合景泰富·誉峰踩盘报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,合景泰富,誉峰踩盘报告,项目概述,1,产品分析,2,项目客户分析,3,项目推广分析,4,报告小结,5,项目概述,1,项目整体概述,项目区位分析,项目配套分析,项目规划分析,项目开发商分析,项目区域配套分析,项目概述,誉峰,天府新城的核心区域，毗邻新政府大楼，金融总部商务区旁,。,该项目一共分,2,期开发，两个地块东西向排布。,项目名称,誉峰,项目地址,高新区万象南路,360,号（新市政府背后）,物业形态,电梯高层,总占地（亩）,280,亩（住宅,184,亩，商业,96,亩）,总建面（万）,47.5,总栋数（住宅）,一期,15,栋，二期,20,栋，共计,35,栋,总户数,约1700户,绿化率,43%,容积率,2.951,，其中住宅容积率：,2.934,建筑密度,17%,面积区间（）,180-360,车位比,地下车位共,2530,，,1,：,1.2,物管费（元,/,月）,3.95,元,/,平方米,月,开发商,合景泰富地产控股有限公司,项目开发商分析,合景泰富地产控股有限公司（香港联合交易所上市编号：,1813,），大型房地产开发商。,1995,年创立，现已发展成为一个以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，其房地产开发项目涵盖顶级豪宅、大型国际别墅社区、优质住宅屋苑、超甲级写字楼、国际品牌星级酒店和大型购物中心。,2007,年,7,月，合景泰富地产在香港联合证券交易所主板上市。此后，集团的发展进一步扩大，先后开拓了华东、西南、华北及海南等地的市场，致力于中、高端物业的开发。,峰系类为其产品系的巅峰产品,天湖峰,-,主要为高端别墅类产品,领峰,-,采用,“,五星级酒店,+,顶级豪宅,+,服务式公寓,”,的复合引擎模式,誉峰,-,位于中央商务区的高端电梯豪宅,誉峰,天湖峰,领峰,项目区位分析,誉峰位于,项目毗邻新政府办公区，位于天府新城核心腹地，是未来规划的,CBD,中心区域。天府新城是成都政府重点打造的一座国际商务新城，按照上海浦东、广州珠江新城等国内领先,CBD,的标准打造的南部新城区,。,市中心：,7,公里，,10,分钟；,机场：,15,公里，,20,分钟。,项目东侧：成都地铁一号线出口,项目区域配套,商业配套：,国际城南规划,200,万方商业，项目内,37,万平方米的高端商业配套；城南一号,27,万平方米商业，中信广场，万达广场，中航广场都将打造大型的旗舰店商业。,学校：,项目对面成都泡桐树小学，已在招生成都美术国际学校，成都职业技术学院，四川大学分校区，华西医科 大学分校区，四川音乐学院分校区等,幼儿园：,项目后面，双语幼儿园,医院：,成都市急救中心、四川省第二人民医院、四川省中医药研究所、成都市第一人民医院等；,政府机构：,成都市政府新办公区、国际会展中心、成都海关、创新产业孵化园、外国领事馆区、新益州公园、极地海洋世界、生态湿地、成都港旅游码头、国际高尔夫等；,金融机构：,建行、农行、工行、平安保险等,10,多家金融机构形成一个西部最大的金融后台服务中心为这里的各大企业提供金融支持,CBD,国际化配套：,国际城南购物商圈、骄子国际会议中心、洲际酒店、假日酒店、宜家家具、欧尚超市、荷兰,GTC,、时尚天堂购物街等，带人造沙滩的海洋乐园、,1800,座的歌剧院与,2,万平米的艺术馆、高尔夫主题体育公园等国际都会城市配套。,项目规划概述,一期住宅,二期住宅,一期商业,（高端商业,SHOPPING MALL,）,二期商业,(,甲级写字楼,+W,酒店,),物业形态：高层电梯住宅、公寓、酒店、写字楼、购物中心,项目作为成都前所未有的世界级物业综合体，集顶级电梯豪宅、超五星级酒店、超甲写字楼、高端旗舰商业卖场于一体。是未来成都国际都会最有特色、最具代表性的综合体项目。项目分两期开发，,9,号地块为,1,期，,10,号地块,2,期。,45度错位建筑设计,，户户不对望，私密性的保证,银、白、灰的建筑立面，挺拔修长，简洁、大气,9,米挑高，五星级大堂入户配置,项目配套分析,会所,下沉式泳池,创新景观泳池,5000平方米的高端会所,14000,平方米的集中景观,2,栋超甲级写字楼,1,栋公寓,1,栋,W,酒店,7,万方奢侈品商业配套,超甲级写字楼,W,酒店,园林分析,东南亚风情,园林设计单位,：国际著名景观设计公司,Bensley,（宾士纳）,园林景观以浓烈的东南亚风情为主,空间上富于变化，错落有致,层次感强烈，植被茂密丰富,水景穿插其中，营造现代度假休闲概念,创新景观泳池,超过,30,吨紫铜、黄铜、青铜铸造的原创雕塑,200,多件为成都誉峰量身打造的雕塑,园林打造费用高达,600,万欧元，冠绝成都,利用坡地结构，种植几十棵名贵加纳利海枣树，每株价格,5,万以上。,园林分析,树,项目整体情况小结,知名品牌开发商，综合体项目，品牌号召力强；,项目位于国际城南，,CBD,核心区域，区域内配套将日益成熟；,项目自身配套完善，引进高端酒店就超甲级写字楼，抬升项目住宅溢价；,项目大面积园林打造，整个成都豪宅都是少有的。,产品分析,2,产品分布,户型分析,楼栋户型配比分析,精装标准,产品小结,产品分布,主推二期,18,、,19,、,20,栋、其余已推楼栋剩余不多,一期剩余房源不多,18#,19#,20#,220,：五房三厅四卫,200,：四房三厅四卫,180,：四房三厅三卫,二期未推,二期在售，主推,18,19,20#,，其余剩余不多,电梯高层楼栋户型配比分析,楼栋,开盘时间,户型,面积,套数,面积,套数,18#,2011.2,月中旬,五房三厅四卫,220,56,375,2,19#,四房三厅四卫,200,56,334,2,20#,四房三厅三卫,180,56,298,、,310,2,主力户型,户型分析,户型,1,220,：,五房三厅四卫；平均总价：,352,万,优势,1,、板式结构,3,梯,2,户,，主仆分区，豪宅尊贵感十足。,8.8,米,宽阔横厅，彰显领袖气度,2,、奢华主卧套房设计、宽大私密，书房、独立衣帽间、奢华卫浴、彰显非凡品位,3,、超大观景阳台、阳光露台，观景效果较好,4,、赠送面积较大。,5,、配独立设备房和工人套间,劣势,走廊比较长，存在一定的空间浪费,户型,1,200,：,四房三厅四卫；平均总价：,320,万,优势,1,、板式结构,2,梯,2,户,，主仆分区，豪宅尊贵感十足。,8.5,米,宽阔横厅，彰显领袖气度,2,、奢华主卧套房设计、宽大私密，书房、独立衣帽间、奢华卫浴、彰显非凡品位,3,、超大观景阳台、阳光露台，观景效果较好,4,、赠送面积较大。,5,、配独立设备房和工人套间,劣势,走廊比较长，存在一定的空间浪费,户型分析,户型,1,180,：,四房三厅三卫；平均总价：,288,万,优势,1,、板式结构,2,梯,2,户,，主仆分区，豪宅尊贵感十足。,8.2,米,宽阔横厅，彰显领袖气度,2,、奢华主卧套房设计、宽大私密，书房、独立衣帽间、奢华卫浴、彰显非凡品位,3,、超大观景阳台、阳光露台，观景效果较好,4,、赠送面积较大。,5,、配独立设备房和工人套间,劣势,走廊比较长，存在一定的空间浪费,户型分析,户型,1,245,：五房三厅五卫；平均,总价：,670,万,优势,1,、板式结构,3,梯,2,户,，主仆分区，豪宅尊贵感十足。,9,米,宽阔横厅，彰显领袖气度,2,、奢华主卧套房设计、宽大私密，书房、独立衣帽间、奢华卫浴、彰显非凡品位,3,、超大观景阳台、阳光露台，,360,度超视野观景,4,、赠送面积较大。,5,、配独立设备房和工人套间,6,、,独立私家天际泳池与空中花园,，奢华感受无语伦比,劣势,走廊比较长，存在一定的空间浪费,户型分析,一期带泳池户型,精装标准,对外报价,6000,元,/,，实际价格,4000,元,/,外立面,石材加高级涂料,入口大堂,地面,高级石材,墙体,9,米挑高，高级石材，乳胶漆,天花板,高级水晶灯饰,地下停车场,电梯,地面,黑金花与闪电金大理石相配,墙体,镜面,天花板,施华洛世奇水晶吊灯，黑金花与闪电精大理石相配,电梯,原装日立电梯,走廊,米黄色石材，乳胶漆，,HBS,楼宇对讲系统,硬装,厨房,地面,仿石玻化砖,墙面,仿石玻化砖,天花板,局部吊顶,厨具,西门子厨具，飞利浦液晶电视,龙头,弗兰卡龙头,卫生间,浴盆,科勒浴盆,淋浴,TOTO,淋浴花洒,马桶,TOTO,马桶，杜拉维特马桶,洗脸盆,TOTO,面盆，杜拉维特洁具,柜子,镜面柜,地面,圣罗兰石材,墙面,闪电金石材,天面,满吊顶,厅房,地面,米黄色石材,窗户,双玻中空断桥铝合金窗,墙面,皮沙玻璃电视墙,天面,天花吊顶,卧室,地面,实木地板,窗户,双玻中空断桥铝合金窗,墙面,乳胶漆，仿金属烤漆开关板,天面,局部吊顶,玄关,地面,闪电金石材拼花,柜子,黑色镜钢酒水柜，黑色圣罗兰吧台,镜,镜钢,产品小结,产品类型：项目目前产品主要以,200,、,220,户型为主此外,245,带天际泳池和空中花园。,产品特点：,梯户比,3,梯,2,户，,2,梯,2,户体现尊崇感,超大面积赠送，阳台露台倍增光景采光效果,8,米以上客厅开间横厅设计，采光观景效果极佳,主卧尺寸尽显大度，独立卫浴彰显奢华,配独立设备房和工人套间，保障房间的净使用面积,明厨明卫，动静分区，主仆分明,豪华知名品牌，,将别墅的设计元素充分运用到高端电梯豪宅的设计中，实现电梯生活别墅化的第一引导,产品价格：目前,18,、,19,号楼临路，推出特价房单价在,15000,元,/,；顶跃均价,25000,元,/,，带泳池均价,30000,元,/,项目客户概述,3,项目客户分析,1,、来访客户分析,来访主要以成都客户为主，对本项目的地理位置认同度较高；,来访客户年龄主要集中在,26-60,岁之间，具有一定经济实力；,来访客户中主要关注点为地段，约占,45,，其次关注价格；,一期来访客户主要通过商报、华西等媒体广告为主，在一期销售后形成良好的口碑效应，二期来访客户中朋友介绍占比较大。,2,、成交客户分析,成交客户中，成都市城南客户占,47%,；,外省客户占,25%,，其中浙江客户占,15%,，分别来自苍南、温州，其他外省客户来自北京、山东、台北、新疆、吉林等地，但是数量较少；,通过朋友介绍成交客户占,60%,；占比较大；,通过本地媒体如成都商报、华西都市报成交客户约占,13%,。,项目客户分析,一期客群分析,推广分析,4,节点分析,线上报媒推广,项目推广分析总结,现场包装,现场包装,售楼部,售楼部景点,售楼部外景点,售楼部装饰,售楼部入口,售楼部导视精神堡垒,现场包装,入户大堂,标准五星级酒店入户大堂，,9,米挑高，大量类水晶装饰。,现场包装,电梯轿厢,电梯间地面、顶面的黑金花与闪电金大理石无缝拼接，配施华洛世奇的水晶吊灯。,现场包装,样板间,德国杜拉维特，汉斯格雅卫浴产品，西门子厨房电器，大金中央空调，日立电梯、,HBS,楼宇识别系统、顶级中央地暖及热水系统。,现场包装,样板间,主客厅的原装丹麦,B&O,液晶电视,28,万,会客厅酒架上摆满来自法国、智利,02-08,年的红酒从几千到几万不等,现场包装,样板间,户户空中泳池，别墅级享受,户型面积,360,梯户比,2,梯,1,户,空中泳池,长：,9,米 宽,3.6,米 深,1.3,米,誉峰挑选来自全球各地的石材火山石、金麻黄、扁平鹅卵石、天然贝母片、黑金花石、米黄石之王,伊朗莎安娜、水晶,.,书房内的水晶块吊饰,浴室门上的贝母马赛克,走廊上的银箔马赛克拼花,现场包装,样板间,所有单位浴室、厨房均安装液晶电视机，,每个细节均用极致品质加以完善,入户黑金花大理石红酒吧台设计，尽显豪宅配置。,人性化设计,现场包装,样板间,淋浴门把手镶嵌贝母马赛克块,墙面起伏的木条装饰，为达到线条精准一致，据介绍为,10,个工人整整雕琢和打磨了,2,个月,墙面上的施华洛世奇水晶装饰条，及房间里的所有软装，均采用定制,手工与定制，精心打造,书房里的水晶块吊饰,现场包装,样板间,样板间里的小摆件时刻绽发着璀璨之光,现场包装,样板间,推广节点分析,09.9.17,接受电话咨询,项目品鉴会,09.10.17,续销期,蓄客准备,09.10.22,一期二批次开盘,10.3.21,一期首批次开盘,加推,3,4,8#,10.4.17,加推,6#,10.4.17,续销期,一 期 产 品,二期开盘，,16,17#,10,年,12,月,二期开盘，,18,19,20#,11,年,2,月,二期开盘，,11,12,13#,11,年,7,月,二期开盘，,14,15#,11,年,9,月,二 期 产 品,一期续销期,+,二期蓄客期,一期、二期续销期,线上推广分析,一期诉求点：地段、产品,推广语：,“,世界级中央都会区豪宅前所未有,”,“,合景太富地产启动国际城南,”,“,世界级生活，前所未有，绽放成都,”,二期诉求点：产品,推广语：,“,不聚众誉不称巅峰,”,“,一层一府一泳池，足以在家交游世界,”,“,不集众长无以成峰,”,项目入市以路牌广告较多，且广告上案名设计较为醒目。在一段时间里，几乎全城的道路系统都能看到誉峰的路牌广告，一夜间让全成都人都知道有这个项目。网络上也经常出现誉峰的广告，,推广关键词：高占位、大字报、推广覆盖广,报告小结,5,项目从地段优于麓山，木马上板块别墅区；从区域配套讲，位于城南国际,CBD,，一线知名开发商扎堆，未来必将孵化出浓厚的商业、居住氛围；项目自身产品的规划设计，户型及园林细节优于大多高层豪宅项目。加之，强有力针对性的推广宣传，不得不使誉峰成为成都豪宅中的热销传奇。,启示：对于豪宅项目，目标和群本身比较理性。那么自身产品的塑造才是实现热销的一切根源，是下单的决定因素。产品针对目标客群打造出相应的体验感和尊崇感，方能实现客户的共鸣。,