景区项目项目建议书.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2002年11月,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2002年11月,*,*,都江堰新景区项目,项目提议书,中企东方行业研究中心,年11月,1,中企东方,景区项目项目建议书,第1页,1.项目背景,2.主要问题分析,3.详细步骤及交付结果,4.工作计划,5.中企东方工作流程,6.项目组员组成,7.工作方式,8.方法论,9.咨询费用,目 录,年11月,2,景区项目项目建议书,第2页,都江堰景区是世界文化,自然双遗产项目,至今有2200多年历史,著名度极高,刚才过去十一黄金周,都江堰景区列中央电视台十大景区之一.,都江堰景区年旅游人数约60万人,门票收入约3600万元,而景区总面积仅2.3平方公里,单位面积门票收入在我国中西部自然风景区中列前.,而景区范围狭小,缺乏配套设施,缺乏系统规划下深度开发都限制了都江堰景区深入开发,景区趋于老化,留不住客人.,四川统和实业股份有限企业在充分调研基础上准备与都江堰市政府合作,采取旧城改造与旅游产业发展一体化模式,投资开发都江堰新景区,争取实现企业,政府,旅游者和当地居民共赢局面.,项目背景,年11月,3,景区项目项目建议书,第3页,今天都江堰仅就游客流量而言,已堪与国内最著名旅游景区比肩,部分国内著名旅游景区游客流量比,(单位：万人次/年),而以景区单位面积接待量而言,都江堰接待量远远超出其它3个景区,黄山,峨眉山主景区面积都在150平方公里以上,而都江堰只有区区2平方公里多.,项目背景提醒1,年11月,4,景区项目项目建议书,第4页,就门票收入而言,都江堰也并不逊色于前述景区,价格上升空间也不大,部分国内著名旅游景区 门票价格比(元/人次),门票收入比(万元/年),*,黄山门票价格分为旺季130元/人和淡季80元/人,项目背景提醒2,年11月,5,景区项目项目建议书,第5页,都江堰旅游业游客人均综合收入远远低于全国和成城市平均水平,游客人均综合收入比较,元/每人次 *取年城镇居民出游平均花费,*取20十一黄金周统计数据,都江堰市游客人均综合收入水平只及全国平均数24.7%和成城市27%,巨大差距表明都江堰必须提升当地旅游业发展质量.,项目背景提醒3,年11月,6,景区项目项目建议书,第6页,与此同时,四川省却主动进行旅游景区经营模式探索,包含三星堆遗址,九寨沟国家森林公园等十大主要目标地景区实施对外合作经营开发,能够预期都江堰竞争者会更主动,更灵活,更,九寨黄龙,蜀南竹海,峨眉乐山,四姑娘山,项目背景提醒4,年11月,7,景区项目项目建议书,第7页,企业怎样确定拟投资景区,商业区和酒店三大功效商业模式和盈利模式?,怎样定位以上三大功效互动关系?(最正确业态配合模式?),在有明晰盈利前景前提下,企业应该怎样有效进行项目融资?怎样融资结构对于项目和企业发展来说是最为有利?在未来可预见商业环境下,该融资计划可实现性(风险)怎样?,企业怎样确定当前面临旧城区居民和商户拆迁项目融资方案?,关键问题,年11月,8,景区项目项目建议书,第8页,中企东方将从以下方面入手研究确定项目最正确功效配合模式和对应投融资需求：,在都江堰新景区范围内景点/区,商业区和酒店或者其它商业业态商业价值分析和最正确盈利模式.,各种融资方案比较.,所包括商业业态,中企东方将提供行业背景和政策环境分析,详细到都江堰新景区商业价值分析,成长性分析,风险和对应灵活性方案,人力资源和营销模式分析以及详细投融资需求和提议融资方案.,研究范围,年11月,9,景区项目项目建议书,第9页,都江堰景区整体定位与详细规划方案,都江堰景区商业发展目标和对应投融资需求,都江堰景区现实状况分析，和国际国内案例对比，启示,详细步骤及交付结果,主要内容：,了解四川统和总体战略与当地政府总体战略,了解四川统和对于都江堰新景区战略目标,了解都江堰景区现有商业业态和经营情况,了解消费者和潜在消费者消费结构分布和消费行为特征.,对比国内外有一定可比性经营管理模式以及对都江堰新景区启发.,数据起源,深度访谈(包含会议在内),访谈,对象包含但不限于四川统和高级管理层,相关或可比照企业管理人员,旅游服务业者和商铺经营者,相关政府官员等.,抽样调查(包含座谈会在内),调查对象包含消费者,主要潜在消费者,当地居民,旅游从业人员.,中企东方行业研究支持,包含旅游,房地产,教育,金融等可能包括方面.,配套组织结构，运作机制及初步实施方案,交付结果,会议纪要形式四川统和总体战略、战略目标.,会议纪要形式政府对新景区战略目标和政策取向.项目主要利益相关者列表与分析.,都江堰景区现实状况分析汇报,消费者消费结构分布和全国或省内相关数据对比分析,未来消费者消费倾向分析,年11月,10,景区项目项目建议书,第10页,都江堰景区现实状况分析，和国际国内案例对比，启示,主要内容,提出都江堰新景区战略定位,主题,功效定位设计和各自针正确目标消费群体.,提出主要规划思绪和分区设计,听取集团内部教授意见和各主要利益相关者反应测试,作出对原方案修改,提出详细规划方案.,详细步骤及交付结果,交付结果,都江堰景区整体定位方案,都江堰景区详细规划方案,会议纪要形式主要利益相关者反响和各自意见汇总,都江堰景区整体定位与详细规划方案,都江堰景区商业发展目标和对应投融资需求,配套组织结构，运作机制及初步实施方案,数据起源,深度访谈(包含会议在内),访谈,对象包含但不限于业内教授,相关行业主管部门责任人等.,座谈会,消费者和潜在消费群体反应测试,当地居民,旅游从业人员等.,中企东方行业研究支持,集团内部论证.,年11月,11,景区项目项目建议书,第11页,主要内容：,依据规划方案提出都江堰景区商业发展目标.,提出配合这一商业发展目标整体基础设施(包含软硬件)投资计划,提出各业态商业计划及对应投融资需求,详细步骤及交付结果,交付结果：,都江堰景区商业发展目标,都江堰景区整体基础设施投,资计划.,主要业态商业计划和投融,资计划,都江堰景区现实状况分析，和国际国内案例对比，启示,都江堰景区整体定位与详细规划方案,都江堰景区商业发展目标和对应投融资需求,配套组织结构，运作机制及初步实施方案,年11月,12,景区项目项目建议书,第12页,主要内容：,提出实施都江堰景区商业发展计划配套组织结构,运作机制和相互之间关系,互动方式,提出开启整个都江堰景区初步实施方案,详细步骤及交付结果,交付结果：,都江堰景区开发组织结构图和说明,都江堰景区项目开启方案,都江堰景区现实状况分析，和国际国内案例对比，启示,都江堰景区整体定位与详细规划方案,都江堰景区商业发展目标和对应投融资需求,配套组织结构，运作机制及初步实施方案,年11月,13,景区项目项目建议书,第13页,工作计划,主要会议,11月15日-11月16日,第二次中期汇报,总结汇报,项目开启会,第一次中期汇报,11月17日-12月1日,12月2日-12月16日,全方面进行都江堰景区现实状况分析,可比照国际国内案例分析,抽样调查可能需要增加1-2周时间,则时间顺延,初步制订都江堰景区整体定位,方案主旨反响测试,都江堰景区整体定位与详细规划方案,主要业态商业计划,确定配套组织结构，运作机制,初步实施方案,建立延后沟通机制,确定四川统和对于都江堰景区经营战略及业务流程,第三次中期汇报,12月16日-12月30日,年11月,14,景区项目项目建议书,第14页,中企东方工作流程,年11月,15,景区项目项目建议书,第15页,项目研究人员,中企东方将派出5名经验丰富研究人员组成项目小组，其中3名研究人员投入100%时间，2名研究人员将投入50%时间，参加访谈，资料搜集，项目小组讨论等工作。本项目小组将在德隆集团行业研发中心王建军总经理和德隆国际战略投资有限企业何文明主任直接领导下进行。（详细人员背景详见附件一）。,年11月,16,景区项目项目建议书,第16页,项目运作方式,最高管理层 1-2人,指导委员会,何文明,王建军等2人,工作小组（TFT）,由四川统和最高管理层指派,中企东方项目小组：,四川统和,中企东方,研究顾问5人,年11月,17,景区项目项目建议书,第17页,研究方法:都江堰现实状况分析体系,吸引力分析,可进入性分析,已经有消费者行为分析,潜在/目标消费群体消费者行为分析,景区商业模式和承载力分析,包含物理承载力和心理承载力分析,景区生命周期分析,外部宏观环境,政府政策,和竞争者态势分析.,年11月,18,景区项目项目建议书,第18页,分析表明国际一流旅游景点必须具备三大特征和六大关键要素,国际一流旅游景区三大特征,1）全球范围著名度 2）高客流量 3）高经营收入,渊源历史,独特景观、商业模式及内容,多重功效,不停更新支柱商家,方便基础设施和良好环境,大力推进景区发展管理组织,六大关键要素(KFS),良好外部宏观环境,政府政策,和良性竞争者态势.,年11月,19,景区项目项目建议书,第19页,非黄金周游客分布,地域分布(成都游客,其它省内游客,外地游客,海外游客),性别年纪分布,文化程度分布,职业分布,家庭月收入水平分布,旅游目标分布,其它指标分布,游客在都江堰消费结构分析,游客满意度和感受,黄金周游客结构分布,同上,调查方法:随机抽样调查+定点问卷+座谈会与当地住宿登记数据相印证,与我们已掌握全国,分省数据比较分析,具体工作方法(例):目地消费者调查,年11月,20,景区项目项目建议书,第20页,宏观分析支持(例一)摘自企业行研汇报,年11月,21,景区项目项目建议书,第21页,资料起源：国家统计局,伴随国民人均收入提升，消费趋势也出现改变，房地产和旅游开始成为新,消费热点,宏观分析支持,(例二),:,摘自企业行研汇报,年11月,22,景区项目项目建议书,第22页,建立在即时更新大量企业系统研究基础之上,华侨城由华侨城有限责任企业控股，是我国主题公园先驱，企业主要资产包含深圳世界之窗49%股权,锦绣中华发展企业49%股权,华侨城房地产企业40%股权,年以上3项投资收益占当年净利润112.9%.总投资4亿元企业控股华侨城欢乐谷二期已于今年五月开业,当前情况尚可.首月游客47万人次.另一项旅游房地产“波托菲诺”也是企业巨款投入.当前还未开始销售.企业提出“中华锦绣工程”值得关注，华侨城希望做成景区景点管理专业服务企业,当前进展不大,已经进行湖南长沙“世界之窗”、“曲阜三孔”项当前者亏损,后者面临夭折.,因为主题公园输出管理在世界上未见成功先例,企业近几年还将主要依赖投资收益作为净利润起源.而“波托菲诺”将是其旅游+地产模式能否成功关键.,比照对象深度分析(例),年11月,23,景区项目项目建议书,第23页,充分结合国际经验和中国国情，从都江堰景,区现实状况诊疗入手，着重制订整体定位方案,1.,诊疗当前整体情况和初步定位,2.制订整体定位详细方案,3.制订战略计划和行动方案,要回答问题,国内外案例有哪些成功经验可借鉴?,都江堰景区现实状况怎样?,都江堰景区有哪些战略定位构想选择?,都江堰景区战略定位详细方案是什么？,为实现这一定位,需要寻求何种合作搭档?,需要哪些详细举措?,需要哪些资源?,需要怎样配套组织结构及运作机制?,研究方法,年11月,24,景区项目项目建议书,第24页,到达国际一流旅游景区水平是一个渐进过程,建立形成关键要素能力,悠久历史,支柱商家,多重功效,独特景观及商业模式,管理组织,基础设施/环境,民间组织,国际一流综合旅游景区,旅游观光点形成,开始向商业化经营转变,成为旅游热点,成为成熟综合性旅游景区,研究方法,年11月,25,景区项目项目建议书,第25页,制订目标,设计创意,整体规划,推进发展,宣传推广,经营管理,国际一流都江堰景区,都江堰能够采取六个步骤建设国际一流旅游景区,首先制订一个动态远景目标,设计含有独特征概念创意,将以市场为导向商业计划与城市规划有机结合起来，进行综合考虑,促进政府和企业及投资者间合作搭档关系，推进自发性发展,系统地开展宣传工作，并与各利益相关方建立良好合作关系,充分借鉴购物中心运行技巧，进行景区经营和管理,年11月,26,景区项目项目建议书,第26页,在两个月里，工作小组将围绕以上问题展开大量调查研究,以市场为关键市场调研,定性分析,-市民座谈会,-对外地游客深度街访,-对国际游客街访,定量分析,-街头问卷调查,-地点覆盖,-调查时间包含工作日与周末，取不一样时间段进行,国内外案例分析,总结国内外景区经营管理案例经验与教训,着重分析其中比照意义较强案例,访谈10位业内教授,造访一批资深人士,当地市场竞争分析,经过各地域旅游局、旅游信息中心以及消费者调查,当地教授对可能相互竞争主要景区做比较分析,主要商家访谈,访谈当前在都江堰经营商家,访谈有旅游景区商业经验各地商家,各政府相关部门研讨,以小组讨论会形式与各政府相关部门探讨方案可行性,-（各职能部门名单）,研究方法,年11月,27,景区项目项目建议书,第27页,项目八大最终结果与建设国际一流景区六个步骤相互呼应,制订目标,设计创意,整体规划,推进发展,宣传推广,经营管理,国际一流都江堰新景区,项目结果,1）国内外案例分析,2）都江堰景区现实状况分析,3）都江堰景区功效分析,4）消费者调查汇报,5）都江堰新景区详细规划方案,6）都江堰新景区发展目标和对应投资需求,7）都江堰新景区发展所需配套组织结构及运作,机制,8）初步实施计划,年11月,28,景区项目项目建议书,第28页,详细服务协议将在项目提议书确定后递交。,咨询费用,年11月,29,景区项目项目建议书,第29页,中国农业大学 管理工程专业理学学士,某著名景区整体规划咨询,某大型房地产开发企业企划,“工业、教育、房产”基地项目策划,与论证论证工作,很多房地产楼盘营销方案设计及运,作工作,中企东方资产管理企业房地产行业研究员,多年从业经验,项目经验,教育背景,工作经历,部分组员介绍,-周楠,年11月,30,景区项目项目建议书,第30页,工业外贸专业，上海交通大学,某著名商业街整体规划咨询,某家电企业营销战略咨询,某家电企业竞争战略咨询,某家电企业人力资源战略咨询,某汽车企业发展战略咨询,某汽车企业组织结构设计咨询,某手机企业营销渠道战略,某风险投资企业市场开发,中企东方资产管理企业资深研究员,咨询企业顾问,项目经验,教育背景,工作经历,部分组员介绍,-万健生,年11月,31,景区项目项目建议书,第31页,华东师范大学 教育经济学博士,华东政法学院 法学学士,到当前为止，曾发表教育类论文四十,余篇,专著或参著中国民办教育政策分,析、发展我国教育产业政策研究,等三部。,中企东方资产管理企业教育产业化关键研究员,多年教育管理咨询经验,项目经验,教育背景,工作经历,部分组员介绍,-,周 彬,年11月,32,景区项目项目建议书,第32页,法国国立路桥大学工商管理硕士,天津南开大学旅游学系 旅游经济管理专业经济学学士,游轮产品市场营销和商业发展计划,某著名风景区整体开发项目,中企东方资产管理企业旅游行业研究员,旅游从业经验多,项目经验,教育背景,工作经历,部分组员介绍,-许永春,年11月,33,景区项目项目建议书,第33页,四川外国语学院 文学学士,国内著名分时度假及产权酒店教授,国家建设部旅游房地产高级顾问,指导国内多项旅游房地产开发项目,中企东方资产管理企业旅游行业研究员,旅游从业经验,项目经验,教育背景,工作经历,部分组员介绍,-,雷驰,年11月,34,景区项目项目建议书,第34页,项目融资方案极具可操作性,德隆为实现长久战略投资发展规划，参股深发展，同时逐步涉足产业基金、证券、金融租赁、信托、保险等金融投资领域,这一模式为我们所设计项目融资方案时效性和可操作性确保.,金融业优势,年11月,35,景区项目项目建议书,第35页,本身具备旅游景区项目发展经验,德隆投资近4亿元兴建深圳明思克航母世界，成为中国唯一军事主题公园；在新疆投资建设多个特色旅游景点，在乌鲁木齐市拥有两座星级酒店。,旅游业优势,年11月,36,景区项目项目建议书,第36页,房地产与金融创新产品相结合超前理念,拥有已建成强大数据库,拥有广泛、深入项目操作经验,在过去2年中，有超出30项包括房地产业项目,项目操作遍布北京、上海、广东、湖北、海南、江苏、浙江、新疆等多个省市,房地产与金融创新产品相结合超前理念,金新信托、德恒证券、新世纪租赁等关联企业全方位支持，为企业量身定做房产与资本完美结合金融产品,房地产业优势,年11月,37,景区项目项目建议书,第37页,=谢谢=,年11月,38,景区项目项目建议书,第38页,