房地产经纪机构ppt

任务任务2 房地产经纪机构房地产经纪机构n知识目标：知识目标：n1.掌握房地产经纪机构设立的条件和备案；掌握房地产经纪机构设立的条件和备案；n2.熟悉房地产经纪机构的基本类型和经营熟悉房地产经纪机构的基本类型和经营 模式；模式；n3.熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置。设置。n能力目标：能力目标：n1、熟悉设立房地产经纪机构条件和备案要、熟悉设立房地产经纪机构条件和备案要求；能选择合适的经营模式，设置经纪机求；能选择合适的经营模式，设置经纪机构的岗位。构的岗位。案例导入n案例案例2-1 我要开店我要开店n孙小姐，温州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与孙小姐，温州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友李某共同出资朋友李某共同出资100万，准备开一家的房地产经纪公司。万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了重名，准备了3个公司名字，分别为个公司名字，分别为A房地产代理有限公房地产代理有限公司、司、B房地产代理有限公司、房地产代理有限公司、C房地产代理有限公司，最房地产代理有限公司，最后核准的名字为后核准的名字为A房地产代理有限公司。后制订了公司房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项材料后在银行开户打入章程和组织机构，申报各项材料后在银行开户打入100万万资金，并办理了验资证明，之前，两人在温州某街租下资金，并办理了验资证明，之前，两人在温州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。年的租赁合同。n两人准备了相关材料，到所在区域的工商登记机关进行设立两人准备了相关材料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司管理制度原件、验资报告副本原件、专职经纪人管理制度原件、验资报告副本原件、专职经纪人温州市房温州市房地产经纪人资格证书地产经纪人资格证书（原件及复印件，不少于（原件及复印件，不少于3名人员）、名人员）、经纪人劳动合同原件、经纪人经纪人劳动合同原件、经纪人“三金三金”缴纳证明材料原件、缴纳证明材料原件、原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。n【思考与讨论】【思考与讨论】n1、A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构？这类机构设立要符合什么条件？n2、办理营业执照要准备那些材料？申请设立房地产经纪机构的程序是什么？案例案例2-2 美国房地产中介经营模式的美国房地产中介经营模式的发展与演变发展与演变 n20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成交成为中介行业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、互不行来”的形式经营。n20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。进入20世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。n【思考与讨论】【思考与讨论】n1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗？什么是特许经营？特许经营模式的优势是什么？n2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例？n3、目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击？n一、一、房地产经纪机构的设立房地产经纪机构的设立n1、房地产经纪机构的内涵、房地产经纪机构的内涵n所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。机构和个人独资机构。n2、房地产经纪机构设立应符合的条件：、房地产经纪机构设立应符合的条件：n（1）有自己的名称和组织机构；）有自己的名称和组织机构；n（2）有固定的服务场所；）有固定的服务场所；n（3）有规定数量的财产和经费；）有规定数量的财产和经费；n（4）有符合规定数量的专业人员；）有符合规定数量的专业人员；n（5）法律、行政法规规定的其他条件。）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产经纪机构必须具有足够的专业人员：设立房地产经纪机构必须具有足够的专业人员：u公司形式的房地产经纪机构须有公司形式的房地产经纪机构须有3名以上的房地产名以上的房地产经纪人和经纪人和3名以上的房地产经纪人协理名以上的房地产经纪人协理u合伙企业形式的房地产经纪机构须有合伙企业形式的房地产经纪机构须有2名以上的房名以上的房地产经纪人和地产经纪人和2名以上的房地产经纪人协理名以上的房地产经纪人协理u个人独资形式的房地产经纪机构须有个人独资形式的房地产经纪机构须有1名以上的房名以上的房地产经纪人和地产经纪人和1名以上的房地产经纪人协理名以上的房地产经纪人协理温州房地产经纪机构设立应具备什么条件？温州房地产经纪机构设立应具备什么条件？n目前温州要求每家房地产经纪机构应当具备5名以上（含）房地产经纪人员，个体中介机构具备2名以上（含）房地产经纪人员。3.3.房地产经纪机构设立的程序房地产经纪机构设立的程序n申请设立房地产经纪机构的流程：申请设立房地产经纪机构的流程：n（1 1）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构成立的必备条件；成立的必备条件；n（2 2）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续；）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续；n（3 3）向会计师事务所办理验资证明；）向会计师事务所办理验资证明；n（4 4）向所在地工商行政管理部门申办）向所在地工商行政管理部门申办5 5证合一的营业执照；证合一的营业执照；n（5 5）在领取工商营业执照之日起）在领取工商营业执照之日起3030日内，持营业执照、日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以上房地产管理部门或其委托机构备案。上房地产管理部门或其委托机构备案。n4.房地产经纪机构的资质审批房地产经纪机构的资质审批n4.房地产经纪机构的资质审批房地产经纪机构的资质审批n申请房地产经纪机构资质证书，应当符合下列条件：申请房地产经纪机构资质证书，应当符合下列条件：n（1）有房地产经纪范围的营业执照；）有房地产经纪范围的营业执照；n（2）有与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员；）有与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员；n（3）有与其机构类型相适应的注册资本或资金数额；）有与其机构类型相适应的注册资本或资金数额；n（4）符合法律、法规规定的其他条件。）符合法律、法规规定的其他条件。n一级一级n（1）注册资本）注册资本100万元以上，由专职房地产经纪人或万元以上，由专职房地产经纪人或房地产经纪人协理出资；房地产经纪人协理出资；n（2）有）有5名以上取得名以上取得房地产经纪人执业资格证书房地产经纪人执业资格证书并登记注册的专职房地产经纪人和并登记注册的专职房地产经纪人和5名以上取得经纪执名以上取得经纪执业人员资格的人员，业人员资格的人员，10名以上取得名以上取得房地产经纪人协房地产经纪人协理资格证书理资格证书并登记注册的专职房地产经纪人协理；并登记注册的专职房地产经纪人协理；n（3）年经营、代理交易房地产价值）年经营、代理交易房地产价值1000万元以上；万元以上；n（4）固定办公场地）固定办公场地300平方米以上，并建有计算机网平方米以上，并建有计算机网络，设有两个以上分支经营点；络，设有两个以上分支经营点；（5）从事房地产经纪工作三年以上。）从事房地产经纪工作三年以上。n二级二级n（1）注册资本）注册资本50万元以上，由专职房地产经纪人或房万元以上，由专职房地产经纪人或房地产经纪人协理出资；地产经纪人协理出资；n（2）有）有3名以上取得名以上取得房地产经纪人执业资格证书房地产经纪人执业资格证书并登记注册的专职房地产经纪人和并登记注册的专职房地产经纪人和2名以上取得经纪名以上取得经纪执业人员资格的人员，执业人员资格的人员，5名以上取得名以上取得房地产经纪人房地产经纪人协理资格证书协理资格证书并登记注册专职房地产经纪人协理；并登记注册专职房地产经纪人协理；n（3）年经营、代理交易房地产价值）年经营、代理交易房地产价值500万元以上；万元以上；（4）固定办公场地）固定办公场地100平方米以上，并配备有必要的平方米以上，并配备有必要的办公设备；办公设备；n（5）从事房地产经纪工作两年以上。）从事房地产经纪工作两年以上。n三级三级n（1）注册资本）注册资本20万元以上，由专职房地产经纪人万元以上，由专职房地产经纪人或经纪人协理出资；或经纪人协理出资；n（2）具有）具有1名以上取得名以上取得房地产经纪人执业资格房地产经纪人执业资格证书证书并登记注册的专职房地产经纪人和并登记注册的专职房地产经纪人和2名以上名以上取得经纪执业人员资格的人员，取得经纪执业人员资格的人员，2名以上取得名以上取得房房地产经纪人协理资格证书地产经纪人协理资格证书并登记注册的专职房并登记注册的专职房地产经纪人协理；地产经纪人协理；n（3）固定办公场地）固定办公场地50平方米以上。平方米以上。二、房地产经纪机构备案二、房地产经纪机构备案n1.初始备案应提交的材料：n（1）初始备案登记表；n（2）营业执照副本；n（3）企业主要负责人的房地产经纪人员执业资格证书；n（4）其他房地产经纪人员的房地产经纪人员执业资格证书；n（5）法定代表人、股东、房地产经纪人员身份证件。2.变更备案变更备案n（1）房地产经纪机构及分支机构备案证明所载内容、股东、房地产经纪人员备案情况发生变更的，应到所在区县房屋行政管理部门进行变更备案。n（2）房地产经纪机构跨区迁址的，应向迁出地所在区县房屋行政管理部门提交变更备案申请及所需材料，迁出地所在区县房屋行政管理部门将该企业所有档案封好后交由申办人送往迁入地所在区县房屋行政管理部门。n（3）房地产经纪机构分支机构跨区迁址的，应先到迁出地所在区县房屋行政管理部门办理注销备案，再到迁入地所在区县房屋行政管理部门办理初始备案。3.注销备案注销备案n（1）对房地产经纪机构或分支机构未按要求办理注销备案的，区县房屋行政管理部门应直接注销其备案，收回备案证明或者公告备案证明作废。n（2）对不符合房地产经纪机构或分支机构备案条件的、根据机构备案中的注册地址和联系电话无法与企业取得联系的，市和区县房屋行政管理部门经过指定网站或者媒体向社会公示1个月，对仍未改正的可直接注销其备案，收回备案证明或者公告备案证明作废。对因此被注销备案而再次申请备案的企业，需经区县房屋行政管理部门实地检查未发现其存在其他违规行为后，方可按本通知规定的机构备案条件为其重新备案。小组作业小组作业n1.温州或你所在城市的房地产经纪机构数量及相应的资质如何？不同资质的机构各多少？请举出5家以上的机构。从事房地产经纪的人员大概有多少？（PPT提报，下周三）n1.分支机构能独立开发房地产经纪业务，（）分支机构能独立开发房地产经纪业务，（）法人资格。法人资格。nA.具有具有 B.不具有不具有 C.不确定不确定 D.依情况而定依情况而定n2.房地产经纪机构的类型有（）。房地产经纪机构的类型有（）。A房地产经纪公司房地产经纪公司B合作制房地产经纪机构合作制房地产经纪机构C个人独资房地产经纪机构个人独资房地产经纪机构D合资房地产经纪机构合资房地产经纪机构E境内外房地产经纪机构在境内外设立的分支机构境内外房地产经纪机构在境内外设立的分支机构 三、房地产经纪机构的基本类型三、房地产经纪机构的基本类型n1、不同企业性质、不同企业性质/法人主体的房地产经纪机构法人主体的房地产经纪机构n房地产经纪公司房地产经纪公司n合伙制房地产经纪机构合伙制房地产经纪机构n个人独资房地产经纪机构个人独资房地产经纪机构n房地产经营机构设立的分支机构房地产经营机构设立的分支机构n2、不同业务类型的房地产经纪机构、不同业务类型的房地产经纪机构n以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构机构 n以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构型房地产经纪机构n管理型房地产经纪机构管理型房地产经纪机构n全面发展的综合性房地产经纪机构全面发展的综合性房地产经纪机构u3.按经纪业务客体划分按经纪业务客体划分u商品房代理商品房代理u二手房代理二手房代理u商业地产代理商业地产代理u其他房地产代理其他房地产代理n4.不同资质等级的房地产经纪机构不同资质等级的房地产经纪机构n房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。的房地产经纪机构资质等级的评定标准。n如重庆市房地产经纪机构资质分为如重庆市房地产经纪机构资质分为A、B、C三级，三级，并实行逐级递升制；广州市房地产经纪机构资质并实行逐级递升制；广州市房地产经纪机构资质分为一、二、三级。分为一、二、三级。1、房地产经纪机构的权利、房地产经纪机构的权利u依法开展经审查核准的业务范围的经纪活动的权利依法开展经审查核准的业务范围的经纪活动的权利u在委托权限内开展工作并得到佣金的权利在委托权限内开展工作并得到佣金的权利u按法律和行业规定制定企业规章制度和约束本机构人员按法律和行业规定制定企业规章制度和约束本机构人员u对受托项目获知实情的权利对受托项目获知实情的权利u有独立工作的权利有独立工作的权利u由于委托方原因造成损失的，有权提出合理的赔偿要求由于委托方原因造成损失的，有权提出合理的赔偿要求u有权向管理部门提出专业培训建议以及其他权利有权向管理部门提出专业培训建议以及其他权利四、房地产经纪机构的权利和义务四、房地产经纪机构的权利和义务2、房地产经纪机构的义务、房地产经纪机构的义务u合法开展经纪活动的义务合法开展经纪活动的义务u为合同结果和为委托方负责任的义务为合同结果和为委托方负责任的义务u为委托方保守商业秘密的义务为委托方保守商业秘密的义务u如实传递信息的义务如实传递信息的义务u接受房地产管理部门的监督和依法纳税的义务接受房地产管理部门的监督和依法纳税的义务u严格按照规定标准收费以及其他义务严格按照规定标准收费以及其他义务五、房地产经纪机构的经营模式五、房地产经纪机构的经营模式n【案例【案例2-3】21世纪不动产采取特许经营模世纪不动产采取特许经营模式，杭州区域分部成立于式，杭州区域分部成立于2002年年9月月2日日,致致力于力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。服务理念顺利进入杭州房地产市场。n1.概念：指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。根据房地产经纪机构是否通过店铺承接和开展房地产经纪业务，可以将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式无店铺模式和有店铺模式。和有店铺模式。n2.2.经营模式经营模式n 无店铺模式（美国）无店铺模式（美国）n 有店铺模式有店铺模式n-这一类房地产经纪机构通常依靠店铺承接业务，这一类房地产经纪机构通常依靠店铺承接业务，通常是面向零散房地产业主及消费者，从事二手房通常是面向零散房地产业主及消费者，从事二手房买卖居间和房屋租赁居间、代理的房地产经纪机构。买卖居间和房屋租赁居间、代理的房地产经纪机构。其中，又可以根据店铺数量的多少分为单店经营模其中，又可以根据店铺数量的多少分为单店经营模式和连锁经营模式。式和连锁经营模式。n单店铺模式单店铺模式n多多店铺模式店铺模式n连锁店模式连锁店模式n-连锁经营根据门店的拓展方式不同，可以分为直营连锁经营、特许加盟连锁经营和混直营连锁经营、特许加盟连锁经营和混合经营三种模式合经营三种模式。提问：房地产经纪机构的经营模式有哪些？提问：房地产经纪机构的经营模式有哪些？n 无店铺模式无店铺模式n 有店铺模式：有店铺模式：n 单店铺模式单店铺模式n 多多店铺模式店铺模式n 连锁店模式：直营连锁经营、连锁店模式：直营连锁经营、n 特许加盟连锁经营、特许加盟连锁经营、n 混合经营三种模式混合经营三种模式。A、直营连锁经营模式、直营连锁经营模式-直接从事经营活动的组织是房地产经纪机构出资设立的分支机构，主要目的为了获得更多的信息和扩大服务区域。主要目的为了获得更多的信息和扩大服务区域。（1）一手房代理的连锁经营模式（分多个项目组）一手房代理的连锁经营模式（分多个项目组）（2）二手房中介的房地产经纪机构的连锁（联盟）经营）二手房中介的房地产经纪机构的连锁（联盟）经营模式（共享信息）模式（共享信息）连锁经营有效地克服了零售企业由于店址固定、顾客连锁经营有效地克服了零售企业由于店址固定、顾客分散造成，单店规模小、经营成本高等缺点，使企业可通分散造成，单店规模小、经营成本高等缺点，使企业可通过统一人员培训、统一的运营管理模式、统一的品牌标志过统一人员培训、统一的运营管理模式、统一的品牌标志和广告宣传形成规模效益。和广告宣传形成规模效益。B、特许加盟连锁经营模式、特许加盟连锁经营模式-直接从事经营活动的组织是被房地产经纪机构授权直接从事经营活动的组织是被房地产经纪机构授权使用该机构品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权使用该机构品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业。的独立企业。特许经营起源于美国，是指特许者将自己所拥有的特许经营起源于美国，是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。这种经营模式经营活动，并向特许者支付相应的费用。这种经营模式现已在包括餐饮业、零售商业、房地产中介等多个行业现已在包括餐饮业、零售商业、房地产中介等多个行业中得到广泛应用。中得到广泛应用。n特许经营具有以下特许经营具有以下4个共同特点：个共同特点：1（法人）对商标、服务标志、独特概念、（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权；专利、经营诀窍等拥有所有权；2权利所有者授权其他人使用上述权利；权利所有者授权其他人使用上述权利；3在授权合同中包含一些调整和控制条款，在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动；以指导受许人的经营活动；4受许人需要支付权利使用费和其他费用。受许人需要支付权利使用费和其他费用。nC、混合经营模式、混合经营模式n-直营连锁与特许加盟连锁经营的混合直营连锁与特许加盟连锁经营的混合 房地产经纪机构的网络经营模式房地产经纪机构的网络经营模式 由一家房地产专业网站联合众多房地产经纪机构由一家房地产专业网站联合众多房地产经纪机构乃至众多直接房源客户而组成网上经营模式，联盟乃至众多直接房源客户而组成网上经营模式，联盟内的各成员均可通过网络承接和开展业务。（如搜内的各成员均可通过网络承接和开展业务。（如搜房网的房网的“搜房帮搜房帮”，http:/ 知名房地产中介企业网址u中原地产（中原地产（http:/ 4、房地产经纪机构经营规模的确立、房地产经纪机构经营规模的确立-房地产经纪机构经营模式的选择，也是对企业经营规房地产经纪机构经营模式的选择，也是对企业经营规模的确立。首先要遵循一般原理，其次是要根据房地产经模的确立。首先要遵循一般原理，其次是要根据房地产经纪机构的自身特点，着重考虑经营规模与以下三方面因素纪机构的自身特点，着重考虑经营规模与以下三方面因素的匹配程度：信息资源、人力资源、管理水平。的匹配程度：信息资源、人力资源、管理水平。1)1)房地产经纪机构以信息为主要资源。房地产经纪机构以信息为主要资源。2)2)房地产经纪机构是服务性企业，人力资源是重要的资源。房地产经纪机构是服务性企业，人力资源是重要的资源。3)3)管理水平决定着房地产经纪机构在规模扩大时能否保持管理水平决定着房地产经纪机构在规模扩大时能否保持乃至提高其整体服务的质量和水准。乃至提高其整体服务的质量和水准。47六、房地产经纪机构的组织形式（一）房地产经纪机构的组织结构（一）房地产经纪机构的组织结构-房地产经纪机构的组织结构是指其内部设置及其房地产经纪机构的组织结构是指其内部设置及其相互关系的基本模式。对于小型的房地产经纪机构而相互关系的基本模式。对于小型的房地产经纪机构而言，其内部的组织结构非常简单，一般没有部门设置言，其内部的组织结构非常简单，一般没有部门设置的必要；而对大中型房地产经纪机构，特别是大型房的必要；而对大中型房地产经纪机构，特别是大型房地产经纪机构而言，内部组织结构的合理与否对其机地产经纪机构而言，内部组织结构的合理与否对其机构的运作效率有很大的影响。构的运作效率有很大的影响。48六、房地产经纪机构的组织形式1.直线直线参谋制组织结构形式参谋制组织结构形式图5-1 某房地产经纪机构直线参谋制组织构架示意图49特点：特点：1)1)高层管理者高度集权，决策迟缓在所难免，对环境变化高层管理者高度集权，决策迟缓在所难免，对环境变化的适应能力差。的适应能力差。2)2)只有高层管理者对组织目标的实现进行负责，各职能机只有高层管理者对组织目标的实现进行负责，各职能机构都只有专业管理的目标。构都只有专业管理的目标。3)3)职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性。局限性。4)4)不利于培养高层管理者的后备人才。不利于培养高层管理者的后备人才。50图图5-2 某房地产经纪机构分部制组织构架示意图某房地产经纪机构分部制组织构架示意图2.分部制组织结构形式51特点：特点：1)各分部有较大的自主经营权，有利于发挥分部管理者的积极性各分部有较大的自主经营权，有利于发挥分部管理者的积极性和主动性，增强适应环境变化的能力。和主动性，增强适应环境变化的能力。2)利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策。战略决策。3)利于加强管理，实现管理的有效性和高效率。利于加强管理，实现管理的有效性和高效率。4)利于培养高层管理者的后备人才。利于培养高层管理者的后备人才。缺点：缺点：1)职能部门重叠，管理人员增多，费用开支大。职能部门重叠，管理人员增多，费用开支大。2)如分权不当，易导致各分部矛盾，损害组织整体目标和利益。如分权不当，易导致各分部矛盾，损害组织整体目标和利益。3)各分部之间的横向联系和协调较难。各分部之间的横向联系和协调较难。52图图5-3 某房地产经纪机构矩阵制组织构架示意图某房地产经纪机构矩阵制组织构架示意图3.矩阵制组织结构形式534.网络制组织机构形式网络制组织机构形式七、房地产经纪机构的部门设置七、房地产经纪机构的部门设置 不同类型的房地产经纪机构，如主营房地产代理业务的不同类型的房地产经纪机构，如主营房地产代理业务的机构与主营房地产居间业务的机构，其部门设置会有很大差异，机构与主营房地产居间业务的机构，其部门设置会有很大差异，但不论这种差异有多大，各类房地产经纪机构内的部门不外乎但不论这种差异有多大，各类房地产经纪机构内的部门不外乎四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。以下介绍这四类部门的一些可供选择的具体形式。新成立的房以下介绍这四类部门的一些可供选择的具体形式。新成立的房地产经纪机构可以根据自己的情况选择其中的某些具体部门形地产经纪机构可以根据自己的情况选择其中的某些具体部门形式。式。551.业务部门业务部门(1)公司总部的业务部门公司总部的业务部门：在没有连锁店的经纪机构中，业务：在没有连锁店的经纪机构中，业务部门是直接从事经纪业务的部门。而在有连锁店的经纪机构中，部门是直接从事经纪业务的部门。而在有连锁店的经纪机构中，其业务部门的主要工作是业务管理和负责规模、资金较大的业其业务部门的主要工作是业务管理和负责规模、资金较大的业务项目。两者会略有不同。一般情况下，公司总部的业务部门务项目。两者会略有不同。一般情况下，公司总部的业务部门也可以根据需要进行不同的设置：也可以根据需要进行不同的设置：1)根据物业类别不同进行设置；根据物业类别不同进行设置；2)根据业务区域范围进行设置。根据业务区域范围进行设置。(2)连锁店连锁店(办事处办事处)：在连锁店：在连锁店(办事处办事处)必须有必须有1名以上取得房名以上取得房地产经纪人执业资格的房地产经纪人。地产经纪人执业资格的房地产经纪人。572.业务支持部门业务支持部门(1)交易管理部交易管理部 房地产经纪机构要对所属经纪人的行为承担法律房地产经纪机构要对所属经纪人的行为承担法律责任。交易管理部门主要负责对房地产经纪机构要与客户签订的责任。交易管理部门主要负责对房地产经纪机构要与客户签订的合同进行管理，维护经纪机构的利益。合同进行管理，维护经纪机构的利益。(2)评估部评估部 评估部主要是对某些需要提供价格意见的业务出具参评估部主要是对某些需要提供价格意见的业务出具参考意见。这里评估部出具的是供交易双方参考的个人价格参考意考意见。这里评估部出具的是供交易双方参考的个人价格参考意见，而非正式的具有法律效力的评估报告见，而非正式的具有法律效力的评估报告(正式的评估报告应该正式的评估报告应该由房地产价格评估机构出具由房地产价格评估机构出具)。58(3)网络信息部网络信息部 信息对于房地产经纪机构的意义无异于水与鱼信息对于房地产经纪机构的意义无异于水与鱼的关系。没有了信息，房地产经纪机构也就失去了市场上的立的关系。没有了信息，房地产经纪机构也就失去了市场上的立足之本，因此，信息对于房地产经纪机构而言是非常重要的，足之本，因此，信息对于房地产经纪机构而言是非常重要的，对信息的管理也就显得尤为重要。网络信息部的主要职责就是对信息的管理也就显得尤为重要。网络信息部的主要职责就是负责信息系统软件与硬件的管理和维护。负责信息系统软件与硬件的管理和维护。(4)研展部研展部 负责市场调查分析，原业务调整方案的制定、新业负责市场调查分析，原业务调整方案的制定、新业务品种的研究等工作。务品种的研究等工作。(5)办证部办证部 负责对客户到房地产交易中心办理房地产权证过户、负责对客户到房地产交易中心办理房地产权证过户、合同登记备案，以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款合同登记备案，以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款申请手续等。申请手续等。3.客户服务部门客户服务部门4.其他部门其他部门59八、房地产经纪机构的岗位设置（一）（一）房地产经纪机构岗位设置的基本原则房地产经纪机构岗位设置的基本原则1.“因事设岗，因岗设人因事设岗，因岗设人”“因事设岗，因岗设人因事设岗，因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则。也是企业内部岗位设置的基本原则。也就是以公司业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基就是以公司业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，能够充础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，能够充分发挥自己的作用。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这分发挥自己的作用。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位设置原则，一岗位设置原则，2.工作丰富化工作丰富化60（二）房地产经纪机构的主要岗位设置（二）房地产经纪机构的主要岗位设置n 1.销售序列销售序列(1)销售员岗位销售员岗位1)全力完成公司下达的各项工作指标。全力完成公司下达的各项工作指标。2)自觉遵守公司制定的一切规章制度，对同事的不良行为自觉遵守公司制定的一切规章制度，对同事的不良行为不包庇、不纵容。不包庇、不纵容。3)积极参加公司对员工的各项专业知识方面的培训并争取积极参加公司对员工的各项专业知识方面的培训并争取取得优良成绩。取得优良成绩。4)培养良好的团队合作精神，提高工作效率。培养良好的团队合作精神，提高工作效率。5)爱护公司财产，看到他人有破坏行为时应及时阻止。爱护公司财产，看到他人有破坏行为时应及时阻止。6)接洽客户热情、周到，保证自己的服务让客户满意，遇事不与接洽客户热情、周到，保证自己的服务让客户满意，遇事不与客户争执并及时向上级汇报。客户争执并及时向上级汇报。7)妥善保管销售手册并确保其内容不外泄。妥善保管销售手册并确保其内容不外泄。8)主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作。主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作。9)认真做好客户登记并确保资料的准确性。认真做好客户登记并确保资料的准确性。10)认真填写各类表单，确保内容、数据的准确性。认真填写各类表单，确保内容、数据的准确性。11)高资历销售员应主动提携帮助其他浅资历销售员，完成团队高资历销售员应主动提携帮助其他浅资历销售员，完成团队及个人指标。及个人指标。12)严格遵守公司保密制度，维护公司利益。严格遵守公司保密制度，维护公司利益。13)贯彻实施部门制订的关于稽核发现问题的改进计划。贯彻实施部门制订的关于稽核发现问题的改进计划。14)个案销售结束后应主动、积极地配合市场部做好各类市场的个案销售结束后应主动、积极地配合市场部做好各类市场的调研工作。调研工作。62(2)案场销售经理岗位案场销售经理岗位1)负责整个案场的管理工作，协调与甲方及施工单位在销售过负责整个案场的管理工作，协调与甲方及施工单位在销售过程中的关系。程中的关系。2)严格执行各项案场工作守则及作业流程。严格执行各项案场工作守则及作业流程。3)具有良好的职业道德及行为准则；对公司忠诚，杜绝各种不具有良好的职业道德及行为准则；对公司忠诚，杜绝各种不良习气及损害消费者与公司利益行为的发生。良习气及损害消费者与公司利益行为的发生。4)具有良好的沟通及协调组织能力，对内带头表率、上传下达，具有良好的沟通及协调组织能力，对内带头表率、上传下达，关心下属员工，为他们解决工作中的难题，培养案场人员团队关心下属员工，为他们解决工作中的难题，培养案场人员团队精神。精神。635)具备全面而广泛的专业知识能力；熟悉房地产政策、法规、具备全面而广泛的专业知识能力；熟悉房地产政策、法规、房产市场发展趋势及本市各区房产地域分布等；有丰富的房地房产市场发展趋势及本市各区房产地域分布等；有丰富的房地产知识，能从专业的角度分析产品的特征、特性；具有敏锐的产知识，能从专业的角度分析产品的特征、特性；具有敏锐的判断力及商务谈判技巧。判断力及商务谈判技巧。6)具有一定的业务培训能力及管理能力；带领团队按时完成公具有一定的业务培训能力及管理能力；带领团队按时完成公司布置的业绩指标任务，在工作中协助上级领导依据实际情况司布置的业绩指标任务，在工作中协助上级领导依据实际情况调整原有的工作程序、管理制度，使各项工作更趋于合理化、调整原有的工作程序、管理制度，使各项工作更趋于合理化、规范化。规范化。7)在项目前期做好市场调查分析，配合相关部门制订合理的企在项目前期做好市场调查分析，配合相关部门制订合理的企划计划与销售计划；统一销售口径，组织小组人员产品培训；划计划与销售计划；统一销售口径，组织小组人员产品培训；做好项目筹备工作。做好项目筹备工作。648)在项目中建立完整的项目销售档案及客户档案；要主动、积在项目中建立完整的项目销售档案及客户档案；要主动、积极地配合领导完成各项工作；制定周、月工作计划并每周、月极地配合领导完成各项工作；制定周、月工作计划并每周、月进行总结；协助发展商处理定金、合同、按揭等工作；反馈客进行总结；协助发展商处理定金、合同、按揭等工作；反馈客户意见及市场动态。户意见及市场动态。9)对所有案场工作人员有上岗考核、业务评定、建议停职或推对所有案场工作人员有上岗考核、业务评定、建议停职或推荐调升的权力。荐调升的权力。10)完成销售任务后要协助做好个案结案报告，并带领销售员完成销售任务后要协助做好个案结案报告，并带领销售员做好公司交办的新任务。做好公司交办的新任务。65(3)连锁店经理岗位连锁店经理岗位1)根据公司的授权负责该连锁店业务的运营及管理。根据公司的授权负责该连锁店业务的运营及管理。2)执行公司的有关业务部署。执行公司的有关业务部署。3)负责对连锁店人员的管理和工作评估并及时将有关情况负责对连锁店人员的管理和工作评估并及时将有关情况报告公司的有关部门。报告公司的有关部门。(4)销售副总经理岗位销售副总经理岗位1)负责领导各个案场销售经理的工作，对各个案场实施宏负责领导各个案场销售经理的工作，对各个案场实施宏观管理、控制。观管理、控制。2)负责销售员及各种资源在各案场中的调配。负责销售员及各种资源在各案场中的调配。3)负责组织项目的前期谈判和准备工作，以及项目营销方负责组织项目的前期谈判和准备工作，以及项目营销方案的审定。案的审定。4)负责销售员、案场经理的佣金发放、审核等工作。负责销售员、案场经理的佣金发放、审核等工作。2.管理序列管理序列(1)部门经理岗位部门经理岗位(2)副总经理岗位副总经理岗位 (3)总经理岗位总经理岗位3.业务辅助序列业务辅助序列(1)办事员岗位办事员岗位(2)咨询顾问岗位咨询顾问岗位4.其他辅助序列其他辅助序列 会计、出纳、秘书、前台、保安、司机、保洁等会计、出纳、秘书、前台、保安、司机、保洁等课外作业课外作业n请例举请例举1至至2家房地产经纪机构，说明其经营模式家房地产经纪机构，说明其经营模式（假如是联锁经营模式，还需指出具体的规模），（假如是联锁经营模式，还需指出具体的规模），组织结构形式，内部岗位设置？组织结构形式，内部岗位设置？n介绍最多的企业：平安易居、万豪、上品、日出介绍最多的企业：平安易居、万豪、上品、日出 21世纪不动产世纪不动产