划,發展財團成員,:,長江實業,(,集團,),有限公司和記黃埔有限公司中信泰富有限公司,樓宇幢數,:12,單位數目,:3,500,單位平均面積,:,約,70,平方米,停車位數目,:700,物業名稱,:,盈翠半岛,3-,业态规划,發展財團成員,:,長江實業,(,集團,),有限公司和記黃埔有限公司中信泰富有限公司,簡介,:,青衣城,是一個以海洋概念建成的大型主題商場，,佔地,46,170,平方米，,附設,220,個停車位。,物業名稱,:,青衣城,3-,业态规划,物業名稱,:,青衣车站,架空车站,青衣站是一个架空车站。总共有,6,层，,4,个侧式月台，全部月台都装上月台幕门。地面是私家车上客区、,U1,层是东涌线票务大堂、,U2,层是往香港站方向的月台、,U3,层是阁楼层、,U4,层是往东涌及机场博览馆方向的月台、,U6,层是停车场。,4-,交通组织,港铁配套,居住,花园平台,居住配套,4-,交通组织,与周边地块通过天桥相连,通往第二小学,人行天桥,从高架桥下穿过,通往长安邨,通往巴士车站,通往城市公园,人行天桥,人行天桥,4-,交通组织,从轨道交通到站厅层,4-,交通组织,轨道交通与地面交通的转换,的士站,通向青衣城,私家车站,的士站,地面出站口,4-,交通组织,全天候的步行系统，人性化的无障碍坡道设计,4-,交通组织,全天候的步行系统，多样化的连廊设计,4-,交通组织,桥下空间及架空层空间利用,停车,通行,活动,休憩,4-,交通组织,明确的标识系统设计,5-,商业设计,青衣城 主页,5-,商业设计,青衣城的独特设计，引进了,海洋及航海,意念,，,承袭邮轮的特色布置，辽阔的流线型走廊、色彩缤纷的航海旗杆，每一处地方，皆各具特色，带给你无限惊喜。你可穿梭于百多间商铺食肆，尽享无尽购物乐趣，尽尝各国佳肴美食，充份体验一站式消费新模式。,商业策划概念,:,5-,商业设计,商业流线及与周边联系,:,商场共设四层，其中：,一楼及三楼设有通道连接港铁,青衣站,；,地下设通道连接,青衣海滨公园及幼稚园,；,一楼则设通道通往,青衣运动场、青衣游泳池及青衣公园。,青衣游泳池,青衣运动场,青衣公园,青衣海滨公园,5-,商业设计,总建筑面积：,46,170,平方米,总停车数：,220,辆,建筑层数：,4,层,GF,商场,G,层设有青衣岛内唯一的戏院，名为“,GH,青衣电影城”，由嘉禾娱乐管理。近青衣海滨公园位置设有多间食肆，包括扒王之王潜艇世界、意粉屋西餐厅，餐厅更设有室外部份，让食客欣赏蓝巴勒海峡及荃湾景致。中式食肆包括稻香酒家及一粥面。然而，扒王之王潜艇世界前身为潜艇餐厅，餐厅在,2002,年结业后，由扒王之王接手经营，部份潜艇装饰得以保留。至于稻香酒家前身为豉啤酥主题餐厅，以,50-60,年代香江景物为主题，于,2001,年结业。,1F,商场一楼为时尚服饰的集中地，主要店铺包括,I.T,、,Suzuya,、,Esprit,、,Catalog,及,UNIQLO,等。此外还有多间健康、美容、饰物及鞋履连锁店。该层更设有多个特色景点，“梦幻岛”为商场的主要展览场地之一，管理公司不少节目或展览均会在该处举行。“海,梦”为大型鱼缸，养植了不少热带鱼类。位于商场末端往青衣公园的“叮当泉”为跳跃喷泉，随着音乐而变化。,5-,商业设计,2F,商场二楼设有三联书店、实惠家居广场等，而且设有不少食肆，如有别府駅前料理、,MOS Burger,、板前寿司、味千拉面、潮楼等。二楼原有玩具反斗城，但已于,2008,年,3,月,31,日结业，此位置开设了,CD Warehouse,及楼高两层的马莎百货。,5-,商业设计,3F,商场三楼设有镭射电器、丰泽、肯德基、,Pizza Hut,、奇华饼家、美亚公司等；此外，亦设有,Taste,超级市场，属区内规模最大的超级市场，前身为百佳超级广场。,5-,商业设计,6-,总结论点,结论：,整个商场为地铁站侧盖物业，在地铁站点周边,100,米范围内布置。住宅布置在商场上方，上盖物业的边缘，避开轨道线。,业态以商业和居住为主，其中居住占,84%,，商业占,16%,。,采用三维的立体化城市设计，各类建筑建在交通枢纽核心之上，分类布局，共享同一个基座。,住宅、,社区服务设施等由公共空间、平台公园、广场、人行天桥、坡道等连为一体。,不同性质交通的垂直向分层和水平分区，巴士站点藏匿在大楼底下，不影响城市界面的连续性，减少噪音和污染。,综上，,青衣站是一个居住型的站点，联系着港岛、新界与大屿山的重要交通节点，同时青衣城有效弥补了区域内大型商业的缺乏，使得青衣站成为了区域中心，大大提升了土地开发的商业价值。,香港,TOD,案例,_,新都会广场,荃湾线 葵芳站,1-,站点位置,2-,物业概况,3-,业态规划,4-,各层平面,5-,典型空间,6-,总结论点,葵芳站,距离香港会议展览中心：直线距离,10KM,站点位置,10KM,葵芳站,.,地理位置,:,葵青区 填埋地,.,名称来源,:,因周边建有大量,政府廉租屋,葵芳邨,而得名,站点位置,青衣,葵芳,葵芳站,.,运行情况：,.,定位：葵青区,葵涌,大型交通中转站,.,公交辐射：服务新界西北区,.,周边设施：,工业园区,大型商业,住宅区,剧院运动场,.,区内最繁忙港铁站点之一,站点情况,葵芳站：,基本数据：,所属：,港鐵荃灣綫,架空車站,区域：,新界葵青區葵芳,葵仁路,历史：,1982,年,5,月,10,日啟用,迄今,28,年,站点情况,葵芳站：,公交接驳,.,城市大巴,:,2,个巴士站,:13,条总站,+9,条中途站,.,专线小巴,:,15,条服务周边社区,站点情况,站点情况,葵芳站,.,周边街道图,.,站点,500,米半径内：,大量廉租屋住宅楼,.,核心区内：,大型商业写字楼,剧院运动场,康乐设施,站点情况,500,米,150,米,地铁侧盖大型物业,:,新都会广场,葵芳站,英文名,:,Metro.,Plaza,发展商：新鸿基地产,开业时间：,1993,年正式开幕,.,总建筑面积,:,16.67,万平米,（,3/5=,商,/,办）,.,商业总建筑面积,:,6,万平米（,9,层,-,地下,3,层）,.,备注,:,葵青區規模最大商場,-,.,写字楼总建筑面积,:,10,万平米,/,2,栋,(46,层,).,备注,:,标准层面积,：,1250,平米,物业概况,规模尺度,：,.,基底面积：约,12000,平米,.B3F-B2F,：（停车库）约：,2,万平米,（,1/3,）,.B1-2F,：（整体商业）约：,2,万平米,.3F-6F,：（,层层退台）约：,2,万平米,（,2/3,）,物业概况,120,米,100,米,邻居关系：,名称：,葵涌广场,时间：,1990,年落成,南丰集团开发,.,业态构成：,4,层商铺,上盖,3,栋 住宅,.,经营情况,:,可租可售,.,交通连接,:,与新都会天桥连接,并可天桥连接运动场,+,葵芳邨,物业概况,邻居关系：,名称：,葵芳邨,.,规模：,12,栋 租住楼宇,住户数：,6253,户,总人数：,20757,人,单元面积：,10.5-60.3,平米,单元数目：,6449,.,交通连接,:,与周边设施通过天桥连接,物业概况,历史：,80-90,年代：,物业概况,新都會廣場其前身,：,臨時房屋區,原址於,1982,年出售,新鴻基地產於,1984,年重新發展為綜合性商業項目,-,寫字樓部分,1990,年建成,商場部分,1993,年,1,月落成,一樓中庭位置曾經為展覽或表演場地,：,薈展台,The Expo,一樓還設有動感影院無限地帶,當年商場最大的租戶為新加坡百貨公司英保良,：,進駐場內三樓及四樓,並且設有一間超級市場,五樓聚豪閣前身為潮鴻城中式酒樓,六樓唯一店舖美心皇宮前身為新都閣酒樓,1995,年無限地帶結業,改建成另外兩間百老匯戲院,葵芳百老匯成為合共,5,院的綜合戲院,1997,年,亞洲金融風暴,英保良宣佈破產,新都會廣場分店結業,後由豪邁家品商場接手經營,超市由廣南,(KK),超市經營,2000,年底,新都會廣場管理處收回豪邁和廣南（,KK,）的鋪位,由,Taste,接手經營至今。,历史：,2010,年前：,物业概况,2002,年,商場進行大型翻新,2006,年,5,月,葵芳,-,新都會廣場,连接了,行人天橋,2006,年,9,月,6,楼,新增年青會所,Yo Park,、大眾書局及,Living Yoga,2008,年初,6,楼,拆,分,為多間美容中心及髮廊 命名為凝美空間,2008,年,10,月,3,樓引入,9,個彩妝護膚品牌開放式專櫃,採用獨立銷售運作模式經營,2005,商场主页,营业时间：,10,：,00-22,：,00,业态规划,商业策划概念,:,四季动力广场,业态规划,B2/F,至,B/3F,：停車場,B1/F,：新基地（遊戲機中心）、新網絡（網吧）、停車場,1,樓：快餐店、旅行社、潮流服飾、百老匯戲院售票處,多間開放式食肆,2,樓：女士時裝（包括,Bess,、,Suzuya,、,Walker Shop,和,MaBelle,等）,化妝品、銀行及寫字樓大堂,3,樓：化妝品、精品店、實惠傢居廣場、,Esprit,時裝店、露天廣場,轻餐饮店,4,樓：,Taste,、精品店、食肆,餐饮店,5,樓：美心皇宮，潮江春、中國芳、潮館、韓食家、意粉屋,室外兒童遊樂場,6,樓：大眾書局，,Living Yoga,、美容中心及髮廊,各层平面,1,层布局：,各层平面,1,层平面：,商铺面积：,6854,平米,建筑面积：,11807,平米,2,层布局：,各层平面,2,层平面：,商铺面积：,3455,平米,建筑面积：,10238,平米,各层平面,3,层布局：,各层平面,3,层平面：,商铺面积：,6219,平米,建筑面积：,9700,平米,港铁,-,葵芳站,葵涌广场,各层平面,4,层布局：,各层平面,4,层平面：,商铺面积：,7236,平米,建筑面积：,9000,平米,各层平面,5-6,层布局：,各层平面,5,层平面：,商铺面积：,6000,平米,建筑面积：,7000,平米,各层平面,6,层平面：,商铺面积：,2923,平米,建筑面积：,3500,平米,各层平面,总商铺面积：,32,687,平米（约）,总建筑面积：,60,000,平米（约）,(,其中地下停车库面积：,10,000,平米）,室内中厅：,冬天活动中心,*,3,层,-6,层,典型空间,室外广场：,夏天活动中心,*,3,层,-5,层,典型空间,典型空间,室外儿童广场：,*,5,层,典型空间,办公门厅前,落客区,：,*,2,层,典型空间,地面入口向露天广场望去,背面地面入口向公交站点望去,典型空间,4,层平台向露天广场望去,4,层平台向室内中厅望去,典型空间,4,层平台向退台餐饮区望去（右）,4,层平台向退台餐饮区望去（左）,结论：,500,米以内强调,HD,MD,开发模式（高层高密度）,相邻建筑之间应有无障碍联系（天桥为主）,业态以综合为主导（商，办，住结合）,注：葵芳站周边业态参考比例,500,半径：,住宅（,14-16,万,）：办公（,10,万,）：商业（,6,万,）,=,5,：,3,：,2,商业应提供便捷的垂直交通（可达性）,注重公共开放空间的比例和种类（大于,20%,）,合理解决办公，停车与商业的矛盾,以上综合，巧妙做到商业价值最大化,总结论点,香港,TOD,案例,_,东荟城,东涌线 东涌站,1-,站点位置,2-,物业概况,3-,各层平面,4-,典型空间,5-,总结论点,站点位置,东涌,在港铁系统中的位置,东涌站,距离香港会议展览中心：直线距离,24KM,站点位置,24KM,东涌站,距离香港国际机场：直线距离,2.8KM,=,机场快速公交,S1,一站,/3.5,港币,/,可达香港各区,站点位置,香港国际机场：本身就是多功能复合的交通文化窗口代言体,站点位置,1989,年,:,香港国际机场 核心计划,：启动！,实际创造：香港历史上大型基础设施建设之最，又名：,玫瑰园计划！,1998,年启用，建筑耗时,8,年，耗资,1553,亿港币。以机场为核心引申,9,大工程,其中：,北大屿山新市镇第一期,包含于该计划之中。,北大屿山新市镇第一期,香港国际机场核心计划,站点位置,范围：东涌,+,大蚝（,2,山谷及之间的填海造地用地）,功能定位,:,1-,香港机场的后勤服务基地,2-,提供容纳工商业发展的腹地,3-,进入香港的门户门廊！,东涌站的空间城市定位：,站点位置,东涌站：,基本数据：,所属：,港鐵,东涌,綫,西端终点站 离岛区唯一地下,車站,区域：,新界,离岛,區,东涌市中心,公交接驳：,1-,公交至机场,/,大屿山南部,2-,缆车至昂坪,站点情况,东涌站周边环境及物业：,.,地理位置,:,离岛区 山谷及,填埋地,.,周边物业,:,酒店,/,文娱,/,住宅,学校,/,公建服务,/,公交配套设施,站点位置,东涌站,站点位置,东涌站点周边建筑肌理,东涌站周边环境及物业：,站点位置,整個計劃分為三個發展項目共五個地段，住宅、商舖、寫字樓和酒店總面積,1,028,910,平方米，包括：,32,幢高層大廈和低密度住宅,;,一幢面積約,15,000,平方米的辦公大樓；,面積約,56,000,平方米的商舖用地，包括一個大型購物中心；,一家,440,個房間的酒店；,超過,3,800,個停車位；,四所幼稚園合共逾,1,400,平方米和一個約,508,平方米的濕貨市場；,廣闊空間和景緻優美的平台。,东涌站,(,昂坪,360),站：,站点位置,平面及剖面：,站点位置,东涌站：,站体概况,地面标高,:,为地铁修建的大气挺拔的地面商业站厅层,2,层标高：桥体穿越站体大厅,/,并连接侧盖商业,东涌站：侧盖物业的连接处精细化阶梯设计,站体概况,逐层退台 逐层连接,/,体量一高一低,/,相应成趣,东涌站：侧盖物业的连接处精细化阶梯设计,站体概况,物业顶层直达,-,台阶的空间处理：,站体概况,轴线的出现,!,地铁侧盖,/,地铁建筑 之间的轴线 直对 大峪山！,站体概况,物业的主出入口共享大厅处的设计：,站体概况,2,层通高骑楼部位,:,商业体的渗透及处理,物业立面细部处理及设计：,站体概况,不同体块之间,交接处的设计,东涌站背面入口：,建材体现当代特色 简约轻盈,站体概况,东涌站背面入口：,接驳小巴及出租等候区,/,结合过街步道桥 立体解决,:,各自体系完善,站体概况,过街天桥细节处理：,充分考虑人行化遮阳防雨处理,站体概况,香港住宅典型底层处理方式：,1-,解决基地标高复杂问题,2-,通风视线绿色退台处理,3-,商业功能多样化处理,4-,吊桥解决水平居民间交流,站体概况,现代简约的地铁建筑立面材料：,浅灰色调 清水混凝土,/,白色调 金属饰面板,/,亮色,LOGO,站体概况,局部货运渠化处理区：景观铺底,+,管理手段,站体概况,地铁侧盖的郊区奥特莱斯典范：,City-Gate,东荟城,站体概况,空间立面特点：,下实上虚,/,下凹上凸,/,内部空间临街中厅化,/,雨蓬分体化,站体概况,入口广场 景观小品：,矩阵树列,/,坐凳组团化,/,旱地喷泉（时间段管理）,站体概况,接驳公交的底层介入空间：正面,/,背面,/,内部,/,等候空间,站体概况,接驳公交的底层介入空间：正面,/,背面,/,内部,/,等候空间,站体概况,桥体空间的出现：,CITY-GATE!,站体概况,建筑顶部细节处理：,站体概况,空中办公大堂的设计,/,酒店,/,住宅：,站体概况,空中天桥的设计细节：,站体概况,酒店入口车道及步道设计：,站体概况,桥体上方 折叠屋面板的现代演绎：,站体概况,结论：,强化机场周边多功能综合开发,-,玫瑰园计划,侧盖物业各层面与周边各类环境的对接关系,地铁站厅大堂首层化,-,设计手法新颖,快速接驳与建筑合体化,/,桥体交通与商业功能复合化,交通建筑与办公，酒店，商业现代设计手法的典范,总结论点,九龙站,青衣站,葵芳站,东涌站,区域区位,占地面积,13.54,万平方米,5.4,万平方米,1.92,万平方米,21.7,万平方米,建筑面积,109,万平方米,29,万平方米,16.67,万平方米,103,万平方米,地块尺寸,约,400m*360m,约,310m*170m,约,120m*100m,约,0m*0m,200m,业态,居住,+,商业,+,写字楼,+,酒店,+,幼儿园,+,交通,居住,+,商业,+,交通,+,学校,+,康乐设施,写字楼,+,商业,+,交通,+,剧院,+,运动场,居住,+,写字楼,+,酒店,+,商业,+,交通,车站类型,埋地车站,架空车站,架空车站,埋地车站,站点类型,城市型站点,居住型站点,城市型站点,交通型站点,开业时间,1998/,2008,（圆方商场）,1999/2001,（青衣城）,1982/1993,（新都会广场）,1998/1999,（东荟城）,停车数量,5400,920,-,3800,商业概念,金木水火土五行主题,海洋与航海主题,四季动力广场,名品折扣商业街,商业层数,2,层，,8.2,万平方米,4,层，,4.6,万平方米,6,层，,6,万平方米,4,层，,4.3,万平方米,地铁与商业结合点设计,地铁大堂上方，入口正对扶梯，指引性极强,直接对地铁大堂开口，同层相连,由通道与地铁大堂相连，同层相连,直接对地铁大堂开口，同层相连,站点设计亮点,综合度极高的立体交通系统的组织；,屋顶花园平台的设计；,大型商业向购物公园的转变，从过饱和的商业中心中实现突围；,商业双中庭设计；,总体商住比的控制：,现代商业建筑立面设计；,站点剖面模式图,