杭州房地产市场每周关注11月18日-11月24日.doc

杭州房地产市场每周关注11.18-11.24
第一部分 市政建设/政策法规

《决定》打响农地入市发令枪 各地试点开花模式各异
《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。 由此，全国多个城市纷纷试点，尝试各种模式： 安徽省日前发布的《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》提出，今后集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体，2015 年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖，并允许集体建设用地通过出让、租赁等方式依法进行流转。 浙江省温州市自10 月1日起，包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等 12 类农村产权，都已可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。 而重庆市则是采用“地票模式”：将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，再面向社会进行公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。
房贷紧缩趋势将蔓延 停贷可能成为常态
进入第四季度，多地相继出现停贷、缓贷迹象。11 月以来，停贷城市逐渐由一线城市向二三线城市发展，停贷的产品也逐渐由原来仅限二套房扩展至首套房。 现阶段一线城市首套房贷利率优惠已基本绝迹，二套房贷利率平均上浮 10%-20%不等，商业银行有惜贷、停贷现象。随着各家银行全年信贷余额的减少，房贷紧缩趋势将全国性蔓延，停贷可能成为常态。银行暂停或紧缩个人住房贷款的主要原因是在全年总额度确立的前提下，前期金融机构已透支了过多的信贷额度。此外，在固定额度下，房贷利润较低，没有竞争优势。同属银行贷款，房贷利率打折优惠，但一般小企业贷款利率却上浮 30%-40%，甚至更高，而且与企业贷款 2-3 年即可收回相比，房贷年限时间较长。因此，不论是时间还是资金风险成本，房贷都不占优势。
国土部统管不动产登记 为推进房产税铺路
11 月 20 日，国务院召开常务会议，指出整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。还提出要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。 建立统一登记制：由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。与此同时，各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。且规定，将于明年 6 月底前出台不动产统一登记条例。
“穗六条”落地 二套房 25 日前网签执行 6 成首付
“穗六条”11 月 19 日落地,由于“限购”的扩大，非户籍人口的社保缴纳期限从 1 年变为 3 年，昨日无论是一手还是二手市场都显出明显的冷清。业内人士表示,一手楼盘“退房潮” 难免,而二手成交在前日晚间经历“抢过户”，接下来整体市场的成交量恐降三成。至此，北上广深四大城市已经集体收紧房地产政策,势必影响房企接下来的成交回款。但分析称,房企年内完成任务压力不大，大规模降价促销难期，但不排除个别盘源有让利行为。
武汉出台七条措施升级楼市调控
继北京、上海等城市升级楼市调控之后，二线城市武汉也出手了。22 日晚，武汉市房管局发布关于进一步加强房地产市场调控工作的七条意见，明确提出外地购房者社保缴存年限延至两年，并抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。 武汉提出坚决抑制投资投机性住房需求，调整非本市户籍居民家庭购房纳税或缴纳社保年限，由一年调整为两年，并仅限一套住房；加大土地用地供应管理；加大保障房建设和供应；增加普通商品房供给；加大市场监管力度。而对于市场上传得沸沸扬扬的提高二套房首付，本次新政策文件中并未具体说明，只是说抓紧时间研究。
国家税务总局：无房产税试点扩大消息
对于近日有业内人士称，在沪渝试点房产税的基础上，后续将在四个城市进一步试点的说法，来自国税总局房产税改革小组的官员等均表示没有获悉这一方案。 三中全会决定明确提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。业内专业人士认为房地产税绝不等于房产税，这次三中全会提出对房地产税改革，应该同时涉及房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大相关税种的共同改革。这一改革应是先对房地产税立法，而非简单修订现行房产税暂行条例，解决房产税开征程序正当性不足的问题，使推进的部门不再只是财税部门，人大也加入进来。作为一项直接增加普通纳税人负担的税种，在各方达成共识后再确定改革方向和步骤，并落地加以实施，而非继续简单扩大房产税试点城市范围。
蒋村三里亭等 4 地块公租房明年上半年竣工
自 2008 年 7 月起，市委市政府为加大我市公共租赁住房保障力度，增加供应量，先后将半山田园、蒋村、牛田、塘北、庆隆等 8 个地块用于市本级公共租赁住房集中建设，其中首个开工建设的半山田园项目已经交付使用。明年上半年，蒋村、牛田、花园岗、三里亭等 4 个地块也将竣工，计划推出 3500 套房源。
据悉 2009 年，市本级开展公共租赁住房试点配租工作。2013 年市本级公共租赁住房将继续实施日常化受理审核工作，计划推出配租房源 2530 套。此外，公共租赁住房货币化补贴相关保障政策，以及筹备启动外来务工人员公交专项公租房工作也正在积极探索中。
杭州 7 处将建市级文化设施
《杭州市文化设施专项规划评估与修编》正在公示，7 处地方新建大型省市级文化设施。 浙江文化城，包括浙江博物馆(新馆)、浙江图书馆(新馆)、浙江省非物质文化遗产馆、浙江省文学馆等，今后将统统集聚于之江新城； 杭州青少年活动中心(滨江分中心)：位于四桥以西、江南大道旁，将是除了西湖边、钱江新城、城西和城北之外的第五处杭州青少年活动中心； 杭州群文活动中心、杭州非物质文化遗产保护中心：位于滨江奥体中心； 南宋博物馆：位于上城区玉皇山一带； 中国音乐博物馆：西湖边； 杭州艺术馆、杭州博物馆、钱塘江博物馆：钱江新城市民中心以北； 杭州市职工文化活动中心：江干区钱江二桥以东。
第二部分 行业动态/其他经济信息
“美丽杭州”要建一批旅游综合体
杭州出台《“美丽杭州”旅游休闲三年行动计划(2013-2015 年)》，提出要大力推进一批以旅游综合体项目为重点的旅游休闲项目建设。离杭州市区一个多小时车程的临安湍口，将以温泉小镇为核心，以温泉旅游为主导产业，打造湍口温泉旅游综合体。萧山的“母亲湖”湘湖，一期、二期已分别于 2006 年和 2011 年建成开园，占地 9.8 平方公里的湘湖三期工程今年正式启动，力争在 2016 年 10 月 1 日之前建成。青山绿水好空气的余杭径山，要打造禅茶文化旅游综合体。还有富阳，以滑翔为核心，锦绣富春运动休闲综合体(原名“杭州龙门永安运动休闲综合体”)去年已经启动建设。综合体融运动休闲、商务会展、养生度假、旅游观光、生态居住等功能为一体，项目总投资 50 亿元。“城市之星”旅游综合体、皋亭山休闲旅游区、桐庐“天之梦”旅游区、建德新安江温泉三期、淳安千岛湖国际商务度假中心…… “三年行动计划”提出，到 2015 年,杭州全市旅游休闲项目实际投资额要在 300 亿元以上。
本周土地市场副城发力 万科首度进驻萧山
本周主城区有两宗商业地块直接成交，富阳两宗商住地块分别经过 75 轮和 35 轮竞价热闹出让，最后萧山以三宗地铁概念宅地的成功出让收官。 今年以来，萧山的土地市场比往年更为热闹，多家全国性房企布点萧山，也把萧山市场逐渐向主流市场引导。本周一宗阡陌路东侧的宅地就吸引万科首度落子萧山。该宗地块距离地铁 1 号线滨康站 950 米、湘湖站 1.4 公里，周边有中天·官河锦庭、玲珑府、瑞立·东方花城等楼盘在售，万科仅一轮报价就以底价 15.1 亿元、折合楼面价 8000 元/平方米轻松摘得。此举也可视作万科继滨江区的璞悦湾之后，触角向钱塘江南岸更广阔区域延伸的一步。
杭州楼市年末争相推盘部分板块迎来年内价格新低
随着“深八条”、“沪七条”、“京七条”楼市调控加码后，一线城市已全面出台楼市新政，临近年末，杭州不少楼盘采取低调策略，要么少量加推，要么推出一批特价房，目的都是在年底前再冲一冲量。城东多盘低价面市，如最新爆出低价开盘的是城东板块的保利·梧桐语，日前宣布起价 12800 元/平方米，迅速刷新了今年以来城东房价新低；9 月底中国铁建·国际花园爆出 14800 元/平方米起价的时候，城东楼市曾引发了一场不小的震动；10 月，毗邻火车东站的天阳·尚城国际，以 17600 元/平方米的起价，再次引发人们对城东的关注。目前城东板块在售楼盘毛坯均价在 19000 元/平方米左右。 年底的刚需楼盘抢开、优惠或低开频出，一方面与供大于求的市场有关。今年以来虽然销售很快，但新增房源更快，整体存量压力都很大。产品对路、销售较好的，可以快速回笼资金，不断拿地。另一方面，年底涉及工程款要付，资金也要进行结算，开发商的资金压力也会更大，对销售不畅的楼盘来说，都会在年底推出一些特价房回笼资金。趁着目前还没有进入彻底的淡季，很多楼盘还要冲一冲量。
我国第一部民间借贷管理条例获批：温州取消利率 48%上限
11 月 22 日《温州民间融资管理条例》获浙江省人大常委会正式表决通过。温州中小企业促进会会长周德文对新浪财经表示，这是中国第一部民间借贷的地方法律，是民间借贷规范化、阳光化、法制化的重大突破，并且能极大缓解中小企业融资难问题。 这次正式通过的管理条例有几个细节值得注意： 一是取消利率 48%的上限。原《条例》草案中规定，借款期限在 1 个月以上，而且超过 48 % 的利率上限，将按照高利贷予以行政处罚 二是公务员和金融从业人员不得参与 三是定向集合资金管理人募集的资金总额不得超过其净资产的八倍，并应当由温州市辖区内具备国家规定条件的金融机构托管。 四是定向集合资金应当用于募集时确定的生产经营项目。项目闲置资金经持有三分之二以上资金份额的合格投资者同意，可以用于温州市辖区内不超过六个月的短期民间借贷，但其数额不得超过该期定向集合资金总额的百分之三十。
第三部分 销售信息/新开盘/土地市场
(一)销售情况
杭州六区
销售日期： 11 月 18 日-11 月 24 日 分物业类型：
类型
成交套数
成交面积
成交均价
商业用房
36
6190.4
18795
写字楼
119
6562.7
19421
住宅
384
42736.8
20999
总计
539
55489.8
20566

分区域：
区域
成交套数
成交面积
成交均价
滨江区
54
6450.5
25967
拱墅区
133
12142.2
22891
江干区
97
9554
19773
上城区
1
196.1
36181
西湖区
138
14442
21551
下城区
33
2497.6
25145
下沙开发区
83
10207.4
12317
总计
539
55489.8
20566

日成交：
交易日期
成交套数
成交面积
成交均价
2013-11-18
76
7040.8
23006
2013-11-19
79
8235.7
20067
2013-11-20
69
7478.3
20544
2013-11-21
56
5233.2
19968
2013-11-22
115
9632.6
21096
2013-11-23
98
13015.3
18797
2013-11-24
46
4854
22248
总计
539
55489.8
20566

住宅日成交：
交易日期
成交套数
成交面积
成交均价
2013-11-18
47
5546.2
23450
2013-11-19
68
7236.6
19580
2013-11-20
57
6211.4
20249
2013-11-21
41
4146.8
19346
2013-11-22
67
7548.3
21343
2013-11-23
66
7608
20853
2013-11-24
38
4439.4
22509
总计
384
42736.8
20999

成交十强：
排序
楼盘名称
成交套数
成交面积
成交均价
1
保利·城市果岭
39
3299.77
12006
2
杭州五洲国际广场
29
1180.78
21780
3
龙湖·名景台
25
2247.62
15738
4
绿景国际
24
779.74
12568
5
中海·西溪华府
22
2690.9
20643
6
中天·西城纪
15
696.63
19432
7
雅戈尔·西溪晴雪
14
2539.65
17267
8
天阳·尚景国际
13
1236.76
24879
8
富越·香郡
13
1147.38
16591
10
金隅·观澜时代
12
1175.92
11420

余杭区 销售日期：11 月 18 日-11 月 24 日 分物业类型：
类型
成交套数
成交面积
成交均价
商业用房
8
366.4
16092
写字楼
10
499.1
9099
住宅
631
66985.4
11105
总计
649
67850.9
11117

分组团：
组团
成交套数
成交面积
成交均价
良渚
74
8254.9
12785
临平
189
20246
10737
塘栖
38
3410.3
7737
余杭
348
35939.7
11268
总计
649
67850.9
11117

日成交：
交易日期
成交套数
成交面积
成交均价
2013-11-18
52
5873.5
11781
2013-11-19
67
8344
13775
2013-11-20
74
8099.8
11097
2013-11-21
68
7253.5
11647
2013-11-22
111
11525.5
10722
2013-11-23
207
19231.7
9391
2013-11-24
70
7523
12183
总计
649
67850.9
11117

成交十强：
排序
楼盘名称
成交套数
成交面积
成交均价
1
景瑞·御蓝湾
143
12696.62
7385
2
朗诗·未来街区
39
3103.86
10940
3
大华·西溪风情
31
3810.95
18099
4
世茂·西西湖
25
2507.02
7409
5
富力·西溪悦居
22
2151.86
17854
6
复地·连城国际
15
2004.83
9414
6
西溪·海
15
1373.04
10413
6
中铁·逸都
15
1353.26
8499
9
赞成·檀府
14
1836.55
12650
10
众安·理想湾
13
1630.56
11952

萧山区 销售日期：11 月 18 日-11 月24 日
分物业类型：
类型
成交套数
成交面积
成交均价
商业用房
3
172.9
18911
写字楼
37
3818
13147
住宅
314
36522
17226
总计
354
40512.9
16849

分区域：
区域
成交套数
成交面积
成交均价
钱江世纪城
33
4006.5
15751
萧山开发区
112
11208.6
16651
萧山老城区
22
2188.8
14730
萧山其他
144
15052.4
8009
萧山湘湖新城
20
6580.4
40050
萧山新区
2
196.7
18658
萧山组团镇
11
1279.6
10044
总计
354
40512.9
16849

日成交：
交易日期
成交套数
成交面积
成交均价
2013-11-18
61
5934.6
14105
2013-11-19
61
6372.5
14699
2013-11-20
55
6795.4
12099
2013-11-21
68
6106.2
10793
2013-11-22
37
4165.7
14751
2013-11-23
42
7467.5
30642
2013-11-24
30
3670.9
18203
总计
354
40512.9
16849

成交十强：
排序
楼盘名称
成交套数
成交面积
成交均价
1
中国铁建·青秀城
93
8424.19
17100
2
兴耀·星悦湾
82
7306.61
7286
3
云都·美浓小镇
35
4923.07
9779
4
新世界·丽晶国际
19
2483.4
15754
5
金地·天逸
9
1492.01
26617
6
华瑞·晴庐
8
808.18
19281
7
湘湖壹号
8
4813.08
45819
8
中栋国际
8
418.29
9914
8
中新·御景湾
6
731.84
12089
10
汇金·锦绣学府
5
527.59
7052

(二)一周开盘信息
六城区一周新盘：11 月 18 日-11 月 24 日
楼盘名称
开盘时间
区域
物业类型
供应面积
供应套数
户型面积
价格(元/㎡)
中天.官河锦庭
2013-11-22
滨江区
住宅
201
19612
89、139
21500
鑫运时代金座
2013-11-21
江干区
商业
274
16086
45-50、99
平层：13000；

LOFT：18800
保利.罗兰香谷
2013-11-21
江干区
住宅
—
338
85-90、120
8999 起
商业
—
48
70-110
—
中粮方圆府
2013-11-21
下城区
住宅
—
302
86-89、133
24000

余杭区：11 月 18 日-11 月 24 日
楼盘名称
批售日期
区域
物业类型
供应面积
供应套数
户型面积
价格(元/m2)
翡翠城
2013-11-24
西溪
住宅
11305
130
86、87
15500
七贤郡
2013-11-22
良渚 余杭
住宅
11920
86
137-140
9800
商业
49
1
49
—

萧山区新盘：11 月 18 日-11 月 24 日
楼盘名称
批售日期
区域
物业类型
供应面积
供应套数
户型面积
价格(元/m2)
顺发.恒园
2013-11-20
新区
住宅
—
51
264、300
—
香格名苑
2013-11-20
组团镇
住宅
—
128
100-110、127、150
—
商业
—
41
120-200
—
顺发.江南丽锦
2013-11-20
钱江世纪城
住宅
—
90
111、127
—

（三）一周土地出让情况
地块编号
交易
方式
公告日
交易时间
土地位置
土地用途
出让面积
(㎡)
规划指标要求
起始价
(万元)
容积率
建筑密度
绿化率
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
（四）一周土地成交情况
地块编号
交易日
底价
(万元)
成交总价
(万元)
楼面地价
(元/㎡)
竞得人
地块位置
用地
性质
建设用地(㎡)
总建面
(㎡)
杭政储出
[2013]89 号
2013-11-19
24718
24818
4885
德清天马置业有限公司、上海香鸿投资发展有限公司、天马控股集团有限公司
拱墅区（铁路北站单元
FG21-C2-16 地块），东至杭州天马精碾有限公司，南至石祥路，西至天马控股集团有限公司，北至天马控股集团有限公司
商业
14513
50796
杭政储出
[2013]90 号
2013-11-19
9499
9599
4217
三杭控股集团股份有限公司
西湖区（之江国家旅游度假区浮山单元 B-17-1 地块），东至科海路（含袁浦路）及沿路绿化的驳坎工程，南至转塘河山路、沿河山路支河项目，西至
浮山单元 B-17 地块，北至浮山单元 B-17 地块
商办
9896
22761
萧政储出
【2013】
46 号
2013-11-20
61650
62650
6873
德圣地产集团有限公
司
地块位于新区金城路以南、济民河路以东、盛元蓝爵国际以西、金山学校
以北。
商住
30382
91146
萧政储出
2013-11-20
151035
151035
8000
浙江万科南都房地产
地块位于城厢街道湖头陈
住宅
67425
188790
【2013】
47 号

有限公司
社区，东至西兴直河，南至规划萧杭路，西至阡陌路，北至规划山阴路。

萧政储出
【2013】
48 号
2013-11-20
165300
221600
11395
福州开发区君凯经济
发展有限公司
地块位于城厢街道湖头陈社区、杜湖社区，东至风情大道，南至山阴路，西至前河沿河绿化带，北至滨江区区界。
住宅
64822
194466
萧政储出
〔2013〕
41 号
2013-11-20
554
754
5840
中球冠集团有限公司
临浦镇新联村，东、南、北至新联村农田，西至规划临浦快速通道。
其他
2582
1291
富政储出

[2013]17 号地块
2013-11-19
556
53500
4350
杭州中庆房地产发展有限公司
富春街道金桥村地块
商住
49194
122984
富政储出
[2013]16 号地块
2013-11-19
262
30000
2395
富阳市仁宸贸易有限公司杭州万星银泰房地产有限公司等联合
竞得
富春街道金桥村地块
商住
50094
125234
富政储出

[2013]07 号地块
2013-11-18
141
5423
1171
富阳市富春江房地产
开发有限公司
富阳场口320国道与32号路交叉口南侧地块
商住
25727
46308
青山湖街道研口村

青山航道管理所 5 号地块
2013-11-18
238
3747
1430
临安市交通投资发展有限公司
青山湖街道研口村青山航
道管理所 5 号地块
商住
10480
26200
青山湖街道青山村

大园里青山航道管理所 4 号地块
2013-11-18
239
6263
1431
临安市交通投资发展有限公司
青山湖街道青山村大园里青山航道管理所 4 号地块
商住
17507
43767
2013.11.25
10