楼宇管理制度.doc

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分 发 号：

XXXX物业管理有限公司
ZHEJIANG GREEN TOWN PRODUCTS MANAGEMENT CO.,LTD.

楼宇管理制度

文件编号：GT-ZC-7.5.2

编 制： 质量管理部
审 核：
批 准：
生 效 日 期： 年 月 日

楼宇验收接管办法

1、 GT-ZC-7.5.2-1 物业验收接管办法
2、 GT-ZC-7.5.2-2 业主领房规程
3、 GT-ZC-7.5.2-3 业主档案管理规范
4、 GT-ZC-7.5.2-4 装饰装修管理规范
5、 GT-ZC-7.5.2-5 停电停水处理规程

物业验收接管办法
一、 物业验收接管小组的成立和要求
1、由总经理牵头，组织各部门成立验收接管小组，组长由总经理委任。
2、验收接管小组按专业设立土建组、机电组和资料组，按计划开展接管验收工作。
3、由领导小组组长编制物业接管组织计划，负责整个工作过程的总策划、总指导、总分工，各专业组组长负责接管验收工程质量的把关。
4、各专业小组按物业验收标准验收楼宇，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。
二、 物业接管资料的准备
物业检查验收之前，资料组应向开发建设单位、工程施工单位、设计公司等索要物业规划图、竣工总平面图、单位建筑及结构竣工图、竣工验收证明、房地产相对应权属关系等技术资料，并对所有图片资料进行查询，为物业接管验收提供资料和数字依据。
三、物业初次检查验收
1、接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、设计公司等依照验收接管标准的有关规定，联合组织现场检查验收工作。
2、土建组、机电组负责对楼宇的主体结构、单元住宅、公共配套设施、供水供电、管线、开关等工程土建、机电实施进行现场检查验收，并将现场检查验收结果记录在《物业交接验收表》上。
3、土建组、机电组在现场检查的同时，应核实资料逐项查明，计量清楚。当发现实际情况与资料不符时，应及时记录并请相关单位的陪同检查人员签字，同时提请相关单位尽快查明原因。
4、资料组负责对物业内道路交通标识、建筑物标识、配套设施标识、安全警告标识和可变信息标识等进行现场检查验收，确保标识规范，并将现场检查验收结果记录在《物业交接验收表》上。
6、 验收结束后，接管领导小组组长在现场召开总结会，对验收中存在的问

题进行归纳汇总，并报委托方，以落实责任部门，限期整改，直到达到规定要求。
四、物业接管复验
1、 物业接管复验由土建、机电专业组人员会同建设单位、工程施工单位联合进行。
2、 土建组、机电组对初次验收发现的问题进行复查，对尚未整改或整改不彻底的部位进行跟踪，直至达到符合规定的要求和标准，并记录在《物业交接验收表》上。
五、小区及公共设施等验收接管
1、 接管小组会同开发建设单位、工程施工单位等联合进行接管交接。
2、 楼宇及公共设施等移交内容：
A 楼宇
① 各类房屋清单及各类钥匙；
② 单位建筑、结构、水、电设备竣工图；
③ 住宅区规划图、竣工总平面图；
④ 其他必要的技术资料。
B 公共设备（设施）及公共场地
① 共用设备（设施）及公共场地清单；
② 绿化竣工图、室外竣工图（含地下管网、道路、停车场等）；
③ 机电设备操作、维护说明书；
④ 其他必要的技术资料。
C 标识
①道路标识，可包括叉道口指路标识、禁停、禁鸣、限速、限重、限高、停车等。
②建筑标识，包括物业名称标识、物业平面图、楼幢编号、单元标识和住户门牌等。
③配套设施标识，包括配电房标识、水泵房标识、健身娱乐场所标识、增压泵、循环泵、健身器、环卫设施等物业配备设施标识。

④警告标识，包括危险区警告标识、施工维修警告标识和禁止区标识等。
⑤可变信息标识，包括告示栏等。
3、 资料、钥匙的移交
①由资料组负责各类图纸资料的核对接收，填写《物业交接验收表》，并根据《文件控制程序》要求予以分类编号，列出清单后，由相关责任部门保存。在核对中对发现缺少和不符的情况，应及时与相关单位联络补充修正。
②物业接管小组组织对楼宇的单位住宅、停车场、机电设备房、值班室等门锁钥匙进行核对，准确无误后，正式接收钥匙，并填写《钥匙交接记录》，由建设单位、施工单位、物业接管单位负责人签字后，三方各执一份。
六、对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。
七、由总经理任命管理处主任，并组建管理处。由管理处主任对已接管的物业实施专业化的物业管理。

业主领房规程
一、 领房前准备
1、 小区管理处应在业主（住户）领房前将所有资料准备齐全，具体见《交房资料清单》。
2、 管理处要确保对业主（住户）提供一条龙服务，为住户节省时间，保证办理领房手续简便。
二、 领房过程
1、管理处凭业主所持的《入伙通知书》和《入伙及应缴费用一 表》、身份证或其他有效身份证明等资料发放《交房资料清单》。
2、 2、管理处相关人员与开发公司销售人员一起陪同业主到现场看房、验房。在验房过程中如发现因防护不善造成的房屋质量问题，由管理处相关人员在《业主领房验收交接表》上做好登记，并与业主约定时间及时维修；如因房屋本身原因造成质量问题，由开发公司销售部陪同人员与业主协商处理。
3、验房中，业主需对本户水表、电表底数进行确认，如无异议，则在《业主领房验收交接表》（一式三份）上签字认可，管理处、房产公司销售部、领房业主各执一份。
3、 4、业主按规定在《业主公约》上签字认可， 并填写好《业主基本情况登记表》 ，如需装修的还应填好《装修申请表》，缴纳相关费用，所有填好的各种资料交管理处验收，作为建立业主档案的原始资料妥善保存。
5、 业主按规定预缴物业管理费、电视收视费等费用，由管理处开具相应的发票或收据。
6、 完成上述手续后，管理处按《业主领房交接验收表》上填写的数量，向业主交付住宅钥匙，并由业主签收。
7、 业主领房后，管理处应及时做好《业主入住登记台帐》，并将相关入伙资料整理存入业主档案。
8、 交房时提交业主的有关资料名称，仅就内容而言，具体资料名称可据不同

开发建设单位而定。内容见下列“清单”。

交 房 资 料 清 单

序 号
交 房 资 料 名 称
1
住户手册

包括：业主公约

装修管理规定

业主（住户）家居安全须知

安全用电、用水管理规定
2
平面图或施工竣工图（一份）
3
入伙通知书
4
入伙及应交费用一览表
5
装修申请表（一式二份）
6
商品房购销合同
7
业主领房验收交接表（一式三份）
8
业主基本情况登记表

业主档案管理规范
1、管理处管理员负责作好业主、租户或其他使用人员的基本情况登记工作。并填写《业主基本情况登记表》
2、管理处每一年对住户情况进行一次核对。
3、小区业主的档案主要有“入伙通知书”、“入伙及应缴费用一览表”、“业主公约”、“商品房购销合同”、“业主（住户）基本情况登记表”、“单体竣工图”及“装修申请表”等。
4、业主（住户）的档案由管理处保管，未经主任许可，任何人不得借阅、查询。

装饰装修管理规范
为加强物业管理服务，维护业主（住户）的合法权益，保障房屋结构和人身安全，根据《杭州市家庭居室装饰装修管理规定》等文件规定，制订本管理制度。小区物业管理处可以“装修须知”形式告知广大业主（住户）和装修单位：
一、申请装修程序
1、凡不涉及结构改动的简单房屋装修，业主（住户）可直接到小区物业管理处登记备案。
2、涉及结构改动的房屋装修，住户应先到当地房屋安全鉴定所进行房屋安全鉴定。经鉴定核准，取得安全鉴定表后，业主（住户）再到当地房产监察大队（站）申请装修许可证。申请装修许可证时需提供以下资料：
（1）房屋安全鉴定表；
（2）身份证、购房合同复印件；
（3）房屋平面图复印件，有条件的住户可另提供装修设计平面图；
（4）具有承接住宅装修工程资格的企业的《建筑企业证书》或《住宅装修企业资质证书》复印件，但须加盖公章；
（5）装修施工人员的《住宅装修工上岗证》复印件；
（6）住户与装修队签订的装修协议或合同复印件；
（7）装修行为如涉及房屋公有部位或共用部位，应出具公有人或共用人同意的证明。
3、装修许可证申请人必须是产权人或其委托人（出具产权人委托书），申请内容必须用黑色或蓝色钢笔填写。
4、住户在取得装修许可证后，可到小区物业管理处办理登记手续，并提供以下资料：
（1）装修公司营业执照和资质证书复印件（加盖公章）；
（2）装修人员上岗证和身份证复印件；
（3）装修合同复印件；
（4）室内装修平面布置图；

（5）需变动的结构管线详图（包括电路、上水、墙体结构等）；
（6）结构、管线变动说明及处理方案。
二、装修管理规定
1、业主（住户）在装修前应会同装修单位与小区物业管理处签订《装修管理责任确认书》（见附件1）。
2、业主（住户）应对住宅情况进行检查，填写《装修进场前检查表》（见附件2）。上述手续完备后，小区物业管理处将对装修户发放“ 装修进场证”（见附件3）标明该装修过程的合法性。
3、业主（住户）应对所聘请的装修公司施工人员的行为负责，并督促其遵守装修管理规定。
4、业主（住户）在房屋装修完工后，应及时通知小区物业管理处派人进行现场验收。
5、业主（住户）或装修公司及施工人员的财物、材料等，须自行妥善保管，如有失少，责任自负。
6、装修公司须按规定到小区保安队为施工人员办理出入证。
7、装修期间，装修公司必须为装修住宅配备灭火器（每户1只，100平方以上每户配2只，每只4公斤）。
8、装修期间，装修公司必须在卫生间安装简易座便器，以保持室内整洁和环境卫生。
9、施工人员出入园区须配戴出入证，自觉接受检查，无证或衣衫不整者，不得入内。进出小区一律凭物业管理公司制发的出入证。
10、每户留宿施工人员不超过2人，并须办理暂住证。施工人员不准在园区内随意游荡、喧哗，不准进入网球场、游泳池等休闲场所。
11、严禁施工人员使用电炉，严禁在装修时使用明火。
12、严禁高空抛物，防止施工不慎造成门窗玻璃坠落，伤及路人。
13、运送材料、家具、工具的车辆卸货完毕后立即开走，车辆停放不准影响交通。

14、装修材料原则上只进不出，进场时间为8：30—16：00。如确有多余材料需运出，必须出具住户亲笔书写的证明及出场材料清单，经保安员核实后才可出场。
15、严禁在装修过的公共区域拖拉物品，不得占用公共走道和其它共用部位（包括堆放材料、工具，搅拌黄沙、水泥等）。
16、建筑垃圾须袋装并防止渗漏，堆放在小区物业管理处指定的场地。
17、装修时间为8；00—20：00，不得影响其他住户的正常休息。
18、为保持小区原有的统一风格，住宅的阳台均不得封闭，顶层露台不得安装雨棚，所有门窗部位均不得安装防盗门窗（笼），阳台外和窗外均不得安装晒衣架。
19、业主（住户）应当确保管理处的维修人员能方便地检查、维修通过住户室内的共用设施，保持消防设备完好、安全通道畅通，所有维修活门、渠道盖不得封死，不得在门前、盖上堆放物品，以免影响维修。
20、煤气管、煤气表不得埋入墙体，设有煤气管和煤气表的橱柜，柜门应设百叶，以保持良好通风。
21、除预留的空调室外机部位外，未经小区物业管理处同意不得在其它外墙面安装室外机。若预留位不够使用，可向管理处提出申请，经小区物业管理处审批同意后，按要求将室外机安装在指定位置，使用的空调架必须经过防锈处理，以免日久铁锈污染墙面。楼宇墙体如无空调专用孔，可在安装时向小区物业管理处提出申请，由小区管理处统一负责打孔，并复原外墙面，打孔费用由业主承担，严禁擅自使用普通钻头或其它工具打孔，以免造成墙面破损。空调冷凝水必须排放到统一排放管或地漏，排水软管应予以固定。
22、室内开关箱不得移位，不得擅自改变进户总线，所有电线改路必须采用护套管，不得直埋护套线。各电气回路所负担的电器总容量不能超过此回路的限定容量。
23、不得从有线电视接收系统中私自接线。
24、不得更改下水道位置，特别是卫生间必须按原设计的位置布置，严禁抬

高地坪，更改原设计。
25、不得堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等。装修时应将所有排水管道及地漏暂时封闭，以免垃圾堵塞，否则一切因装修施工不慎所造成的管道堵塞均由业主（住户）和装修施工单位负责。
26、卫生间、厨房吊顶时须留出检查孔，以便管道维修。
27、室内如需加分隔墙，只可使用轻质材料，以确保安全（小区物业管理处可事先将住宅结构、可承受最大荷载告知业主）。
28、装修工程完毕后，施工单位须清理干净施工现场，到管理处交回出入证，结清各项费用，办理离场手续。
三、电梯公寓装修管理办法另定。
四、违章处罚
1、小区物业管理处应对室内的施工情况进行监督检查，将检查情况填入装修登记检查表，有权制止一切由强烈噪音、强烈震动、强烈气味引起其他住户投诉的工程，并将协助政府部门对违章人予以罚款、责令整改、停工等处理。
2、对未获施工许可证和小区物业管理处同意先行施工，或超越许可证和小区物业管理处许可范围擅自施工者，小区物业管理处将报请当地监察部门给予处罚，并责成责任人将所有违章施工部位给予复原。
3、住户及装修公司的装修行为影响了房屋的整体结构或共用设施设备的正常使用，妨碍了其他住户的生活，责任人应按照管理处的整改通知要求，按期完成改建或复原工作，并承担一切有关费用。
4、施工人员如违反装修管理规定，将受到相应处罚，并承担一切后果。
五、其他
业主（住户）在与装修公司签订装修合同时，一定要明确装修公司的保修责任、保修范围和保修期限，并预留一定数额的保证金，以保障自身权益。

附件1
装修管理责任确认书（1）
本公司已经详尽阅读了“ 小区房屋装修须知”，已明确本公司在此次装修中应尽的义务和必须遵守的规定。为确保装修顺利进行，本公司作如下承诺：
一、严格执行“ 小区房屋装修须知”中所有规定；
二、为装修业主当好参谋，对不合理要求予以拒绝；
三、监督本公司职工自觉遵守小区物业管理处有关民工的管理规定；自觉缴纳有关费用；同意接受一切因不服从管理，违反有关规定而引起的处罚；
四、保质保量，按期完工；
五、本公司同意在进场装修前向业主支付 元文明施工保证金，保证金由物业管理处代保管，待装修结束后，经装修业主同意再收回，且缴纳每户装修垃圾清理费 元；
六、遵守派出所有关规定，为在小区内工作的装修员工办理出入证，缴纳每证两元的工本费和三元的管理费（有效期一个月）；承诺本公司员工在小区内装修期间一律不参与赌博和打架斗殴；
七、本公司员工自觉遵守、接受小区物业管理处的日常管理；
八、装修验收以“装修合同”为准；
九、原则上不损坏房屋的外立面，若需变动本公司必须先征得小区物业管理处的同意。

确认人（装修单位盖章）：
装修地点：
日 期：
联系电话：

装修管理责任确认书（2）
本人已仔细阅读“ 小区房屋装修须知”，明确在此次装修中本人的权利和应尽的义务。为进一步明确责任，本人作如下承诺：
一、选择有资质证书的正规装修公司进行装修；
二、严格按经监察大队审批（或物管处批准）的图纸施工；
三、不封闭管道检查孔；
四、督促装修公司遵守“ 小区房屋装修须知”；
五、如由于本人的要求而封闭检查孔、抬高地坪、改变下水走向、改变电线走向而引起的房屋受损，责任自理；如因此造成公共部位、公共设施及邻里财产损失的，照价赔偿；
六、如需改变户内的管线走向，必将变更后的线路图交于管理处备案；
七、不破坏房屋的外立面（包括不能擅自改变空调预留孔的位置），若确需变动，必先征得管理处的同意。

业主：
房号：
日期：
电话：

附件2
装修进场前检验表

房号： 苑 幢 单元 室
业主姓名

联系电话

上水

电灯

下水

插座

地面

内墙面

顶棚

空调孔

门

外墙面

窗

电表度数

门锁

水表度数

电话接口

管煤接口

有线接口

可视对讲

备

注：

业主： 装修公司： 物管人员：

附件3
浙江绿城物业管理有限公司 管理处
苑 幢 单元 室装修进场证
编号：
装修公司：
装修负责人：
装修起讫日：
装修垃圾清理方式：
装修项目：
登记日期：
核准人：苗木供应合同书

甲方：
乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃
经甲乙双方协商同意， 　（以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发[2010]205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：
一、 苗木数量：
二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。
三、 苗木价格：每株计人民币
四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）
五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。
六、 有关事项：
1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。
2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。
3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。
4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。
5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。
六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。
七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月