黑蚁房地产户型评价知识培训-.ppt

房地产房地产E网网黑黑蚁蚁房地房地产户产户型型评评价知价知识识培培训训黑黑蚁营销蚁营销房地产房地产E网网p去不去，看位置p行不行，看行不行，看户户型型p定不定，看价格 房地产房地产E网网课课程程讲讲授目的授目的（一）（一）向向发发展商、建筑展商、建筑设计设计院提出住宅院提出住宅户户型的型的建筑平面推介建筑平面推介（二二）评评审审户户型型平平面面时时，用用黑黑蚁蚁特特有有的的专专业业方方法，法，对户对户型方案提出型方案提出评评价意价意见见或或修改建修改建议议评价=设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作房地房地产产E网网房地产房地产E网网户型评价标准p理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释p没有绝对的好户型，只有最满足居住者需求的户型自己好才是真的好！p绝大多数人没有丰富的住房经验，很多人也搞不清自己真正的户型需求，因此需要专业、客观的户型指导。房地产房地产E网网第一篇第一篇 建筑平面分析建筑平面分析（1 1）建筑平面概建筑平面概论论（2 2）经经典平面典平面赏赏析析（3 3）创创新平面新平面赏赏析析房地产房地产E网网中国民居中国民居中国民居中国民居对对对对朝向的朝向的朝向的朝向的选择选择选择选择p北北回回归归线线以以北北：向向北北房房终终年年无无阳阳光光，选选择择南向房是南向房是购购房前提房前提p北北回回归归线线以以南南：向向南南房房冬冬日日有有阳阳光光，夏夏日日无无阳阳光光向向北北房房冬冬日日无无阳阳光光，夏夏日日有有阳阳光，光，选择选择南向房可以南向房可以冬暖夏凉。冬暖夏凉。p南方沿海地区：寸土寸金、空南方沿海地区：寸土寸金、空调调调调温、温、港港岛岛景景观观，不不讲讲究朝向究朝向房地产房地产E网网景景景景观观观观与朝向与朝向与朝向与朝向选择选择选择选择纯纯就朝向而言，就朝向而言，选择选择建建议议：p东东南南向向 南南向向 西西南南向向 东东向向 东东北向北向 北向北向 西向西向 西北向西北向目前市目前市场场情况：情况：p自然景自然景观观 朝向朝向 小区景小区景观观 海景、湖景、山景、高海景、湖景、山景、高尔尔夫景夫景 中心花园、中心花园、组团绿组团绿化化房地产房地产E网网户户户户型定型定型定型定义义义义p经经典典户户型型 市市场场上采用最多的上采用最多的为为大多数大多数业业主主认认同同的的经经得起得起专业专业、市、市场场挑剔的少缺陷挑剔的少缺陷户户型型p创创新新户户型型 有独有独创创性的性的为为市市场场接受接受的新型的新型实实用用户户型型房地产房地产E网网建筑平面建筑平面建筑平面建筑平面评评评评价价价价类类型型优优点点缺点缺点备备注注 点式点式可一梯多户 1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5.便于户型布置6.结构稳定性强 1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性 1.高层建筑常采用2.高密度居住区域或高地价住宅区多采用 板式板式一般一梯二户1.通风采光好，易形成穿堂风2.朝向好，可做到户户向阳3.私密性好1.总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）1.多层较常使用2.大户型高档住宅采用 点式点式联联体体一般用于一梯四户平面拼接1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1.南方城市较常用房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（1 1 1 1）p一梯八一梯八户户优优点点缺点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（2 2 2 2）p一梯八一梯八户户 优优点点 缺点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（3 3）p一梯六一梯六户户 优优点点 缺点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正 房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（4 4）p一梯四一梯四户户 优优点点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（5 5）p一梯四一梯四户户 优优点点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无大碍）房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（6 6）p一梯四一梯四户户 优优点点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（7 7）p一梯三一梯三户户 优优点点 缺点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用2.电梯厅间接通风采光房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（8 8）p一梯二一梯二户户 优优点点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（9 9）p一梯二一梯二户户(紫荆苑）优优点点 缺点缺点1.户户户户南向、南北通透南向、南北通透2.所有房所有房间间方正方正实实用用3.餐餐厅厅独立且通独立且通风风采光采光3.电电梯梯厅厅、消防楼梯通、消防楼梯通风风采光采光1.对对土地要求高（土地要求高（东东西向有充足地西向有充足地块块条件）条件）p一梯二一梯二户户房地产房地产E网网经经经经典平面推介典平面推介典平面推介典平面推介（1010）p一梯十一梯十户户以上以上 优优点点 缺点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正房地产房地产E网网创创创创新新新新户户户户型推介型推介型推介型推介（1 1）p三三错层错层 优优点点 缺点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用房地产房地产E网网创创创创新新新新户户户户型推介型推介型推介型推介（2 2）p高高厅组厅组合合复式上层复式下层 优优点点 缺点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加了客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适合较大户型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米房地产房地产E网网创创创创新新新新户户户户型推介型推介型推介型推介（3 3）pSOHOSOHO 优优点点 缺点缺点1.类别墅居住单元2.空间丰富1.70的户型作跃式设计，有点勉为其难房地产房地产E网网创创创创新新新新户户户户型推介型推介型推介型推介（4 4）p双拼双拼户户型型 优优点点 缺点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68，双拼成136 五房户型A、B户型55，双拼成110 四房户型房地产房地产E网网住宅住宅住宅住宅性能性能性能性能标标标标准准准准参考：建参考：建参考：建参考：建设设设设部商品部商品部商品部商品住宅性能住宅性能住宅性能住宅性能认认认认定定定定标标标标准准准准 户户型性能型性能标标准准豪宅豪宅大大户户型型中中户户型型小小户户型型 主卧室主卧室使用面积（）16 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面（）12 10 8 7 客客厅厅使用面积（）30 25 12 10 客客厅厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客客厅厅实墙面长度（m）5 4.2 3 3 餐餐厅厅使用面积（）16 12 8 6 餐餐厅厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m）1.5 1.5 1.5 房地产房地产E网网住宅性住宅性住宅性住宅性能能能能标标标标准准准准 户户型性能型性能标标准准豪宅豪宅大大户户型型中中户户型型小小户户型型服务阳台进深（m）1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（）4 3 1厨房使用面积（）8 6 4 3厨房净宽（m）2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m）3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（）3.5 2双卫生间总使用面积（）8 7 6.5三卫生间总使用面积（）10 9层 高（m）3.1 3.0 2.9 房地产房地产E网网市市市市场对户场对户场对户场对户型的关注点型的关注点型的关注点型的关注点 客客户户在在购购房房时时考考虑虑居室各部分的居室各部分的优优先先顺顺序：序：p客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）p主卧室：合理性（面积、采光）、私密性p餐厅：相对独立，通风采光p厨房：宽敞实用，有服务阳台p卫生间：便利性、隐蔽性p次卧室：作书房、客房适宜p阳台：观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的实用房地产房地产E网网功能空功能空功能空功能空间间间间分分分分类类类类p住宅的住宅的“八大八大”使用功能使用功能n 起起居居、就就餐餐、厨厨卫卫、就就寢寢、储储藏藏、工工作作、学学习习、阳台、阳台p住宅的住宅的“三三类类”空空间间n公共空公共空间间：客：客厅厅、餐、餐厅厅、观观景阳台景阳台n私私密密空空间间：卧卧室室、书书房房、衣衣帽帽间间、主主卧卧卫卫生生间间n服服务务空空间间：厨厨房房、公公用用卫卫生生间间、工工人人房房、储储藏藏间间、生活阳台、生活阳台 房地房地产产E网网房地产房地产E网网 功能分区合理功能分区合理功能分区合理功能分区合理 p动动静分区：静分区：活活动动区和休息区分开区和休息区分开n动动区：区：客客厅厅、餐、餐厅厅和厨房和厨房应应靠近入靠近入户门设户门设置置 n静区静区 ：卧室、卧室、书书房位置房位置应应比比较较深入深入n动动区与静区之区与静区之间间：卫卫生生间应间应方便使用，室内交通方便使用，室内交通线线尽可能便捷尽可能便捷房地产房地产E网网动动静分区案例（静分区案例（1 1）p错层设计最易实现“动静分区”动动区区静静区区房地产房地产E网网动动静分区案例（静分区案例（2 2）p平面户型也可以作到“动静分区”动动区区静区静区房地产房地产E网网空空空空间间间间尺度合理尺度合理尺度合理尺度合理p客客厅厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间 p卧室：卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12,且应带有主卫生间次卧：面积应不小于10p餐餐厅厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔p厨房：厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台p卫卫生生间间：净宽不宜小于1.6米p阳台：阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明房地产房地产E网网空空间间比例失当案例比例失当案例p客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差房地产房地产E网网面面面面积积积积比例适宜比例适宜比例适宜比例适宜 p除了大除了大户户型豪宅以外，如何型豪宅以外，如何经济经济、有效、有效地安排各功能房的面地安排各功能房的面积积、比例、关系，、比例、关系，是是户户型型设计设计、评评价中价中应应关注的主关注的主题题之一之一p各房室具有与其各房室具有与其户户型相匹配的比例型相匹配的比例p大大户户型不型不应应出出现过现过小房小房间间p主卧主卧应应明明显显大于次卧大于次卧p三三户户室客室客厅厅与卧室的比例与卧室的比例应应把握在把握在1 15 5：1 1以内以内房地产房地产E网网房室比例失当案例房室比例失当案例p厨房面积过大(13)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 。房地产房地产E网网通通通通风风风风采光采光采光采光 p室内四明室内四明 p明厅、明室、明厨、明卫p公共空公共空间间通通风风采光采光p电梯厅p楼梯/消防楼梯p公共走道 新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光房地产房地产E网网公共空公共空间间通通风风采光案例（采光案例（1 1）p一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题房地产房地产E网网公共空公共空间间通通风风采光案例（采光案例（2 2）p一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心通风采光通风采光通风采光房地产房地产E网网各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（1 1 1 1）p客客厅厅u空空间间独立：独立：客客厅厅开口不易开口不易过过多，要有两面完整多，要有两面完整的的墙墙 u方正开方正开阔阔：方正完整，是方正完整，是实实用的布局开用的布局开间间至少至少应应大于大于3.63.6米，但开米，但开间间不宜大于不宜大于5 5米米 u长宽长宽比不比不应应失失调调：深度开深度开间间比不宜大于比不宜大于2 2：1 1u入口入口设设玄关玄关：入入户门厅户门厅（玄关）（玄关）是是住宅内外的住宅内外的空空间过间过渡避免内渡避免内厅厅被外人一目了然，保障私密性被外人一目了然，保障私密性 房地产房地产E网网客客厅厅开口开口过过多案例多案例p客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。房地产房地产E网网各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（2 2 2 2）p餐餐厅厅 u相相对对独立独立：餐餐厅厅和客和客厅厅空空间间宜相宜相对对独立；餐独立；餐厅厅和客和客厅厅既有关系又有分隔；餐既有关系又有分隔；餐厅厅至少要有两面至少要有两面墙夹墙夹一角一角。u与厨房与厨房应应有关有关联联又独立成区：又独立成区：西式西式厨房与餐厨房与餐厅厅在空在空间间上上实现实现一体化一体化 房地房地产产E网网房地产房地产E网网餐餐厅厅不独立案例不独立案例(1)(1)p左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。p右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。房地产房地产E网网餐餐厅厅不占角案例不占角案例p餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。房地产房地产E网网餐餐厅厅占角案例占角案例p餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。房地产房地产E网网餐餐厅厅独立案例独立案例p餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明房地产房地产E网网各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（3 3 3 3）p厨房厨房 u应靠近餐厅 u离大门不要太远（进出杂物多）u直接对外采光通风 u厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 u有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 u厨、厕最好不要做紧邻 房地产房地产E网网各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（4 4 4 4）主卧室主卧室u扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加u最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚u大户型的主卧室应带一个专用卫生间 u进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 p次卧室次卧室 u面积宜大于10u按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些 房地产房地产E网网各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（5 5 5 5）p卫卫生生间间 u应有明窗通风和采光 u公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利u仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室p储储藏室（工人房）藏室（工人房）u对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 u全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上 p阳台阳台u保证客厅有良好的视野和采光 u客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性 房地产房地产E网网尊重市尊重市尊重市尊重市场场场场研究民俗研究民俗研究民俗研究民俗p风风水的市水的市场场性性u广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水；u生意人、官员较为看重风水问题p尊重而不迷信尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水房地产房地产E网网居家居家居家居家风风风风水水水水科学解科学解科学解科学解释释释释p居家居家风风水是研究居住房屋与其土地水是研究居住房屋与其土地和四周和四周环环境的关系的中国境的关系的中国传统传统居家居家理理论论 p住宅住宅风风水就是人水就是人类环类环境境卫卫生学生学p“居居家家风风水水”的的实实际际上上是是由由于于户户型型设设计计中中的的忽忽略略，造造成成客客户户在在居居住住中中的的不不适适，成成为为一一种种心心理理障障碍碍而而影影响响情情绪绪与生活与生活房地产房地产E网网户户户户型型型型风风风风水水水水评评评评价要素价要素价要素价要素阳宅三要阳宅三要门门房灶房灶 p门门 u大大门门在在户户型型设计设计中中应讲应讲究避究避让让 u大大门门正正对电对电梯或楼梯是犯冲梯或楼梯是犯冲u大大门门口直口直对长对长走廊是冲煞走廊是冲煞 u大大门门不能正不能正对厕门对厕门u大大门门不直不直对对客客厅厅落地落地门门窗窗 u厕厕所的所的门门不与不与厨房的厨房的门门相相对对 u其它其它门门尽量不相尽量不相对对房地产房地产E网网典型典型门门冲案例冲案例(1)(1)pB户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同房地产房地产E网网典型典型门门冲案例冲案例(3)(3)p典型“葫芦串”户型，私隐性较差房地房地产产E网网房地产房地产E网网典型典型门门冲案例冲案例(4)(4)p主卫门直冲主卧床不妥房地产房地产E网网门门冲修改案例冲修改案例p玄关可在装修时设置房地产房地产E网网大大门门不不对对客客厅门厅门窗案例窗案例p香港开发商的楼盘户型较为注意风水忌讳大门不直对客厅门窗（蓄气）房地产房地产E网网大大门门不冲主人房不冲主人房门门案例案例p这个户型较注意尊重风水忌讳大门不直对主人房门房地产房地产E网网户户户户型型型型风风风风水水水水评评评评价要素价要素价要素价要素“横梁压顶”不利房地产房地产E网网户户户户型型型型风风风风水水水水评评评评价要素价要素价要素价要素门对灶犯门冲煞水龙头冲炉灶属凶论房地产房地产E网网户户户户型型型型风风风风水水水水评评评评价要素价要素价要素价要素大门入口受厕所阴气渗透房地房地产产E网网房地产房地产E网网户户户户型型型型风风风风水水水水评评评评价要素价要素价要素价要素厕所居户型中央，为大凶房地产房地产E网网完。