海口起草首部物业管理法规-紧急情况可特办.doc

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海口起草首部物业管理法规紧急情况可特办
　　海口首部物业管理法规正在起草，出台后有望破解“四大难题”
　　维修基金紧急情况可提取
　　海口市物业管理行业起步于建省初期，伴随着房地产业开发建设兴衰而跌宕起伏。由于部分商品房小区存在建设历史遗留问题，加之个别物业服务企业的不规范经营等原因，近年来，海口的物业矛盾和纠纷凸显，有时还表现得较为尖锐。而海口至今没有一部物业管理法规。鉴于物业矛盾纠纷增多的现状，目前海口房管部门已着手起草《海口市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)。
　　海口的物业管理中存在哪些难题?而运用这部法规将如何破解?本报记者日前来到海口市住房保障和房产管理局，为您打听――
　　物业代收水电费常发生纠纷
　　水和电是居民基本的生活用品。
　　记者从海口市房管局获悉，目前海口已实行物业管理的居民住宅小区有600多个，可90%以上的小区水电管理均没有实行水电抄表到户，几乎都是由物业服务企业代收，再由物业向业主收取。如此一来，一些业主常常因水电收费和物业服务纠纷等问题拒交物业服务费，物业公司往往采取停水停电“制裁”，从而引发水电管理纠纷。此外，物业公司无偿代收水电费，收不够水电费时自己还要垫付。而这些纠纷往往很难得到彻底解决。
　　破解：
　　实行抄表到户有偿代收
　　“这个问题要从源头上解决。”海口市房管局有关负责人说。据介绍，正在研究制定中的《办法》，拟对新建小区规定，建设前建设单位要负责抄表到户的设计和施工，有关部门还要在工程验收上进行把关。对目前已建好的小区，则通过小区物业、业主与水电供应部门协商等方式，实行水电抄表到户和有偿代收，初步从源头上解决这些问题。
　　入住率低维修基金难使用
　　记者从海口市房管局获悉，目前海口业主们缴纳的维修基金已有5亿多元，可使用起来却非常困难。
　　该局一位负责人解释，按照《物权法》等规定，使用专项维修资金须经专有部分占总建筑面积2/3以上业主且占业主总人数2/3以上业主同意，这个比例在海口目前的情况下很难达到。一是因为小区的入住率太低。海口“候鸟型、投资型”住宅小区约占总数的40%，入住率50%以下的小区就占了一半。一旦小区供水、供电、消防、安全共有设施设备损坏，急需大修、更新时，如按规定等待召开业主大会表决通过后再抢修，一是时间较长，二是通过的可能性很小。而政府部门仅履行代管职能，不能决定资金使用。
　　破解：
　　紧急情况下可特事特办
　　《办法》提出，必须通过政府立法设定危及房屋安全紧急情况，突破特殊情况下使用专项维修资金必须达到法律规定的要求解决问题。拟规定由相关业主和物业公司组织业主进行书面签名表决并推选业主代表负责维修监督，解决使用专项维修资金遇到的表决通过和监督缺位的困难。
　　房管部门监管力度难触基层
　　海口市房管局相关负责人说，市、区房产局、街道部门物业管理行政职责不明确，致使房管部门的监管工作很难触及基层，同时造成街道部门对社区管理工作开展困难。
　　破解：
　　街道办可行使物管职责
　　《办法》拟规定市、区房产部门和街道部门对物业管理thldl的行政职责。市房产局主要负责全市物业管理的政策制定和重大事项的处理;各区房产局具体负责辖区的物业管理监督管理工作;街道办事处负责组织、协调辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。街道办事处可以委托居(村)民委员会办理物业管理相关事务，居(村)民委员会参与业主大会筹备工作。这也是目前北京、广州、深圳等内地绝大部分城市的做法。
　　海口市房管局认为，由街道部门负责此工作，能弥补当前政府对物业管理法规监管不到位的缺陷，很大程度上避免因暗箱操作等产生的纠纷。
　　房产没开发完业委会难成立
　　《物权法》规定，“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可选举业主委员会或者更换业主委员会成员。”海口有业主委员会的小区341家，约占全市住宅小区的50%。目前，一些较大的房地产开发项目一般分期开发，周期长，如果等到全部开发完毕才成立业主委员会，业主的合法权益可能长期得不到保护。
　　破解：
　　可先成立临时业委会
　　针对这个问题，《办法》中设定了先期开发物业管理区域成立临时业主大会和临时业主委员会。
　　由于前期物业管理招投标是以整个物业管理区域为前提的，因此，赋予临时业主大会和临时业主委员会除解聘、选聘物业服务企业以外的日常物业管理监督管理权限。
　　海口首部物業管理法規正在起草，出臺後有望破解“四大難題”
　　維修基金緊急情況可提取
　　海口市物業管理行業起步於建省初期，伴隨著房地產業開發建設興衰而跌宕起伏。由於部分商品房小區存在建設歷史遺留問題，加之個別物業服務企業的不規范經營等原因，近年來，海口的物業矛盾和糾紛凸顯，有時還表現得較為尖銳。而海口至今沒有一部物業管理法規。鑒於物業矛盾糾紛增多的現狀，目前海口房管部門已著手起草《海口市物業管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)。
　　海口的物業管理中存在哪些難題?而運用這部法規將如何破解?本報記者日前來到海口市住房保障和房產管理局，為您打聽――
　　物業代收水電費常發生糾紛
　　水和電是居民基本的生活用品。
　　記者從海口市房管局獲悉，目前海口已實行物業管理的居民住宅小區有600多個，可90%以上的小區水電管理均沒有實行水電抄表到戶，幾乎都是由物業服務企業代收，再由物業向業主收取。如此一來，一些業主常常因水電收費和物業服務糾紛等問題拒交物業服務費，物業公司往往采取停水停電“制裁”，從而引發水電管理糾紛。此外，物業公司無償代收水電費，收不夠水電費時自己還要墊付。而這些糾紛往往很難得到徹底解決。
　　破解：
　　實行抄表到戶有償代收
　　“這個問題要從源頭上解決。”海口市房管局有關負責人說。據介紹，正在研究制定中的《辦法》，擬對新建小區規定，建設前建設單位要負責抄表到戶的設計和施工，有關部門還要在工程驗收上進行把關。對目前已建好的小區，則通過小區物業、業主與水電供應部門協商等方式，實行水電抄表到戶和有償代收，初步從源頭上解決這些問題。
　　入住率低維修基金難使用
　　記者從海口市房管局獲悉，目前海口業主們繳納的維修基金已有5億多元，可使用起來卻非常困難。
　　該局一位負責人解釋，按照《物權法》等規定，使用專項維修資金須經專有部分占總建築面積2/3以上業主且占業主總人數2/3以上業主同意，這個比例在海口目前的情況下很難達到。一是因為小區的入住率太低。海口“候鳥型、投資型”住宅小區約占總數的40%，入住率50%以下的小區就占瞭一半。一旦小區供水、供電、消防、安全共有設施設備損壞，急需大修、更新時，如按規定等待召開業主大會表決通過後再搶修，一是時間較長，二是通過的可能性很小。而政府部門僅履行代管職能，不能決定資金使用。
　　破解：
　　緊急情況下可特事特辦
　　《辦法》提出，必須通過政府立法設定危及房屋安全緊急情況，突破特殊情況下使用專項維修資金必須達到法律規定的要求解決問題。擬規定由相關業主和物業公司組織業主進行書面簽名表決並推選業主代表負責維修監督，解決使用專項維修資金遇到的表決通過和監督缺位的困難。
　　房管部門監管力度難觸基層
　　海口市房管局相關負責人說，市、區房產局、街道部門物業管理行政職責不明確，致使房管部門的監管工作很難觸及基層，同時造成街道部門對社區管理工作開展困難。
　　破解：
　　街道辦可行使物管職責
　　《辦法》擬規定市、區房產部門和街道部門對物業管理thldl的行政職責。市房產局主要負責全市物業管理的政策制定和重大事項的處理;各區房產局具體負責轄區的物業管理監督管理工作;街道辦事處負責組織、協調轄區內業主大會成立及業主委員會選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。街道辦事處可以委托居(村)民委員會辦理物業管理相關事務，居(村)民委員會參與業主大會籌備工作。這也是目前北京、廣州、深圳等內地絕大部分城市的做法。
　　海口市房管局認為，由街道部門負責此工作，能彌補當前政府對物業管理法規監管不到位的缺陷，很大程度上避免因暗箱操作等產生的糾紛。
　　房產沒開發完業委會難成立
　　《物權法》規定，“經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，可選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。”海口有業主委員會的小區341傢，約占全市住宅小區的50%。目前，一些較大的房地產開發項目一般分期開發，周期長，如果等到全部開發完畢才成立業主委員會，業主的合法權益可能長期得不到保護。
　　破解：
　　可先成立臨時業委會
　　針對這個問題，《辦法》中設定瞭先期開發物業管理區域成立臨時業主大會和臨時業主委員會。
　　由於前期物業管理招投標是以整個物業管理區域為前提的，因此，賦予臨時業主大會和臨時業主委員會除解聘、選聘物業服務企業以外的日常物業管理監督管理權限。