资深炒房客：炒房如同谈恋爱-“青春期”最值钱.doc

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资深炒房客：炒房如同谈恋爱 “青春期”最值钱
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伍哥，60后，微胖，蓄一缕胡须，很有型。餐饮业老板，广州某知名连锁素食餐馆就是其旗下的一个招牌。除了热爱老本行、资深吃货这个招牌外，伍哥投资房产的经验十分丰富，记者也是某开发商“牵桥搭线”认识他的，该开发商的操盘手称：“一开始就惊叹怎么做饮食的都能这么有钱，后来才发现，哇，这个人混楼市的经历比我还资深得多。”据说，伍哥经手的物业多至上百套，当记者用这个“绯闻”询问他时，他摇着头说：“没有没有……”让他给出一个确切的数字，他思考了半天仍不肯说出一个具体答案，“几十套应该有，上百套嘛，应该还不到，继续努力，继续努力吧。”说完，便爽朗地哈哈大笑起来。
此前，伍哥经手的物业基本都是一手楼，九成是短线操盘，他屡屡在开盘时逢低吸纳，微利就转名出售，出手“快、准、狠”。伍哥坚定地认为，房子也有“青春期”，其投资价值最大的时期，一般不会超过10年，所以一定要在这10年内实现房子的变相增值。“和女孩子一样啊，青春是很短的，二十来岁不谈恋爱。等到三十多了，就会发现价值大不如前了，也没那么多人追了！”
对于大部分市民来说，短炒应该是难度不小的技术活儿。
但对于伍哥来说，在他的“字典”里，所谓的“炒房”当然指的是“短线投资”，“长线持有那不能叫‘投资’，应该叫‘理财。所以，伍哥谈的全是短线持有物业的投资经验。不过，最近几年，由于有“5年内转手要征重税”，且有限购、限贷等政策的束缚，伍哥这招也许也不太好使了。伍哥也坦言，炒房的黄金时期已经过去了。但是他仍然坚定地认为，就算不是抱着炒房的心态，只要有“投资”的想法，持有房子一般都不要超过10年就转手。除非你是当存银行，只是想拿租金抵通胀那就另当别论了。
炒房做到又快又好
伍哥说，他自己从来不买楼龄太长的物业，持有物业也从来没有超过5-8年。
伍哥自己比较得意的一次投资是在2004年，当年，凯旋会这个在二沙岛对面的豪宅项目开盘，售价只要1万元/平方米左右，但两年后的二手价已经超过2.5万元/平方米，利润达到了150%。“1万元/平方米在当时的洋房市场已经算是天价了，很多人都不看好，觉得太贵，但我一下子就买了5套。”伍哥有些小得意：“我看中它的稀缺性，很明显，这个地段不会再有同类型的房子出售了。”
凯旋会是伍哥短炒收获利润较高的一项目，不过，短炒速度最快的莫过于2007年的一次操作，他曾经在一个月内买卖两套房子，“几乎是刚一买进马上就卖出。”一出一进差不多有50%的赢利。
最近几年，由于限购政策影响，伍哥不常碰住宅物业了，不过，他也没闲着，去年他在珠江新城和朋友一起购入了三层某超甲级写字楼，据称到目前的盈利空间也相当可观了，伍哥说，珠江新城也没多少货了，价格还会再涨。今年年初，伍哥又入手科学城某豪宅盘，当时该豪宅盘的售价在同板块中算是数一数二高的了，但是伍哥认为好房子的升值速度会比一般素质的房子要快。所以，他不会买目前该板块热度非常高的刚需盘，而是购入了他认为“资源比较稀缺的好房子”。至于什么时候打算卖？伍哥说：“一般也不会超过6年吧。”
建议持有房子不要超过10年
伍哥认为，出售房子的最好时机是楼龄满5年，而又未到10年这段“青春期”，因为就房子自身价值而言，这段时间是最值钱的。
尽管伍哥也认同高素质的二手楼同样有不小的投资价值，但他认为大部分楼龄太长的物业，其升值空间都不及高素质的一手新楼。而且二手楼的投资技巧要靠淘，对于业务繁忙的他来说，实在是太琐碎的“体力活儿”。所以他建议普通的购房者，在淘二手房的时候尤其要注意楼龄，老化的物业要么“博拆迁”、要么有“名校效应”，否则变现转手的能力不会太强。
秘诀“青春期”撞上“魅力期”
伍哥投资房地产有自己的一套理论，那就是“10年投资周期定律”与“好房子魅力定律”相结合。
他认为：“住房也有青春期，跟汽车一样，只是没有汽车那么明显。在他看来，虽然每套住宅都有长达70年的使用权，但如果到了第5年，物业便开始进入维修期，公共照明、电梯甚至绿化都会出现问题。一旦超过10年，投资价值就会逐步走向衰退，小区规划、户型设计等方面都会被市场上的新的升级产品取代。那么，就房子自身的价值而言，它的增值空间及增值速度就会受到限制。
另外，在自己能力范围内，看好一个楼盘，要尽量挑选素质最高的一款产品。“资源越好的产品，在日后体现出来的价值会更高，升值速度会比一般产品快”。比如说，同个楼盘，南向的物业，升值速度通常比北向的物业要快；好户型的房子通常比差户型的房子升值速度要快。
无论如何，我们都相信，群众的智慧是无穷的！

伍哥，60後，微胖，蓄一縷胡須，很有型。餐飲業老板，廣州某知名連鎖素食餐館就是其旗下的一個招牌。除瞭熱愛老本行、資深吃貨這個招牌外，伍哥投資房產的經驗十分豐富，記者也是某開發商“牽橋搭線”認識他的，該開發商的操盤手稱：“一開始就驚嘆怎麼做飲食的都能這麼有錢，後來才發現，哇，這個人混樓市的經歷比我還資深得多。”據說，伍哥經手的物業多至上百套，當記者用這個“緋聞”詢問他時，他搖著頭說：“沒有沒有……”讓他給出一個確切的數字，他思考瞭半天仍不肯說出一個具體答案，“幾十套應該有，上百套嘛，應該還不到，繼續努力，繼續努力吧。”說完，便爽朗地哈哈大笑起來。
此前，伍哥經手的物業基本都是一手樓，九成是短線操盤，他屢屢在開盤時逢低吸納，微利就轉名出售，出手“快、準、狠”。伍哥堅定地認為，房子也有“青春期”，其投資價值最大的時期，一般不會超過10年，所以一定要在這10年內實現房子的變相增值。“和女孩子一樣啊，青春是很短的，二十來歲不談戀愛。等到三十多瞭，就會發現價值大不如前瞭，也沒那麼多人追瞭！”
對於大部分市民來說，短炒應該是難度不小的技術活兒。
但對於伍哥來說，在他的“字典”裡，所謂的“炒房”當然指的是“短線投資”，“長線持有那不能叫‘投資’，應該叫‘理財。所以，伍哥談的全是短線持有物業的投資經驗。不過，最近幾年，由於有“5年內轉手要征重稅”，且有限購、限貸等政策的束縛，伍哥這招也許也不太好使瞭。伍哥也坦言，炒房的黃金時期已經過去瞭。但是他仍然堅定地認為，就算不是抱著炒房的心態，隻要有“投資”的想法，持有房子一般都不要超過10年就轉手。除非你是當存銀行，隻是想拿租金抵通脹那就另當別論瞭。
炒房做到又快又好
伍哥說，他自己從來不買樓齡太長的物業，持有物業也從來沒有超過5-8年。
伍哥自己比較得意的一次投資是在2004年，當年，凱旋會這個在二沙島對面的豪宅項目開盤，售價隻要1萬元/平方米左右，但兩年後的二手價已經超過2.5萬元/平方米，利潤達到瞭150%。“1萬元/平方米在當時的洋房市場已經算是天價瞭，很多人都不看好，覺得太貴，但我一下子就買瞭5套。”伍哥有些小得意：“我看中它的稀缺性，很明顯，這個地段不會再有同類型的房子出售瞭。”
凱旋會是伍哥短炒收獲利潤較高的一項目，不過，短炒速度最快的莫過於2007年的一次操作，他曾經在一個月內買賣兩套房子，“幾乎是剛一買進馬上就賣出。”一出一進差不多有50%的贏利。
最近幾年，由於限購政策影響，伍哥不常碰住宅物業瞭，不過，他也沒閑著，去年他在珠江新城和朋友一起購入瞭三層某超甲級寫字樓，據稱到目前的盈利空間也相當可觀瞭，伍哥說，珠江新城也沒多少貨瞭，價格還會再漲。今年年初，伍哥又入手科學城某豪宅盤，當時該豪宅盤的售價在同板塊中算是數一數二高的瞭，但是伍哥認為好房子的升值速度會比一般素質的房子要快。所以，他不會買目前該板塊熱度非常高的剛需盤，而是購入瞭他認為“資源比較稀缺的好房子”。至於什麼時候打算賣？伍哥說：“一般也不會超過6年吧。”
建議持有房子不要超過10年
伍哥認為，出售房子的最好時機是樓齡滿5年，而又未到10年這段“青春期”，因為就房子自身價值而言，這段時間是最值錢的。
盡管伍哥也認同高素質的二手樓同樣有不小的投資價值，但他認為大部分樓齡太長的物業，其升值空間都不及高素質的一手新樓。而且二手樓的投資技巧要靠淘，對於業務繁忙的他來說，實在是太瑣碎的“體力活兒”。所以他建議普通的購房者，在淘二手房的時候尤其要註意樓齡，老化的物業要麼“博拆遷”、要麼有“名校效應”，否則變現轉手的能力不會太強。
秘訣“青春期”撞上“魅力期”
伍哥投資房地產有自己的一套理論，那就是“10年投資周期定律”與“好房子魅力定律”相結合。
他認為：“住房也有青春期，跟汽車一樣，隻是沒有汽車那麼明顯。在他看來，雖然每套住宅都有長達70年的使用權，但如果到瞭第5年，物業便開始進入維修期，公共照明、電梯甚至綠化都會出現問題。一旦超過10年，投資價值就會逐步走向衰退，小區規劃、戶型設計等方面都會被市場上的新的升級產品取代。那麼，就房子自身的價值而言，它的增值空間及增值速度就會受到限制。
另外，在自己能力范圍內，看好一個樓盤，要盡量挑選素質最高的一款產品。“資源越好的產品，在日後體現出來的價值會更高，升值速度會比一般產品快”。比如說，同個樓盤，南向的物業，升值速度通常比北向的物業要快；好戶型的房子通常比差戶型的房子升值速度要快。
無論如何，我們都相信，群眾的智慧是無窮的！