大连现代物流服务区项目建议书.doc

大连现代物流服务区
项目建议书

锦联集团
二零零七年四月十日

目 录

第一章 总论
一、锦联集团现状及愿景规划
二、大连现代物流服务区项目实施背景及建设蓝图
第二章 市场分析
一、肩承东北亚国际航运中心的历史使命
二、未来维多利亚港的宏伟蓝图
三、中山区总部经济延展及升级
四、项目开发优势分析
第三章 项目建设必要性分析
一、共同营造现代物流发展适宜环境的需要
二、促进高质量物流产业要素向口岸地区集聚的需要
三、搭建现代物流信息平台的需要
四、物流、地产跨行业合作的需要

第一章 总论

一、锦联集团现状及愿景规划
锦联集团创立于 1990年，历经十余年的快速发展，凭借不懈的创新精神、前瞻的发展战略和卓越的企业文化，迅速发展成为以国际物流和地产置业两大产业集团鼎立支撑的跨行业、跨地区的投资集团。旗下两大产业集团——锦程国际物流集团和大连锦联地产集团。
　　锦程国际物流集团 创立于 1990年6月，主要为客户提供门到门的全程国际物流服务，是中国最大的国际物流企业之一。本着“先做国内资源，再做海外资源”和“先做资源整合，再做产业整合”的发展战略，锦程集团借鉴连锁经营的商业模式，在国内主要口岸城市、内陆大中型城市以及国外设有200余家分支机构，与数十家国内外大型船公司建立了战略合作关系，与海外300多家国际物流企业保持着长期稳定的业务关系，形成了覆盖全球的国际物流服务网络。
　　在实体服务网络建设基础上，锦程进一步对行业资源进行整合，组建了 锦程全球订舱中心 (GBC)，对进出口海运集装箱箱量资源进行整合，向承运船东集中订舱，获取优势运价，实现集中采购，继而面向全球物流客户提供订舱低价产品。同时，锦程自主开发和应用业务管理系统。2000年创办“锦程物流网”（），目前该网站访问量稳居全球物流类网站第一名，独立访问IP用户超过1100万。该项目也被列入大连市信息化示范项目、国家电子信息系统倍增计划。
　　公司在管理上与国际接轨，2001年通过了ISO9001质量体系认证。锦程现为中国国际货代协会副会长单位，连年被评为“中国十大优秀国际货运公司”。2005年在中国国际货运代理百强企业排名评选中，综合实力排名第五位，位居民营物流企业30强榜首，中国货运代理民营企业15强榜首。在2005年中国物流百强企业评选中排名第五位，是东北地区首家达到AAAAA国家标准的综合物流企业。2006年获得“最佳货代公司”、“ 综合服务优秀奖、资讯服务优秀奖、东北地区优秀奖”、“最佳物流公司”、“综合服务优秀奖”、“仓储管理优秀奖”、“流程管理优秀奖 ”等六项中国货运业大奖，锦程物流网被评为中国商业百强网站。
　　锦程国际物流集团未来战略发展的总目标，是使锦程发展成为一个覆盖全球的以实体服务网络为基础，为客户提供网上在线服务的国际化综合物流集团。
　　大连锦联地产集团 是锦联投资集团下属的另一重要支柱产业集团。经过十余年的发展，大连锦联地产集团始终秉持 "做文化地产，造精品建筑"的经营理念，目前已形成了以大连锦联地产集团有限公司为母公司，以大连锦联地产置业有限公司、沈阳锦联地产有限公司、沈阳锦联置业有限公司、大连锦联大厦有限公司、大连锦联物业管理有限公司、大连锦联经典生活物业管理有限公司、大连锦联装饰工程有限公司、大连长兴岛绿城发展有限公司为附属机构子公司的大型企业集团。
　　集团公司遵循打造细分市场精品楼盘的发展战略，坚持卓越、严谨、务实的专业精神，相继开发了大连锦联大厦、大连绿城庄园别墅、大连世纪经典豪宅和符合白领精神特质的复合型地产项目 --大连经典生活。目前正在开发的项目分别是位于沈阳皇姑区的经典生活和大东区的沈阳左岸。
　　位于大连 CBD人民路上的锦联大厦，是国际标准甲级写字楼。自1998年投入运营以来，以完善的硬件设施和优质的物业管理服务在激烈的市场竞争中独占鳌头，连年保持90%以上的高出租率，在开业当年即被国家建设部授予"全国城市物业管理优秀大厦"，并连年保持"大连市文明企业"称号。
　　位于大连星海湾商务中心区的世纪经典大厦，是大连豪宅市场的典范之作。它凭借简洁流畅的外立面造型、时尚的户型设计、豪华的内部构造、稀缺的自然景观、细致入微的英式管家服务、智能化的楼宇设施，让事业巅峰人士趋之若鹜，成为其置业消费的专宠。世纪经典以其自身的综合优势，被辽宁省建设厅、辽宁省房地产行业协会评为 "省明星楼盘"；公众投票"大连十大理想家园"之一，接待了包括前任国家领导人李瑞环、时任辽宁省省长薄熙来等各级领导的多次参观视察，并获得高度赞誉。
　　位于大连民主广场的复合型地产项目 --经典生活，是以锦联地产经典品牌为指导方向，以城市中心地段为核心动力，为白领阶层精心雕琢了4万平米"休闲文化夜生活区"和"阳光海景精装白领公寓。住宅部分因其创新的户型设计、合理的入市价格得到了消费者的广泛认同和热烈追捧。4万平方米的商铺群落将大连分散的休闲娱乐行业进行整合，让餐饮、酒吧、美容健身三大业态融入美轮美奂的砖石建筑、人文景观之中，共生共荣，吸引了数十家国际、国内一线品牌鼎力加盟，是大连夜晚的龙睛之地。2006年5月，[经典生活]三大业态主力店全线开业。2006年7月，国家商务部部长薄熙来亲临经典生活参观视察，对项目的整体定位及设计风格给予了高度评价。2006年12月，[经典生活]开街仪式盛大举行。
　　大连经典生活项目的成功开发，为锦联地产集团异地扩张战略的实施奠定了坚实的基础。 2004年以来，沈阳锦联地产有限公司、沈阳锦联置业有限公司分别摘取皇姑区北行及大东区吉祥两宗地块。
　　位于沈阳市皇姑区北行长江街上的经典生活项目，其产品定位和目标客群是在充分结合当地市场需求、居民生活习惯的基础上，以大连经典生活为品牌复制模式，力争将沈阳 [经典生活]项目建设成拉动皇姑区整体房地产开发品质，提升皇姑区商业和住宅档次的经典楼盘。2006年年中楼盘一经推出，便立刻得到了沈阳市场的高度认可，销售数量节节攀高。
　　大东区沈阳左岸项目坐落在沈阳一环之内、大东区吉祥商贸区的中心地带，独享 500余米北运河带状公园，与11万平方米大东广场隔河相望，周边市政配套齐全，交通便利。吉祥项目充分考虑沈阳市及大东区整体规划及项目用地的周边环境,创造一个以自然、水景、休闲为主的、良好的内部居住环境，营造平和自然、格调清新、环境优美、配套齐全、生活方便的高尚生活社区。
　　锦联地产集团通过一系列细分市场地产项目的成功运作，从崭新的视角诠释地产与城市、地产与生活、地产与建筑艺术之间的关系，用文化带动地产，用文化推进地产。在市场竞争中集中优势力量，实现了开发经营上跨越式的发展，奠定了锦联地产在业界不断追求卓越的品牌形象，充分表现出一个优秀地产集团公司的专业特质。 "锦联地产，制造经典"，这并不仅仅是一个房地产企业的宣言，更是一种誓做百年建筑的可贵精神。
二、大连现代物流服务区项目实施背景及建设蓝图

1、项目实施背景
成为航运中心，是每一个港口城市的梦想。从18世纪的地中海、19世纪的大西洋到20世纪的太平洋，国际航运中心像一颗颗珍珠散落在大洋两岸，推动着世界经济一路前行。2003年10月5日，在中共中央、国务院发布的《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》中明确提出，要“充分利用东北地区现有港口条件和优势，把大连建成东北亚重要的国际航运中心”。这一定位给予了大连千载难逢的发展机遇。国际航运中心是一个城市能否建成物流中心、商贸中心、金融中心的先决条件。
十五期间，大连将建设东北亚国际航运中心作为城市发展的重点，预计 到2020年，成为与区域经济协调发展、港口功能强大、临港产业基础雄厚、航运服务体系完备、聚集与辐射作用明显的复合型国际航运中心，成为东北亚地区对国际航运有重大影响的核心枢纽。与此同时，市政府大力推进大连港东部港区规划改造工程，  2006年11月10日，大连东部港区搬迁改造项目正式启动。这块规划中的4平方公里土地将在未来几年成为大连城市建设的重中之重，并成为大连最核心和最有价值的区域。大连东部港区的改造，不仅为房地产开发商们提供了一个黄金机遇，也使物流行业的行业链条不断延伸拉长，促进高质量物流产业要素向口岸地区集聚，同时也使人民路的总部经济深入至口岸。
正是基于城市宏观战略发展的良好态势，拥有物流、地产两大支柱产业的锦联集团，审时度势，凭借内部资源整合及资金支持，有信心济身东港改造大潮，建设对内定向开发、对外服务于东港整体发展需求的“大连现代物流服务区”项目。

2、项目建设蓝图
未来的“大连现代物流服务区”将建成包括“锦程全球订舱中心”、“大连国际航运中心”、“大连现代物流产业大厦”、“大连现代物流服务中心”在内功能齐全、商业配套设施完备、占地28万平方米的建筑综合体。
→锦程全球订舱中心
占地：4万平米
功能：写字间
客户群：锦程全球订舱中心自用办公
→大连国际航运中心
占地：4万平米
功能：五A级写字间
客户群：国内外航运企业总部入驻
→大连现代物流产业大厦
占地：4万平米
功能：写字间
客户群：物流相关企业入驻
→大连现代物流服务中心
占地：14万平米，其中商住公寓12万平米，商业配套2万平米
功能：商住公寓及商业配套服务设施
客户群：成长型企业、SOHO办公、餐饮娱乐经营业主

第二章 市场分析

一、肩承东北亚国际航运中心的历史使命
大连是京、津的门户、东北的窗口，地处东北亚中心，是一个典型的以港立市、以港兴市的口岸城市，港口是大连最主要的资源优势和核心竞争力，是推动大连发展进步的主导因素，也是大连成为辽宁乃至东北地区经济发展和对外开放"窗口"和"龙头"的重要条件。
 截至"十五"期末，在港口生产方面，大连港口吞吐量累计达6.5亿吨，年均递增l3.4％；集装箱吞吐量累计达913.5万TEU，年均递增21.6％，步入亿吨大港行列。在港口建设方面，"十五"期间港口建设完成总投资171亿元，是"九五"时期投资的5.3倍。泊位最大靠泊能力由"九五时期的15万吨级提高到30万吨级。大连市港口泊位总数达到227个，其中生产性泊位l96个，15万吨级以上泊位3个，核心港区新增泊位31个。港口总通过能力达到1.6亿吨，新增港口通过能力4880万吨/年，其中集装箱通过能力250万TEU，新增集装箱通过能力l12万TEU/年，港口核心竞争力大大提升。
加快港口建设并成为东北亚国际航运中心，对大连市的发展有着不言而喻的意义。大连市委、市政府已经确定：2010年前，将投入270亿巨资全面改建港口， 大连口岸各运输总量将达到5.5亿吨，其中，港口吞吐量达到2.7亿吨，集装箱吞吐量达到800万TEU，液体散货（原油、成品油）吞吐量7650万吨、粮食总吞吐量2200万吨、金属矿石吞吐量2700万吨、钢铁吞吐量1200万吨，滚装货物吞吐量5900万吨（其中滚装车辆吞吐量为130万辆）；煤炭及其他商品700万吨。铁路货运总量为7900万吨，其中发送量5900万吨，到达量为2000万吨，公路货运总量到达到2亿吨，其中，发送量11500万吨，达到量8500万吨。空港旅客吞吐量达到800～1000万人次，货邮吞吐量达到23～25万吨。这充分体现了大连市发展的长远目光和坚定信心。东北亚航运中心的建成，不仅可以为东北地区的发展起到龙头作用，还会对环渤海湾地区经济的全面发展产生积极的推进作用。
结论： 截止去年，大连拥有物流企业3000多家，形成密织的物流行业布局网，这一布局网，将会随着大窑湾保税区的建设和东港改造，向口岸集聚，降低商务工作成本，提高工作效率，为本案积蓄大量客户资源。同时，国内外大型物流企业也会看准大连的发展机遇，形成本案的高端客户群。

二、未来维多利亚港的宏伟蓝图
大连港东港区改造工程，是建成为北亚国际航运中心的重中之中。东港区毗邻大连人民路这一大连最具影响力和知名度的商务、商业区，改造后人民路将直通海之韵广场，相当于拓展了城市CBD的空间。同时，改造后的港区可以依靠保留下来的港口客运功能，大力发展旅游、商贸、居住产业。
    据初步测算，依托东港区的规划改造，几年内该区域房地产项目将新增600万平方米。夏德仁市长在当天的新闻说明会上介绍，“未来东港区建成的建筑总面积几乎要大于现在人民路所有国际商务区建筑面积的总和。”
    这对于一个仅次于北京、上海这样的一线城市的房地产开发热点城市来说，无疑是为投资者们提供了一个目前最为稀缺的开发和投资空间。随之东港区也将成为大连新的金融商务中心和高档住宅聚集区，这也是大连整个城市向东扩展的战略规划。夏市长称，“东部港区的改造将使大连建设东北亚重要国际城市的目标得以实现。”国际航运中心的建设不仅局限在航运本身，航运中心是一个综合化的概念，它既包括水运、空运，也包括除了航运之外的配套服务、法律环境、物流、贸易和金融这样一些综合性的枢纽。
结论：有了航运就有物流，就有更多物流企业的应运而生，而物流又是贸易中心和金融中心的依托。锦联集团要投资兴建“大连现代物流服务区”的愿景，与东港规划设计规划七大功能区之中的总部办公区、文化娱乐区、高档住宅区相合辙，必将为维多利亚港的宏伟蓝图，增添农墨重彩的一笔，不仅在丰富了港区功能方面起到积极的推动作用，也会在配套方面，为港区提供全方位的服务。

三、中山区总部经济延展及升级
中山区人民路作为大连的中心商务区，是大连市的金融、商务、航运中心。在人民路两侧，方圆2.4平方公里的区域内，拥有118个大型楼宇，还集中了海关、商检、金融、保险、航运交易市场等机构。基于这种难得的区位优势，中山区率先在大连提出发展总部经济。为了吸引更多国内、国外著名企业的总部或地区总部、管理中心、销售中心、结算中心、代理中心、研发中心入驻，中山区专门制订发布了《中山区加快发展总部经济的若干意见》。这一中心商务区现在已入驻各类公司总部达数十家，主要是以港航服务类企业为主。
如今，人民路的商务功能的延展和升级，正因为东港的改造而蓄势待发，总部经济也将进一步向口岸深入。
结论：一个公司的总部设在某个地方，各类税负结算一般就在那里。国内外经验证明，办公空间仅有几十平方米的企业总部，可创数亿元的营业额、数千万元的利润、上千万元税收。因此，引入一户企业总部入驻，不仅占地少，而且税收贡献巨大，“大连现代物流服务区”的建设和投入使用，必将深化中山区“总部经济”发展战略的实施。
四、开发优势分析

1、锦程全球订舱中心愿景目标对物流产业快速发展的推动
大连锦程国际订舱有限公司，简称锦程全球订舱中心（GBC,Global Booking Center），是锦程国际物流集团依托锦程国内200多家集团成员及 300 多家海外代理资源，借助电子商务网络技术，通过箱量整合、集中采购，为客户提供低成本的集中订舱及全航线运价咨询服务的运营系统。
　　 2004年12月8日，锦程全球订舱中心成功试运营，在大连、天津、青岛、上海、宁波、厦门、深圳、广州等全国重要口岸设立区域订舱中心，为客户提供网络化、本地化的优质订舱服务。 锦程全球订舱中心致力于打造全、快、低的船公司公共订舱平台，为客户提供覆盖全球的航线船期、即时更新的海运运价，更通过箱量整合和集中采购，向客户提供更为有竞争力的优势运价。
　　 通过精心运营、全力打造，锦程全球订舱中心已经逐步实现在一个平台内向客户提供全方位的运价咨询和订舱服务，锦程全球订舱网的日访问量突破万余次，呼叫中心日业务处理量达到百余次，订舱会员超过万余名，各口岸船期运价齐全、优势航线明显，订舱中心创新商业模式显示出强大的发展潜力和巨大的想象空间。
　　 锦程全球订舱中心开创了中国传统物流行业创新发展的成功之路，将实现一个从不可能到可能，由理论到实践的历史性突破。到2010年，中国港口集装箱年吞吐量将达到1.4亿TEU，海运费营业额为11200亿人民币。如果锦程能够占有2%的份额，将达到224亿人民币的营业额，主营业务利润将达到11.2亿人民币；到2015年全球港口集装箱吞吐量将达到6.22亿TEU(1), 则2015年海运费营业额为49760亿人民币。如果锦程能够占有全球3%的市场份额。则营业额将达到1700亿人民币，主营业务利润可达85亿人民币。

2、自主开发、自主消化降低市场风险
“大连现代物流服务区”项目建筑面积28万平方米，开发商为锦联地产集团有限公司，其中4万平方米“锦程全球订舱中心”为锦程全球订舱中心自用办公楼，其余24万平方米由锦联地产集团深入市场分析后进行定位，并责承具有品牌实力的设计、建设、营销公司一条龙服务。自主消化部分不仅降低了市场风险，还可以发挥“锦程全球订舱中心”的品牌影响力，形成产业聚合效应，为剩余部消化提供强有力的保障。

3、做标志性精品建筑的开发理念与东港规划理念相得益彰
“大连现代物流服务区”开发商——锦联地产集团有限公司，是一家具有国家一级开发企业资质、以大连锦联地产集团有限公司为母公司，以大连锦联地产置业有限公司、沈阳锦联地产有限公司、沈阳锦联置业有限公司、大连锦联大厦有限公司、大连锦联物业管理有限公司、大连锦联经典生活物业管理有限公司、大连锦联装饰工程有限公司、大连长兴岛绿城发展有限公司为附属机构子公司的大型企业集团。经过十余年的发展，始终秉持“做文化地产，造精品建筑”的经营理念，相继开发了大连锦联大厦、大连绿城庄园别墅、大连世纪经典豪宅、大连经典生活以及建设中的沈阳皇姑区经典生活项目、大东区左岸项目。所建项目得到了国家、省、市领导人的高度赞誉。
“锦联地产，制造经典”的企业精神，恰恰与市政府要将东港打造成维多利亚港的理念相得益彰，我们有理由相信，未来的“大连现代物流服务区”，一定会成为东港乃至大连的标志性建筑，风姿卓越，气宇不凡。
第三章 项目建设必要性分析

一、共同营造现代物流发展适宜环境的需要
现代物流是一个跨地区、跨部门、跨行业的复合性产业，在我国又处于起步阶段，必须要有适宜的环境和条件，这其中包括基础设施和配套服务等设施的建设。从发达国家的经验来看，发挥企业的主观能动性是十分必要的，要让企业成为市场运作的主体，成为促进行业发展的生力军。
二、促进高质量物流产业要素向口岸地区集聚的需要
努力促进高质量物流产业要素向口岸地区集聚，通过完善人才引进和培养机制，构筑口岸管理和口岸服务人才高地，通过优化环境，降低商务运作成本，提高服务水平，吸引国际一流航运与物流企业及相关企业集聚口岸地区，促进口岸地区形成国内外船舶买卖，以顺应国际物流发展趋势。
三、搭建现代物流信息平台的需要
规模在物流发展上起决定性作用。这就需要一大批颇有实力和规模的物流企业或市场集散地作为支撑，尤其是起龙头作用的主体企业和市场，这样才能推动商品市场从低级向高级发展，从传统业态向现代业态迈进，从区域性市场向跨地区扩张。
锦程全球订舱中心依托新的商务形式，以电子商务为核心，连锁经营，有望成为全球最大的海运交易市场。直接面对全国乃至全球的物流资源，超越了传统港口有形规模的限制，打破了地域界限，具有非常广阔的发展前景，其收益可能会超过传统港，有效提升大连在全国乃至全球航运界的地位。

四、物流、地产跨行业合作的需要
锦联地产集团与锦程全球订舱中心作首次跨行业合作，正像万达与沃尔玛的克隆版，不仅实现了企业内部资源整合，也是房地产定向开发的又一次实践，对锦联地产集团乃至大连房地产行业的良性发展，都具有积极的推动作用。

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