投资分析报告融资.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,栖霞市果都新城项目投资分析报告,栖霞市果都新城项目投资分析报告,栖霞市果都新城投资分析汇报,开发商：烟台市中房万丰房地产开发有限企业,二九年十二月一日,第1页,一、认识栖霞,二、房地产市场,三、地块分析,四、可行性开发策略,五、投资优势与回报,目 录,第2页,栖霞，中国优异旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故宫之称牟氏庄园，有中国著名道教太虚宫，有陡险异常，形如锯齿牙山森林公园，有“胶东小华山”之誉 崮山。,栖霞，中国苹果之都，果园面积68万亩，年产量7亿千克。先后引进推广红富士、新红星、乔纳金等各类新品种60多个品系，推广应用苹果套袋、覆盖、摘叶转果、配方施肥等新技术20多项。,栖霞，一座即既古老，又充满活力年轻城市，更是一块漂亮丰饶、魅力四射、充满希望土地,认识栖霞,第3页,栖霞市位于烟台市区西部,是烟台唯一一个内陆县级市,总面积平方千米，辖21处乡镇，968个自然村，人口68万，其中非农业人口10.67万人。城市化率15.5%，辖15个镇、办事处，1个开发区，953个行政村(居委会)。,烟青、烟栖高级公路、文朱路、蓬水路等国道省道和县乡公路纵横交织，四通八达，全市南有青岛港、北有烟台港、东有烟台机场，蓝烟铁路横穿市内，形成了出入快捷海陆空、立体式、当代化交通网络。,半小时,2小时,1.5小时,栖霞介绍,认识栖霞,第4页,年，全市完成生产总值136亿元，增加5.2；地方财政收入2.82亿元，增加10；社会消费品零售额60亿元，增加19；城镇居民人均可支配收入13400元，农民人均纯收入6420元，分别增加11.8和10。,栖霞市消费能力非常强，快要到达了全民生产总值二分之一。,伴随栖霞市苹果种植业越来越辽阔，农民人均收入增加速度越 来越快，已经靠近城镇人均收入增加率。,城市基本数据,认识栖霞,第5页,即使一开始，市政府提出了向北发展战略目标，不过距离城市约有3公里距离，相对于日常生活购物，更是不方便，效果非常不显著。,本项目距离城市中心仅一河之隔，因为有靠近二分之一面积山地，促使南面发展迟缓，现政府重点支持南城，假如能够很好利用这些山地，南城发展指日可待。,行政中心,行政中心,3公里,认识栖霞,第6页,购物主要为万家购物广场和商业步行街，商业步行街为栖霞最繁荣、也是最老商业中心，有栖霞百货、供销售商场、银海服装商场、新天地服装广场。,年，栖霞市零售消费收入60亿元，人均消费9347元，强大消费劲足以促使栖霞建设愈加规范、档次更高消费场所。,购物场所,商业步行街,万家购,物广场,认识栖霞,第7页,纵观栖霞，即使产业包括到各行各业，却缺乏大型专业市场，一个装饰品市场，却只有不到40家门面，而塔山市场却只是一个最为普通菜市场，对于小商品、果蔬等专业市场，完全处于空白情况。,专业市场建设不但能够填补市场空白，而且能够为增强市场活力。,专业市场,塔山市场,装饰品,市场,认识栖霞,第8页,栖霞市主要依靠牟氏庄园、太虚宫、牙山国家森林公园旅游景点整年接待游客70万人次，旅游产业总收入2亿元，人均消费285元。,因为城市相关配套比较落后，不足以使旅游人群滞留，造成人均消费劲不足，基本是当日往返，消费主要停留在门票、车票两大项目。,建设与旅游相关配套设施，如游乐园、寺院、高尔夫球场等，不但能够吸引人员滞留，而且能够带动消费。,太虚宫,牟氏庄园,翠屏公园,旅游资源,认识栖霞,第9页,栖霞当前有中等酒店果都大酒店、华昕商务会馆、悦心亭宾馆、竹园宾馆，其余多为小型宾馆。从中小宾馆入住情况来看，栖霞住宿行业显著出现过剩情况，当前入住率不足30%，而像果都大酒店、华昕商务会馆入住率通常在70%以上，显著高于小型宾馆。伴随人民生活水平提升，旅游观光、投资接待、业务洽谈等各项活动越来越频繁，对于高档需求越来越高。,高档酒店建设，是一个城市形象，也是必要。,酒店行业,悦心亭,宾馆,果都大,酒店,华昕商,务会馆,认识栖霞,第10页,项目处于栖霞市最好两所学校边缘，不但能够带来大量大气，而且能够带到一大批相关产业，如图所表示，试验小学和一中，从而带动了文化路大批文化产业。,文化教育,试验,小学,一中,二中,文化街,认识栖霞,翠屏,中学,第11页,栖霞市纯住宅区并不多，主要集中在凤凰岭公园北面，约有住房余套，其它地方多以商住两用混合型住宅。,纯居住小区，不但能提升城市居住品质，也是一个必定趋势。,居住,纯居住区,认识栖霞,第12页,一、认识栖霞,二、房地产市场,三、地块分析,四、可行性开发策略,五、投资优势与回报,目 录,第13页,年至20，全市（包含乡镇）共出让土地30宗，出让面积356.11 亩，规划建筑面积37.72万平方米，出让总地价8736.01万元，土地成交均价24.53万元/亩，其中市城共成交土地12宗，出让面积130.49亩，规划建筑面积17.33万平方米，出让总地价4427万元，土地成交均价33.92万元/亩。,数据起源中国土地资源网,栖霞房地产起步比较晚，发展速度比较慢，前期开发项目多以商住两用混合住宅为主。规模小、配套不全，从而大大影响了市民居民程度。,年，有部分开发商引入一线城市开发理念，在市场上引发了不小反应。,年，全市共有5宗土地进行招拍，其中市城2宗，土地面积16804平方米，起拍均价31.31万元/亩。,房地产市场,第14页,大卖场倍受欢迎,大型超市与时尚卖场快速兴起，受到市民追捧，从商业楼盘调查结果和数据分析上，栖霞市当前商业情况因为受到地域环境现实条件影响，在零售商业发展上已经靠近于饱和状态。万家购物广场主导商家客户“家家悦”、“振华百货”所带来先进商业理念和全新商业操作手法，大大改变了商家和消费者对当代零售商业看法和认识。,传统综合商场风韵尤存,传统综合市场以功效全、价格适中继续享受一定市场竞争力然而其落后配套、混乱局面使其形象大大打折，在零售上与超市存在着较大竞争，市场份额也受到挤压。,专业市场潜力巨大,伴伴随经济发展，市场也在不停细分，各类专业市场随之产生在栖霞几乎处于空白状态，专业市场出现，是与经济发展程度亲密相关，所以，伴随经济发展,专业市场是一个不可逆转发展趋势。,大型国际化居住小区将得到热捧,伴随人民生活水平提升，越来越多人更崇尚于居住享受，对于居住要求也越来越高，居住理念、配套设施已成为人民选择住房首要标准。,房地产市场,房地产市场特征,第15页,年栖霞房地产供给一览表,基本情况,项目名称,建筑面积,建筑形态,项目进度,销售价格,销售进度,华府名都,19.7万,高层,在建一期第3栋,2600,第3栋约20%,金苹果绿苑,15万,小高层、多层,一期现房，二期认筹,2500,一期80%,雅景华庭,7.5万,小高层、多层,一期现房，二期在建,2200,一期80%,鸿基丽景园,7.55万,多层,开工不入,未定,未正式销售,富贵园,2.1万,多层,现房,2300,余少数顶层,蓬达海福来,5万,小高层、多层,封顶,余少数电梯房和多层顶层,东盛小区,约2万,多层,7栋已现房,2100,第7栋剩30%,房地产市场,第16页,房地产市场,重点项目介绍：华府名都,产品定位,新城中心，绝版国际化小区,占地面积,100亩,建筑面积,19.7万,总栋数,12栋23层,当前销售,第3栋,主力户型,两室两厅,面积,113.64,销售价格,2600元/,户型,三房两厅141.95123.7,两房两厅112.68,项目介绍,栖霞市当前唯一一个纯高层项目，主打国际化小区；,长春湖畔、市府旁大型住宅项目，自然环境优势，发展潜力大。,栖霞市房地产市场最专业营销中心，豪华气派、销售资料以物品包装，使人从营销中心就能够体验今后生活品质与众不一样；,第17页,重点项目介绍：,金苹果绿苑,产品定位,城市巅峰，央区品质大宅,占地面积,80亩,建筑面积,15万,总栋数,小高层11栋、多层2栋、商业4栋,当前销售,一期70%，二期认筹,主力户型,三房两厅,面积,112,销售价格,小高层2500,户型,三房两厅、四房两厅,商业面积,5万,商业价格,临街8000元/，内街5000元/,项目介绍,项目位于城市正中心，正面为文化广场，位置得天独厚；且项目还比较大，对于项目品质营造起到了一定效果。,项目成功引进了振华商厦，当前已经正式营业，对于项目标中心位置得到了深入稳固；,房地产市场,第18页,重点项目介绍：,雅景华庭,产品定位,栖霞人好房子,占地面积,建筑面积,7.5万,总栋数,19栋多层，3栋小高层,当前销售,1-5栋80%,主力户型,三室两厅,面积,113,销售价格,2200,户型,两房两厅98,三房两厅132,项目介绍,栖霞市首个有别墅项目，但别墅销售不理想，开发商现打算把未建两栋别墅改成多层。,项目亮点不多，主要以价格为主，位置占有一定优势。,中心广场大型亲水景观。,房地产市场,第19页,重点项目介绍：,鸿基丽景园,产品定位,占地面积,94.5,建筑面积,7.55万,总栋数,29栋多层,当前销售,未销售,主力户型,三室两厅,面积,销售价格,户型,三室两,厅97、113,项目介绍,栖霞第一个先建景观，再做房子项目；,项目配套有幼稚园，栖霞市在售项目中,唯一一个。,当前项目只建有两栋楼在建，预计明年9年月交房。,房地产市场,第20页,一、认识栖霞,二、房地产市场,三、地块分析,四、可行性开发策略,五、投资优势与回报,目 录,第21页,地块分析,项目位于栖霞市城市最南端，距离城中心一河之隔，与百货大楼等老商业区一脉相承。距市政府约3000米左右距离。,但伴随市政府重点支持，区域发展指日可待。,项目标建设，必将引动栖霞新一轮居住、商业新潮，开启栖霞城市关键。,项目位置,行政中心,城市中心,地块位置,第22页,西至山谷底下河水为界,北面至翠屏路,南止南林家庄路口以北,东至迎宾路东面山脊,项目属于新兴地块，周围多以民房和空地、山地为主。,项目四至,地块分析,第23页,现场实照,地块分析,第24页,地块现实状况,1、项目,占地规模大,，融商业、住房、旅游、休闲、购物、科研于一体，可供发挥空间大，,便于品牌塑造,；,2、周围拥有,外部交通条件优越,，地块属于,新城建设项目,，规划起点高，打造,高端物业,条件愈加成熟；,3、属于栖霞未来发展新兴区域，因为,政府重点扶持区域发展,，区域前景一片光明。,4、项目总占地,面积约4000亩,，南北长约1.5千米，东西宽约2千米，其中平地面积约2500亩，山地面积约1500亩。,5、地块内有迎宾路项目南北穿插而过将项目地块一分为二，,栖霞母亲河白洋河,从贯通南北。,6、山地高差约定40米，坡度约三十度，部分地块坡度约50-60度。山谷数量众多。,地块分析,第25页,交通情况,项目内有栖霞城市主干道迎宾路从项目内穿过，北至烟台，南至青岛以及联接栖霞各乡镇，东面文化路抵达桃村、威海等地。现在1路、2路公交车从项目中间穿过。地块斜对面为栖霞汽车总站。交通便利，四通八达。,地块分析,第26页,周围配套,学校：翠屏中学、一中、小学、幼稚园,医院：栖霞人民医院南郊分院,购物：家家悦,餐饮娱乐：冠霞肥牛、顺风肥牛,银行：农业银行、邮政储蓄、农村信用社,政务：交警大队,交通：1路、2路,地块分析,第27页,项目内商业情况,1、以汽车站往南，至南林家庄为界，西边多为商品房，东边多为村民自有房屋。约有商户200余家，除有烟台著名商家”家家悦“超市外，其它商家均为个体经营户。,2、现有商家中，汽车零售和相关配件等与之相关行业所占比重较为突出，约占有25%百分比，其次为餐饮，约占有20%百分比，果蔬种业约有15%百分比，另有部分药店和小百货等其它行业。,3、地段内商户租金相对较低，15000-4000元/年不等（包含一、二层），面积共约130-150 。,4、地段屋内因有部分村民自建房屋，所以自营业主占有相当大百分比。,5、地段内商品房承建商品房比较早，普通为一、二层整体出售或一、二、三层整体出售，售价由年1400元/涨到现在2100元/，8年时间上涨约为50%，发展空间非常大。,地块分析,第28页,店铺名称,主营业务,租金售价,买入总价,面积,购入年份,泰和超市,小百货、超市,23万元,130,大大水饺,餐饮、水饺,1400元/,13万元,90,家家乐菜店,新鲜菜,4500元/年,100,翠丰书店,书、报刊,8000元/年,30万元,150,洪兴超市,小百货、超市,8000元/年,30万元,150,山城水暖配件,水暖锅炉,8000元/年,35万元,150,金土地良种,种业,8000元/年,35万元,150,中天汽车装璜,汽车饰品,30万元,150,国永水暖管件,水暖配件,1元/年,150,项目内商业租售一览表,地块分析,第29页,分析小结,1、白洋河从地块内南北贯通而过，利于项目环境营造；,2、迎宾路从项目贯通，项目展示性强、通达性强，易于塑造良好商业气氛；,3、项目内有大量山谷、山体，环境优美，无疑为建造山体别墅和休闲旅游最正确场地；,4、地块内多为空地、山地、平房，拆迁量少，从而大量降低项目投入成本；,5、地块内房价上涨迅猛，5年时间房价上涨一倍，上升趋势、升值空间日新月异。,地块分析,第30页,一、认识栖霞,二、房地产市场,三、地块分析,四、可行性开发策略,五、投资优势与回报,目 录,第31页,地块属性,A,B,D,C,A地块：最靠近城市中心地块，白洋河支流将地块拦截，地块以北繁荣热闹，地块内为印染厂和钢材厂，当前已经全部停产。,B地块：沿迎宾路地块，地块平整，地块内有少数工厂和居民区，,C地块：地块为大部分为为空地，少许民房、工厂，有学校一所，地块平整，白洋河从地块内穿插而过。,D地块：山地和洼谷，地块为没有建筑，现全部为果树。,可行性开发策略,第32页,总规市意图,可行性开发策略,第33页,规划面积,建筑形态,建筑面积,花园洋园,40万,别墅,30万,公寓,50万,建筑形态,建筑面积,普通住房,20万,风情商业街,20万,商业批发市场,20万,以上建筑为可销售性建筑，面积累计约180万,，其中住房面积140万,，商业面积40万,。,以上建筑形态仅供参考，详细面积依据地块实际实用率进行规划确定。,可行性开发策略,可销售性建筑,第34页,可行性开发策略,自营性建筑,建筑形态,建筑面积,主题商场,10万,学校、幼稚园,3万,寺庙,3万,观道,3万,酒店、培训中心,10万,建筑形态,建设面积,游乐场,30万,高尔夫球场,70万,下沉式广场,3万,大型停车场,10万,以上自营性建筑建筑面积共29,万，旅游性设施建设面积共同113万。,以上建筑形态仅供参考，详细面积依据地块实际实用率进行规划确定。,旅游性设施,第35页,总体构思说明,建筑分布,1、,翠屏路与迎宾路交汇处至翠屏公园山边，,即城关村区域：,2,层观河商业楼，小高层公寓，,会议接待中心与酒店；,2、迎宾路两侧批发型商业双首层结构或高跨举,架双层结构门市；,3、沿河风情商业街，建筑特色化，如江南风情；,4、南三里店村委区域形成一个下沉式商业广场,零售主力店,5、商业广场以南至林家庄路为拆迁安置区（多层住宅）,6、山系西坡各山谷建游乐设施，翠屏中学等开阔山谷建少许中等住宅，部分山谷建设风情别墅类产品。,第36页,7、,山脊建顶级度假酒店高档特色餐厅与高端,特色休闲娱乐设施；,8、山系东坡由低到高建设中高档小区联排,别墅独体别墅，各类风情建筑；,9、山系东坡沟西店小水库建设临湖会所休,闲商业与小区商业临水豪宅；,10、翠屏公园南移，在现有地块建设成英伦、西班牙风情谷，山北头改河道走势，形成景观。,总体构思说明,建筑分布,第37页,五纵三横一脊一盘山1：,五纵,1,：霞光路南延沿山建设，在南三里店处与沿河路汇成一条路,五纵,2,：翠屏路北侧白洋河东侧沿河路南延,五纵,3,：迎宾路,五纵,4,：翠屏公园东侧沿河路（沿山路）,五纵,5,：与迎宾路平行，迎宾路与沿河路之间，小区内纵向道路（双首层路）,总体构思说明,道路系统,第38页,五纵三横一脊一盘山2：,三横,1,：翠屏路平行沿河路,三横,2,：南三里店翠屏中学后一条上山路可改造成翻山路与东坡道路体系相融,三横,3,：地块南侧那南林家庄路东延到文化路,一脊：从南林家庄路林家庄村后山沿山脊至南天门最高处建设山顶公路，贯通二横三横与盘山道，联络山脊两侧景点设施,一盘山：为要为东侧中高档小区服务，分出适量支路连接各住区组团，形成小区主出入道,总体构思说明,道路系统,第39页,住宅景观：东坡为主场，建设坡地景观与临湖景观；山体西侧住宅组团景观来河景与广场景观，以商业景观,商业景观：河道改造与广场建设，风情各异商业主题景观，霓虹灯与商业牌楼组成景观,观光景观：山谷、河道、山脊、山顶景观与陡坡造景以及寺庙等传说神话文化景观。庙宇、道观在南区新建。,总体构思说明,景观体系,第40页,一、认识栖霞,二、房地产市场,三、地块分析,四、可行性开发策略,五、投资优势与回报,目 录,第41页,战略目标：栖霞城市新关键CBD,规划战略目标,以栖霞城城市建设为出发点，以打造,栖霞乃至烟青地域“动力关键”,为战略目标。强化栖霞南城金融商务、购物休闲、旅游休闲、文化活动、生态人居等城市综合服务功效，为城市发展提供“复合动力”，为产业高速发展提供支撑。,在完善城市功效同时，重视提升土地效益，力争规划与实际条件、开发操作相一致。,规划定位,以商业关键区、国际居住区和旅游休闲为关键，高效综合利用城市空间，,将栖霞城市建设成为含有当代化国际标准旅游城市中心区、城市客厅,。,战略规划 前瞻定位,城市中心,这里，不但仅是栖霞城市中心，更是烟青地域城市中心,投资优势与回报,第42页,经过延续城市主功效区中轴线布置特点，由北向南形成主题商业广场沿河风情商业街游乐训练基地旅游休闲等一系列基础设施和标志性景观建筑。街区内商业、文化、体育、休闲等设施齐全，品质高雅，整体设计高起点，格调一致，街区将成为栖霞新城中心区，充分展现栖霞个性特色。,栖霞、翠屏山地段将展现一幅漂亮画卷,投资优势与回报,第43页,规划中新城将打造栖霞关键城区，拥有栖霞规模最大主题购物中心、商务酒店、下沉式广场。,他不单只是面对栖霞，更是面对烟台、青岛，他承载是一个城市梦想，是60万栖霞市民梦想立足栖霞，面向烟台，辐射山东半岛,栖霞城市新关键CBD,投资优势与回报,第44页,优势一,关键区位，交通便捷,区位上，项目与城市中心无缝链接，伴随项目标逐步开发，323万平方米建设面积，大量配套设施，项目标关键区位优势将愈加显著。,迎宾路北接烟台，南连青岛、蓬来，距离同三高路入口仅十分钟车程，文化路连接桃村、威海等城市。,半小时,2小时,1.5小时,投资优势与回报,第45页,政企合作，强强联手,优势二,栖霞市与中房万丰深度合作共同开发，成立合资企业，进行土地一级市场开发，志在将整个区域运作成功。,按照“政府引导、市场运作、优势互补、滚动开发、收益共享”标准，共同开发建设果都新城项目。,投资优势与回报,第46页,4000亩整体性区域规划，确保了区域资源价值利用最大化。,商业、商务、居住、旅游等功效合理设置使整个区域自我中心化，成为一个协调发展有机整体。,优势三,4000亩，宏大规模,整体性规划充分表达综合优势和规模优势,居住,旅游,商业,商务,投资优势与回报,第47页,项目合理利用栖霞现有苹果资源，打造一系列苹果产业链，利手现有河流、山谷，打造旅游购物一条街，其可连续发展产业，不论是投资者、经营者、客户，都有一个强有力保障。,优势四,可连续发展支撑力,投资优势与回报,第48页,优势五,辽阔市场基础,栖霞自年苹果产业进行产销两旺状态，年均收入3-5万，经过发展，现果农每家存款收入均达30万元，储蓄存款余额50.24亿元，人均7821元，只要能够很好建设适应地产品，引导客户前来消费，便能够顺速实现投资回报。,投资优势与回报,第49页,优势六,纯生态景观，打造烟青宜居生态之城,利用白洋河，打造江南风情景观长廊；利用山谷，打造万国风情谷；利用山脊，打造山顶购物休闲街，利用山坡，打造高尔夫球场；利用公园，打造旅乐场、训练营。,投资优势与回报,第50页,优势七,星级运行，贴心服务,项目采取明确分工，各做专长运行管理模式，住房、商业以销售为主，酒店、商场、高尔夫以及旅游行业以自营为主，和与业运行管理企业进行长久合作，确保项目长久赢利，,投资优势与回报,第51页,优势八,立足栖霞，面向烟台，辐射山东半岛,强大旅游资源、消费行业，更需要面向社会推广，企业已和国内外专业企业合作，利用公园在烟台影响力和资源和政府合作，举行，由国内外专业企业出思绪、计划，在栖霞以及烟青等地实施有效、计划性苹果艺术节，旅游节等活动和广告宣传。,投资优势与回报,第52页,投资优势与回报,投资预算,预算前提：,1、本项目包括到可销售性建筑、自营性建筑、旅游性建设三种建筑形态，无法计算投资回报，须将土地分摊到每一个建筑形态上，按照规划面积和场地需求，将旅游性建设按1500亩计算，可销售性建筑和自营性建筑按面积百分比划为2258亩、242亩分开进行预算。,2、因为旅游性建设除开土地成本外，基他建设成本相差太多，如高尔夫球场，标准18洞72杆投资成本能够从5000万-5亿元不等，在此只做大约估算，不做详细预算。,3、自营性建筑、旅游性建设均按年回报率6%计算。,4、依据市场情况，住房销售均价按2400元/，商业销售均价按4500元/，项目可销售性建筑销售总价为1400000 2400+4000004500=5160000000元。,5、本投资预算仅供参考，欲知愈加详细投资预算，需待项目各项经济技术指标明确后，由专业预算部门预算得知。,第53页,序,号,工程项目（费用）名称,计量,单位,工程量,单价或,费率,造价或费用,备注（计费标准说明）,1,一、征地、拆迁赔偿费,征地费,亩,2258.00,300000,677400000.00,高尔夫和游乐场用地除外,土地契税,元,677400000.00,3.0%,2032.00,按征地费用,土地登记公证费,笔,30000.00,30000.00,2,二、斟察、设计和前期费,地形图测绘费,1506086.00,0.14,210852.04,按征地面积,地质勘察费,1800000.00,2.00,3600000.00,按总建筑面积,建筑设计费,1800000.00,25.00,45000000.00,按总建筑面积,报建费,1800000.00,260,468000000.00,按总建筑面积,规划管理费,元,1440000000.00,0.3%,430.00,按建筑安装工程费,招标费,元,1440000000.00,0.1%,1440000.00,按建筑安装工程费,监理费,元,1440000000.00,0.2%,2880000.00,按建筑安装工程费,预结算审计费,元,1440000000.00,0.3%,430.00,按建筑安装工程费,施工协议鉴证费,元,1440000000.00,0.1%,1440000.00,按建筑安装工程费,可销售性建筑投资预算（住宅+商业）,第54页,质量检测费,元,1440000000.00,0.15%,2160000.00,按建筑安装工程费,建筑方案评审费,1440000000.00,0.20,288000000.00,按建筑安装工程费,3,三、建筑安装工程费,土建工程,1800000.00,800.00,1440000000.00,4,四、基础设施费,自来水,1800000.00,25.00,45000000.00,按建筑面积,雨污水,1800000.00,75.00,135000000.00,按建筑面积,供电,1800000.00,150.00,270000000.00,按建筑面积,弱电（有线、局域网、监控、对讲）,1800000.00,35.00,63000000.00,按建筑面积,消防,1800000.00,30.00,54000000.00,按建筑面积,通信,1800000.00,10.00,18000000.00,按建筑面积,5,五、（小区）配套建设费,绿化工程,828347.30,30.00,24850419.00,景观占用地面积55%,道路工程、广场及景观工程、水系工程、停车场,301217.20,170.00,51206924.00,道路占用地面积20%,直接费,360195.04,前五项之和,第55页,6,六、管理费,建设管理费,元,1440000000.00,1.65%,23760000.00,按协议标额,建筑面积测量费,1800000.00,1.70,3060000.00,按总建筑面积,销售管理费,元,5160000000.00,4.00%,206400000.00,按总销售额（销售及推广）,7,七、税费,营业税及附加(5.5%),元,5160000000.00,5.50%,283800000.00,按总销售额,印花税,元,5160000000.00,0.30%,15480000.00,按总销售额,8,八、利息,贷款利息,元,8.40%,直接费,9,九、不可预见费,不可预见费（按直接费计）,元,360195.04,3.00%,108605405.85,直接费,间接费,641105405.85,六项至九项和,总造价,1800000.00,2367.38,4261285600.89,总销售额,5160000000.00,毛利润额,898714399.11,毛利率,21.09%,企业所得税,元,898714399.11,33.00%,296575751.71,按毛润额,第56页,序,号,工程项目（费用）名称,计量,单位,工程量,单价或费率,造价或费用,备注（计费标准说明）,1,一、征地、拆迁赔偿费,征地费,亩,242.00,300000,72600000.00,高尔夫和游乐场用地除外,土地契税,元,72600000.00,3.0%,2178000.00,按征地费用,土地登记公证费,笔,30000.00,30000.00,2,二、斟察、设计和前期费,地形图测绘费,161414.00,0.14,22597.96,按征地面积,地质勘察费,290000.00,2.00,580000.00,按总建筑面积,建筑设计费,290000.00,40.00,11600000.00,按总建筑面积,报建费,290000.00,260,75400000.00,按总建筑面积,规划管理费,元,435000000.00,0.3%,1305000.00,按建筑安装工程费,招标费,元,435000000.00,0.1%,435000.00,按建筑安装工程费,监理费,元,435000000.00,0.2%,870000.00,按建筑安装工程费,预结算审计费,元,435000000.00,0.3%,1305000.00,按建筑安装工程费,施工协议鉴证费,元,435000000.00,0.1%,435000.00,按建筑安装工程费,自营性建筑投资预算（酒店+商场+寺庙+观道+学校）,第57页,质量检测费,元,435000000.00,0.15%,652500.00,按建筑安装工程费,建筑方案评审费,435000000.00,0.20,87000000.00,按建筑安装工程费,3,三、建筑安装工程费,土建工程,290000.00,1500.00,435000000.00,4,四、基础设施费,自来水,290000.00,25.00,7250000.00,按建筑面积,雨污水,290000.00,75.00,21750000.00,按建筑面积,供电,290000.00,150.00,43500000.00,按建筑面积,弱电（有线、局域网、监控、对讲）,290000.00,35.00,10150000.00,按建筑面积,消防,290000.00,30.00,8700000.00,按建筑面积,通信,290000.00,10.00,2900000.00,按建筑面积,5,五、（小区）配套建设费,绿化工程,88777.70,30.00,2663331.00,景观占用地面积55%,道路工程、广场及景观工程、水系工程、停车场,32282.80,170.00,5488076.00,道路占用地面积20%,直接费,791814504.96,前五项之和,第58页,6,六、管理费,建设管理费,元,435000000.00,1.65%,7177500.00,按协议标额,建筑面积测量费,290000.00,1.70,493000.00,按总建筑面积,8,七、利息,贷款利息,元,8.40%,0.00,直接费,9,八、不可预见费,不可预见费（按直接费计）,元,791814504.96,3.00%,23754435.15,直接费,间接费,31424935.15,六项至九项和,总造价,290000.00,2838.76,823239440.11,一年投资回报,290000.00,170.33,49394366.41,回报按总造价6%计算,十年投资回报,290000.00,1703.25,493943664.07,回报按总造价6%计算,第59页,旅游性建筑（高尔夫+游乐场+广场+停车场）,投资优势与回报,序号,工程项目（费用）名称,计量单位,工程量,单价或费率,造价或费用,备注（计费标准说明）,1,一、征地、拆迁赔偿费,征地费,亩,1500.00,300000,450000000.00,土地契税,元,450000000.00,3.0%,13500000.00,按征地费用,土地登记公证费,笔,30000.00,30000.00,2,二、高尔夫球场,种植土,667000.00,40.00,26680000.00,按1000亩计算,果领草,667000.00,30.00,0000.00,按1000亩计算,配套设施,套,50000000.00,50000000.00,3,三、游乐场,建设费用,266800.00,150.00,4000.00,按400亩计算,配套设施,套,10000000.00,10000000.00,第60页,4,四、下沉式广场,建设费用,26680.00,200.00,5336000.00,按40亩计算,配套设施,套,000.00,000.00,按建筑面积,5,五、停车场,建设费用,40020.00,30.00,100.00,按60亩计算,配套设施,套,00.00,00.00,总造价,1000500.00,618.67,618976600.00,一年投资回报,1000500.00,37.12,37138596.00,按总造价回报6%计算,十年投资回报,1000500.00,371.20,371385960.00,每年按总价6%计算,第61页,十年期投资回报,序号,项目名尔,计量,指标,单位,数量,单价,累计,1,一、投资成本,基本建筑成本,元/M,2,M,2,1800000.00,2334.71,4202485600.89,自营性建筑成本,元/M,2,M,2,290000.00,2838.76,823239440.11,旅游建筑成本,1000500.00,618.67,618979335.00,2,二、销售收入,住房,元/M,2,M,2,1400000.00,2400.00,3360000000.00,商业,元/M,2,M,2,400000.00,4500.00,1800000000.00,小计,5160000000.00,3,自营性建筑收入,十年投资回报,元/M,2,M,2,290000.00,1703.25,493943664.07,4,旅游性建筑收入,十年投资回报,元/M,2,M,2,1000500.00,371.20,371385960.00,总成本,5644704376.00,十年总收入,6025329624.07,十年期回报,380625248.07,十年期投资回报率,6.74%,第62页,汇报结束,谢谢指导！,第63页,