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深圳房地产发展现状的调查 作者： 日期：2 个人收集整理 勿做商业用途深圳房地产发展现状的调查深圳房地产发展现状的调查前章：在国际金融危机的背景下，大量热钱流入中国，加上中国投资的渠道比较单一造成2009年中国楼市疯狂飙涨，所以2010年中国政府多部委出台了打压炒房的行为，深圳楼市作为中国楼市的风向标，调查就显得极为必要了。一、深圳深圳房地产调查报告的调查研究的目的：了解当今及未深圳房地产市场情况。二、深圳房地产调查报告的调查的方法：观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站、报纸、文献 三、深圳房地产调查报告的调查研究的主要发现1、价格上涨明显。20020年，深圳商品房价格为7659。18元/平方米，同比上涨17.28。2008年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了2010深圳房地产市场发展与2008年展望,研究中心副主任王锋博士在报告中指出,深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡.2010年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达2030，迫使政府不得不一再出手调控.在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化：从2010年各月住宅销售价格变动看,住宅价格在1月份同比上升了3.98，其他各月份都保持了两位数的同比增长率.但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6-9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15以下的波动.10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70和38.62,由于深圳11月份市场调控措施的及时出台,12月份住房价格开始回落,同比增长19。90。经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米,同比上涨24。71;商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63.文档为个人收集整理，来源于网络文档为个人收集整理,来源于网络 2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从2006年上半年的0。93，2007年上半年的0。9，迅速缩小为2010年的0。66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦,但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1-8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0。73:1。供不应求趋势明显。此外,供应结构失衡的矛盾也很突出。 四、造成深圳房地产现状原因分析 1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门 深圳作为我国改革开放的中心城市，是我国劳动力资源流动的主要方向,相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求，主要表现在： 每年两千万的农民工涌入城市,城市安居的压力. 生育的高峰期，对买房安定的需求. 中国城市化建设的热潮、趋势。 房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。 资源匮乏的瓶颈效应。2、从房地产商开发的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势 主要表现在: 土地成本上涨。 房地产土地资源稀缺。 房地产业利润空间萎缩。贷款成本增大。 房地产开发投资结构不合理。在深圳,年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重.他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅.但是,虽然2010年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米，创下历年成交量新高，但是其中豪宅供应面积达132万平方米，接近总供应面积的二成,远远超出正常的市场供应结构比例.大面积豪宅供应过多，价格增长过快，带动整体市场房价快速上扬，普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。 大量闲置土地没有转化为市场有效供应 。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大,但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象. 3、从客户购买的角度分析，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面深圳比邻香港，房地产的投资收益率远远大于香港。近期股市不景气。4、从市场的角度，深圳市场在现阶段，很容易被炒热。 国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。深圳房产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促使消费者交易盲目.四、结论1。深圳房地产将处于买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然深圳楼盘销售增加,积压有所减少，但深圳整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大. 2.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.3.二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因。楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件。人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的。五、建议1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容.一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议. 2、加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击.3、有计划有步骤的规划房地产开发结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。4、合理引导住房主体需求中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化.参考文献:1廖俊平,谭 颖。房产新政下的深圳房地产市场J.房地产市场,2010，(7)。 2王锋.2010年深圳房地产市场发展报告Z。 3深圳房地产供求失衡 5700万，能解楼市之渴？ 4深圳楼市逆市飞扬探秘：五大原因支撑房价暴涨 5深圳地产：“鸡、犬”不宁 6饶高营,。影响房地产价格因素的研究J。中国住宅设施，2006,（03）。 7海平.掰开揉碎“烫手的山芋”J。数据,2010，(08）. 8杨荣良。建立和培育房地产市场的思考J.改革，1991,（04). 9沈悦.对我国房地产价格走势的判断与政策建议J。中国房地信息，2010,（07)。 10杨韬，邹高禄。论房价过高的危害J.决策咨询通讯,2010,（01)。 11曹洪。对房地产价格评价指标的思考J.价格月刊，2010，（08)。 12景学成。利率、汇率政策牵动房地产价格J.现代商业银行，2010，（09）。 13徐济东，叶春明。初探上海房地产价格调控J.上海企业，2010，(08). 14朱延福等.宏观经济学M.北京:中国统计出版社，1995年. 15严华清。西方房地产M。武汉：武汉大学出版社，1994年。 16张元端。中国房地产业指南M。 哈尔滨：黑龙江科技出版社，1991年。8