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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,户型分析,有关户型设计的几点提议,户型设计总论,表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑构造、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一种建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。,其实否则。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才故意义，只有满足了消费者的户型才能保证项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，另一方面才是技术问题。,设计户型必须考虑的四个问题,1、户型类别配置。,想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型筹划的首要工作即是根据项目所处区位及周围总体环境，结合目的消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫如下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？,设计户型必须考虑的四个问题,2、户型面积设定。,从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不一样，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的规定存在巨大差异。香港人一般将70做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100。就是同一都市，不一样类别的消费者对面积的规定也大相径庭：有的认为三房应在100左右，有的但愿三房能做到130以上甚至170；有的喜欢70的二房，有的中意二房超过90那么详细到某一楼盘，每种户型类别的面积究竟以多少为宜，显然需要精心筹划。,设计户型必须考虑的四个问题,3、户型类别分布。,我们在诸多项目中都见过某些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相称大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最佳的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就也许是积压或低价低利润。,设计户型必须考虑的四个问题,4、户型功能配置。,几种卫生间？几种阳台？厨房是开放式还是老式的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一种杂物间？要不要设飘（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审阅而不应由设计师根据站在技术角度、单纯从建筑构造出发。,好户型的原则,1、动静分开。,客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一种家才有生气、有活力，而重要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，保证休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。,澳景花庭,好户型的原则,朝阳旺角,好户型的原则,好户型的原则,富力爱丁堡,季景沁园,好户型的原则,2、公私分开。,家庭生活的私密性必须得到充足的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就规定不仅需要将卧室（主卧、父母房、小朋友房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，并且应注意各房间门的方向。,荣尊堡,好户型的原则,好户型的原则,珠江御景,好户型的原则,好户型的原则,3、主次分开。,买房一般是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭组员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽阔、大气，并且应单独设置卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与重要家庭组员的房间有所分离。,好户型的原则,润风水尚,新世界怡景,家园,好户型的原则,好户型的原则,4、干湿分开。,也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。,好户型的原则,威尔夏大道,有关户型设计的详细论述,户型之首客厅,毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。由于它是进入一种家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最重要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首，在设计中应当得到最高规格的尊重。在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。客厅的开间应在3.85米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在一般状况下，进深与开间之比不适宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。,万科西山庭院,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,主卧,我们都懂得，在单位福利房一统天下的年代，虽然在三居室以上的户型中，各卧室尽管有大小之分，但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现，堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了家居活动时组员之间的互相交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在诸多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,主卧设计的要点如下：,面积：主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是导致挥霍（购置款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查，目前深圳等地消费者普遍但愿的主卧面积在18平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在2530平方米左右。,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,位置：,独立性、私密性是主卧的重要规定，尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同步，我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有甚者，有一种项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要原因，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,主卧设计的要点如下：,卫生间：,主卧一定要有独立卫生间！不仅如此，主卧卫生间面积也应比公共卫生间大，功能也应更完备在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,窗户：,窗户的功能有三：采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟；无论风扇风、空调风是多么清爽宜人，它也不能替代轻灵、友好的自然风；无论电视节目有何等精彩，它也比不了绿树、红花、青山、碧水或都市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。,有关户型设计的详细论述,辅助功能：,在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简朴地将每一种房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的挥霍，我们认为可行的措施应当是将功能深入细分，如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。,有关户型设计的详细论述,厨房,我们有关厨房的想法可集中归结为三个方面：,厨房在户型中的位置；,怎样提高厨房的舒适度；,厨房设计的创新性想法。,有关户型设计的详细论述,在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选用其中之一：,1、厨房是家居生活中最重要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量防止拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽量靠近进户门；,北京华侨城,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源运用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一种卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。,合生橄榄季,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,以我们的观测，无论南北方，目前多数厨房的面积在67平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将深入扩大。,有关户型设计的详细论述,在洗、切、炒的流程中，L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，减少劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间运用效率、减少死角，并且更以便清洁，改善卫生状况,季景沁园,有关户型设计的详细论述,创新：在此我们想提出两点创新性想法:,一是在200平方米以上的户型中设置单独的早餐室,二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全畅通连接的厨房。早餐室在欧美国家十分普遍，伴随生活形态的变化和人们餐饮习惯的转变，在部分大户型中不妨一试。,万象新天,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,洗手间的问题目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待处理的问题：,有关户型设计的详细论述,（1）仍有人将洗手间搞得暗无天日，白天需开灯，余臭长年不绝，且阴森潮湿，让细菌们大量繁殖、活得自在。,有关户型设计的详细论述,（2）空间面积绝对局限性，某些发展商将其作为辅助功能，面积压缩得很小，在某些小户型中其面积仍在4平方米如下。,有关户型设计的详细论述,（3）设备水平极低，用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座局限性甚至主线就没有。,有关户型设计的详细论述,（4）原则化程度低，施工质量差。管线配置杂乱无章，影响美观和使用，下水道轻易堵塞。,有关户型设计的详细论述,（5）缺乏从顾客出发、为顾客着想的理念而只图设计简朴、施工以便洗手间是管线集中的地方，长期以来都以明管配置，为顾客又增长了难以打扫的积污纳垢的死角，既不卫生又有碍观瞻。,有关户型设计的详细论述,（6）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见，而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。,有关户型设计的详细论述,（7）重数量不重质量。在规划设计阶段讨论的重点常常是设计几种洗手间，而基本不讨论洗手间的详细 设计细节。,有关户型设计的详细论述,（8）重面积不重功能布局。在广告中、在现场销售人员的简介中，一般都会突出强调洗手间的面积，几乎没有人在意不一样特性消费者对洗手间功能分布的差异化规定。,有关户型设计的详细论述,（9）重装修原则不重基本功能配套。装修原则在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一，但发展商、设计人员、营销人员似乎均故意无意地忽视了洗手间功能设施的研究。,有关户型设计的详细论述,（10）重主卧洗手间不重公共洗手间。或许是由于买家重要使用的是主卧，因而从营销的角度，主卧洗手间的出彩出新能更有效地激发客户的购置冲动，而公共洗手间则多数因陋就简，关怀者甚少。实际上从使用角度看，运用率更高的还是公共洗手间，并没有理由对其漠然视之。,有关户型设计的详细论述,（11）重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这实在有南辕北辙的嫌疑：购置大户型者多为实力派人士，一般都将重新设计装修，不用操心太多；而小户型买家多为工薪阶层，资金、时间相对较紧，因而更渴望发展商仔细揣摩能提供能一次到位的设计和装修。,有关户型设计的详细论述,（12）我们还看到过座便器正对洗手间门的户型，这是永远不能原谅的设计错误。,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,阳台 在一套住宅里，阳台应当是最具浪漫情调的地方，由于这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗；这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽；有充足的阳光温暖冬天。这是别的空间所无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬,有关户型设计的详细论述,双阳台：,目前在设计双阳台时，有两种不一样的思绪。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种重视实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。,有关户型设计的详细论述,阳光上东,通透型,实用型,有关户型设计的详细论述,内阳台：,即将阳台整体纳入室内，使其成为厅的自然延伸，因而也可看作是封闭式阳台的一种升级。内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰（只要我们的都市仍处在高速扩张的阶段仍是大工地，只要生态环境没有主线性转变，风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要原因），此外如能以大幅的落地玻璃替代墙体，不仅可引入充足阳光，并且视线也极为开阔，往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间连成了一体，让人有一种空荡而博大的感觉。内阳台尤其适合北方地区，北京现代城是这方面的经典代表。,SOHU现代城,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,观景阳台：,海景、山景、湖景、江景河景、都市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园优美的景观环境能极大的激发买家的购置热情，增长楼盘的附加价值，面对某一特殊景观的“观景阳台”也就应运而生。观景阳台不仅强调人看景，并且应做到阳台与景观的交流、对话，阳台融入景观，因而不仅需要上佳的角度，并且需要较大的面积。,有关户型设计的详细论述,景观阳台：,阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的原因，因而怎样让阳台自身也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中，基本都摒弃了“兵营住宅”时代用红砖砌就或水泥铸成的粗糙、粗笨、简陋的阳台。代表着古今中外多种不一样建筑风格的建筑符号都被或贴切或生硬地运用到阳台上来了，阳台造型也一改正去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形，材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，色彩更是五彩缤纷，确实使阳台“成为了都市里一道亮丽的风景”。,熙湖,有关户型设计的详细论述,有关户型设计的详细论述,户型设计的趋势,1、住宅户型日益多样性 除了面积大小的多档次外，为不一样家庭构造、不一样消费阶段而设计的户型应有区别：服务于“关键家庭”的户型应当精致小巧，服务于“两代居”家庭的户型应当优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应当温馨亲切。以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力怎样尚有疑问。在构造上，大开间、轻型框架构造、支撑体住宅等适应性开放式住宅是大势所趋。,户型设计的趋势,户型设计的趋势,户型设计的趋势,2、扩大住宅的适应性和选择性 最新模式是“两次设计”，即第一次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅，第二次是由住户根据各自不一样的生活习惯和各时期不一样的生活需要参与设计，重要内容为室内装修与选用不一样类型尺寸的定型产品，如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家俱及折叠门等进行灵活空间分隔。,户型设计的趋势,户型设计的趋势,3、改善厨房、卫生间功能质量 厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从发展趋势来看，在小面积的住宅中，倡导餐厨式（DK型）厨房，并以此作为住宅空间组织的中心重叠使用，可充足运用空间，改善厨房环境，增长家庭团聚的气氛。而在大面积住宅中，开放性厨房应当前景看好。,户型设计的趋势,户型设计的趋势,4、最大程度运用面积空间 目前在某些地区，为了实现功能分区，有单纯将住宅面积放大的问题，我们认为并不可取，一是增长面积必然增长购房者的承担，二是挥霍土地资源。理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间，如立体化，如在墙体上为家俱预留嵌入式空间等，从而在不增长每户建筑面积或容积量的前提下，通过精心构思，巧妙运用空间。,户型设计的趋势,5、通过多种途径节能、节水 从节能途径来看，设计不仅要考虑屋面、墙体，还要波及门窗等以往很少考虑的微弱环节。结合改善居住环境条件，处理隔热、保温和自然通风的问题。详细技术上可以采用节水型设备和运用太阳能技术，如节水型便器中水的运用等；配置合用于住宅的节电照明灯具等。,世界上没有最佳的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目的消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特性，并且需要充足考量项目所处的地理特性、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列原因，让户型定位切合项目整体定位。,结束语,THANKS,