第九章房地产地产估价机构与估价报告ppt.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017/12/29,#,1,、了解房地产估价机构资质许可和管理,2,、熟悉估价业务的来源、估价作业方案的制定；,3,、理解实地查勘与相关资料搜集整理的步骤和方法，明确估价的基本事项；,4,、掌握估价方法的选择，估价结果的最终决定及估价报告的撰写。,第九章,房地产估价机构与估价报告,【,学习目标,】,第一节 房地产估价机构,国家对房地产估价机构实行,资质核准,，凡从事房地产估价的机构应当申请并取得房地产估价机构资质，才能开展房地产估价业务。个人和未取得房地产估价机构资质的机构不得从事房地产估价业务。,房地产估价机构,，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的,房地产中介服务机构,。,房地产估价机构依法从事房地产估价活动，,不受行政区域、行业限制,。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。,房地产估价机构，应当由,自然人出资,，以有限责任公司或者合伙制企业形式设立。资质等级分为一、二、三级。,第九章,房地产估价机构与估价报告,一、一级资质,（,1,）机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；,（,2,）从事房地产估价活动连续,6,年以上，且取得二级房地产估价机构资质,3,年以上；,（,3,）有限责任公司的注册资本人民币,200,万元以上，合伙企业的出资额人民币,120,万元以上；,（,4,）有,15,名以上专职注册房地产估价师；,（,5,）在申请核定资质等级之日前,3,年平均每年完成估价标的物建筑面积,50,万平方米以上或者土地面积,25,万平方米以上；,（,6,）法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作,3,年以上的专职注册房地产估价师；,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,7,）有限责任公司的股东中有,3,名以上、合伙企业的合伙人中有,2,名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作,3,年以上的专职注册房地产估价师；,（,8,）有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于,60,；,（,9,）有固定的经营服务场所；,（,10,）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；,（,11,）随机抽查的,1,份房地产估价报告符合,房地产估价规范,的要求；,（,12,）国家法律、法规规定的其他条件。,第九章,房地产估价机构与估价报告,二、二级资质,（,1,）机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；,（,2,）取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续,4,年以上；,（,3,）有限责任公司的注册资本人民币,100,万元以上，合伙企业的出资额人民币,60,万元以上；,（,4,）有,8,名以上专职注册房地产估价师；,（,5,）在申请核定资质等级之日前,3,年平均每年完成估价标的物建筑面积,30,万平方米以上或者土地面积,15,万平方米以上；,（,6,）法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作,3,年以上的专职注册房地产估价师；,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,7,）有限责任公司的股东中有,3,名以上、合伙企业的合伙人中有,2,名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作,3,年以上的专职注册房地产估价师；,（,8,）有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于,60,；,（,9,）有固定的经营服务场所；,（,10,）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；,（,11,）随机抽查的,1,份房地产估价报告符合,房地产估价规范,的要求；,（,12,）国家法律、法规规定的其他条件。,第九章,房地产估价机构与估价报告,三、三级资质,（,1,）机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；,（,2,）有限责任公司的注册资本人民币,50,万元以上，合伙企业的出资额人民币,30,万元以上；,（,3,）有,3,名以上专职注册房地产估价师；,（,4,）在暂定期内完成估价标的物建筑面积,8,万平方米以上或者土地面积,3,万平方米以上；,（,5,）法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作,3,年以上的专职注册房地产估价师；,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,6,）有限责任公司的股东中有,2,名以上、合伙企业的合伙人中有,2,名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作,3,年以上的专职注册房地产估价师；,（,7,）有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于,60,；,（,8,）有固定的经营服务场所；,（,9,）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；,（,10,）随机抽查的,1,份房地产估价报告符合,房地产估价规范,的要求；,（,11,）国家法律、法规规定的其他条件。,新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设,1,年的暂定期。,第九章,房地产估价机构与估价报告,四、设立房地产估价分支机构应当具备的条件,一级资质房地产估价机构,可以按照规定,设立分支机构,。二、三级资质房地产估价机构,不得设立分支机构,。,分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。,分支机构应当具备下列条件：,（,1,）名称采用,“,房地产估价机构名称分支机构所在地行政区划名分公司（分所）,”,的形式；,（,2,）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作,3,年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,3,）在分支机构所在地有,3,名以上专职注册房地产估价师；,（,4,）有固定的经营服务场所；,（,5,）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。,注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。,第九章,房地产估价机构与估价报告,五、申请核定房地产估价机构资质等级应提交的材料,（,1,）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；,（,2,）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；,（,3,）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；,（,4,）出资证明复印件（加盖申报机构公章）；,（,5,）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；,（,6,）专职注册房地产估价师证明；,（,7,）固定经营服务场所的证明；,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,8,）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；,（,9,）随机抽查的在申请核定资质等级之日前,3,年内申报机构所完成的,1,份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。,第九章,房地产估价机构与估价报告,六、房地产估价管理,（,1,）申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，经初审合格后报国务院建设行政主管部门核定。,（,2,）申请二、三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，经初审合格后，报省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门核定。,（,3,）从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。,第九章,房地产估价机构与估价报告,一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。,二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。,三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。,暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。,对于现有三级资质房地产估价机构，资质有效期满后未达到资产评估法规定条件的，不予备案，不得开展房地产估价活动。,第九章,房地产估价机构与估价报告,第二节,估价业务受理,一、估价业务来源渠道,从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源渠道分为“,被动接受,”和“,主动争取,”两种。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(,一,),被动接受,被动接受,是坐等估价需求者,(,客户,),找上门来寻求估价服务。估价需求者可能是：,（,1,）房屋所有权人、土地使用权人的代理人个人；,（,2,）房地产的欲购买者也可能要求对其欲购买的房地产进行估价；,（,3,）一方以提供房地产 的方式与另一方合作，例如作价入股，合资、合作开发经营房地产或者从事其他经 营活动，该另一方也可能委托房地产估价机构对该房地产进行估价，以为其与对方讨价还价提供价值参考依据；,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,4,）房屋所有权人、土地使用权人将其房地产抵押贷款，贷款人,(,如银行,),也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价；,（,5,）国有土地上房屋征收，征收人,(,往往不是房屋所有权人、土地使用权人,),委托估价机构对被征收房屋进行估价；,（,6,）人民法院要处理有关房地产案件，需要拍卖、变卖、抵债、定罪量刑、损害赔偿时，也可能委托房地产估价机构对房地产进行估价；,（,7,）政府为征收房地产税收，也可能委托房地产估价机构对应税房地产进行估价，等等。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(,二,),主动争取,主动争取,是主动上门为估价需求者，包括房屋所有权人、土地使用权人等提供估价服务。,主动争取,不应采取不正当的竞争手段，如：,（,1,）恶意压低估价服务收费；,（,2,）给予回扣或利诱；,（,3,）迎合委托人的高估或者低估要求,(,如向委托人承诺可以按其期望的价值评估,),；,（,4,）诋毁其他房地产估价机构或房地产估价师，发布虚假、误导或夸大的宣传、广告等等。,第九章,房地产估价机构与估价报告,此外，现实中还存在一种“,自有自估,”行为：,（,1,）对自己拥有或想取得的房地产，自己提出估价要求；,（,2,）在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价；,（,3,）房地产开发商对政府拟招标、拍卖、挂牌出让的土地使用权进行估价，以确定自己的报价或出价。,第九章,房地产估价机构与估价报告,二、不应承接估价业务的情形,如果有下列情形之一的，就不应承接该项估价业务,:,(1),按照估价回避制度的要求实施回避的,“房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。”,房地产估价机构管理办法,第,26,条规定,“与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。”,国有土地上房屋征收评估办法,第,3,条规定,“,房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避,”,房地产抵押估价指导意见,第,6,条规定。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(2),超越了本估价机构资质等级许可业务范围的,房地产估价机构管理办法,第,24,条规定,“,一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以 从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。,”,第九章,房地产估价机构与估价报告,(3),受自己的专业和知识经验所限而难以评估出客观合理的价值的,必要时征求估价需求者的同意，可以与其他较合适的估价机构联合承接或者合作完成该项估价业务。对于估价所涉及的某些其他专业性问题，例如房屋中镶嵌的古董、地上的特殊树木，可以聘请相关专家或者采取,“,分包,”,方式借用专家意见。,第九章,房地产估价机构与估价报告,三、受理估价委托,估价机构应当与估价需求者进一步沟通、协商，明确估价目的、估价对象、价值时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、估价报告交付日期等其他事项，要求估价需求者出具估价委托书，并与估价需求者以书面形式订立估价委托合同，以书面估价委托合同的方式将前面明确的事项确定。,估价业务应当以估价机构名义统一受理，统一收取费用；估价师不得以个人名义承揽估价业务，应该以分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人同意，不得转让、变相转让受托的估价业务；至少明确一名合适的注册房地产估价师负责该估价业务。,第九章,房地产估价机构与估价报告,四、明确估价基本事项,(,一,),明确估价目的,估价目的可以通过以下几种方式确定：,（,1,）可以通过询问委托人得到估价报告后作什么用途；,（,2,）房地产抵押估价目的应当表述为,“,为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,”,；,（,3,）国有土地上房屋征收补偿评估，评估目的根据征收补偿方式，可分为货币补偿的估价目的和房屋产权调换补偿的估价目的。其中，货币补偿的估价目的应当表述为,“,为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,4,）房屋产权调换补偿的估价目的可表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。,（,5,）如果估价项目背景复杂或者估价报告用途特殊，在简要说明估价目的之后，还应描述估价项目的背景和必要的解释，明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确价值时点，还有助于明确所要评估的价值类型。,第九章,房地产估价机构与估价报告,（二）不同估价目的下的估价归类,1,、房地产抵押估价,房地产抵押估价，应区分,抵押贷款前,估价和,抵押贷款后,重估。,(1),房地产抵押贷款前估价,，应包括下列内容：,评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；,调查抵押房地产优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款；,计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值；,分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(2),抵押价值或抵押净值评估应遵循,谨慎原则,，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。,(3),评估代开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。,(4),抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：,合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；,合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值；,第九章,房地产估价机构与估价报告,(5),抵押房地产的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其假定未设立法定优先受偿权下的价值：,直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值；,先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，且该出让建设用地使用权的使用期限应设定为价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，再减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(6),由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用应按估价对象所在地规定的标准进行测算；估价对象所在地没有规定的，应按同类房地产已缴纳的标准进行估算。,(7),抵押房地产为按份共有，抵押价值或抵押净值应为抵押人在共有房地产中所享有的份额的抵押价值或抵押净值。为共同共有的，其抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押净值。,(8),抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，其抵押价值或抵押净值为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵押净值。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(9),房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的债权范围的，抵押价值或抵押净值可不减去相应的已抵押担保的债权数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作出相应限制。,(10),在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告中说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根据已发生的变化情况进行估价。对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价抵押价值或抵押净值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作出相应限制。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(11),房地产抵押贷款后重估，应根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快，抵押房地产状况发生较大变化时，对抵押房地产市场价值或市场价格、抵押价值或抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相应风险提示。,（,12,）重新评估大量相似的抵押房地产在同一价值时点的市场价格或市场价值、抵押价值或抵押净值，可采用批量估价的方法。,第九章,房地产估价机构与估价报告,2,、房地产税收估价,（,1,）房地产税收估价应区分为房地产持有环节税收估价、房地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并按相应税种为核定其计税依据进行估价。,（,2,）房地产税收估价应兼顾公平、精准、效率和成本。对同类房地产数量较多，相互间具有可比性的房地产，宜优先选用批量估价的方法进行估价，对同类房地产数量较少，相互间具有可比性差，难以采用批量估价的方法进行估价的房地产，应采用个案估价的方法进行估价。,（,3,）房地产持有环节税收估价，各宗房地产的价值时点应相同。房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各自的成交日期。,第九章,房地产估价机构与估价报告,3,、房地产征收、征用估价,（,1,）房地产征收估价应分为,国有土地上房屋征收评估,和,集体所有的土地征收评估,。,（,2,）国有土地上房屋征收评估，应区分为被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估。,（,3,）被征收房屋价值评估，应符合下列规定：,被征收房屋的价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值。,第九章,房地产估价机构与估价报告,当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值评估报告中作出特别声明。,被征收房屋价值应是在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。,当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，宜选择业主自行开发前提进行估价。,当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，宜选择自愿转让开发前提进行估价。,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,4,）用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：,用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值。,用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值。,当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(5),房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，为给于使用上的补偿提供参考依据。并可评估因征用造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失；当房地产被征用或征用后毁损的，还可评估,被征用房地产的价值减损额；当被征用房地产的或征用后灭失的，还可评估被征用房地产的市场价值，为相关补偿提供参考依据。,第九章,房地产估价机构与估价报告,4,、房地产拍卖、变卖估价,(1),房地产拍卖估价应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。,(2,）房地产司法拍卖估价应符合下列规定,应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格。,评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权。,人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权，并应在估价报告中作出特别说明。,当拍卖房地产为待开发房地产并采用假设开发法估价时，应选择被迫转让开发前提进行估价。,第九章,房地产估价机构与估价报告,（,3,）房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评估市场价值或市场价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。快速变现价值可根据变现时限短于正常销售期的时间长短，在市场价值或市场价格的基础上进行适当减价确定。,（,4,）房地产变卖估价，宜评估市场价值。,第九章,房地产估价机构与估价报告,5,、房地产分割、合并估价,（,1,）房地产分割、合并估价应分别以房地产的实物分割、合并为前提，并应分析实物分割、合并对房地产价值或价格的影响。,（,2,）房地产分割估价不应简单将分割前的整体房地产价值或价格按建筑面积或土地面积、体积等进行分摊得出分割后的各部分房地产价值或价格，应对分割后的各部分房地产分别进行估价，并应分析因分割造成的房地产价值或价格增减。,（,3,）房地产合并估价，不应简单将合并前的各部分房地产价值或价格相加作为合并后的整体房地产价值或价格，应对合并后的整体房地产进行估价。并应分析因合并造成的房地产价值或价格增减。,第九章,房地产估价机构与估价报告,6,、房地产损害赔偿估价,（,1,）房地产损害赔偿估价应区分为被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估、因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停业损失评估等。,（,2,）被损害房地产价值减损评估，应符合下列规定：,应调查并在估价报告中说明被损害房地产在损害发生前后的状况。,应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分。,对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本做为价值减损额。,对不可修复的被损害房地产价值减损因根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法等方法的适用性，从中选择适用的方法进行评估。,第九章,房地产估价机构与估价报告,7,、房地产保险估价,(1),房地产保险估价应分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失评估。,(2),房地产投保时的保险价值评估，宜评估假定在价值时点因自然保险事故发生而可能遭受损失的房地产的重置成本或重建成本，估可选用成本法、比较法。,(3),保险事故发生后的财产损失评估，应调查保险标的在投保时和保险事故发生后的状况。评估因保险事故发生造成的财产损失，可选用修复成本法、价差法、损失资本化法等方法，对其中可修复部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为财产损失额。,第九章,房地产估价机构与估价报告,8,、房地产转让估价,(1),房地产转让估价应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。,(2),房地产转让估价应调查转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：,当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，以评估其在书面设定或约定的转让条件下的价值或价格。,当转让人、受让人对转让条件无书面设定或约定或书面设定或约定不明确时，应评估转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(3),已出租的房地产转让估价，应评估出租权益人价值；转让人书面设定或转让人与受让人对转让条件书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租权益人价值和无租约限制价值及其使用条件。,(4),以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对象应符合法律法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(5),保障性住房销售价格评估，应根据分享产权、独享产权等产权享有方式，评估市场价值或其它特定价值、价格。对采取分享产权，宜评估市场价值；对采取独享产权，宜根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。但国家和保障性住房所在地对保障性住房销售价格确定有特别规定的，应按其规定执行。,第九章,房地产估价机构与估价报告,9,、房地产租赁估价,(1),房地产租赁估价应区分出租人需要的估价和承租人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场租金或其他特定租金、承租人权益价值等。,(2),以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋租赁估价，应注意国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出租金中所含的土地收益。,(3),保障性住房租赁价格评估，应根据货币补偿、实物补偿等租金补贴方式，评估市场租金或其它特定租金。,第九章,房地产估价机构与估价报告,10,、建设用地使用权出让估价,(1),建设用地使用权出让估价，应区分为出让人需要的估价和有意向用地者需要的估价。,(2),出让人需要的建设用地使用权出让估价，应根据招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式和出让人的具体需要，评估市场价值或相应出让方式的底价。,(3),意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应根据估价委托人的需要，明确是评估市场价值还是投资价值或最高出价等。应根据招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式和意向用地者的具体需要，评估市场价值或投资价值、相应出让方式的最高报价、最高出价、竞争对手的可能出价等。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(4),建设用地使用权出让估价应调查出让人对交付土地的状况、出让金等费用的支付方式等出让条件的规定，并应符合下列规定：,当出让人对出让条件有明文规定时，应评估其在明文规定条件下的价值或价格。,当出让人对出让条件无明文规定或规定不明确时，宜评估在价值时点的土地状况、出让金等费用在价值时点一次性付清等条件下的价值或价格。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(5),当出让人需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时，宜选择自愿转让开发前提进行估价。,(6),当意向用地者需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时，应符合下列规定：,当土地未被任何意向用地者占用时，应选择自愿转让开发前提进行估价；,当土地已被该意向用地者占用时，应选择介于业主自行开发与自愿转让开发之间的某种前提进行估价；,当土地已被其他意向用地者占用时，应选择介于自愿转让开发与被迫转让开发之间的某种前提进行估价。,第九章,房地产估价机构与估价报告,11,、房地产投资基金物业估价,(1),房地产投资基金物业估价分为房地产投资信托基金物业评估、其他房地产投资基金物业估价。,(2),房地产投资信托基金物业评估，根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理、退出市场及相关信息披露等的需要，可包括下列全部或部分内容：,信托物业状况评价。,信托物业市场调研。,信托物业价值评估。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(3),信托物业价值评估，应符合下列规定：,应对信托物业的市场价值或其他价值、价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。,应采用报酬资本化法中的持有加转售模式,应遵循一致性原则，当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法；,应遵循一贯性原则，当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法；,当未遵循一致性原则或一贯性原则而采用不同的估价方法时，应在估价报告中说明并陈述理由,第九章,房地产估价机构与估价报告,(4),已出租的信托物业价值评估，应进行租赁状况调查和分析，查看估价对象的租赁合同，并应与执行财务、法律尽职调查的专业人员进行沟通，从不同的信息来源交叉检查估价委托人提供的租赁信息的真实性和客观性。,(5),信托物业状况评价应对信托物业的实物状况和权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定并提供相关专业意见。,(6),信托物业市场调研，应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见。,(7),其他房地产投资基金物业估价，应根据具体情况，按相应估价目的的房地产估价进行。,第九章,房地产估价机构与估价报告,12,、为财务报告服务的房地产估价,(1),为财务报告服务的房地产估价应区分投资性房地产公允价值评估，作为存货的房地产可变现净值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估，受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估，境外上市公司的固定资产重估等。,(2),从事为财务报告服务的房地产估价业务时，应与估价委托人及执行审计业务的注册会计师进行沟通，熟悉相关会计准则、会计制度，了解相关会计确认、计量和报告的要求，理解公允价值、现值、可变现价值、重置成本、历史成本等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系与区别。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(3),为财务报告服务的房地产估价，因根据相关要求，选择相应的资产负债表日、减值测试日、购买日、转换当日、首次执行日等某一特定日期为价值时点。,(4),为财务报告服务的房地产估价，应根据相应的公允价值、现值、可变现价值、重置成本、历史成本等会计计量属性，选用比较法、收益法、假设开发法、成本法等方法评估相应的价值或价格。对采用公允价值计量的，应评估市场价值。,第九章,房地产估价机构与估价报告,13,、企业各种经济活动涉及的房地产估价,(1),企业各种经济活动涉及的房地产估价，应区分用房地产作价出资设立企业、企业改制、上市、资产重组、资产置换、收购资产、出售资产、产权转让、对外投资、合资、合作、租赁、合并、分立、清算、抵债等经济活动涉及的房地产估价。,(2),企业各种经济活动涉及的房地产估价，应在界定房地产和其他资产范围的基础上，明确估价对象的财产范围。,企业各种经济活动涉及的房地产估价，应根据企业经济活动的类型，按相应估价目的的房地产估价进行。对房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价。,企业各种经济活动涉及的房地产估价，应估价对象合法改变用途的可能性，这种改变是否合法，并应分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。,(3),企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素应包括估价对象的通用性、可分割转让性，改变用途、更新改造等的合法性和可能性及变现时限，对潜在购买者范围的限制等。,第九章,房地产估价机构与估价报告,14,、房地产纠纷估价,(1),房地产纠纷估价应对有争议房地产评估价值、补偿金额、赔偿金额、交易价格、市场价格、成本、租金、费用分摊、价值分配、等进行科学的鉴别和判断，提出客观、公正、合理的鉴定意见，为和解、调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据或证据。,(2),房地产纠纷估价应根据纠纷类型，按相应估价目的的房地产估价进行。,(3),房地产纠纷估价应了解双方的利益诉求，估价结果应平衡纠纷双方的利益，有利于化解纠纷。,第九章,房地产估价机构与估价报告,15,、其他目的的房地产估价,（,1,）其他目的的房地产估价应区分分家析产估价、为出境提供财产证明的估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服务的估价，改变土地使用条件补地价评估、国有土地上房屋征收预评估等。,（,2,）分家析产估价，应符合下列规定,应区分财产分割的分家析产估价和财产不分割的分家析产估价；,财产分割的分家析产估价，应按规范对房地产分割估价的规定执行,财产不分割的分家析产估价，宜评估财产的市场价值。,（,3,）为出境提供财产证明的估价，宜评估财产的市场价值。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(4),为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服务的估价，应慎重确定价值时点等估价基本事项。,(5),改变土地使用条件补地价评估，应调查变更土地用途、调整容积率、延长土地使用期限等改变土地使用条件需要补缴地价的原因，明确需要补缴地价的内涵，以相关部门同意补缴地价的日期为价值时点，评估新土地使用条件下的总地价和原土地使用条件下的总地价，以该两者的差额作为评估出的需要补缴的地价。但国家和需要补缴地价的建设用地使用权所在地对需要补缴的地价确定有特别规定的，应按其规定执行。,(6),国有土地上房屋征收预评估，应为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务，可按规范对国有土地上房屋征收评估的规定进行，但不得替代国有土地上房屋征收评估。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(,二,),明确估价对象,估价对象既不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、法规和政策并征求委托人同 意后确定的。,有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。,（,1,）对于明确估价对象来说，依据有关法律、法规和政策，有些房地产不能作为某些估价目的的估价对象。,（,2,）法律、行政法规规定不得作为出资的房地产，不能作为出资设立企业估价目的的估价对象。,第九章,房地产估价机构与估价报告,明确估价对象的内容，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。,在实际估价中，估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围,(,如是否包括家具等动产,),、权益上的范围,(,如是否包括特许经营权、债权债务,),、空间上的范围,(,如位置、四至、高度、深度,),。,明确估价对象的实物状况，就是要明确待估价房地产的构成和范围。,第九章,房地产估价机构与估价报告,(,三,),明确价值时点,实际估价中的价值时点是由估价师根据估价目的、征求委托人同意后确定的。,大多数估价以实地查勘估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期为价值时点。,价值时点,是现在、过去还是未来，是由,估价目的,决定的。,（,1,）国有土地上房屋征收评估的价值时点一般是为房屋征收决定公告之日。,（,2,）因对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的价值时点应为原估价报告所确定的价值时点。,第九章,房地产估价机构与估价报告,五、签订估价委托合同,估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。其作用包括：,（,1,）建立受法律保护的委托与受托关系,;,（,2,）明确委托人和估价机构的权利和义务,;,（,3,）载明估价的有关事项。,第九章,房地产估价机构与估价报告,估价委托合同的内容包括,:,（,1,）委托人的名称、姓名和住所,;,（,2,）估价机构的名称和住所,;,（,3,）估价对象,;,（,4,）估价目的,;,（,5,）价值时点,;,（,6,）委托人的协助义务,;,（,7,）估价服务费用及其支付方式,;,（,8,）估价报告交付日期和交付方式,;,（,9,）违约责任,;,（,10,）解决争议的方法,;,（,11,）双方需要约定的其他事项。,另外，在估价委托合同中还应注明签订估价委托合同的年月日。,第九章,房地产估价机构与估价报告,第三节 拟定估价作业方案,估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做和如何去做。,估价作业方案的内容,:,拟采用的估价技术路线和估价方法；,调查搜集的