浅析国内物业管理模式.docx

浅析国内物业管理模式
第一节 目前我国物业治理模式
第二节 传统的房屋治理与市场化的物业治理的区别
第三节 中国物业治理体制进展趋势
第四节 物业治理市场的治理体制

第四章 物业治理模式
在传统的打算经济体制下，物业治理的概念在我国尚未形成，常规的治理也是以行政管 理的方式进行的，即一个单位的房屋由单位的行政办公室或后勤部门负责，进行一些日常的 房屋修理等。改革开放以后，专门是以土地的使用权有偿有期出让的改革为契机，国家加大 了房改的力度，房屋产权由过去的单一形式变为多元化以后，给房屋的治理带来了难度。我 国南方经济特区都市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行治理的概念和方法，并逐步建 立了以经济手段为主，法律和行政手段为辅的物业治理体制。由于我国历史等一些缘故，东 西部经济进展有较大的差异，即使在同一个都市中，也存在着经济悬殊过大的现象，这就决 定了我国目前物业治理的多样性。
一、房屋治理的六种模式
依照不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的治理模式大体有以下六种：

(1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业治理公司开展物业治理工作；

(2)以房地产治理部门转制成立的物业治理公司开展物业治理工作；

(3)房地产开发公司组建的物业治理公司开展物业治理工作；(4)单位直管公房治理模 式；

(5)完全按照现代企业制度建立起来的物业治理公司开展物业治理工作；(6)由街道居 委会、社区服务站以及物业治理公司以合三为一的一种治理模式开展物业治理。

二、六种治理模式的比较
1.行政治理部门成立的物业治理公司所采纳的物业治理 模式这种模式的优点在于突出了地点政府的行政治理作用，因其治理机构与政权基层组织 相一致，在实施治理时具有权威性，制约力强。专业治理机构在小区管委会领导下，各自履 行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的 治理体制，而且基层组织的稳固性有利于小区治理的长期性和稳固性。这种模式在单一产权 房屋治理中，专门能表达它的行政治理的效用。在产权多元的情形下，这种以行政为主体的 治理模式，应幸免治理委员会大包大揽，要充分发挥专业治理部门的职责和功能，要防止行 政治理代替一切的情形。目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56％左右的违章 房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。

2.国家房管部门转制成立的物业治理公司所采纳的物业治理模式

这种模式的优点是发挥了房地产治理部门的管房专业之所长。小区以房屋治理为主体， 对房屋进行科学治理，保持房屋较高的完好率，有利于爱护小区的整体风貌。但这种模式难以和谐各专业部门，在小区总体治理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部 门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政治理，随着市场经济的进展，住房商品化后，如何对待小区内的居民购房者，如何开展全方位服务 那么还需要有一个转变过程。目前全国已开始加大、加快房改步伐，鼓舞老百姓购买房产以后，房管部门的体制、服务对象、内容都将发生庞大的变化，建设部要求所有房管部门要在20 00年前完成转制，这就要求转制的物业治理公司跟上形势进展，否那么就有可能被剔除。

3.房地产开发公司组建的物业治理公司的治理模式

这种模式在商品经济比较发达的地点容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长， 从开发、建设到治理是一条龙，治理与经营活动结合起来，能够为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还能够为住户提供专门需要服务，由于 这类公司依附于开发商，物业治理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业治理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附依旧能够的，但 从长远来看，物业治理公司总有一天要〝断奶〞。因此这类物业治理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外，这种模式 应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，爱护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。

4.单位自行治理的物业治理模式

这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企 业负责人进行治理，治理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施显现损坏需要修理时，能够直截了当向 有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，显现问题行政领导能够干预，从治理到经费筹措都比较方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事制度的改 革、单位用工自主权的增加，解聘、聘请、辞职等人才大量流淌，给企业福利性住房治理带来了不便，不能适应我国的住房制度改革和进展社会主义市场经济的需要。此外，本企业后 勤部门成立的物业治理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营治理工作也受到较大限制，难以实行职能分解、政企分离，也不利于面向社会，形成规模经营。

5.按照现代企业制度建立物业治理公司的治理模式

这种模式的优点：第一是治理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主(使用人) ，办事热情、认真；其次，物业治理企业成本概念清晰，他们完全按照〝独立核算、自负盈亏、自我运转、自我进展〞的方式进行，可解决多年来行政治理缺乏资金的大问题；再次， 这种按照现代企业制度建立起来的物业治理公司机制灵活，运用市场经济规律采纳优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采纳聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体职员 的积极性，完全打破过去国有企业那种吃〝大锅饭〞的懒惰思想；最后，这种企业为业主( 使用人)服务思想牢固，服务质量高。这种按照现代企业制度建立的物业治理公司应是我国 物业治理行业进展的方向，因为它符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力，但由于我国国情所限，一是人们的思想观念还停留在打算经济时期的福利房上，对花钱买享受还不 明白得；二是我国经济进展还不平稳，生产力提高不快，人民生活水平相对较低，因此一些物业治理公司还处在低水平上运转。假如一些物业治理公司托管房产面积小的话还会显现亏损 经营。必须引起物业治理公司高度重视，强练内功，扩大规模，扭亏为盈。

6.按照〝三合一〞组建的物业治理模式

〝三合一〞模式的优点：第一是居委会参与，能够树立物业治理公司的形象。因为居委 会作为我国行政组织的最差不多单位，它代表政府，有一定威信。其次，容易与政府各部门协 调。居委会能够代表物业治理公司与政府各职能部门进行和谐。因为居委会对街道、政府较 为熟悉，和谐较为容易。最后，居委会与物业治理公司在行政、经济上分工明确，小区行政 治理由居委会承担，经济上由物业治理公司解决并支持居委会开展工作。这种模式的弊端： 一是领导体制不顺：居委会主任由上级街道委派，物业治理公司经理是企业法人，当两者工 作发生矛盾时，到底谁服从谁？没有明确规定。二是存在权益与义务不符。关于居委会来讲 ，经费上得到物业治理公司的支持(有些居委会工作人员还得到了一份补贴)，应该承担物业 治理公司的一部分工作，但事实上，专门多物业治理公司认为居委会权益要得多，义务承担得 少，容易产生矛盾。三是产生了新的政企不分的局面。物业治理公司作为企业，自负盈亏； 居委会作为国家基础行政组织，那么以行为利益为重，企业利益与行政利益常发生冲突，领导 又常和稀泥。四是物业治理中显现重大失误，业主把物业治理公司告上法庭时，由于体制不 清，许多物业治理公司经理还兼任居委会主任，就显现业主状告政府(居委会主任代表基层 政府)的被动局面。

第二节 传统的房屋治理与市场化的物业治理的区别
为了更好地了解市场化的物业治理的特点，有必要同过去传统的房屋行政治理进行对比 与比较。

一、传统的房屋治理
通常是以行政手段治理，其治理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单 位——房管所。传统房屋治理单位属于事业性质。由于房管部门治理的房屋是国有财产(产 权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，因此产权和治理权是合一的。一样是对房 屋及其附属设备进行修理、养护，工作比较单一，治理水平也不需要专门高，通常房管所只要配〝一员三工〞便能够负责一个片的房屋修理治理。〝一员〞为房管员，每月定期收房租， 假如住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的修理方面；〝三工〞即瓦工、木工和壮工，也确实是修理的差不多队伍，几个房管员才配上一个水电工。其修理经费来源有两种：一 是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是专门少的)；二是大量的靠国家财政补贴。因此国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财 力保证。

二、市场化的物业治理
市场化的物业治理采取的是以经济手段进行治理，其治理单位——物业治理公司属于企业性质。物业治理公司的基层治理单位是治理处。一样来说，物业治理公司只有经营治理权 而无产权。物业治理公司治理的内容专门广泛，通常分为三类：第一类是公共服务，确实是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是 专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与治理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即依照住户的专门需要进行服务，如 代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源要紧是物业治理公司自己筹集，通过收缴治理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。

三、两种治理方式的比较
从传统的房屋治理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业治理方式转变，从表面上看，两者区别不大，差不多上对物业进行治理。然而，假如我们认真地对物业、物业治理的概 念与传统的房屋治理相比较，不难发觉，它们之间有诸多原那么上的区别，详见下表。

1.从治理体制上看两者的差别

传统的房屋治理是打算经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采纳行政手段，直 接进行行政福利型的封闭式治理。通常是长官意志、行政命令的方法，是打算包办的修理治理方法。前几年，全国许多地点实行了所有权与经营权〝两权分离〞，组建了一批房屋治理 公司，在治理体制上做了些变革。但这些单位大都为事业单位，行政干预、政企不分的色彩较为浓厚。物业治理公司是专业化的企业。它的服务是通过市场、采纳经济手段进行社会化 治理的有偿服务，是按〝独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我进展〞的治理体制开展工作的。概括地说，前者是打算经济下的政府、部门行为，是福利型的；后者是市场 经济下的企业行为，是有偿型的。

2.从治理内容上看两者的区别

传统的房屋治理多年来一直以单一的〝收租养房〞为要紧内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋修理，因此 形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业治理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、治理、服务；它既要管好房，又要以 人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。

3.从治理对象的产权关系看两者的区别

传统的房屋治理，不论是政府或部门治理，差不多上国家的，产权单一。随着房屋商品化、 住宅制度改革的推行，产权结构发生了全然性的变化，原先以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80％由个人购买 ，现在广州差不多形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。在这种变化面前，假如仍旧沿用传统的治理方法，那么不仅会导致各自为政 、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的修理治理陷入无从打算、无从治理的状态。而物业治理突破了产权归属界限和分散治理的格局，实行高度统一、全 方位服务于一体的治理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行修理治理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的治理，发挥住宅小区的整体功能， 为建设一个舒服、优美、安全、和谐的居住环境制造条件，深受居住者的欢迎。

4.从治理机制上看两者的区别

传统的房屋治理是管房单位以自身的意志来治理住户，他们与住户的关系是治理与被管 理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线 帮 助解决。市场化的物业治理是产权人和使用人通过市场选聘物业治理企业。物业治理企业也有权同意或者不同意选聘。双方在完全平等的原那么下，通过双向选择签订合同，明确各自的 权力、义务。治理公司与住户的关系那么是服务与被服务的关系，而且是寓治理于服务之中。凡是住户所需要的各类服务，物业治理公司都应尽量给予满足和解决。

造成上述差别的全然缘故在产权归属不同。产权的公有始终使物业的监护责任落不到实 处，而行政手段又使治理陷于僵化。随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才 真正使我国的土地资源实现了庞大的自身价值，最终才有可能从全然上解决老百姓的住房问 题。也正是在这种条件下，物业治理才应运而生。

第三节 中国物业治理体制进展趋势
一、中国近期物业治理特点
1.中国物业治理市场潜力大

党和国家政府十分重视人民群众住房条件的改善。据国家统计局资料说明：

(1)全国城镇居民人均居住面积1978年为3.6平方米，到1998年底上升为9.3平方米；

(2)建国50年(不包括1999年)共新建住宅40.4亿平方米，后20年是前30年建筑的住宅量 的6.6倍；

(3)1998年，我国城镇住宅投资4310亿元，比上一年增长近30%；

(4)1998年，我国城镇住房建设再创历史最高水平，住房竣工面积为4.76亿平方米，比 上一年增长17.4％；

(5)1998年，我国经济增长7.8％中，其中至少有一个百分点是住宅建设拉动的。

商品住宅纳入物业治理市场已成为现实，仅此一项就足以看到中国物业治理市场的波澜 壮阔。大量的商住楼、写字楼的显现为我国的物业治理市场增加了诱人的魅力。另外，大中都市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，进一步扩大了物业治理市 场，更值得一提的是，许多都市不仅重视新建房屋的物业治理，也开始对旧住宅小区进行出新并纳入物业治理。以南京为例：全市实有房屋总量为8607万平方米，近年来，每年新建成 住宅近300万平方米，1992年以来建设2万平方米以上的住宅小区就有264个，已建成高层楼宇427幢、668万平方米，在建高层175幢、496万平方米，同时积极开展小区出新工作，1998 年全市对16个、217万平方米旧住宅小区进行了出新试点，推行了物业治理，1999年又对42 个、347万平方米旧住宅小区进行出新。目前南京的物业治理公司近400多家，物业治理已成 为南京第三产业的一支重要的生力军，而全国的物业治理市场那么更加可观，到1998年全国物业治理公司已达到12000家左右，从业人员近150万。据有关专家估量，到国家〝十五〞打算 终止，全国大中都市纳入物业治理的房屋将达到50％～60％，一些沿海经济发达都市要达到 80％以上。应该说中国的物业治理市场前景宽敞，前程似锦。

2.中国近期物业治理的特点

(1)与市场经济相适应的物业治理模式和打算经济体制下传统的治理模式在一个时期中 并存。近几年，一方面大量建成的住房进入房地产市场，作为商品房出售，售后治理纳入物业治理轨道，这部分房屋呈逐年增加趋势；另一方面，未出售的直管公房还要连续治理。在 都市房屋的治理中，房管所还具有其不可替代的自身的优势。在一定时期内，它将连续是都市房屋治理的重要组成部分。因此，市场化的物业治理模式与传统的房管所治理模式将在相 当一个时期内共存，它们将为中国的房屋治理作出各自的奉献。因此，两者的比重和地位也将会随着时刻的变化而变化。

(2)物业治理的模式和标准将呈多层次性，与现代化都市建设和人们的生活、工作要求 相适应。由于房改以后，房屋的产权转向多元化。随着市场经济的进展，承诺一部分人先富起来，导致房屋的质量和居住的水准出现为多层次，从一样小区居民住房到高级豪华的公寓 别墅，其差距专门大。因此与之相适应的物业治理模式也将显现多类型、多层次的趋势。从一样的修理、清洁、治安、家务劳动到引进先进的治理设备和治理思想，实施多功能的与国际 水准接轨的服务，以满足各个不同层次水准的居住和工作需要。因此全国物业治理的进展和市场的培养必须适应这一特点。

二、中国物业治理体制进展推测
物业治理在我国一显现便显示出强大的生命力，并蓬勃地进展起来，目前我国物业治理 还处在一个萌芽状态，随着时刻的推移，将是如何样的状况呢？通过近期调查研究，以后物业治理将沿着以下进展方向前进。

1.物业治理的体制将取决于市场经济的进展，取决于生产力水平的提高

经济是基础，一个进展中国家更应感到进展经济的重要性。因此小平讲〝进展是硬道理 〞，只有在不断地进展生产，提高劳动生产率，人们的物质生活水平进一步得到提高以后，人们才会有改善其生活环境、求善求美、追求自我的要求。中国的物业治理要上水平，上一 流，就必须提高中国人民的劳动生产力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的经济基础，物业治理企业开展各类服务，就可不能因费用收不齐而感到紧张。

2.各类物业治理体制将会交融相持一定时期

由于中国都市化进展有一个渐进的过程，老百姓经济收入的提高也有一个渐进增加过程 ，不同收入的老百姓对住房规格、功能设计、社区环境、治理水平、服务质量也有不同层次的需求。因此，中国的物业治理企业在一定时期内也应多样化，即大多数的物业治理工作开 展，并不是严格按照市场经济法那么，符合国际惯例，依照现代企业制度建立起来的物业治理企业来进行工作，而是相伴着各地区的实际情形来推进物业治理，因此〝三合一〞治理体制 ，街道、居委会组建的物业治理公司，房地产开发商自己组建的物业治理公司，以及房管所转制后成立的物业治理公司等，都会连续一定时刻，这是由中国的经济基础、老百姓的经济 收入以及人们的思维观念所决定的。从目前我国的实际来看，在一定时期内还存在着三类房产治理格局。

第一类：历史遗留下来的居住房屋。一些沿街道、里弄盖建的简单平房和零星工房仍旧 存在，而且面广量大。由于国家的财力有限，不可能短期把所有资金全投入到改造居民住宅中去，因此仍旧执行传统的治理模式。

第二类：由成片的职工住宅(多层和高层)构成的居住区、安居工程营造的居住区、公有 房屋出售后的居住小区都能够依照具体情形逐步纳入物业治理。由于居住在那个地点的居民大多数差不多上工薪阶层，物业治理的内容和收费的标准应依照居住者的经济承担能力和生活需要来 制定。

第三类：高标准的内销商品房、外销公寓住宅、别墅、商务楼都将纳入物业治理。其中 一部分还将同国际接轨，实施全方位的治理与服务。物业治理的收费执行市场价格。

3.以现代企业制度建立起来的物业治理公司，最终将取代那些过渡性的物业治理体制

随着市场经济的进展，优胜劣汰的竞争机制将促进中国物业治理体制的进一步优化。政 府在市场经济运行过程中，不再直截了当领导企业，而是政府规范市场，由市场指导企业。政府应该制定相应的法规，大力支持、扶持、鼓舞那些按照现代企业制度建立起来的物业治理公 司开展工作。专门是中共中央十五届四中全会关于«国有企业改革和进展假设干重大问题的决定»的发表，使我国物业治理体制构架的建立有了明确的指导思想。〝国家从战略上调整了 国有经济布局，要同产业结构的优化开放和所有制结构的调整完善结合起来，坚持有进有退，有所为有所不为〞。〝国家操纵国民经济命脉企业〞，而对第三产业，专门是像物业治理 如此的服务性企业，应该说是鼓舞各种类型体制。依照目前国外、境外的一些工作体会来看，物业治理体制实行有限责任公司和股份公司，甚至承诺一些个体民营，可能更容易调动所 有人的积极性，也是物业治理扭亏为盈，实行竞争，走出低谷的有益措施之一。

4.物业治理企业将走向集团化、品牌化

随着物业治理的企业化、专业化、社会化程度的不断提高，业主的期望也随着物质生活 和精神生活的提高而提高，这就给品牌公司提供了更多的进展空间。有了规范的行业市场和 健全的法律法规，在竞争中就会显现物业治理行业的资产重组和企业兼并，形成一种跨行业 、跨部门、跨地区的企业集团公司，这种由分散的物业治理公司组成的企业集团，既可发挥 物业治理的社会效益、获得品牌效应，又可充分利用企业多种经营的经济优势，互为补充， 相得益彰。

第四节 物业治理市场的治理体制
物业治理是一个新兴的行业，关于这一新兴行业市场的治理，能够借鉴其他行业的治理 体会，结合物业治理的特点，建立一套完整的治理体制。目前其他各行业的治理体制虽有差异，但就整体而言，大多实行三级治理体制，即政府治理、行业协会治理和企业内自我治理 。这一治理体制是众多行业通过长期实践的体会总结，它实现了从宏观到中观、微观的合理分工和有机结合，成为当今物业治理探究建立市场治理体制可资借鉴的模式。本章将从政府 治理、行业协会治理和企业内部治理三个层次阐述物业治理市场治理体制的建立。

一、政府对物业治理市场的治理
从其他发达、成熟的行业市场治理的实践来看，政府对物业治理市场的治理应通过法规 来实现，即政府治理属法规治理。其差不多职能和作用是既把物业治理市场置于法规监督之下，又本着疏导的原那么为物业治理市场充分发挥功能制造有法可依、有纪可守、有章可循的良 好的外部环境，使物业治理法制化、规范化。

政府对物业治理市场治理的首要任务和重要手段是制定物业治理法律、法规，颁布治理 条例。物业治理法律、法规及治理条例应明确政府治理机构的设置、政府治理的权限与范畴；明确业主治理委员会、物业治理公司和政府治理机构的权益与义务；此外还应建立配套的 地点性法规及实施方法。政府对物业治理市场的治理，在立法的同时还要加强执法，加大执法力度，真正使法规中规定的各项制度落到实处，实行有法可依、有法必依、执法必严、违 法必究。

建设部1994年公布的两项部门行政规章«都市公有房屋治理规定»和«都市新建住宅小 区治理方法»及国家打算委员会和建设部于1996年联合公布的«都市住宅小区物业治理服务收费暂行方法»，是目前我国有关物业治理的要紧法律依据。

«都市公有房屋治理规定»规定了公有房屋的所有权登记、使用、租赁、买卖、修理和 法律责任等内容。从该规定的内容来看，在现时期，对公有房屋差不多仍沿用旧的治理模式进行治理，但其中第五条规定：〝公有房屋的经营和治理要逐步实现社会化、专业化。产权人 能够托付物业治理公司等代为经营和治理〞。由此能够预见，随着我国住房制度改革的不断深化以及现代企业制度的逐步建立，都市公有房屋的治理会逐步摆脱现有的治理模式，向物 业治理模式进展。

«都市新建住宅小区治理方法»规定了住宅小区的治理体制、治理模式，住宅小区的物 业治理责任，住宅小区治理委员会的权益与义务，物业治理公司的权益与义务，物业治理公司可享受的优待政策，物业治理合同的内容，房地产产权人和使用人的权益与义务等内容。 由于目前我国的物业治理是以新建住宅小区的治理为重点，因此，该«方法»是物业治理最要紧的法律依据之一；又由于该方法具有较强的针对性，故其适用范畴较窄。随着物业治理 的进一步进展，物业治理现已涉足工业、商业、出售公房等众多领域，这些领域的物业治理也都需要法规来加以规范。

«都市住宅小区物业治理服务收费暂行方法»规定了物业治理服务收费的治理机构、收 费的适用范畴；明确了物业治理服务收费应遵循合理、公布以及与物业产权人、使用人的支付能力相适应的原那么；规定了物业治理服务收费应当依照所提供服务的性质、特点的不同情 况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价，并制定了定价程序；规定了物业治理必须与物业产权人签订物业治理收费合同；物业治理收费应明码标价，收费项目、收费标准和收 费方法应在经营场所或收费地点公布，并定期(一样为6个月)向业主公布收费的收入与支出账目，以及相应的物业治理收费的权益义务和纠纷处理等内容。

在上述部门行政规章的基础上，各地点政府也相应制定了地点性法规和实施方法，如« 上海市物业治理公司经营资质审批的规定»、«深圳市经济特区物业治理条例»、«常州市市区住宅区物业治理暂行方法»、«北京市居住小区物业治理方法»、«北京市居住小区( 一般)托付治理收费标准(试行)»、«上海市商品住宅物业治理服务收费暂行方法»等。这些规定、条例、方法既是各地点政府依照当地物业治理情形制定颁布的法规性文件，又是对 部门行政规章的补充。

我国的物业治理正处于起步时期，物业治理在整个房地产业中仍属薄弱环节。现有的关 于房地产业的法律法规涉及物业治理方面的还不完整，也不配套，有关物业治理的法规制度又正处于逐步确定和不断调整之中，因而物业治理法律规范一直没有形成完整、系统的体系 ，有些法规性文件之间还存在着不和谐，甚至存在着矛盾，物业治理的法规建设远远滞后于物业治理实践。因此，政府目前对物业治理的重点，应放在法规建设上，当务之急是要重视 和加速制定、出台涵盖面大的治理法规，同时这些法规关于确认、爱护、限制和制裁的规定应是明确的、具体的、可操作的。此外，还应逐步提高物业治理法律规范的效力等级，使物 业治理的法律法规形成一套较为完整、系统的体系。

二、行业协会对物业治理市场的治理
物业治理市场的治理，除了政府治理外，还应有物业治理行业协会的治理。物业治理行 业协会组织是物业治理市场自我治理、和谐的联合会。发挥行业协会的自我治理、自我服务、自我监督功能，是保证物业治理市场良性运作必不可少的条件。

物业治理行业协会，是指由从事物业治理理论研究的专家、物业治理交易参与者以及政 府物业治理者等组成的民间行业组织。行业协会的自律是现代市场经济条件下的治理惯例。在现代市场经济条件下，每一个行业都有自律性组织，物业治理同样也能够建立自己的行业 协会组织。目前，我国的物业治理相对普及的地区，物业治理企业也呈一定的规模。如深圳、上海、海南等地均已成立了物业治理行业协会，以加强行业自律治理，从而形成了我国物 业治理市场的三级治理体系。物业治理行业协会对物业治理市场进行治理能够通过以下几个方面进行。

1.强化职业道德规范，爱护业主利益

为爱护宽敞业主的利益，物业治理行业协会应规定严格的职业道德规范，并强调协会会 员必须严格遵守。物业治理是一项服务性专门强的工作，应要求物业治理的从业人员必须有较高的职业道德素养，其中包括树立良好的企业形象、职员形象、服务形象、治理形象，也包 括建立一整套企业行业规范，实施文明治理。

2.会员的资格审查和登记

物业治理协会应设有会员资格委员会，专门处理有分歧的资格申请，而日常的会员资格 申请的初审工作由物业治理行业协会工作人员负责进行。

会员资格申请者，一样要通过物业治理协会的资格能力测试和审查，其测试审查的内容 要紧包括物业治理专业知识和对政府有关法规的明白得程度，以及会员公司的物业治理专业人员是否具有高水平的专业技能等。测试审查合格后，物业治理协会负责其会员的登记工作。

3.监督已登记注册会员的经营、治理、服务情形

物业治理协会为爱护业主的利益，对会员的经营业务情形实行严格的监管制度，以防止 会员公司损害业主利益。

物业治理行业协会的监管内容比较广泛，凡是与物业治理有关的业务活动情形均列在其 监管之列，包括财务状况、收费情形、服务质量、服务态度等各项内容的监管。为方便物业治理行业协会监督治理，物业治理行业协会应该设立监察办公室负责日常具体工作。监察办 公室一旦发觉有会员违反协会的有关治理条例，即有权对违例会员进行调查、处理。物业治理协会有权对任何违反协会规章条例的会员施以开除、责令其检查、公布赔礼道歉及罚款等 处罚。

4.调解、仲裁纠纷

当会员与业主、会员与会员发生纠纷时，协会第一对纠纷双方进行调解，期望通过和谐 解决双方纠纷。这种和谐纠纷的方法最为简单明了，纠纷双方各派代表参加，协会也派出代表，各自谈出自己的观点，从长远目标考虑解决纠纷，既简单有效，也为各方节约了时刻和 费用。假如协会的调解无效，那么可按程序申请有关部门仲裁或直截了当向人民法院起诉。

5.物业治理知识的普及、体会的介绍、相关法律的宣传

物业治理行业协会有向其会员及公众普及遵纪守法教育和有关物业治理方面知识教育的 责任。对协会会员教育的要紧内容包括：

(1)宣传物业治理法律、法规、政策、条例，教育会员依法实施物业治理。

(2)严格行业道德规范、自律准那么和治理标准，教育会员自觉约束自己的行为。

(3)开展多种形式，组织培训物业治理人才。

对社会公众那么可通过出版一些简单易明白、文字简洁的小册子，普及物业治理的使用、保养、修理等方面的差不多知识。此外，由于物业治理处于新兴进展时期，因此行业协会应牵头 加强会员之间的交流，打破各自封闭的局面，广泛交流各自摸索的制度、流程、范本及价格等的〝秘方〞，以推动行业实现法制化、规范化，提高物业治理全行业整体的政策、治理、 业务和服务水平。行业协会还应鼓舞物业治理企业创建物业规范治理的典型，做好文明治理典型的举荐，并协助政府部门开展对物业治理企业进行年检、资质复审及等级评定等工作。

三、物业治理企业的自我治理
物业治理企业是物业治理市场最差不多的治理和执行机构。物业治理企业的自我治理、政 府治理和行业协会治理相互依靠、相互衔接，共同形成一个完整的物业治理市场治理体系。其中，政府治理属宏观治理，行业协会治理属中观治理，两者差不多上为物业治理市场实现规范 化运作制造外部法规环境；物业治理企业的自我治理属微观治理，既处于三个层次治理的基础地位，起到核心作用，又必须合乎政府和行业协会治理的原那么。

物业治理企业的自我治理第一应从物业治理规章制度开始。规章制度是物业治理工作的 依据和准绳，对业主和物业治理企业均能起到爱护和制约的作用。鉴于目前政府立法具有滞后性，在法律、法规、政策、条例尚不健全的情形下，物业治理企业那么更要通过建立完备、 严密、科学、合理的规章制度来参与市场竞争，加强自我爱护和自我制约。物业治理规章制度的建立，应以政府的有关法规、条例和物业治理企业确定的企业宗旨、经营范畴和承担的 义务为依据，在借鉴国内外物业治理成功体会的基础上制定，并在物业治理的实践中逐步完善和提高。物业治理的规章制度除了上一章提到的业主公约和业主治理委员会章程以外，还 能够包括住户手册、物业治理企业岗位责任制和物业辖区综合治理规那么等。

(一)住户手册

住户手册是由物业治理企业编制的、并发给住户储存的文件。住户手册较为详尽地为业 主介绍了物业辖区内概况，物业治理企业情形和各种治理、服务、设备、守那么及安全措施等。其目的是为了使业主更明了自己应有的权益与义务、物业治理企业的职责与权限以及注意 事项。住户手册具有一定的约束力，可加强治理企业与住户的联系，发挥双方的积极性，以便给业主制造良好的居住环境。住户手册的内容一样能够包括以下几个方面：

(1)物业概况。

①物业简介；

②物业的地理位置；

③物业的住户数；

④物业公共及附属配套设施等情形介绍。

(2)物业的治理。

①治理公司；

②治理处；

③业主委员会；

④治理费用。

(3)业主或住户须知。

①业主或住户的权益和义务；

②业主或住户的权益和责任；

③约束性条款。

(4)日常治理和修理。

①房屋的治理和修理；

②公共设施及配套附属设施的治理与修理；

③清洁卫生；

④治安保卫；

⑤庭园绿化；

⑥车辆停放；

⑦消防安全。

(5)综合服务。

①服务网点及服务项目；

②有偿服务的内容与范畴；

③无偿服务的内容与范畴。

(6)其他。

①应该注意的事项；

②常用 号码；

③各项罚款。

(二)物业治理企业岗位责任制

物业治理企业岗位责任制是物业治理企业自律性的规章制度。它规定了物业治理企业内 部各职能部门和各类人员的职责范畴，包括领导制度(董事会制度、总经理制度)，职能制度 (办公室职责、开发部职责、财务部职责、业务治理部职责、工程部职责、经营服务部职责) ，岗位制度(治理人员岗位责任、工人岗位责任)。物业治理企业岗位责任制的贯彻执行，既能表达企业的素养，又能为业主提供优质服务，为业主制造幽雅、舒服、方便、卫生、安全 的工作和生活环境。

1.总经理的职责范畴

总经理在董事会领导下，负责董事会决定的贯彻落实，负责企业全面的领导和治理工作 。其职责范畴是：

(1)贯彻执行国家的方针、政策、法令和主管部门的各项规那么，对董事会负责，努力经 营好物业治理企业。

(2)制定企业经营治理目标，包括一系列规章制度、操作程序，规定各级人员的岗位责 任并监督实施，保证各项治理服务工作的质量，使业主中意。

(3)建立健全企业组织机构，使之合理、精简、有效；召集和主持公司例会，及时解决 治理中暴露的问题。

(4)和谐、指导副总经理及部门经理、各个治理处主任的工作，保证企业各方面工作的 顺利进行。

(5)分管财务部门和办公室的工作，负责组织编制企业年度财务预算，做好财务审核监 督，并负责拟任部门副经理、治理处副主任以上职务人员的鉴定、录用、辞退等工作。

(6)有重点、定期、不定期地对一些部门或设备进行巡视检查，及时发觉问题并予以解 决。

(7)定期、不定期地听取职员意见和建议，不断完善企业的经营治理。

(8)与社会各界人士建立和保持良好的公共关系，树立企业良好形象。

(9)以身作那么、关怀职员、提高企业凝聚力，使职员以高度热情和责任感完成本职工作 。

2.办公室的职责范畴

办公室是经理领导下的综合治理部门，负责行政、人事、文件治理等工作。其职责范畴 是：

(1)学习研究国家的方针、政策、法规，贯彻落实企业的各项工作指令。

(2)负责公司级会议的筹备和安排，并和谐会议期间各部门工作的开展以及会议决定的 催办和检查。

(3)做好文书档案和有关资料的治理工作，包括公文的收发、印信的保管、文印核稿、 呈批、催办归档、调卷和保密工作。

(4)依照领导的布置和要求及时准确地起草或打印、复印文件和资料。

(5)做好人事治理工作，保管好