房产开发五证办理流程(亲身体验版).doc

一、国有土地公开招挂拍流程

第一步：查看招挂拍公告
第二步：到公共资源交易中心购买挂牌出让文件（1000元/本）
第三步：按照出让文件要求准备申请资料，准备齐全后上交公共资源交易中心：
1、 带公司营业执照复印件、法人代表身份证复印件、受委托人身份证复印件、委托书、公司出具的申请书、公共资源交易中心出具的申请书到检察院开具公司、法人代表、受委托人查询行贿犯罪档案结果告知函；
2、 带公司营业执照复印件、法人代表身份证复印件、受委托人身份证复印件、委托书、公共资源交易中心出具的申请书到土地局开具公司无土地闲置证明；流程：办证大厅签字→到档案室开具土地登记结果→利用科开具证明；
3、 竞买保证金交纳凭证需到国地局财务科领取收据，到国有土地储备中心备案确认；
4、 金融机构的资信证明必须出据，但可以做工作只出据竞买起始价的一半多一点，加上交纳的保证金，不算违规。（已成功过）如全额交纳竞买保证金，无需资金证明，只要开具信用证明即可。
第四步：参加现场竞价，如果只有一家，不再加价，签订土地竞买成交确认书（如果想分批交纳出让金，在此之前一定要做工作，在成交确认书上就要明确规定分几批交纳，否则就没有改动的余地）。此时要向规划局申领地块“控规批复”、“规划条件通知书”原件，尽量多要两份，然后把这两份原件和成交确认书原件多复印一些，盖上公司公章，以后用的多。
第五步：带上成交确认书原件，竞买保证金交纳收据，到土地局领取土地合同号，到财政局补齐剩余出让金，收好市财政局给的土地出让金专用发票，到土地局利用科签订土地出让合同，（签订合同时一定要注意90平方以下的房屋比例不低于70%一处要空着，不要填写）也可先签合同，最后补充齐出让金，但要协调，协调时尽量把合同的签定时间最大限度地合理向后拖延。
第六步：带上成交确认书复印件，去土地局测绘院出10份带坐标及四邻边界的详细定界图（要54坐标）、6份不带坐标的定界图，四邻要盖上章，再复印一些，盖上公司公章。
第七步：带出让合同、定界图原件及复印件，定界图要加盖四邻章，复印件要盖上开发单位的红章，到土地局地籍科，开据耕地占用税证明。
第八步：带上耕地占用税证明去地税局交纳耕地占用税及交易契税（总价的4%）。

二、办理建设用地规划许可证

第一项：制作项目可行性研究报告书，到发改委立项，要立项备案书（多要几份）
第二项：协调文物局考古，向文物局要考古结果通知书
第三项：地质勘探，要地质勘探报告书，并盖审图单位审查章
第四项：做环评报告，向环保局要环评批复文件（多要几份）
第五项：总平面布置图设计，出设计文本，并组织规划局评审
第六项：办理建设用地规划许可证
（一）办理部门：规划局用地科
（二）办理《建设用地规划许可证》所需材料
1、 建设单位规划用地申请书
2、 定界图(加坐标及建设单位公章)、复印件盖公章
3、 法人委托书、原件
4、 发改委立项书、复印件盖公章
5、 控规批复、复印件盖公章
6、 环评意见、复印件盖公章
7、 考古结果通知书、复印件盖公章
8、 规划条件通知书、复印件盖公章
9、 总平面图（四邻要盖上公章）
10、 出让合同、复印件盖公章
11、 日照分析专题研究报告（要日照分析彩图、报告，报告结论处一定要盖设计单位章）、报告要复印件盖公章
（三）审批程序
申报－→用地科审查－→领导签字（经办人、科长、分管副局长、局长、主管副市长）－→批前公示（含现场公示和网上公示）－→办证－→批后公示。
（四）办理步骤：1、资料准备齐全后，去规划局用地科审查，通过后领取红色申请审批表一张；
2、进行批前公示，公示时间7天，领导签字办证，批后公示。
3、填好表格后到规划分局或乡镇办事处、管委会签字盖章，再送到规划局用地科；
三、办理国有土地使用权证
第一步：办理国有土地使用权出让审批
办理部门：土地局办证大厅、利用科
一、提交的资料：1、建设用地申请表；2、分局意见表；3、发改委立项备案书（原件）4、环评批复文件（原件）；5、建设用地规划许可证全部复印件盖公章、附件（原件）；6、勘测定界图（带坐标的原件、加盖四邻公章，边上是路的不用盖章）；7、有资质的设计部门设计的总平面布置图；8、有关税费凭证（办证联原件）、出让金发票复印件盖公章；9、考古结果通知书（复印件加盖公司章）；10、开发企业营业执照复印件、组织机构代码证复印件证件，法人代表证明、法人代表身份证、授权委托书、受委托人身份证（核原件、留复印件）
二、带上公章到土地分局填写建设用地申请表、分局意见表，并审查提交的资料，所有复印件要有两名分局人员签字，分局领导签字后交办证大厅。
流程：办证大厅经手人－→大厅主任－→大厅主管副局长－→利用科副科长2人－→利用科科长－→主管副局长－→局长－→政府办文电科加签－→政府办副主任－→主管副市长－→市长－→政府办文电科印出让批复文件－→办证大厅领取批复文件
第二步：土地登记发证
办理部门：土地局办证大厅、地籍科
一、提交的资料：1、土地登记申请表；2、地籍调查表粘贴上一张不带坐标的定界图（原件、加盖四邻公章）；3、国有土地权源证明政府批文（原件）；4、成交确认书（复印件加盖公章）5、出让合同、出让金交纳凭证；6、不带坐标的定界图（原件、加盖四邻公章）；7、有关税费凭证（复印件盖公章）； 8、开发企业营业执照复印件、组织机构代码证复印件证件，法人代表证明、法人代表身份证、授权委托书、受委托人身份证（核原件、留复印件）
二、到办证大厅领取土地登记申请表、地籍调查表，带上公章到土地分局填写并审查提交的资料，所有复印件要有两名分局人员签字，分局领导签字后交办证大厅。
流程：办证大厅经手人－→大厅主任－→大厅主管副局长－→地籍科副科长2人－→地籍科科长－→主管副局长－→局长－→主管副市长－→地籍科打证盖章－→市政府文电科盖市政府章－→办证大厅领证
费用：土地证工本费10元/本
四、办理建设工程规划许可证

第一步：房管局面积预测备案
办理部门：房管局　　　
需准备材料：1、开发企业营业执照、组织机构代码证、资质证书等相关证件；
2、总平面蓝图一张（不需加盖审图章）；
3、土地证复印件；
4、建设用地规划许可证复印件；
5、用地红线图（即定界图）
6、施工蓝图的建施、结施图及CAD电子图一套（不需加盖审图章，折叠好装进档案盒）
收费标准：0.4元/㎡

第二步：人防审查备案
办理部门：市人防办　　王明可
需准备材料：1、建筑说明；地下一层、一层、二层、标准层平面图；基础平面图、基础大样图；立面图、剖面图（不需加盖审图章）各一套，折叠好装进档案袋；
2、总平面蓝图一张（不需加盖审图章）；
3、规划局《建设工程规划许可证》申请审批红表；
4、土地证复印件；（加盖公章）
5、建设用地规划许可证复印件；（加盖公章）
6、开发企业营业执照、法人身份证明相关证件。
7、项目全套电子版图纸（dwg格式04或以下版本cad）
如交费的收费标准：1、10层以上或基础埋深超过3米的按首层面积×1500元/㎡计算；2、不符合1所规定的按总建筑面积×28元/㎡计算。

第三步：文物局盖章
需申报材料：
1、用地规划证复印件
2、土地证复印件
3、考古结果通知书复印件
4、总平图
5、盖章

第四步、办理建设工程规划许可证　　
办理部门：建设局工程管理科　　科长：牛建功
需申报材料：
（1）书面申请
（2）建设项目申请审批表（其中物业、社区服务用房、商业或便民店的位置要标注到各轴线，面积要核清楚）
（3）建设项目批准、核准、备案文件
（4）企业营业执照
（5）房地产开发资质（房地产开发项目提供）
（6）建设用地规划许可证（建筑类）
（7）使用土地的有关权属证明文件（土地证）
（8）经依法审定的总平面规划设计图（3份）
（9）取得勘察设计证书的勘察设计单位所做的施工设计图纸（只要平面图、立面剖、基础图）
（10）建设、人防、水利、环保、文物、节能审查等相关主管部 门依法出具的审查意见（设计单位出具节能审查备案表）
（11）法律、法规、规章规定的其他材料
另加资料：委托书、商业面积情况说明（位置、面积）、控规批复文件、土地出让合同
注：总平面规划设计图、施工图须同时报送电子文件
审批程序
申报－→审查材料（征求有关部门意见）－→受理－→现场踏勘－→方案比选论证－→批前公示－→审批－→发证－→批后公示
注：征求有关部门意见是指房管局预测完面积后，工程管理科依据这个面积发放并填写申请审批表，填写完后找文物局盖章，找人防办交费盖章，盖章完毕后送交工程管理科，交纳城市配套费后相关领导签字，然后打证、出证。
收费标准：城市基础设施配套费30元/㎡

五、办理建筑工程施工许可证
第一步：工程施工招标、监理招标
第二步：办理勘察设计施工图备案（与上步同时办理）
办理部门：建设局二楼勘察设计科
需准备资料：1、设计单位、勘察单位、审图单位的营业执照复印件
2、建设工程规划许可证（原件及复印件）
3、施工图审查备案报送资料（建设单位准备）
①施工图设计文件审查备案表（每栋楼一式两份）。（文件夹中有样表）
②施工图设计文件审查咨询合同（复印件一份）。
③河南省建筑节能设计审查备案表及审查过的节能计算书（复印件各一份）。
④河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书（复印件一份）。
⑤工程勘察企业承揽工程勘察项目登记备案表（一式两份）。（文件夹中有样表）
⑥工程设计企业承揽工程设计项目登记备案表（一式两份）。（文件夹中有样表）
⑦经审查过的已加盖审图单位红章的施工图纸一套（折叠好装进档案），已审查的勘察、设计变更资料（原件一份）及图纸电子档。
4、施工图审查备案报送资料 （审查单位准备）
①房屋建筑工程施工图设计文件审8查备案表（一式两份）。
②房屋建筑工程施工图设计文件审查项目委托表（原件一份）。
③房屋建筑工程施工图设计文件审查咨询合同（原件一份）。
④建设单位、勘察企业、设计企业和注册执业人员不良行为记录表（一份）。
⑤河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书（原件一份）。
⑥民用建筑节能设计项目审查备案表及审查过的节能计算书（原件各一份）。
审批程序：
收费标准：不收费
第三步：办理消防备案（与上步同时办理）
办理部门：消防队
先在河南消防网上进行网上报建（也可让消防施工中标单位帮忙办理，在后台备案，不会被抽中），然后准备以下资料
需准备资料：1、建设单位、设计单位、施工单位营业执照、组织机构代码证、资质证书等相关证件；
2、建设工程规划许可证（原件及复印件）
3、法人授权委托书；（文件夹中有样表）
4、施工蓝图一套（不需加盖审图章）；
5、建设工程消防设计审核申报表（文件夹中有样表）
审批程序：
收费标准：
第四步：办理建设工程质量监督登记（与上步同时办理）
办理部门：建设局4楼综合科　王胜利：13838599997
需准备资料：1、法定中标通知书（施工单位）；
2、规划许可证（含附页）；
3、已加盖审图章的全套施工图纸和地质勘查报告；
4、施工图审查合格书（原件、复印件各一份）、修改回复单、节能专项审查意见书；
5、高层建筑须提交抗震审查报告
6、消防设计审查备案表。考古通知书。施工图设计文件审查备案
（原件、复印件各一份）
7、建设单位（开发企业）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工图审查单位的营业执照、资质证书、税务登记证、安全生产许可证
8、执业人员（项目经理证或建造师证、审图资格证书）注册证书等（复印件加盖公章或彩色扫描件）；
9、外地建设（开发）、施工、监理单位进驻新郑手续。
10、施工合同、监理合同（复印件一份）
10、新郑市工程质量监督登记表、工程参建单位责任制一览表（每栋楼一式6份）
审批程序：经办人
收费标准：不收费
第五步：办理建设工程安全监督
办理部门：建设局安监科
　　先交纳团体意外伤害保险，最少是总合同额的1‰，最高2‰，可协调。
需准备材料：1、中标通知书，安全生产申请表1份，安全施工措施审查备案表3份；
2、施工单位的《安全生产许可证》、项目经理证、三类人员安全生产考核合格证、建筑面积超过3万平方米的建筑工程成产专职安全生产管理机构情况、特种作业人员持证上岗情况；（带原件、留复印件）
3、项目各部门，各级管理人员安全生产责任制，项目部安全管理中为保障安全生产、文明施工、职业健康和环境卫生而制定的各种规章制度及各工种安全技术操作规范；
4、施工单位企业经理（法人）与项目经理签订的安全生产目标责任书…………；
5、经监理单位审批的施工组织设计和施工组织设计中安全生产技术措施及危险性较大的分部分项安全专项施工方案。
6、施工现场安全生产事故应急救援预案，填写《建设工程重大危险源登记表》如实上报拟建工程重大危险源；
7、建筑工程人身意外伤害保险办理凭证；（带原件，留复印件，此保险可以协调少交一部分）
8、建设单位安全文明措施费用协议书；
9、新开工项目施工现场具备的条件。
　审批程序：经办人→科长→主管领导
收费标准：不收费
审批时限：即办
第五步：办理郑州市抗震设防要求确定书
找熟人协调办理
第六步：办理建筑工程施工许可证
办理部门：建筑业管理科
先让总承包企业、劳务分包企业办理进新郑备案手续
需准备资料：1、建筑工程规划许可证；
2、施工中标通知书原件1份、复印件1份；
3、建设工程施工合同1份（原件）；
4、建设工程施工合同备案表2份；
5、安全监督审查备案表（原件）；
6、建设工程质量监督登记表（原件）；
7、工程监理合同1份（外地监理企业需办理进新郑备案手续）；
8、专业工程或劳务分包合同原件（外地劳务企业需办理进新郑备案手续）；
9、施工图审查合格书（复印件）
10、河南省建筑节能设计审查备案表；
11、消防审查备案表；
12、郑州市抗震设防要求确定书（复印件）
审批程序：经办人－→科长－→主管副局长－→局长
到财务科领取交纳墙改基金、散装水泥专项基金交纳通知单，到执法大队领取未批先建的罚款交纳通知，交纳上述3项费用和农民工工资保证金，带上凭证到财务科开具办证通知单
收费标准：新型墙体材料专项基金8元/平方米，散装水泥专项基金1.5元/平方米，农民工工资保证金为合同总额的1.5%，未批先建罚款最低4万元（此款可协调）。
以上资料按要求提供，复印件的应加盖行政章。
六、办理预售许可证
第一步：施工图盖规划局工程管理科审查章（本步在工程规划许可证办理完成后即可进行）
资料准备：带上建设工程规划许可证复印件、施工图建施、结施图（如果没有改动，最好是房管局面积预测时使用过的）
第二步：验线，出验线报告
资料准备：1、工程进展到±0.000以上；
2、带上建设工程规划许可证复印件到规划局工程管理科开具项目验线通知单；
3、协调规划局编制中心测绘队验线并出具验线报告
4、交纳验线费2500元/栋，取验线报告
第三步：取得房屋面积预测报告
第四步：房管局物业管理科开具物业管理招标证明
第五步：由工程部出具工程进度说明，监理单位盖章
第六步：公司营销部制定预售方案（房管局有模板）
第七步：办理银行资金监管协议、核实用款计划意见
办理预售许可证需准备资料：（以下所有资料原件都要电子扫描件，大小要求500－800kb）
1. 营业执照（验原件，收复印件）
2. 资质证书（验原件，收复印件）
3. 国有土地使用证（验原件，收复印件）
4. 建设用地规划许可证（验原件，收复印件）
5. 建设工程规划许可证（验原件，收复印件）
6. 建设施工许可证（验原件，收复印件）
7. 小区规划总平面图（打到A4纸上盖公章）
8. 建筑红线图（不用提供）
9. 施工合同（验原件，收复印件）
10. 工程进度说明
11. 放验线报告（规划局）（验原件，收复印件）
12. 物业管理招标证明（可协调不提供）
13. 房屋面积预测报告
14. 标准层平面图（每层都打印到A4纸上盖公章）
15. 预售方案（附上节能审查备案表、项目立项备案书复印件）
16. 委托书
17. 商品房预售审批表
注：预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、户型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。