随州房地产市场运行状况分析报告期.doc

第32期2010年随州城区房地产市场回顾及2011年展望

第32期
随州市房产管理局综合科 2011年1月20日

2010年随州城区房地产市场回顾及2011年展望

 一、2010年房地产市场主要指标发展状况
（一）商品房供给。
     1、商品房供给总况
2010 年，随州城区商品房预售共批准44个项目，新增可售面积135.92万平方米，比2009年增加108.51万平方米，增幅395.88%，其中住宅9839套、121.25万平方米，面积比2009年增加96.5万平方米，增幅389.9%。 矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
     2、商品住宅供给套型结构情况
商品住宅供给套型结构如下表所示：
单位：万平方米、套、 %

≦60㎡
60-80㎡
80-90 ㎡
90-100 ㎡
100-120㎡
120-144 ㎡
144-180 ㎡
>180 ㎡
合计
面积
1.05
1.22
7.72
8.38
16.96
67.75
11.87
6.30
121.25
占比
0.86
1.01
6.37
6.91
13.99
55.88
9.79
5.20

套数
186
184
892
882
1543
5164
730
258
9839
占比
  1.89
1.87
9.07
8.96
15.68
52.49
7.42
2.62

（二）商品房交易。
1、商品房交易总况
以合同备案登记反映的2010年城区商品房交易面积为101.91万平方米，比2009年增加35.14万平方米，增幅52.63 % ，成交总金额31.5亿元。商品住宅交易7587套、面积93.6万平方米，面积比2009年增加32.01万平方米，增幅 51.91%，成交金额26.41亿元。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
2、各类物业交易情况
各类物业交易面积及其所占比例如下表所示：
单位：万平方米、%

住 宅
商业用房
车 库
合 计
面 积
93.67
7.88
0.36
101.91
占 比
91.91
7.73
0.35

3、商品住宅交易套型结构情况
商品住宅交易套型结构如下表所示：
单位：万平方米、套、%

≦ 60㎡
60-80㎡
80-90 ㎡
90-100 ㎡
100-120㎡
120-144 ㎡
144-180㎡
>180 ㎡
合计
面积
1.42
2.03
4.74
6.94
14.70
42.60
13.31
7.93
93.67
占比
1.52
2.17
5.06
7.41
15.69
45.48
14.21
8.47

套数
307
291
544
729
1334
3221
845
316
7587
占比
4.05
3.84
7.17
9.61
17.58
42.45
11.14
41.65

4、商品住宅购买人群情况
商品住宅购买人群情况如下表所示：
单位：万平方米、套、 %

本市城区
本市其他
本 省 其
他 地 区
外 省 市
合 计
面 积
42.82
42.37
4.24
4.24
93.67
占 比
45.71
45.23
4.53
4.53

套 数
3375
3546
336
330
7587
占 比
44.48
46.74
4.43
4.35

（三）城区商品住房销售各项指标排行。
1、商品住宅销售套数排行
单位：套

排名
项目名称
销售套数
1
世纪外滩
824
2
湖岸星城
796
3
滨湖湾
748
4
锦绣香江
584
5
随州碧桂园
538
6
左岸星城
522
7
文峰都市花园
484
8
凯旋中央
349
2、商品住宅销售面积排行
单位：万平方米

排名
项目名称
销售面积
1
滨湖湾
10.05
2
世纪外滩
9.95
3
随州碧桂园
9.22
4
湖岸星城
8.78
5
锦绣香江
6.66
6
左岸星城
6.09
7
文峰都市花园
5.92
8
千千水岸
4.60
3、商品住宅销售均价排行
单位：元 / 平方米

排名
项目名称
销售均价
1
玉龙商贸城
3586
2
随州碧桂园
3494
3
千千水岸
3373
4
星城华府
3101
5
湖岸星城
3080
6
颐景佳苑
3069
（四）商品房价格。
2010年城区商品住宅平均交易价格为2819元/平方米，比2009年上涨31.48 %；商业用房平均交易价格为 6359元/平方米；车库平均交易价格为 2153元/平方米。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
（五）二手房交易。
来自市房产交易中心的数据显示，2010年城区二手房交易面积17.03万平方米，比2009年减少11.37万平方米，减幅40.04%，其中住宅14.79万平方米，比2009年减少11.53万平方米，减幅43.81%。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
二、2010年房地产市场发展主要特点及说明
2010年，被业界称为“楼市调控年”，为了遏制部分城市房价过快上涨，国家市场调控政策频出。从1月初国务院办公厅的“国十一条”，到4月中旬国务院的“国十条”，再到9月底二轮调控政策密集出台，体现了政府实现调控目标的决心。省政府办公厅也于10月19日印发《关于加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知》。自10月起，我市各商业银行及税收机关加大了对调控政策的执行力度，要求申请人申请个人购房贷款时及申请享受税收优惠时应提供家庭住房实有套数书面诚信保证。由于我市房地产市场仍处在以城镇化进程加快带来的乡镇居民进城置业及城区居民改善型置业等刚性需求为主的阶段，商品房市场未受明显影响，持续火热，供需两旺，二手房市场由于受到交易环节营业税征免时限调整影响，相对较低迷。具体运行特点如下：彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。
（一）众多项目密集上市，新增供应持续大幅增长。
2010年，随州城区共新批44个项目上市销售，比2009年增加26个，商品房新增供应面积135.92万平方米，比2009年增长395.88%，商品住房新增供应9839套、121.25万平方米，面积比2009年增长389.9%。普通住房供应面积106.26万平方米，占商品房总供应面积的78.18%，占住房总供应面积的87.64%。共推新盘18个，比2009年多出14个。住宅供应户型结构更趋合理，90平米以下小户型供应量显著增加，全年共推出1262套。多层住宅逐渐成为商品住宅供应主导产品，三季度和四季度多层住宅所占比例分别达到52.43%和64.85%。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。
说明：近三年来，我市城区商品住房市场供应起伏较大，2008年城区商品住房新增供应85.24万平方米，但是市场观望气氛浓厚，需求低迷，当年销售面积仅22.26万平方米，导致大量房源空置。2009年，尽管市场需求持续升温，但各个楼盘基本都在忙于清理上年库存，新增项目减少，使得市场供应量大幅回落。自2009年下半年开始，随着市场持续向好，市场需求被完全激发，企业拿地的愿望增强，我市适时加大了土地供应，同时加强对闲置土地的清理，督促项目早日开工；另一方面，随着市场成交量大幅增长，房价的不断走高，各企业为了抢抓市场机遇，纷纷加快了项目开发建设的进度和强度，旧盘抢着加推房源，新项目争着开工，使得2010年城区商品住房供应量急剧增加。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。
随着城区商品住宅价格的持续上涨，不断推高单套住宅的总价。近几年伴随我市经济快速发展而快速增加的大量新就业人口以及投资型置业对单套总价相对较低、易于出租的小户型住宅需求大量增加，一些企业通过对市场发展的分析研判，逐步增加了小户型住宅的开发量。茕桢广鳓鯡选块网羈泪。
自2007年我市城区建成首栋高层住宅开始，高层住宅开发建设渐成热潮，但从近年来我市城区各型住宅销售情况看，普通多层住宅仍是购房者首选，所以无论是销售价格还是销售速度普遍要优于高层住宅，促使开发企业开始调整发展思路，不再盲目发展高层住宅，这种调整的结果从2010年三、四季度开始体现出来。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。
（二）市场需求持续火热，成交量节节攀升。
2010年，随州城区商品房成交量持续大幅增长，总成交面积101.91万平方米，再创历史新高，比2009年增长52.63%，商品住宅成交7587套，比2009年净增2904套，成交面积93.67万平方米，比2009年增长51.91%。本市人群仍为住房需求主力，购房量占91.22%，我市乡镇居民购房量自有统计数据以来首次超过城区居民，多出2.26个百分点。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。
说明：2010年我市城区商品住房市场投放量持续增加，住宅产品种类结构丰富，可供选择的余地大。既有满足新就业年轻人的小户型、也有面向高端人群的别墅等高档住宅，既有适于在城市中心经商人群的市区中心的楼盘，也有分散于城区周边各方位可满足居住工作在城区各地及各方向乡镇居民需求的楼盘，同时还有备受城区改善型置业人群青睐的位于滨湖风光带宜居走廊楼盘。近年来我市工业化、城市化进程加快推进，带来城市人口快速增长积累了大量购房需求，宜居城市建设促使城市吸引力不断增强吸纳大量乡镇居民购房。由于城区房价持续走高，受买涨不买落心理影响及一批坐拥山水生态美景的品质楼盘的上市，吸引了大量一直持观望徘徊态度的改善型置业者。CPI持续走高，使得部分高收入人群选择投资住房用于保值增值。上述因素共同造就了2010年城区商品住房成交量的持续大幅增长。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。
我市乡镇居民购房一直是支撑城区房地产市场发展的重要力量，从2007年我市开始统计城区商品住房购买人群以来，我市乡镇居民在城区的购房比例一直保持40%以上，但都低于城区居民购房量，2010年，首次超过城区人群2.26个百分点，这一方面是因为近年来我市商品住宅建设加速发展，城区居民住房需求已得到阶段性释放，另一方面也反映了我市城市化进程正加速推进。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。
（三）商品住宅价格持续走高，后势渐趋平稳。
2010年，随州城区商品住宅价格持续上涨，综合成交均价2819元/平方米，比2009年上涨31.48%。5月，城区普通商品住宅最高成交价开始突破3000元每平米关口，9月份后房价在持续冲高后走势渐趋稳定。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。
说明：随着去年下半年我市楼市的全面回暖，市场需求逐步被激发，我市一些楼盘在取得了不错的销售业绩，资金充裕后，开始大幅调高售价，最先是位于滨湖风光带上的世纪外滩楼盘，在去年底将普通商品住宅售价由此前的2300元/平方米左右提高至2800元/平方米左右，从而拉开了城区房价新一轮上涨周期的序幕。一年时间，商品住宅成交均价每平方米涨了675元，普通住宅最高成交价突破每平方米3000元关口。回顾地级市成立以来我市城区房地产市场发展历程，这是城区第二个房价快速上涨周期，第一个周期出现在2006年6月至2007年底，当时房价从960元/平方米左右上涨至近2100元/平方米左右。对比分析这两轮房价持续上涨的原因，基本是一样的：一是典型楼盘的带动。二是旺盛的市场需求；三是地价的大幅上升。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。
（四）二手房市场缓慢回升，观望气氛浓。
受个人住房转让营业税征免时限调整政策影响，2010年，随州城区二手房市场相比处在历史高位的去年整体显得比较低迷，市场观望气氛浓。全年二手房交易面积17.03万平方米，比2009年下降40.04 %，二手住宅交易面积14.79万平方米，比2009年下降43.81%。从全年成交量的走势上看，四个季度的交易量分别为 2.57、4.54、4.91、5.01万平方米，呈持续回升走势。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。
说明：为了鼓励普通住房消费，2008年12月22日，国务院办公厅出台国办发 〔2008〕131号文件，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税。受此项政策调整影响，2009年我市城区二手房交易活跃，市场需求集中放量释放。2009年12月9日，国务院常务会议决定从2010年1月1日起，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年。政策调整使我市城区次新房的上市销售受到抑制，加之我市城区旧存量房房源整体偏少，供应量有限，导致2010年市城区二手房的交易量出现较大幅度下滑。受房地产市场整体升温环境影响，从二季度开始，城区二手房市场逐渐复苏，成交量呈现持续增长走势。 坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。
三、2011年房地产市场发展展望
（一）宏观政策环境趋紧。2011年将仍然是房地产市场的调控年，我市房地产市场发展将面临越来越紧的宏观环境。一方面2010年国家、省出台的各项调控措施仍然会继续，而且会在落实环节上加大力度，确保对房地产市场的政策压力。另一方面，货币政策由“适度宽松”，转向“稳健”，国家将会继续利用金融杠杆来抑制通胀以及提高居民购买房屋的门槛，增加居民的购房负担，既打击了投机炒作者也在一定程度上抑制了刚性需求。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。
（二）区域发展环境良好。从区域发展环境上看，2011年是我市实施“十二五”发展规划的开局年，“十二五”时期将努力把随州建设成“鄂西圈”的重要门户、“两圈”融合的重要节点，全球华人谒祖圣地、全国有影响的优秀旅游目的地和集散地；建成名副其实的中国专用汽车之都，全省最大的农产品出口基地、全省重要的光伏产业基地；建成襄十随城市群枢纽城市、重要的物流中心和山水生态宜居城市。“十二五”时期全市经济社会发展将力争实现 “两个高于”和“六个翻番”，即主要经济指标高于“十一五”和全省平均增长水平，地区生产总值、全社会固定资产投资、规模工业增加值、地方财政一般预算收入、社会消费品零售总额和外贸出口实现翻番。根据规划，“十二五”期间，我市城镇化将加速推进，城镇化率将提高到50%以上，年均提高1个百分点以上，城镇人口年均增加3万人左右，市城区将由中等城市向大城市迈进。2010年我市城区房地产市场发展面临良好的区域发展环境。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。
（三）商品房供应量明显下降。过去的2010年是继2008后我市城区商品房市场供应的第二个高峰年，根据以往城区市场供应走势规律，结合土地供应及各在建项目情况分析，2011年，我市城区商品房供应量将比2010年明显下降，预计全年供应量在80万平方米左右。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。
（四）市场需求延续较好势头。尽管商品住房需求将受到二套房贷、利率调整、交易环节税等政策影响，但由于我市目前正处在城镇化的加速发展期，刚性需求旺盛，预计2011 年我市城区商品房住房需求将保持较好势头，商品房总成交量将在70万平方米，商品住房成交量将在60万平方米左右。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。
（五）房价走势平稳。经过2010年的持续较大幅度上涨，我市城区普通商品住宅价格已处在一个相对较高的位置，加上受到国家一系列组合调控措施抑制，2011年，我市城区普通商品住房价格整体将保持平稳，成交均价预计呈小幅向上的走势。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。

第34期

随州市房产管理局综合科 2011年4月10日

2011年第一季度
随州城区房地产市场运行状况分析报告

一、房地产市场主要指标发展状况
（一）房地产开发用地供应情况。
2011年第一季度我市城区共出让8宗房地产开发用地，总面积524.7245亩，总成交金额77332.9万元，成交均价147.38万元/亩。一季度城区房地产开发用地供应具体情况如下表所示：锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。

序号
坐落位置
面积(亩)
成交总价
（万元）
成交均价
（万元/亩）
1
市经济开发区吴家老湾
32.0516
6300
196.56
2
市东城蒋家岗社区
20.9478
7000
334.16
3
市烈山大道（楚风社区内）
7.2956
848.9
116.36
4
市迎宾大道东侧
160.217
18656
116.44
5
市东城聚玉街164号
10.2164
1079
105.61
6
市南郊柳树淌三组
26.2416
4800
182.92
7
市经济开发区
185.3241
28322
152.82
8
市经济开发区
82.4304
10327
125.28
合计

524.7245
77332.9

（二）商品房供给。
1、商品房供给总况
2011年第一季度，随州城区商品房预售共批准6个项目，新增可售面积17.06万平方米，比去年同期下降19.57%，环比去年四季度下降36.84%；商品住宅新增可售1079套、15.17万平方米，面积同比下降26.18%，环比下降28.91%。構氽頑黉碩饨荠龈话骛。
    2、商品住宅供给套型结构情况
    商品住宅供给套型结构如下表所示：
单位：万平方米、套、 %

≦60㎡
60-80㎡
80-90
㎡
90-100
㎡
100-120㎡
120-144 ㎡
144-180 ㎡
>180 ㎡
合计
面积
0.44

1.25
0.35
1.56
4.59
0.7
6.28
15.17
占比
2.9

8.24
2.31
10.28
30.26
4.61
41.40

套数
84

148
40
141
340
44
282
1079
占比
7.78

13.72
3.71
13.07
31.51
4.08
26.14

（三）商品房交易。
1、商品房交易总况
以合同备案登记反映的一季度城区商品房交易面积为23.95 万平方米，比去年同期增长42.56%，环比去年四季度下降46.98 %。商品住宅交易面积 22.68万平方米，同比增长68.37%，环比下降47.11%。輒峄陽檉簖疖網儂號泶。
2、各类物业交易情况
各类物业交易面积及其所占比例如下表所示：

单位：万平方米、%

住 宅
商业用房
车 库
合 计
面 积
22.68
1.26
0.01
23.95
占 比
94.70
5.26
0.04

3、商品住宅交易套型结构情况
    商品住宅交易套型结构如下表所示：
单位：万平方米、套、 %

≦ 60㎡
60-80㎡
80-90
㎡
90-100
㎡
100-120㎡
120-144 ㎡
144-180㎡
>180 ㎡
合计
面积
0.15
0.09
1.32
0.84
4.48
11.04
2.63
2.13
22.68
占比
0.66
0.40
5.82
3.7
19.75
48.68
11.60
9.39

套数
27
13
152
88
407
838
165
78
1768
占比
1.53
0.74
8.60
4.98
23.02
47.40
9.33
4.41

4、商品住宅购买人群情况
商品住宅购买人群情况如下表所示：
单位：万平方米、套、%

本市城区
本市其他
本省其
他地区
外 省 市
合 计
面 积
9.23
11.95
0.77
0.73
22.68
占 比
41.40
52.69
3.40
3.22

套 数
668
985
62
53
1768
占 比
37.78
55.71
3.51
3.00

（四）商品房价格。
一季度城区商品住宅综合平均交易价格为3078元/平方米，同比上涨25.58%，环比上涨4.02%；普通住宅（144平米以下）成交均价为2894元/平方米，同比上涨27.26%，环比上涨0.59%；商业用房平均交易价格5399元/平方米；车库平均交易价格为2631元/平方米。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。
（五）二手房交易。
来自市房产交易中心的数据显示，一季度城区二手房交易面积2.49 万平方米，比去年同期下降3.11%，环比去年四季度下降50.3%；其中住宅交易面积1.86万平方米，同比下降20.85 %，环比下降59.74%。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。
二、房地产市场发展主要特点及说明
（一）房地产开发用地供应量增大。一季度我市城区房地产开发用地供应持续增大，共出让8宗土地，全部为普通商品住房用地，总面积524.7245亩，成交总金额77332.9万元，亩均价格为147.38万元，比去年全年的均价上涨了51.72%。从地块坐落位置看，大部分位于城东新区，占总面积的91.66%。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。
说明：2006-2007年，我市城区集中出让了大量房地产开发用地，这批土地经过2008-2010年三年的开发建设及09-10年两年房屋的快速销售，目前大部分项目已进入清盘阶段，开发企业拿地愿望普遍增强。为了满足市场发展需要，增加土地有效供应，稳定市场预期，自去年下半年开始，我市城区加大了房地产开发用地的供应量，共出让土地17宗，总面积823.78亩。这种土地集中批量供应的势头延续到了今年一季度，一季度我市城区土地供应量是去年全年供应量的63.7%，成交均价上涨了51.72%。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。
（二）商品住房新增供应减少。一季度，我市城区共新增商品房供应面积17.06万平方米，比去年同期下降了19.57%，比去年四季度下降了36.84%。普通商品住房供应下降更为明显，一季度普通住房供应面积 8.19万平方米，同比下降了48.11% ，环比下降了50.2%。从供应结构上看，90平米以下小户型供应量大幅增长，占总套数的21.59%，同比增加18.68 个百分点，环比增加 20.52个百分点；别墅类高档住宅6.28万平米，占总供应面积的36.81%，普通多层面积2.73万平方米，占16%，小高层面积6.83万平方米，占40.04%，高层面积1.22万平方米，占 7.15%。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。
说明：去年我市城区商品住房供应集中放量释放，市场投放量达121.25 万平方米，是2009年的4.9 倍，是此前城区最高年份的2008年的 1.4 倍，创城区商品住房年供应量的历史新高，大量项目抢在去年三、四季度上市，加之由于去年上半年城区未出让一宗房地产开发用地，下半年供应的土地尚未形成商品住房有效供给，从而导致了一季度商品住房供应量出现明显回落。预计下半年随着齐星花园等项目房源投放市场，市场供应量将会回升。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。
（三）商品住房需求走势平稳。一季度我市城区商品住房需求走势平稳，成交面积尽管比处在历史高位的去年四季度下降了47.11%，但与去年同期相比增长了68.37%。本市其他人群（除城区外的我市其他地方人群）购房比例继续提高，占住房总成交套数的55.71%，高出同期城区人群购房量7.93个百分点，比去年同期增加18.36 个百分点，环比去年四季度增加8.17 个百分点。我市城区人群及市外人群购房量比例持续下降，分别环比下降7.28 百分点、0.89个百分点，同比下降14.07 个百分点、4.29 个百分点。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。
说明：今年国家继续加大了对房地产市场的调控力度，1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（下称“新国八条”）。“新国八条”的核心内容是“强调地方政府住房保障和稳定房价的责任、强化问责制、加大保障性安居工程建设力度、增加普通商品住房供给、通过调整完善相关税收政策及强化差别化信贷政策进一步抑制不合理需求”。“新国八条”将二套房贷的首付款比例由不低于50%调整到不低于60%。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。
货币政策方面，中央经济工作会议确定今年将实行稳健的货币政策，为了适应“调结构、控通胀”的需要，一季度央行以每月一次的频率三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，2月8日央行宣布，自2011年2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。
二套房贷的首付比例进一步提高，以及央行频繁使用提高存款准备金率、加息等货币工具，对一季度我市商品住房需求带来了一定的影响。一季度我市各银行的个人住房贷款的额度普遍减少，对个贷申请的审查也更为严格。相对而言，对投资性需求及城区人群改善型需求影响要大一些，由于本市其他人群多为乡镇农民转移进城置业，基本属首套房，因此受到的影响要小一些。这反映在城区人群购房比例明显下降，而本市其他人群购房比例大幅上升。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。
（四）商品住房价格保持了基本稳定。一季度我市城区商品住宅价格整体保持了基本稳定，综合成交均价3078元/平方米，环比去年四季度上涨了4.02%，普通住宅成交均价2894元/平方米，环比上涨了0.59%。普通住宅最高成交价为3701元/平方米；别墅类高档住宅成交均价为4387元/平方米，最高成交价为8353元/平方米。谚辞調担鈧谄动禪泻類。
说明：“新国八条”强调“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”为落实国办发〔2011〕1号及鄂政办发〔2011〕26号文件精神，稳定商品住房价格，促进我市房地产市场平稳健康发展，市房产局根据我市2011年各项主要年度经济发展目标，结合房地产市场发展状况，经过调研，并报市政府批准，确定了我市中心城区2011年房价控制目标，新建商品住房价格全年涨幅控制在10%以内，成交均价控制在3327元/平方米以内。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。
（五）二手房交易量下降。受个人转让住房营业税政策进一步调整的影响，我市二手房交易量回升势头受到抑制，一季度我市城区二手住房交易面积1.86万平方米，环比去年四季度下降59.74%，比去年同期下降20.85%。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。
说明：2010年，我市城区二手房交易受政策影响，成交量比2009年大幅下滑，但从全年发展趋势看仍呈逐步回升走势，四季度交易量比一季度增长了96.6%。今年，为了进一步抑制商品住房投资、投机性不合理需求，1月26日出台的国办发〔2011〕1号文件，再次调整了个人住房转让营业税政策，将个人购买住房不足5年转手交易的，“按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”调整为“统一按其销售收入全额征税”。1月27日，财政部、国家税务总局配套出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号），规定：“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”我市二手房交易后势走势将取决于未来次新房的市场供应量。鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。
2011年第一季度随州城区房地产市场运行状况分析报告
 第34期 随州市房产管理局综合科 2011年4月10日
 2011年第一季度
随州城区房地产市场运行状况分析报告

一、房地产市场主要指标发展状况
（一）房地产开发用地供应情况。
2011年第一季度我市城区共出让8宗房地产开发用地，总面积524.7245亩，总成交金额77332.9万元，成交均价147.38万元/亩。一季度城区房地产开发用地供应具体情况如下表所示：纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。

序号
坐落位置
面积(亩)
成交总价
（万元）
成交均价
（万元/亩）
1
市经济开发区吴家老湾
32.0516
6300
196.56
2
市东城蒋家岗社区
20.9478
7000
334.16
3
市烈山大道（楚风社区内）
7.2956
848.9
116.36
4
市迎宾大道东侧
160.217
18656
116.44
5
市东城聚玉街164号
10.2164
1079
105.61
6
市南郊柳树淌三组
26.2416
4800
182.92
7
市经济开发区
185.3241
28322
152.82
8
市经济开发区
82.4304
10327
125.28
合计

524.7245
77332.9

（二）商品房供给。
1、商品房供给总况
2011年第一季度，随州城区商品房预售共批准6个项目，新增可售面积17.06万平方米，比去年同期下降19.57%，环比去年四季度下降36.84%；商品住宅新增可售1079套、15.17万平方米，面积同比下降26.18%，环比下降28.91%。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。
    2、商品住宅供给套型结构情况
    商品住宅供给套型结构如下表所示：
单位：万平方米、套、 %

≦60㎡
60-80㎡
80-90
㎡
90-100
㎡
100-120㎡
120-144 ㎡
144-180 ㎡
>180 ㎡
合计
面积
0.44

1.25
0.35
1.56
4.59
0.7
6.28
15.17
占比
2.9

8.24
2.31
10.28
30.26
4.61
41.40

套数
84

148
40
141
340
44
282
1079
占比
7.78

13.72
3.71
13.07
31.51
4.08
26.14

（三）商品房交易。
1、商品房交易总况
以合同备案登记反映的一季度城区商品房交易面积为23.95 万平方米，比去年同期增长42.56%，环比去年四季度下降46.98 %。商品住宅交易面积 22.68万平方米，同比增长68.37%，环比下降47.11%。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。
2、各类物业交易情况
各类物业交易面积及其所占比例如下表所示：

单位：万平方米、%

住 宅
商业用房
车 库
合 计
面 积
22.68
1.26
0.01
23.95
占 比
94.70
5.26
0.04

3、商品住宅交易套型结构情况
    商品住宅交易套型结构如下表所示：
单位：万平方米、套、 %

≦ 60㎡
60-80㎡
80-90
㎡
90-100
㎡
100-120㎡
120-144 ㎡
144-180㎡
>180 ㎡
合计
面积
0.15
0.09
1.32
0.84
4.48
11.04
2.63
2.13
22.68
占比
0.66
0.40
5.82
3.7
19.75
48.68
11.60
9.39

套数
27
13
152
88
407
838
165
78
1768
占比
1.53
0.74
8.60
4.98
23.02
47.40
9.33
4.41

4、商品住宅购买人群情况
商品住宅购买人群情况如下表所示：
单位：万平方米、套、%

本市城区
本市其他
本省其
他地区
外 省 市
合 计
面 积
9.23
11.95
0.77
0.73
22.68
占 比
41.40
52.69
3.40
3.22

套 数
668
985
62
53
1768
占 比
37.78
55.71
3.51
3.00

（四）商品房价格。
一季度城区商品住宅综合平均交易价格为3078元/平方米，同比上涨25.58%，环比上涨4.02%；普通住宅（144平米以下）成交均价为2894元/平方米，同比上涨27.26%，环比上涨0.59%；商业用房平均交易价格5399元/平方米；车库平均交易价格为2631元/平方米。銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。
（五）二手房交易。
来自市房产交易中心的数据显示，一季度城区二手房交易面积2.49 万平方米，比去年同期下降3.11%，环比去年四季度下降50.3%；其中住宅交易面积1.86万平方米，同比下降20.85 %，环比下降59.74%。挤貼綬电麥结鈺贖哓类。
二、房地产市场发展主要特点及说明
（一）房地产开发用地供应量增大。一季度我市城区房地产开发用地供应持续增大，共出让8宗土地，全部为普通商品住房用地，总面积524.7245亩，成交总金额77332.9万元，亩均价格为147.38万元，比去年全年的均价上涨了51.72%。从地块坐落位置看，大部分位于城东新区，占总面积的91.66%。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。
说明：2006-2007年，我市城区集中出让了大量房地产开发用地，这批土地经过2008-2010年三年的开发建设及09-10年两年房屋的快速销售，目前大部分项目已进入清盘阶段，开发企业拿地愿望普遍增强。为了满足市场发展需要，增加土地有效供应，稳定市场预期，自去年下半年开始，我市城区加大了房地产开发用地的供应量，共出让土地17宗，总面积823.78亩。这种土地集中批量供应的势头延续到了今年一季度，一季度我市城区土地供应量是去年全年供应量的63.7%，成交均价上涨了51.72%。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。
（二）商品住房新增供应减少。一季度，我市城区共新增商品房供应面积17.06万平方米，比去年同期下降了19.57%，比去年四季度下降了36.84%。普通商品住房供应下降更为明显，一季度普通住房供应面积 8.19万平方米，同比下降了48.11% ，环比下降了50.2%。从供应结构上看，90平米以下小户型供应量大幅增长，占总套数的21.59%，同比增加18.68 个百分点，环比增加 20.52个百分点；别墅类高档住宅6.28万平米，占总供应面积的36.81%，普通多层面积2.73万平方米，占16%，小高层面积6.83万平方米，占40.04%，高层面积1.22万平方米，占 7.15%。裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。
说明：去年我市城区商品住房供应集中放量释放，市场投放量达121.25 万平方米，是2009年的4.9 倍，是此前城区最高年份的2008年的 1.4 倍，创城区商品住房年供应量的历史新高，大量项目抢在去年三、四季度上市，加之由于去年上半年城区未出让一宗房地产开发用地，下半年供应的土地尚未形成商品住房有效供给，从而导致了一季度商品住房供应量出现明显回落。预计下半年随着齐星花园等项目房源投放市场，市场供应量将会回升。仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。
（三）商品住房需求走势平稳。一季度我市城区商品住房需求走势平稳，成交面积尽管比处在历史高位的去年四季度下降了47.11%，但与去年同期相比增长了68.37%。本市其他人群（除城区外的我市其他地方人群）购房比例继续提高，占住房总成交套数的55.71%，高出同期城区人群购房量7.93个百分点，比去年同期增加18