建筑工程经济讲义.doc

《建设工程经济》讲义

建筑工程经济包括四部分内容：工程经济、会计基础与财务管理、建筑工程估计、宏观经济与项目融资。这四部分内容相对比较独立，自成一体。下面按照四部分分别讲述。

第一部分 工程经济
1.资金时间价值：资金之所以有时间价值，是因为资金作为生产要素，在扩大再生产及资金流通过程中随时间变化而产生增值，其增值部分就是原有资金的时间价值。如果资金没有流动显然不会增值。资金时间价值的衡量尺度，包括绝对尺度和相对尺度。前者包括：盈利、利息；后者包括盈利率和利率。应用中更多使用相对尺度。
2.动态评价方法的基本原理：给定某行业资金时间价值（即资金使用的最低收益水平）ic,可称为基准收益率或标准折现率，用项目自身的收益水平和ic对比，如果项目自身的收益水平≥ic，项目可行，否则，不可行。掌握影响基准收益率(或设定的折现率)i的因素有：行业财务基准收益率、资金成本、机会成本、投资风险和通货膨胀等。
掌握复利的计算：F=P（1+i）n F是终值， P是本金；i是利率；n是计算期。
3.现金流量图：现金流量图的绘制是基于收付实现制绘制的，即，以收到和支出的现金为依据。这区别于会计方法使用的权责发生制。流入系统的现金流量称为现金流入，记为（CI）t；流出系统的现金流量称为现金流出，记为(CO)t；现金流入与现金流出之差称为净现金流量，记为(CI--CO)t。现金流量图是工程经济分析的工具，要正确绘制、识读现金流量图，必须把握好现金流量的大小、方向及发生时点。
4.掌握等值计算的相关概念以及公式
现值：折算为“0”期的价值，相当于已知终值求现值。
终值：折算为“n”期的价值，相当于已知现值求终值。
净现值：把某一个项目计算期内的现金流入和现金流出均折算为现值，然后计算代数和，即为净现值。或者可理解为，在整个计算期内，累计净现金流量的现值。净现值反映的是超额收益的现值。其取值有三种可能：大于零，表示项目的收益水平大于基准收益率，由超额收益，项目可行。小于零，表示项目的收益水平小于基准收益率，超额收益为负，项目不可行。等于零，表示项目的收益水平等于基准收益率，超额收益为零，项目可行。符合评价原理，在实际中，更多采用净现值指标来评价项目。
等额年金：等额的资金序列。公式中的年金均为后付年金。
掌握资金等值因素：资金金额、资金发生的时点、利率(折现率)的大小。
等值计算的基本公式就是要建立现值、终值、等额年金三个要素之间的关系，包括：F=P(F／P，i，n)；P=F(P／F，i，n)；F=A(f／A，i，n)；A=F(A／F，i，n)；A=P(A／P，i，n)；P=A(P／A，i，n)。特别注意：等额支付系列的第一个A值发生在第一期期末，即与P值相差一个计息期，最后一个A值与F值同时发生。且要求熟练掌握：F= A（1+i）n-1/i。如果计算A与P，可利用F=P（1+i）n转换。P= A（1+i）n-1/i（1+i）n
5.名义利率和有效利率的计算
要掌握名义利率是以年为单位计息。名义利率为r，一年中计息次数为m，计息期有效利率为r／m，年有效利率 i=(1+r／m) n一1。所以，名义利率越大，一年中计息次数越多，i与r的差值越大。
6.掌握财务评价的内容以及评价指标
（1）建设项目财务评价包括盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析。盈利能力务析包括静态分析和动态分析。静态评价指标包括：总投资收益率、资本金净利润率和静态投资回收期。动态评价指标包括：财务内部收益率、财务净现值、财务净现值率和动态投资回收期。偿债能力分析指标包括：利息备付率、偿债备付率、借款偿还期。财务生存能力：资产负债率、 流动比率和速动比率。
（2）财务净现值、财务净现值率
财务净现值率(FNPVR)是项目财务净现值与项目总投资现值之比。对于独立方案，评价结果与财务净现值相同。但净现值率不能进行互斥方案必选，互斥方案必选的主流指标为净现值，但方案之间计算期必须一致。
（3）财务内部收益率
财务内部收益率(FIRR)是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。实际指的是项目自身的收益水平。所以财务内部收益率的判别准则：若FIRR≥ic，则方案在经济上可以接受；若FFIRR<ic，则方案在经济上应予拒绝。这里需要注意的是，财务内部收益率不能用于互斥方案的比选。
（4）投资收益率和资本金净收益率的计算。搞清收益的组成以及和净利润的关系、投资和资本金的联系。
（5）投资回收期
静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以方案的净收益回收其总投资所需要的时间。若Pt≤Pc，则方案可以考虑接受；若Pt>Pc，则方案不可行。动态投资回收期是累计净现值等于零时的年份。若Pt’≤Pc，则方案可以考虑接受；若Pt’>P。，则方案不可行。
(6)掌握偿债能力指标的计算
借款偿还期是指根据国家财税规定及投资项目的具体财务条件，以可作为偿还贷款的项目收益来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，项目具有偿债能力。
利息备付率也称已获利息倍数，是指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。对于正常经营的项目，利息备付率应大于2；
偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。偿债备付率应大于1.3；．
7.建设项目的不确定性分析
不确定性的内容包括外部发生变化的条件和数据测算或者收集的误差对方案经济果影响程度的分析和计算，及对项目可能承担不确定性的风险及承受能力的估计。应分析的不确定性因素包括产量、价格、成本、利率、收益、建设期限、经济寿命等。不确定性分析的常用方法包括：盈亏平衡分析法、敏感性分析法。
（1）掌握盈亏平衡分析方法
盈亏平衡分析法，需要区分总成本与固定成本、可变成本。根据成本费用与产量的关系，可将总成本费用分解为固定成本、可变成本。在此基础上，建立量本利模型。在这个模型中，生产量等于销售量是假设条件，以此建立产销量、成本和利润之间数量关系的数学表达式。它含有相互联系的6个变量，给定其中5个，便可求出其余一个变量的值。要熟练以下公式：Q=C固/P-C-T(Q盈亏平衡点的产销量、P价格，C固为固定成本、C变为变动成本、T为单位产品的税金及附加)；BEP（%）=Q/Qd（BEP 是平衡点的生产利用率，Q盈亏平衡点的产销量，Qd正常产销量或项目设计生产能力）需要理解的是，BEP平衡点的生产利用率越高表明项目对市场变化的适应能力就越差，抗风险能力越弱，反之则越强。
（2）熟悉敏感性分析
敏感性分析的内容主要包括：分析、预测项目主要不确定性因素的变化对项目评价指标的影响，从中找出敏感因素，确定评价指标时该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力。敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。敏感因素可以通过计算敏感度系数和临界点来判断。需要理解的是，在单因素敏感分析图中，敏感度最高的因素是变化幅度（绝对值）最小的，而在单因素敏感分析表中，敏感度最高的是（绝对值）最大的。
8.掌握现金流量表的构成要素
对于一般性建设项目财务评价来说，营业收入、投资、经营成本和税金等经济量本身既是经济指标，又是导出其他财务评价指标的依据，所以它们是构成经济系统财务现金流量的基本要素。
（1）营业收入是指项目建成投产后各年销售产品或提供服务所获得的收入，是现金流量表中现金流入的主体。营业收入=产品销售量(或服务量)×产品单价(或服务单价)。
（2）建设项目评价中的总投资是建设投资、建设期利息和流动资金之和。项目资本金是指在建设项目总投资中由投资者认缴的出资额，在项目资本金现金流量表中投资支出只计项目资本金。
（3）经营成本是工程经济分析中经济评价的专用术语，用于项目财务评价的现金流量分析，作为项目现金流量表中运营期现金流出的主体部分。经营成本一总成本费用一折旧费一摊销费一利息支出。其中折旧是对固定资产说的常常有残值，摊销是对非固定资产说的，没有残值。
（4）最后在项目财务评价中要合理计算有关税费。从销售收入中扣除的税金及附加包括营业税（可能是增值税、消费税、土地增值税、资源税）、城市建设维护税及教育费附加。不包括增值税。所得税与利润相关，是企业获得的净利润缴纳的税额。其他税都包括在建设投资和总成本费用中。
9.掌握建设项目周期
建设项目周期是指建设项目从投资意向开始到投资终结的全过程；建设项目周期的阶段可划分为决策阶段、设计阶段、施工阶段、总结评价阶段；掌握每阶段的工作内容及各项工作间联系以及各阶段对投资的影响。
10.设备更新
（1）掌握设备磨损的类型及补偿方式
设备磨损分为两大类：有形磨损（物质性的磨损）；无形磨损（经济磨损）。四种形式.在有形磨损中：用坏是第一种有形磨损；放坏是第二种有形磨损。在无形磨损中，贬值是第一种有形磨损；过时是第二种有形磨损。
(2)掌握设备更新方案的比选方法
首先要理解设备寿命的概念。设备寿命包括：自然寿命、技术寿命，经济寿命概念及影响的因素；设备的自然寿命是由设备的有形磨损所决定的；设备的技术寿命是由无形磨损引起的。设备的经济寿命是由维修费用的提高和使用价值的降低决定的，它是从经济观点确定的设备更新的最佳时刻。
其次要掌握设备经济寿命的估算。设备的年度费用由年资产消耗成本和年平均使用费组成，年资产消耗成本随设备使用年限增加而减少，而年平均使用费随设备使用年限增加。确定设备经济寿命的原则是：设备在经济寿命内平均年净收益(纯利润)迭到最大或年平均使用成本达到最小。掌握静态模式下设备经济寿命求解，公式如下：

No为设备的经济寿命；P为原值；L为残值；λ为每年增加的运营费或者每年增加的维修费或者成为年低劣化值。
11.设备租赁与购买比选
掌握租赁分类：净营租赁，强调通用性、期限比较随意、出租方维修及提取折旧。优点，可在资金短缺情况下获得急需设备，可获得良好服务，流动资金压力小，风险小且能够享受税费的利益（因为租金在税前扣除）。缺点，不能对设备随意改造，也不能将设备抵押。
融资租赁：强调设备专用性，期限长，承租方承担维修及提取折旧。
影响租赁与购买的因素是：制约设备投资、影响设备租赁、影响设备购买等三方面因素。在租赁与购买经济比选可从以下几个方面考虑：设备租赁方案与购买方案净现金流量构成；设备租赁方案与购买方案的净现金流量差异；互斥方案经济优选分析。这部分要求会计算。
12.价值工程
（1）公式：V=F/C。V是一个比较值；F是功能，可以使功能评价值（也可以称为目标成本）；C是寿命周期成本（包括：购置成本和维护成本）。提高价值的途径有五个。
（2）价值工程的工作步骤：准备、分析、创新、实施。功能评价中目标成本为实现功能的最低费用，功能价值是目标成本与功能现实成本的比值。改善期望值是功能现实成本与目标成本的差值。如果知道了所有项目的改善期望值，要知道选择最大的为优先改进对象。如果是知道各项目功能价值的大小，选择功能价值小的为优先改进对象。在只用价值工程优选方案时，选择价值最大的方案。
13.新技术、新工艺和新材料应用方案的技术比选。
评价的原则是：技术上先进、可靠、适用、合理，同时经济上也要合理。静态评价方法中，主要掌握折算费用法。

第二部分 会计基础和财务管理部分
1. 会计要素、会计等式、会计报表之间的关系
反映资产状况的会计要素有：资产、负债、所有者权益，这三个要素均为时点数，会计等式为：资产=负债+所有者权益，为静态会计等式，对应的报表为资产负债表，该表为静态报表。
反映经营成果的要素有：收入、费用和利润。这三个要素为时期数，会计等式为：收入-费用=利润，该等式为动态等式，对应的报表为利润表。
2.基础知识
会计职能包括核算与监督。会计假设包括：会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。会计核算以权责发生制为基础。借贷记账法：其原则为“有借必有贷，借贷必相等”。 资产、费用类账户在借方登记增加额，贷方登记减少额。其余账户相反。掌握复式记账法的记账原理。
3.资产的核算。资产分为流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产与其他资产。流动资产包括：货币资金（现金、银行存款）、短期交易性资产、应收及预付款（如果某企业收到预付款，其资产和负债都增加）、存货。固定资产包括企业使用期限1年以上的资产，且企业对固定资产提取折旧，折旧方法为：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。要求会进行计算。注意的是: 使用双倍余额递减法时，最后两年折旧平均计算。无形资产包括专利权、商标权、土地使用权、著作权 、特许权、非专利技术。其他资产包括：长期待摊费用和临时设施。
4.负债核算。负债包括：流动负债和非流动负债。前者包括九项：应当注意的是应付票据（包括商业承兑和银行承兑票）会使使用企业流动负债增加，同时增加流动资产。非流动负债包括：长期借款、应付债券、长期应付款和专项应付款。另外还应知道债务重组方式（以资产清偿、将债务转化资本，修改其他债务条件，或者三种方式同时使用）。
5.所有者权益的核算。所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。重点把握资本公积。
6.成本与费用、收入、利润核算
（1）首先要掌握费用与成本的联系与区别：成本是针对产品来归集的，费用是按期间来核算的。期间费用是企业当期发生的，与具体工程没有直接联系，必须从当期收入中得到补偿。
（2）收入的核算。重点是掌握建造合同收入的核算。从建造合同、合同的分立和合并、合同收入的内容（包括初始收入和变更、索赔、奖励的收入两部分）、合同收入的确认。按完工百分比法确认收入。
（3）利润的计算分为营业利润、利润总额、净利润三个不同的计算口径。
营业利润=营业收入—营业成本—营业税金及附加—管理费用—财务费用—资产减值损失+公允价值变动收益(损失为负)+投资收益(损失为负)
利润总额=营业利润+营业外收入一营业外支出
净利润=利润总额一所得税
另外，在算出净利润后，还要掌握所得税费用的确认
所得税是指企业就其生产、经营所得和其他所得按规定交纳的税金，应纳税所得额是企业年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额。企业的利润，要根据国家所得税法的规定，按照应税所得计算上交所得税。
（4）掌握税后利润的分配
8.企业财务报表列表
熟悉企业财务报表列表的内容及分类：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表和附注。掌握现金流量表中流入流出的界定。
9.掌握财务分析方法。会计分析，会计分析是财务分析的基础，分析的目的在于评价企业财务状况与经营成果的真实程度。比率分析。比率分析是财务分析的最基本、最重要的方法。因素分析。因素分析法可分为连环替代法和差额计算法两种。综合分析。包括，盈利能力分析、营运能力分析、偿债能力分析及发展能力分析。
10.筹资管理和流动资产财务管理
（1）熟悉资金成本及其计算、短期筹资、长期筹资的概念、特点、方式及策略。
（2）经济订货批量的计算。
第三部分 建设工程估价
1.建设工程项目总投资。（1）生产性总投资包括建设投资和铺底流动资金，非生产性建设项目总投资只包括建设投资。（2）工程建设其他费用包括，第一类，土地使用费；第二类，项目建设有关费用，包括建设管理费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费等。第三类，与未来企业生产相关的费用，联合试运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费。（3）预备费包括基本预备费和涨价预备费。（4）建设期利息。通常假定费用均匀发生，除第一年按半年计息外，其他年份均按全年计息。（5）静态投资、动态投资的划分。（6）工程造价的两重性。
2.进口设备预算的做法
3.建筑安装工程费用项目的组成及计算
熟练掌握建筑安装工程费用组成外，还要知道（1）企业管理费的计算基数包括：直接费、人工费和机械费、人工费三种。（2）利润的基数可采用：直接费+间接费、人工费+机械费、人工费三种。（3）施工图预算的做法可分为两类，传统的定额计价法（采用工料单价法：工料机合价）和清单计价（采用综合单价法：工料机+管理费+利润+风险）。
4.建设工程定额和工程量清单计价
（1）掌握定额的分类：施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算指标。施工定额是施工管理工作的基础，也是定额体系的基础。
（2）《建设工程工程量清单计价规范》采用的是不完全费用综合单价（工料机+管理费+利润+风险），工程量清单计价包括分部分项工程费（闭口清单）、措施费（开口清单）、其他项目费（暂定金额、暂估价、总承包服务费、计日工费）、规费和税金。
5.投资估算、设计概算、施工图预算
（1）投资估算。掌握投资估算的内容及作用。了解投资估算阶段的划分与精度要求。掌握生产能力指数法的计算原理，了解比例法的计算基数。
（2）掌握投资概算的方法体系以及使用条件。
（3）施工图预算具有两种模式：传统计价模式（定额计价）和工程量清单计价模式。定额计价法又分为两种方法：预算单价法和实物法。搞清两种方法的不同。
第四部分 宏观经济与项目融资
1.宏观经济部分主要掌握财政政策、货币政策对经济状况的影响，政策取向逆经济风向而动。
2.区分筹资和融资的不同，掌握融资特点。

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