商业综合体市场调研报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,杭州万象城市场调研汇报,商业综合体市场调研报告,第1页,商业篇,地块分析,万象介绍,区域分析,商业综合体市场调研报告,第2页,钱江新城规划,区域位置,商业综合体市场调研报告,第3页,钱江新城规划,功效定位,是未来杭州行政、经济、文化活动中心；,是城市经济、旅游发展新增加点；,是开辟钱塘江时代，带动钱塘江两岸城市开发主要原因；,是杭州当代化大城市形象标志,商业综合体市场调研报告,第4页,区位情况,地理、交通：万象城位于钱江新城CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中江锦路站、地铁2号线钱江路站均与万象城接驳，项目周围还覆盖了多条BRT快速公交路线。,周围配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐中心。,本项目周围都是城市标志性建筑，区域价值已被认可，有一定升值空间；配套成熟、生活便利，表达高档生活品质。,商业综合体市场调研报告,第5页,万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米大型购物娱乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25万平方米酒店式写字楼（预计交付）公寓（预计交付）；三期将建设建筑面积达11万平方米超高层写字楼与6万平方米超五星级酒店（预计交付）。,商业综合体市场调研报告,第6页,区域SWOT分析,区域优势 Strength,钱塘江畔，自然景观条件佳,政府统一规划，有序实施，严格控制管理,区域交通便捷,区域劣势 Weakness,背临钱塘江，发展空间受限,还未成型，需要一定时间人气积累,多家不一样背景开发商实施建设，良莠不齐，增加了同质开发潜在危险,就规划本身而言，杭州钱江CBD规划是相当到位和具前瞻性，在截止当前钱江新城建设过程里我们也不难看出，政府决心是坚定。但因为杭州传统商务区潜在竞争，与隔江相望钱江世纪城能不能形成协力等问题，而且伴随杭州地缘经济地不停被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰辛，随之而来不确定原因也相当复杂。,商业综合体市场调研报告,第7页,商业篇,区域分析,万象介绍,地块分析,商业综合体市场调研报告,第8页,地块周围环境,项目东侧住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖高档住宅区。,南侧规划为精品商业区。,西侧规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目标购物舒适感和亲和力带来不利影响。,北侧规划文化娱乐用地详细用途未完全决定，对本项目未来环境带来了不确定原因,。,商业综合体市场调研报告,第9页,地铁交通分析,其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周围形成换乘 枢纽中心站点,经钱江新城并在其中设有站点线路有三条线路,这对项目标可达性和客流聚集起到了极大促进作用,商业综合体市场调研报告,第10页,钱江新城规划,交通组织,老城区交通连接,有清江路、解放东路、庆春东路、凤起东路等交通主干道。,过江网络,杭州市将在当前（已建和在建）六座跨钱塘江大桥基础上，再增添“四桥一隧”，形成“十桥一隧”加密过江网络。,商业综合体市场调研报告,第11页,本项目必须利用地块本身优势，合理地规划，躲避主干道过宽及周围大楼压制，全力打造强势商业中心，为项目标最终赢利打下坚实基础。,因写字楼项目区位不具优势，需防止钱江新城内部无须要无效竞争。,酒店在规划设计中必须力争更贴近关键辐射区域内企事业单位和政府机构实际需求，与新城内大量酒店形成错位互补，在商务配套方面真正到达CBD要求。,地块SWOT分析,区域优势 Strength,区域劣势 Weakness,项目两面临宽敞主干道，一定程度影响商业人气,西侧规划中300米摩天高楼，使得当地块项目受到高度压迫感,距离钱塘江较远，亲水性欠缺,处于关键区内左右逢源区位位置，可同时吸引来自写字楼和居民区多样化消费群体,东侧住宅已大面积开工，将带来大量人气,建设中过江隧道更能深入提升地块价值,地铁规划，将提升区域价值,商业综合体市场调研报告,第12页,商业篇,区域分析,地块分析,万象介绍,商业综合体市场调研报告,第13页,基本概况,。年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城E06、07、08地块，总占地面积近10万平方米，包含了商业、办公及住宅等各种用途，当初业内为之一震，“杭州将出现万象城了”,商业综合体市场调研报告,第14页,规划,杭州钱江新城项目地面积约150亩，规划建筑面积55万平方米。,总投资预计超出40亿元人民币。,建筑面积近20万平方米,年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城E06、07、08地块，总占地面积近10万平方米，包含了商业、办公及住宅等各种用途，当初业内为之一震，“杭州将出现万象城了”。,商业综合体市场调研报告,第15页,万象城商城总平图,商业综合体市场调研报告,第16页,地下三层，地上六层,空中花园,下层式广场,各层品牌介绍,分布解析,重点项目分析,商业综合体市场调研报告,第17页,1层总服务台贵宾卡,B1层千味刷,3层嘉禾电影广场,4层溜冰场,分布解析B,人气较高场所,商业综合体市场调研报告,第18页,年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下了钱江新城地块，把中国第二个万象城梦想扎根在了杭州。,年12月，万象城正式开工，把10万平方米土地上将建设一个80万平方米城市综合体项目。,商业综合体市场调研报告,第19页,杭州万象城,商业市场分析,商业综合体市场调研报告,第20页,杭州万象城,商业市场分析,商业综合体市场调研报告,第21页,购物中心辐射商圈分析,辐射商圈范围界定,综合考虑各区域人口消费特征，商圈辐射定位以下：,u,第一（关键）商圈：钱江新城周围居民及钱江新城中办公群体和政府机构。,u,第二商圈：杭州其它市区，重点为滨江区。,u,第三商圈：杭州下属县市及杭州市外来人口。,商业综合体市场调研报告,第22页,商业市场分析,主要商圈比较,武林、延安商圈表现为综合商圈，当地居民、商旅客、外来人口均占有一定百分比；庆春商圈则主要表现为生活配套商圈。当地居民较多。,客源比较之客源组成,商业综合体市场调研报告,第23页,商业市场分析,主要商圈比较,延安、武林、吴山商圈出租车及自备车百分比略高；公交和自行车/助动车仍是杭州市居民购物出行主要方式。,客源比较之出行方式比较,商业综合体市场调研报告,第24页,经营商户需求分析,普通经营商户分析,u,商铺,楼层选择,普通经营商户楼层选择倾向性也十分显著，80%被访者表示只要沿街一层铺面。需要2层和一通二商铺分别为9%和7%。,商业综合体市场调研报告,第25页,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u,人口数量分析,钱江新城周围当前总计约有728万平方米住宅，当前周围区域约有100万平方米住宅在建，约1/2集中于钱江新城东南侧；另外，未来在钱江新城西北侧将有约100万平方米住宅。,商业综合体市场调研报告,第26页,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,滨江区现有些人口12.5万，沿江新建小区较多，约96万平方米；未来住宅供给量预计在200万平方米以上。,商业综合体市场调研报告,第27页,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,依据以上调查数据，预测钱江新城周围及滨江区人口将有较大幅度增加，预计中远期钱江新城周围可到达人口33.8万，滨江区人口到达20.2万。,商业综合体市场调研报告,第28页,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u,人口结构分析之家庭人口分析,钱江新城周围居民显现为单身家庭及两口之家百分比稍高；滨江区三口之家百分比较高，其次为四口之家。九堡当前居住百分比较低。,商业综合体市场调研报告,第29页,购物中心辐射商圈分析,商圈人文经济环境分析,u,人口结构分析之家庭收入分析,比较发觉，钱江新城居民平均收入较低，而滨江区基本为新建小区，所以高收入人群百分比较大。,商业综合体市场调研报告,第30页,总结,商业综合体市场调研报告,第31页,杭州万象城市场调研汇报,住宅部分,商业综合体市场调研报告,第32页,杭州万向成市场调研,住宅篇,悦,府,。,商业综合体市场调研报告,第33页,地理、交通：万象城位于钱江新城CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中江锦路站、地铁2号线钱江路站均与万象城接驳，项目周围还覆盖了多条BRT快速公交路线。,周围配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐中心。,本项目周围都是城市标志性建筑，区域价值已被认可，有一定升值空间；配套成熟、生活便利，表达高档生活品质。,基本情况,商业综合体市场调研报告,第34页,区位情况,项目名称数量,总建筑面积140000平方米,建筑容积率5.53,绿化率30%,建筑类别住宅普通住宅,车位配比1：1，管理费100装修情况精装修,开盘均价28000元,开盘时间8月21日、9月3日、9月17日,交付时间-08,1已开房源2#楼、1#楼、3#楼推出房源一期：161套,二期：160套,三期：301套,商业综合体市场调研报告,第35页,万象城“悦府”,规划,商业综合体市场调研报告,第36页,建筑格调,商业综合体市场调研报告,第37页,景观规划,商业综合体市场调研报告,第38页,悦府1#、2#楼主力户型为190230方大户型，3#楼主力户型以90方为主，有部分135方140方房源。,全部户型力争舒适，3.1米层高、全明设计、方正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。全部户型尤其突出主卧与客厅部分舒适性设计，让主人有一个尊崇感。,与项目所在钱江新城CBD区域区域价值，和整个万象城高档生活配套相比，户型设计并不是本项目标亮点，不是吸引购房者重点。,商业综合体市场调研报告,第39页,90方,户型：全明、通透，不过卧室面宽过小，面积局促，居住舒适性不强，3.2米客厅面宽，影响使用功效,商业综合体市场调研报告,第40页,140,方户型：全明、通透，主卧、客厅功效突出、舒适性很好，不过其余房间面宽、面积都比较小，这么三房有些顾此失彼,商业综合体市场调研报告,第41页,195,方户型：主卧、客厅等功效突出、舒适性很好，不过其余房间面宽、面积都比较小，这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使公共部舒适性得到满足,商业综合体市场调研报告,第42页,230,方户型：主卧、客厅等功效突出、舒适性很好，户型面积比较大、户型使用功效齐全、房间数量多，居住舒适性基本能满足,商业综合体市场调研报告,第43页,商业综合体市场调研报告,第44页,悦府精装修标准为6000元/m2，现场无样板房，效果图称得上富丽堂皇，装修用材考究均采取国际著名品牌，详细用材情况详见附表。,大堂,梯厅客厅,卧室,商业综合体市场调研报告,第45页,悦府广告形象独特、新奇，一支笔、一排钟、一枚钥匙给人留下深刻印象。,每一次广告词都能抓住一个卖点：CALLISO设计事务所、柏悦酒店、3期精装修住宅，步步推进，加深印象。,广告突出是“城”概念，从描绘杭州万象城、柏悦选择杭州万象城、深圳万象城，以万象城作为悦府最大卖点,推销悦府同时宣传了杭州万象城。,商业综合体市场调研报告,第46页,客群情况,客户起源,主要客户：多数是杭州当地人,次要客户：30%左右港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温 州、宁波等地客户,购置目标,购置大户型客户,普通以自住为主投资为辅,只有少部分人以纯投资为目标购置,主要是大户型总价基本在500万以上,高达40%首付,投资成本过高,购置90方小户型客户,以纯投资为目标占了50%左右,客户看重点,看好整个钱江新城区域发展前景,项目地处钱江新城关键区，周围都是高尚住宅,城市标杆性建筑,区域价值突出,交通优势显著,地铁1号线、2号线、4号线都在万象城设有站点,万象城概念已深入人心,全部物业配套高档,表达高档生活品质,商业综合体市场调研报告,第47页,销售情况,开盘时间,8月21日、9月3日、9月17日,主力户型,1#、2#楼以190230方为主，3#楼以90方为主,推盘数量,总房源622套，2#楼：161套，1#楼：160套，3#楼：301,套,开盘价格,28000元/平方,销售进度,共成交507套，成交率达82%。,1楼成交146套，成交均价28240元/平方,2楼成交150套，成交均价27132元/平方,3楼成交211套，成交均价27490元/平方,商业综合体市场调研报告,第48页,商业综合体市场调研报告,第49页,销售分析,10.1.2826,万象城销售情况相当火爆,一期所推2#楼和二期所推1号开盘当日销售均在90%以上,3期开盘当日预定达60%以上，虽逢逆市开盘，但一期、二期30天销售率均到达70%以上，逆市取得了较突出销售业绩。,截止10月3日，据透明售房网数据表明：309套190230方户型，已成交296套，成交率达96%，129套130140方户型，已成交109套，成交率达85%，172套90方户型，已成交102套，成交率达60%，项目主力户型以大户型为主，所以大户型去化表现愈加好一些，消费人群对总价敏感性不高，愈加重视产品豪华、舒适性及配套。,悦府销售虽受低迷楼市影响，后两期开盘价格做了适当调整，从成交均价上来看，二期、三期成交均价显著低于一期，但并不影响9月份51%销售份额。,项目标区域和本身配套是购房看中重点，前有深圳万象城等成功案例作为参考，使本项目更受关注，很大程度上增加购房者热情。,商业综合体市场调研报告,第50页,THE END,商业综合体市场调研报告,第51页,