酒店式公寓培训课件.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,军粮城二期产品,项目定位、物业发展提议,关键构建未来,酒店式公寓培训课件,第1页,目 录,一、项目基本情况及整体构思,二、区域市场情况,三、项目细分市场综述,四、客户/指向,五、项目定位,六、物业发展提议,酒店式公寓培训课件,第2页,品牌竞争关键-产品竞争,酒店式公寓培训课件,第3页,项目基本情况及整体构想,项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧，项目北至津塘路，西邻茶金路，南至军粮城税务所东临规划七号路，总建筑面积214020平方米。分二期开发，当前项目一期6万平米住宅部分已全部售罄，商业已售70%，而且已经交付使用，二期产品正在规划中，因为年初蓝印户口政策和拆迁带来刚性需求，给市场带来了比火爆销售态势。不过，年政府再次调控“国十条”及对二、三次房贷政策收紧，我们房子卖给谁？我们客户在哪里？他们需求是什么？对于二期产品，市场定位非常主要，对于市场我们极难有一个宏观把控，所以，在项目二期开发和销售期间必定会出现诸如其它楼盘竞争，资金走势，政策改变和社会经济发展变动等外部影响原因。,项目所处军粮城中心区域，当前唯一一个商品房项目，整体建成后将是此区域内一个地标性建筑，因为二期地性为商业用地，二期定位为商住两用公寓，要确保项目良性开发、销售状态，树立楼盘在整体区域市场形象，经历未来市场动荡考验，就应为二期产品注入独特鲜明市场开发概念，放大项目个性，树立起“广福”品牌价值体系，以特色附加价值表达项目标根源价值，紧邻轻轨，要赋予项目更为便捷生活，当代格调小区，从而在激烈楼市竞争和不停改变市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出好销售佳绩。,项目要想在区域市场拔得头筹，项目标建筑设计必须含有超前意识，须含有极强可延续性，若没有前卫意识作支撑则会轻易被市场更新换代所淘汰，同时，要树立一个差异化形象，与其它楼盘拉开距离，给自己一个鲜明突显定位，独特外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明项目品牌形象。,酒店式公寓培训课件,第4页,项目二期经济技术指标,总用地面积：43129平米,总建筑面积,124823,平米,商业建筑面积21344平米,公寓建筑面积103479平米,容积率：,2.89,绿化率：32.44%,酒店式公寓培训课件,第5页,规划摆位图：,酒店式公寓培训课件,第6页,东丽湖温泉度假旅游区,东丽开发区,滨海重机工业园,军粮城工业园,东丽软件园,华明经济区,东丽区主要片区分布,我们项目属于轻轨沿线项目，衬托与军粮城工业园，延伸向津滨两市。,酒店式公寓培训课件,第7页,东丽区短期住宅及公寓市场，表现为供大于求态势，但基于滨海新区大力开发、开发区西区建设完成及区域第一居所成功转型，未来区域需求量会有深入释放，供大于求态势会有所改进。,区域产品简分,产品分析来看，东丽区在售楼盘当前逐步从别墅产品过渡到洋房、小高层，建筑规模不等，万科东丽湖、空港片区成为区域供给市场支柱；伴随新城镇规划得深入进行，第一居所逐步转变，二房、三房等经济户型会愈加成为供给市场主流。,从出让地块分析，未来东丽湖板块成交及未来出让地块面积较大，造成未来市场竞争加大。而轻轨沿线板块，出让土地极少，未来将成为稀缺轻轨沿线产品,酒店式公寓培训课件,第8页,津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低，价格由市区向滨海新区递减。,项目名称,销售均价,项目位置,建筑形式,开发商,占地,容积率,住宅（万平米）,户数,主力户型,商业（万平米）,融科.金月湾,13000,津塘路与月牙河南路交口以南200米,高层,融科智地,62700,2.5,14.48,1519,82-99平米二居,130-135平米三居,1.2,格调竹境,13400均,中山门四号路与虎丘路交口（45中学操场对过）,高层,天津泰达,55000,2.6,14.5,1200,80平米一居,96-116平米二居、123-168平米三居,1,金地紫乐府,未定,津塘路沿线一号桥,别墅、,金地,74000,0.8,6.2,252,别墅,0,朝阳上品,均11000,河东区雪莲南路以西，龙峰路以东，津塘公路以北,高层,小高层,天津市新型建筑材料房地产开发企业,107000,1.8,4.42,160,78-85平米一居,85-95平米两居105-140平米三室,0,万科魅力之城,9000,津塘公路轻轨开发区站北侧,小高层,万科,88914,1.51,13.836,1640,86-94精装两居,0,远洋城,10000,塘沽区客运站以西，津塘公路华北陶瓷正对面,高层,天津普利达房地产建设开发,700000,2.6,200,17000,94-109两室；120-136三室,4,东丽一号,待定,东丽开发区华润超市后,高层、洋房,阳光滨海,83300,3,25,1000,90平米两室,10,滨海国际新干线,7800,津塘公路与茶金路交口（军粮城）,公寓,商铺,框架高层,天津市源园房地产,67000,3,20,未定,2.4,（4）重点项目,3.津塘路轻轨沿线房地产市场情况,东丽区域津塘路沿线房地产市场,津塘沿线项目，从建筑形式上看以多层、小高层以主，容积率基本在2左右，产品档次普遍偏低；主推户型面积由西向东逐步增大，同时价格也自西向东逐步递减直至远洋城，一号桥马上面市金地别墅项目将引领轻轨沿线进入高端。,河东区,东丽区,滨海新区,开发区,军粮城,东丽,开发区,津 塘 路,酒店式公寓培训课件,第9页,项目细分市场综述,1）产品结构趋于合理,近年，东丽区域市场内因为“万科魅力之城”“首创溪堤郡”“香邑国际”等项目标开发，区域市场内中等产品大量开发使产品结构越来越趋向于合理，而开发商专注高端市场高档产品逐步走向成熟。市场竞争将越来越白炽化，竞争加大将造成产品在价格保持平稳前提下提升产品品质，直接促进房地产业健康发展。,东丽区域市场内高层产品正在悄然升起，从规划设计建筑设计及产品户型都有所创新，比如万科项目赠予面积，赠予精装修,2）别墅类产品稀缺，商住两用公寓供给量少,经过以上市场分析，东丽区域别墅产品相对较少，轻轨沿线一号桥金地项目今年会上市这类产品，今年伴随滨海新区发展,及商业等建设逐步到位，整个板块正逐步向高端产品过渡。,市场需求有了，接下来重点是怎样推出新型产品来满足客户逐步增高档次和品味要求，所以中高端市场产品研发，产品差异化和国家一系列贷款政策对开发商提出了较高要求。,因为总体市场复杂多变性和人购置行为多样性，一个产品不可能满足全部客户要求。那么，总体市场就需要从消费者需求、动机、购置行为多元性和差异性来细分目标客户。,酒店式公寓培训课件,第10页,本项目一期业主调研分析,我们整体项目一期工程已经靠近尾声了，一期客户既是我们专属客,户又是我们口碑宣传员，同时他们也是我们潜在二期客户，故对,284名一期老客户从户型、面积、房型设计上进行了客户产品满意度,调查,酒店式公寓培训课件,第11页,产品调研分析（一期购房客户284位）,1.产品面积区间,总结：90平米以下占80%，小户型产品最受客户欢迎,酒店式公寓培训课件,第12页,2.产品结构调查,总结：结构要求普通与异性各占50%，多样化产品将迎合市场。,酒店式公寓培训课件,第13页,3.户型调研,总结：2室、1室是主流，占87%，,小户型为主,酒店式公寓培训课件,第14页,4.对住房基本要求,总结：朝向，通透，采光，是客户最关心需求，产品是否通透将,影响整个项目标销售速度！,酒店式公寓培训课件,第15页,5.对产品内部设计需求,总结：观景阳台，客厅饭厅分开，入墙除衣柜，是客户最中意设计，,客户对功效要求更多，空间利用更有效率。,酒店式公寓培训课件,第16页,6.室内功效区要求,酒店式公寓培训课件,第17页,6.室内功效区要求,总结：一期朝南户型客厅开间都不足4米，交房后业主反应,因为开间小，影响装修效果最好能到4-4.2米以上，居室开间,希望在3.6米左右，卫生间使用面积最少4平米，而且一期所,有户型都是暗厕，为了满足二期客户需要最好做一部分明,厕户型；厨房出阳台增加实用性而且尽可能防止长条形厨房；不好用,酒店式公寓培训课件,第18页,7.室内功效区要求,总结：两梯四户或者或者两梯五户占96%，当前酒店式公寓,不可能到达，所以酒店式公寓单层户数一直是有待处理难点。,酒店式公寓培训课件,第19页,8.项目二期商住两用公寓预期价格：,总结：因为二期受到商业地性影响，使用年限降低到40年，而且水电等生活成本,升高，比周围竞争项目显著处于劣势；尤其是无法办理蓝印户口，流失了大量外,地客户；经过调研客户对这种物业类型不太认可，项目只能提升性价比，增加实,用性。单价5500-6000，总价45-55万、首付50%在20万左右是普遍能够接收,价格，配合多样户型设计来满足年轻客户需求。,酒店式公寓培训课件,第20页,调研总结,90平米以下，多形式产品，功效区间合理，总值45-55,万产品，将是东丽区最畅销产品,酒店式公寓培训课件,第21页,我们目标客户,东丽区周围乡镇居住或工作人群、来往于塘沽和市区为主力客户群，还有外地来津购置力普通人群,30岁左右企事业机关单位公务员及私营业主为主，他们对轻轨便捷生活较为看重，同时愈加看重项目产品品质,购房主要用来改进居住环境，同时还兼顾一定保值功效，二期小户型公寓蓝领也是主要客群,关键客户群,东丽区域及周围乡镇居住或工作人群来往于塘沽和市区为主力客户群,年纪45岁左右改进和给孩子购置婚房客群,其它区域客户外省市投资客群,塘沽及河东区域客户,酒店式公寓培训课件,第22页,项目定位,占据市场空白，跳脱市场现存与潜在竞争范围，改变竞争高度与深度，实现高容积率与景观环境友好统一，塑造优美城市天际线。,以项目提升企业形象，获取更大市场认同度和美誉度，形成更具生命力强势品牌。,中高档市场定位标准，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍公寓典范。打造,“轻轨沿线新生活，,时尚,便捷”,生活理念。强调人性化与当代建筑完美结合、人与自然友好统一、舒适宜居，赢利动感，方便快捷开放发展新当代派格调小区。,项目定位,项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品稀缺，与本项目产品性价比成正比，我们要努力塑造轻轨优势“,津滨两地生活无边界,”概念贯通一直,酒店式公寓培训课件,第23页,定位依据：,从产品形式角度确定定位,好住宅不但从规划设计上，建筑设计上，园区景观设计上时尚新奇，户型设计上起着至关主要作用，好公寓产品能够引导人、改变人们居住、办公理念和生活方式,，引导消费者购置心理和购置行为,，为居住于其中人们创造更多个人空间，更多选择性、趣味性，真正从满足人心灵需求层面出发设计。二期公寓部分商住两用产品在轻轨沿线还属稀缺，在提议增加挑高,，LOFT设计依然是区域市场内畅销产品。,从市场角度确定定位,首先在上面调研中我们分析出东丽市场当前面临一个问题，住宅供给量较大，且出现了同质化产品，怎样能在确保利润最大化基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前首要工作。,当前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，这类客户购房考虑主要原因就是价格。而我们假如与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。,而我们真正优势在于性价比和产品更多附加值。这些正是中高端客户购房首选原因。,项目定位,酒店式公寓培训课件,第24页,定位依据：,经过对老客户分析，项目里老客户也是二期客户主导，我们也把一部分二期潜在客户群定位在这一部分人群，而以他们说服力和带动性便可带动更多中端客户购房。,经过上述分析，能够得到这么结论：即使滨海新干线项目地处军粮城，地段性价比较低，但假如我们产品定位准确，在投入市场后，必将取得客户满意和市场认可。,项目定位,从本项目地段价值出发，轻轨经济已经是未来大城市重点发展经济模式，津滨走,廊津塘路与轻轨优势无与伦比，我们依据交通优势定位，将取得津滨愈加庞大,客户群。,酒店式公寓培训课件,第25页,物业发展提议,产品提议,差异化产品+人文景观+共享型生活配套（轻轨等）,中高端产品：,以中端价格获取高品质生活（产品）体验,1、树立项目综合形象；,2、打造形象竞争力产品；,3、规划与时尚便捷价值理念相关产品；,4、规划项目区域性标志界定；,（外立面等）,5、树立市场品牌为关键，兼顾市场化。,6、公寓性质，民用水电，贷款首付百分比低,酒店式公寓培训课件,第26页,物业发展提议,高端形象+舒适型产品：,（,价值传递）,从产品户型设计、景观资源、产品功效均高于其它产品，带动整个项目标视觉感受品质、心理感受品质、使用功效品质。,功效+舒适型产品：（价值表达）,属于价值表达型产品，户型、面积设置参考东丽区域市场楼市需求情况，同时针对竞争性项目规划设计出产品差异化，增加产品吸引力，增加附加功效实现较高单价。,酒店式公寓培训课件,第27页,天津市酒店式公寓调研,（针对二期公寓产品）,酒店式公寓培训课件,第28页,总结：天津酒店式公寓位置普通极佳，以小高层到高层为主，面积均是小户型，基本为精装修，跃层LOFT房型逐步成为主流，功效性强总价低精装修交通便捷使他迎合了众多投资客户与年轻白领亲睐。,天津市经典公寓产品市场调研分析,酒店式公寓培训课件,第29页,天津市经典公寓调研,总结：天津酒店式公寓位置普通极佳，以小高层到高层为主，面积均是小户型，基本为精装修，跃层LOFT房型逐步成为主流，功效性强总价低精装修交通便捷使他迎合了众多投资客户与年轻白领亲睐。,酒店式公寓培训课件,第30页,天津酒店式公寓主力户型,酒店式公寓培训课件,第31页,青年广场,青年广场D2户型45.57平,紧凑功效强大,超大景观窗明窗观景,8.2米大尺度进深，最大化延伸小户型尺度感,青年广场C1 LOFT户型42.91平,4.8米挑高,4.1X8.2米6人客厅,双卫设计，干湿分离,强大功效,C1一层,C1二层,酒店式公寓培训课件,第32页,YOHO湾,详细面积没出,，,资料不全,酒店式公寓培训课件,第33页,先锋SOHO商住两用,A2户型78平,一室两厅一卫功效强,房型方正居住舒适厅5.1米超大开间,A2户型改办公78平,麻雀虽小五脏俱全,精装修，办公投入少,酒店式公寓培训课件,第34页,万科金奥国际,（太漂亮了，万科产品得用两页来说明）,锐意80户型 面积55平米实际使用 面积102平米（2室2厅2卫）,精装4.8米双层空间，多彩百变,双面绝佳采光，阳光无处不在,超大飘窗，70CM窗台，坐卧舒适,创意空间，书房茶室，影音室都可使用，创意生活无限可能,酒店式公寓培训课件,第35页,万科金奥国际,（万科必出精品）,时尚90户型 面积43平米实际使用 面积72平米（1室2厅2卫）,精装4.8米双层空间，上下层动静分离，私密人性设计,共享空间上下通透，居者视野伸展自如,超大飘窗，70CM窗台，坐卧舒适，采光充分,尤其设置通透书房区，办公，休闲两相宜,酒店式公寓培训课件,第36页,G户型53.3平,一室一厅一卫,简约一室设计，超大开间，卫生间私密性强。,东北角艺术公寓,，地理位置优越，房型较普通，价格居高，这里不多说了。,酒店式公寓培训课件,第37页,高层立面设计,酒店式公寓培训课件,第38页,物业发展提议,酒店式公寓培训课件,第39页,物业发展提议,户型提议,户型结构应以大开间小进深为设计宗旨。（进深控制在12米以内）,对于产品采光效果加强，在条件允许情况下尽可能确保全明设计，加大窗户面积，多使用大开间落地窗处理手法。,提升屋内面积使用率，降低过厅、通道等区域面积，利用各种设计要素明确各使用功效区域划分。,利用规则在产品研发时利用一些技巧“偷取面积”，层高可采取LOFT设计为产品带来更多附加值：,隐形壁橱等空间设计可增加使用面积,落地外飘窗大量采取,小露台经典设计沿用,酒店式公寓培训课件,第40页,高层户型设计提议,房型平面设计：,在户均面积上适当做出梯次差异，迎合不一样层次客户群不一样需求，并伴随单元面积梯次增加，而到达功效增加和舒适度增强。经过加大面宽和提升层高等伎俩增强房型舒适性。经过落地窗、外飘窗等伎俩增强房型趣味性。经过楼体挖槽、阳面不封闭阳台、阳光室等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。,酒店式公寓培训课件,第41页,户型设计提议,建筑平面设计要充分考虑住宅景观性、私密性，需要深入考虑建筑承成本有效控制，到达项目利润最大化。,酒店式公寓培训课件,第42页,户型配比提议,户均面积：两室以90平米左右户型为主；三室以130,平米,左右户型为主；并配有部分小户型，面积区间在6070左右。,户均面积,配比,一室（m,2,）,两室（m,2,）,三室（m,2,）,四室,（m2）,4570 m,2（挑高设计）,7090m,2,90m,2,-110 m,2,110m,2,-130 m,2,130m,2,以上,所占百分比,30%,30,20,15,5%,酒店式公寓培训课件,第43页,其它：,二期产品主要因地性原因产品定位为商住两用公寓为宜，一期打著名度，二期就要以产品丰富、景观规划出众为特点，提议在二期产品中加入一定挑空跃层户型产品；,本项目标产品优势更多表达在地理位置、项目规模、唯一商品房、景观、配套方面但我们一期产品还未表达这些极具卖点主题，我们提议在条件允许情况下，二期在景观规划中加入含有较高辨识度及在这个区域有着和别项目差异化景观元素设计，深入提升项目标关键竞争力。,酒店式公寓培训课件,第44页,感激聆听,希望各位领导及时给予指正。,酒店式公寓培训课件,第45页,