商业项目市场定位与财务分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,*,涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密,涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,*,涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密,宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析汇报（,Version 4）,汉博研究院,商业项目市场定位与财务分析报告,第1页,目录,1.0 市场定位及依据,2.0 主题定位,3.0 业态和品牌布局规划,4.0 财务分析,内容 页码,3-24,25-29,30-113,114-138,商业项目市场定位与财务分析报告,第2页,1.0 市场定位及依据,商业项目市场定位与财务分析报告,第3页,本项目整体市场定位,金时,金街,金点,风向标,目地,领跑者,“,成功者,”,之家,展示中心,消费满足感和成就感,综合购物中心,多元化复合功效,商业项目市场定位与财务分析报告,第4页,宁波商业市场预计会维持供需两旺趋势，当前是宁波商业发展金时,伴随宁波经济快速发展，居民可支配收入增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上增速；,依据我们对宁波商业物业增量预计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右；,社会消费零售总额年均增幅超出商业物业增幅，这将造成商业坪效增加（整体预计约4%），宁波商业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增加；,作为宁波市当前不可动摇市级商圈，三江口商圈因为可供开发地块有限，此区域商业体量增量很小（1.87%年均增幅），能够预见三江口商圈经营坪效在未来几年会有较大幅度连续性增加。,CAGR：14%,CAGR：9.54%,CAGR：1.87%,商业项目市场定位与财务分析报告,第5页,概况描述,该区域是宁波较为成熟最为关键商业圈，历史悠久，含有较高著名度。,天一广场作为购物广场融合周围百货和专业店组成了面向全市无形有实购物中心,因为三江口商圈消费时尚，同时又不乏宁波特色，故除了宁波当地居民外，还吸引了大部分来甬商务人士和旅游观光者。,地域人流量较大，餐饮业发展很好，备受餐饮类零售商关注。,当前该地域也为很多国际品牌零售商选址主要考虑地域。,此区域有大量公交车站，通行性极佳。,商业发展趋势预测,未来项目类型主要以百货为主且定位在中高档，新百货落成将深入加强以天一广场为关键三江口商圈在整个宁波市商业中心地位,伴随周围多处高档酒店及写字楼落成，优良商务气氛和稳定高层次新客群将深入促进三江口地域整体商业气氛和档次提升。,未来招商往品牌化发展，竞争激烈。,伴随未来地铁线路建成，将为该地域带来更多客流。,三江口商圈土地资源极其稀缺，故商业发展空间有限。,A 三江口商圈,三江口商圈作为市级消费目标地地位不会动摇，依然是宁波商业金街,商业项目市场定位与财务分析报告,第6页,天一广场,11,12,13,14,15,16,本项目,乐购,国际购物,国购,比较原因,情况,可达性,出租车下客点一个,(本项目酒店)；,日新街与车轿街链接药行街与中山东路两大主干道；,附近公交路线32条，临近公交车站2个；,客流量,当前门前车站2.4万人，天一商圈较高节点,可视性,地标性建筑，优于当地域大多数商业,位置,三江口商圈与城隍庙商圈中间地带，分享南北向客流,金街中金点位置,本项目所在位置将成为金街中金点,商业项目市场定位与财务分析报告,第7页,本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点,商业项目市场定位与财务分析报告,第8页,三江口商圈是宁波人购物目标地，但购物场所偏好与消费品牌并不太固定，这对三江口商圈新增商业物业是个利好,消费者对天一商圈内商业场所及品牌忠诚度并不是太高，相对更多是对天一忠诚度，这对本项目是个利好,不论是高收入群体还是普通消费群体，在天一商圈有目标购物和百分比较高，天一商圈是宁波人购物目标地,商业项目市场定位与财务分析报告,第9页,从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心,百货升级版本,本项目,规模（万平米）,档次,高,低,商业项目市场定位与财务分析报告,第10页,金街,金时,综合购物中心,金点,关注差异化,金街金点位置，意味着不用担心人流量吸引问题，只需要关注与现有项目标差异化问题,商业项目市场定位与财务分析报告,第11页,威斯汀中心商业,1,2,3,4,产品定位差异化,传统百货升级版本；,更多餐饮、休闲、服务空间；,更加好购物环境；,更大展示空间；,更体贴购物体验；,消费品牌差异化,ZARA、H&M等国际新品牌大力引入,引入部分高端国际化品牌，打造宁波高端消费场所目标地,消费群体差异化,首先针对宁波“金领族”群体，关注此部分高端客群消费需求,重点关注,80后年轻化、品味化消费人群,差异化竞争策略,功效需求差异化,增加餐饮业态，丰富餐饮种类,吃天堂,增加休闲娱乐功效，使之具备年轻人欢聚功效,欢聚时刻,商业项目市场定位与财务分析报告,第12页,从市场竞争来讲，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺,宁波现有商业物业是以传统百货为主，三江口商圈亦是如此，高中低级百货都有分布，尤其集中在中、中低端百货上；,即使天一商圈有天一广场这么街区型mall，但集中型mall商业在天一商圈甚至是当前宁波都是空缺。,城隍庙,新银泰,老银泰,第二百货,汇美新世界,金光百货,天一广场,国购商城,金光新世界,低,高,档次,传统百货类,市场类,Mall类,新华联,东方商厦,新江夏,商业项目市场定位与财务分析报告,第13页,从各个方面来说，本项目将定位为高端档次比较适合市场需求,对天一商圈档次认知,对本项目档次期望,大多数消费者对天一商圈认知是中高档，更多数消费者认为本项目商业应定位为中高档；,本项目其它部分为超五星级酒店、甲级写字楼以及高档酒店式公寓，这些高档物业也要求本项目商业部分能有提供同档次配套，中高档甚至高档定位符合这一要求；,本项目提议定位为高端购物中心商业，成为宁波消费新龙头与风向标；,商业项目市场定位与财务分析报告,第14页,LEE,NIKE,ADIDS,AIMER/,OECE,博洋,/,唯珂,阿诗,玛,/,哥弟,NIKE,/ADID,AS,才子,/九牧王,沙驰,/POLO,BLEM,/LACOSTE,书店,NIKE,/ADID,AS/KAPPA,NIKE,/ADID,AS,凯撒,/,古今,紫尊,轩,/FD,袋鼠,/,沙驰,UK,/BELM,/POLO,太平鸟,/法奈尔,皮尔,卡丹,/LAMPO,/X-MooM,ODBO/,E-,LAND,百丽,/,李宁/,ADIDAS,EPISODE/,JESSICA,BM/,BOSE,太平鸟,/雅戈尔,玛丝菲尔,/皮,尔卡,丹,米洛,/,鼎联,七匹,狼,/才,子/雅戈尔,鄂尔,多斯,/,皮尔,卡丹,ESPRIT,/ONLY,李宁,/森,达,BELLE,/BELM,/E-,LAND,LAMPO/,LAVICO,太平,鸟,/利,郎/雅,戈尔,V.E.DELURE/LOUIS LONG,ONLY/,G-star,SNOOPY/,古今,雅戈尔/,巴黎世家,玛珂阿萨尼,/,金狐,狸,红玫,瑰,/草,原皇/,鄂尔多斯,百丽,/,周大,福/吉,祥鸟,羽西,/,百丽,周大,福,/鹿,王,TOMMY H/,沙驰,BOSS/,DUNHILL/,CANALI,周大,福,/鹿,王,ESCADA/,ST Doupont,CK/,Levis,百丽,/OLAY,SEPHORA/,帝舵,表,阿玛,尼,/杰,尼亚,真维斯,/屈,臣氏,老银泰,新银泰,第二百货,新世界汇美店,新江厦,金光百货,GUGO,新华联,东方商厦,城隍庙,国际购物,新世界金光店,三江口商圈重点百货物牌同质化较严重，尤其是中端品牌上,商业项目市场定位与财务分析报告,第15页,500,1000,1500,2500,5000及以上,本项目将在品牌国际化程度上表达差异化，,更国际化、更新品牌,组合，满足高层次购物消费需求，档次与国际购物媲美，但要比国际购物更多元、规模更大,衣饰单价,国际品牌百分比,城隍庙,新,江,厦,新,银,泰,二,百,老,银,泰,G,U,G,O,东,方,商,厦,国,际,购,物,汇,美,新,世,界,金,光,新,世,界,金,光,百,货,本,项,目,品牌不但包含衣饰品牌,商业项目市场定位与财务分析报告,第16页,设置推广展示区,摒弃传统返券推广,银泰满,200返100,从产品上来讲，本项目较高层高、富有冲击力外观适合于开设旗舰店，成为国际化品牌在宁波体验展示中心,商业项目市场定位与财务分析报告,第17页,三江口商圈消费者基本情况,18至25岁,45%,26至35岁,31%,35岁以上,24%,未婚,15%,已婚,85%,大专以下,25%,大专以上,75%,5000以下,43%,5000-,10000,30%,10000,以上,27%,郊区及,市外,41%,3公里外,市内,36%,3公里内,23%,有私家车,28%,无私家车,72%,年纪,婚姻情况,教育背景,家庭月收入,起源地,私家车保有,人均购物消费,613元/次。,40%购物人群有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次。,11购物人群有休闲娱乐消费，单次娱乐消费182元/次。,途经及,闲逛,51%,目性,消费,49%,百分比,100%,到此目,商业项目市场定位与财务分析报告,第18页,本项目消费者瞄准,“,金领族,”,和,“,月光族,”,，利用前者舆论影响力，利用后者实际消费劲,时尚青年：,年纪层偏低，大多集中在,16-25岁左右；,社会角色以学生和刚参加工作职业人为主；,消费观念新，乐于尝试新事物、新产品；,对时尚资讯敏感，品牌意识强；,含有较强好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈；,日常消费以吃喝玩乐为主，消费百分比依次是：餐饮消费30%；化装品、服装消费15%；娱乐、交际和影视支出占10%。,成功人士：,人群起源广泛；,人群层次多样化、消费能力多元化；,重视游览、购物过程中感受，追求新鲜体验；,一次性消费百分比大，重复光临消费机率较小；,以购物消费和餐饮消费为主，娱乐消费百分比低；,受购物气氛影响冲动性消费所占百分比较大。,商业项目市场定位与财务分析报告,第19页,本项目客群定位,18-40岁为主,金领族,个人收入,-15000元/月,月光族,30驾车购物,私营业主、政府公务员、企业高管、企业白领、学生,对国际品牌认知度高,商业项目市场定位与财务分析报告,第20页,天一商圈最常光临商场,最喜欢购物场所,仅从购物部分类比来看，本项目未来档次,高度上与国际购物看齐，但体量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界混合，打造宁波购物消费风向标与领跑者,商业项目市场定位与财务分析报告,第21页,天一商圈消费者认为商圈最缺乏商业设施是休闲及餐饮业态,天一商圈缺乏商业类型,高消费群体认为天一商圈较为缺乏商业类型依次为：健身休闲娱乐中心、专业性市场、大卖场、大型批发市场、餐饮、步行街等；,商业项目市场定位与财务分析报告,第22页,在购物基础上，丰富餐饮，打造国际美食中心，与酒店高端餐饮形成差异化经营,宁波消费者有40%百分比在购物过程中有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次，总体来讲百分比较大、金额较高；,本项目提议在购物业态基础上，丰富餐饮业态，围绕改良中餐，引入国际化餐饮品牌（西餐与休闲餐饮），打造天一商圈国际化美食中心；,这些餐饮业态档次与经营内容要与酒店部分高档餐饮形成差异化互补，防止直接竞争；,商业项目市场定位与财务分析报告,第23页,适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来消费者提供一个欢聚空间,天一商圈缺乏一个适合与融合餐饮、休闲购物中心，本项目商业将往综合性购物中心方向发展；,但考虑到一些业态租金回报现实，本项目商业仅在不好位置设置美容SPA、休闲茶馆、餐饮、电玩等租金偏高休闲业态；,这些业态将提供消费者一个购物、餐饮后欢聚空间与人气中心。,商业项目市场定位与财务分析报告,第24页,本项目整体市场定位,金时,金街,金点,风向标,目地,领跑者,“,成功者,”,之家,展示中心,消费满足感和成就感,综合购物中心,多元化复合功效,商业项目市场定位与财务分析报告,第25页,2.0 主题定位,商业项目市场定位与财务分析报告,第26页,2.1主题定位,在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业竞争现实与发展趋势基础上，我们认为威斯汀中心商业定位主题应该为,宁波,“,High street,”,。,当前天一商圈商业主要特点：,第一组主要消费群年纪集中在,18-25岁。因为部分,“,月光族,”,特点，所以含有较高有效消费劲，他们对流行商品，比较热衷，同时轻易接收新鲜事物和文化。,第二组主要消费群年纪主要集中在,25-40岁，他们有刚才组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们含有,“,金领族,”,特点，希望享受品质生活。,天一商圈商业多为传统百货，多采取返券推广来竞争。,未来宁波需求趋势,消费者希望能够有更多消费体验，威斯汀中心能够用灵活广泛推广活动来填补当前天一商圈体验式消费空白。,消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲场所。,品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。,零售商希望有高质推广宣传活动，而不是一味打折活动。,本项目标,主题定位,:,宁波,“,high street,”,，宁波市级消费目标地,所以消费者能够在这里找到新消费体验和最新流行商品，零售商能够取得他们理想铺面商业展示、更加好室内设计、推广区域以及全新业态百分比。,商业项目市场定位与财务分析报告,第27页,2.2 主题定位阐释,宁波,“,High street,”,，宁波消费目标地，商业领跑者,“,High street,”,特征：,要含有多元化国际品牌,要有品牌旗舰店,位于成熟商业区,人流量充分,交通便利,消费目标地,Oxford street,Ropponggi hills,城镇中最繁荣商业区,High Street 注解,宁波威斯汀中心,商业项目市场定位与财务分析报告,第28页,2.2主题定位阐释,天一商圈是宁波唯一市级商业中心，本项目能够成为天一商圈领跑者，无疑也将是宁波商业领跑者；,本项目不但应该是天一商圈，更应该是宁波市商业未来代表，要成为代表，几个突出重点应该是：时尚超前设计、舒适购物环境、创新业态组合以及富有吸引力品牌商家。,让消费者有一个购物荣誉感和成就感，有极强消费欲望；,消费时尚风向标，所以这里也应该是国际著名零售上希望进入地方，同时这也应该是而且有能力为这些成功零售商提供最适宜、最有吸引力展示空间和商店面积；,经过威斯汀中心这个载体，真正地将消费者、零售商、国际流行趋势、设计、地理位置、人流量、消费品味和成熟度有机结合在一起，成为宁波未来真正,“,High street,”,。,商业项目市场定位与财务分析报告,第29页,3.0 业态和品牌布局规划,商业项目市场定位与财务分析报告,第30页,3.1 业态布局,业态布局标准：,设计、定位、业态安排和品牌安排统一完整；,充分利用本项目东侧紧邻天一广场优势，同时利用灯光、品牌等营造出西侧精品购物场所气氛，使项目各个方位角商业价值最大化；,打破传统百货分区概念，按照品牌强势程度来安排商家楼层与位置；,各楼层安排标准为零售商付租能力和消费者消费习惯，但经过品牌以及次主力店合理安排，使得各楼层消费者数量比较均匀，而使消费者自由地、有目标性被引导至商业各个部分，从而到达了租金最大化；,利用跨层（,1跨-1，1跨2）来增加旗舰店面积，处理1层面积小，提升项目租金；,将目标性消费（餐饮与休闲娱乐）品牌或商家合理安排在动线末端或死角位置；,项目标商业利用购物环境以及推广活动独特征，充分利用设计中庭和不一样广场区域，创造出不一样推广活动，既能不停地吸引消费者，更能为项目提升租金收入；,所以整个项目标定位和主题都紧紧围绕在宁波消费目标地这个特点上；,在目标消费者收入和年纪上并不做过多筛选，但希望享受消费体验，希望享受品味和品质生活，希望享受国际流行时尚，希望参加体验和展示乐趣，希望享受各种美食，消费者均可在此取得消费归属感和愉悦感。能够享受消费是每一个消费者重复来此主要驱动力；,所以，本项目标业态百分比安排、品牌安排、店面（双层、单层）安排、亮点和推广区安排，都处处围绕和表达出,“,High street,”,特点，使之成为宁波真正代表商业和消费目标地。,商业项目市场定位与财务分析报告,第31页,3.1 业态布局,F5,中餐,东南亚餐饮,休闲娱乐,特色零售,F4,时尚衣饰,时尚配饰,美容,SPA,特色餐厅,F3,时尚衣饰,鞋箱包,家居生活,特色餐饮,F2,衣饰旗舰店,精品衣饰（男士）,咖啡,F1,衣饰旗舰店,精品衣饰,珠宝钟表,配饰,甜品精选,轻餐,B1,个人护理品,音像图书,办公用具,服务设施,轻餐,商业项目市场定位与财务分析报告,第32页,B1,Floor,商业项目市场定位与财务分析报告,第33页,B1:布局目标,本层关键是美容区域设置，目标是成为宁波天一商圈含有较大面积和品牌影响力个人护理品和化装品集中地；,同时考虑到写字楼客户需求，精品型办公用具超市（包含部分图书音像制品）提议设置在此；,部分快餐业态能够设置在此楼层（能够单设，也能够,1托-1层）；,设置小体量服务设施，如二十四小时便利店、花店、药店以及银行ATM机，为酒店、写字楼以及商业消费者提供便利服务。,商业项目市场定位与财务分析报告,第34页,B1：动线组织与铺面划分,商业项目市场定位与财务分析报告,第35页,B1:Zone layout-1层分区,办公用具/图书音像,美甲/形象设计,个人护理品,化装品主力店,轻便餐饮,轻便餐饮,24h便利店,花店/ATM,个人护理品/化装品,商业项目市场定位与财务分析报告,第36页,服务设施,:,银行,/ATM,药店,7-11,花店,书籍,/音像/礼品：,音像,礼品,杂志,办公用具,个人护理,/超市:,-碧欧泉,-植村秀,-M.A.C,-安娜苏,-欧伯莱,-美宝莲,-max factor,-red earth,-Aqua,-兰芝,-欧莱雅,-高丝,-百草集,-玉兰油,-露得清,-一朵,-Marionnaud,-莎莎,-薇姿,-The Body Shop,-Watsons,-sephora,B1,丽人街 品牌提议,形象设计,/美甲：,-形象设计室,-美甲,便利快餐：,肯德基,麦当劳,吉野家,巴黎贝甜,元祖,商业项目市场定位与财务分析报告,第37页,B1:品牌示例,SEPHORA,需要面积,:,300-500 sqm,客户年纪层：,25 to 40,主要货单价：,RMB,200 to 1200,商业项目市场定位与财务分析报告,第38页,B1:品牌示例,Beauty zone,需要面积,:,50-100 sqm per brand,客户年纪层：,25 to 40,主要货单价：,RMB 100 toRMB 1000,商业项目市场定位与财务分析报告,第39页,B1:品牌示例,Beau Nail,需要面积,:,120 sqm per brand,客户年纪层：,25 to 40,主要货单价：,RMB,100 to 600,商业项目市场定位与财务分析报告,第40页,B1:ATM,商业项目市场定位与财务分析报告,第41页,B1：快餐 品牌示例,KFC,需要面积：,200 to 400 sqm,客户年纪层：,10 to 40,主要货单价：,RMB,10 to 50,商业项目市场定位与财务分析报告,第42页,B1店铺统计,店面划分,提议业态,可出租面积,(sq.m),B1001,化装品/护理品,123,B1002,化装品/护理品,40,B1003,美甲,51,B1004,形象设计,134,B1005,个人护理品次主力店,39,B1006,个人护理品次主力店,280,B1007,轻便餐饮,176,B1008,ATM,6,B1009,24h便利店,102,B1010,轻便餐饮,176,B1011,办公用具/图书音像,270,B1012,化装品/护理品,8,B1015,化装品/护理品,103,B1016,化装品/护理品,103,B1017,化装品/护理品,89,B1018,花店,10,B1019,化装品/护理品,69,B1020,化装品/护理品,102,租赁面积加总,1881,建筑面积加总,3231,使用率,58.22%,商业项目市场定位与财务分析报告,第43页,1,Floor,商业项目市场定位与财务分析报告,第44页,F1:布局目标,第一层是购物广场关键，基本锚定本项目标档次与形象；,大型国际化衣饰品牌旗舰店把消费者吸引到楼上（,1托2），缓解1层面积过小问题；,一层以国际化精品衣饰品牌零售为主，男女装兼顾，超越国际购物，打造宁波高端国际化衣饰消费最正确场所；,在一层设置部分餐饮、咖啡，餐饮咖啡经过跨层来设置，一层主要以入口为主，主要经营面积设置在-1层、2层；,首层是主要推广区域，提议在一层设置面积较大推广区域，满足品牌推广活动组织。,商业项目市场定位与财务分析报告,第45页,F1:动线组织与铺面划分,商业项目市场定位与财务分析报告,第46页,F1:Zone layout 1层分区,时装旗舰店,精品服装,Haagen Dazs,轻便快餐（1托-1）,西饼,咖啡入口（1托2）,钟表/珠宝/配饰,展示空间,商业项目市场定位与财务分析报告,第47页,F1,名品街（综合）品牌提议,时装旗舰店：,-Bestseller,-Esprit,-NEXT,-Novo,-Zara,-C&A,-H&M,钟表,/珠宝/时尚配饰：,-Omega,-LV,-Tiffany,-施华洛世奇,-Folli Follie,-Enzo,-Agatha,-Swatch,-Time Zone,-琉璃工坊,-TODs,精品服装：,ARMANI,Versace,D&G,Zegna,Canali,Cerruti,Burberry,HUGO BOSS,Dunhill,St Doupont,G.Ferre,Givenchy,KENZO,Valentino,Karl Lagerfeld,Trussardi,甜品精选：,-Haagen Dazs,咖啡：,-SPR,-星巴克,便利快餐：,肯德基,麦当劳,吉野家,巴黎贝甜,元祖,商业项目市场定位与财务分析报告,第48页,F1:品牌示例,H&M,需要面积：,500-sqm,客户年纪层：,20 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 200 toRMB 1500,商业项目市场定位与财务分析报告,第49页,Zara,需要面积：,500-sqm,客户年纪层：,20 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 200 toRMB,F1:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第50页,需要面积：,300-1500 sm,客户年纪层：,20 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 200 toRMB 1500,F1:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第51页,Burberry,需要面积：,200-500 sqm,客户年纪层：,25 to 45,主要货单价：,Shirt RMB 1800,Jacket,RMB 10000,F1:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第52页,F1:品牌示例,Charles Jourdan,需要面积：,200 sm,客户年纪层：,25 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 1200 to 5500,商业项目市场定位与财务分析报告,第53页,Zegna,需要面积：,200-500 sqm,客户年纪层：,25 to 45,主要货单价：,RMB 1500 to 15000,F1:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第54页,Tiffany,需要面积：,300sm,客户年纪层：,25 to 35,主要货单价：,Stationary,RMB 1500,Diamond ring,RMB 56000,F1:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第55页,Tods,需要面积：,200sm,客户年纪层：,30 to 45,主要货单价：,Shoes,RMB 1500,Bag&Sacs,RMB 5500,F1:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第56页,巴黎贝甜,需要面积：,60to 300 sqm,客户年纪层：,10 to 40,主要货单价：,RMB,20 to 100,F1:品牌示例：西点,商业项目市场定位与财务分析报告,第57页,F1店铺统计,店面划分,提议业态,可出租面积,(sq.m),1001,精品服装,72,1002,精品服装,72,1003,精品服装,57,1004,精品服装,47,1005,精品服装,64,1006,衣饰旗舰店,122,1007,衣饰旗舰店,141,1008,衣饰旗舰店,141,1009,衣饰旗舰店,162,1010,精品衣饰,103,1011,精品衣饰,162,1012,精品衣饰,83,1015,西点,51,1016,衣饰旗舰店,178,1018,衣饰旗舰区,180,1019,精品服装,57,1020,精品服装,50,1021,精品服装,68,1022,精品服装,97,1023,精品服装,97,1024,冰淇淋,31,1025,轻便餐饮,62,1026,精品服装,61,1027,钟表,/珠宝/配饰,39,1028,钟表,/珠宝/配饰,25,1029,钟表,/珠宝/配饰,36,1030,钟表,/珠宝/配饰,36,1031,钟表,/珠宝/配饰,36,1032,钟表,/珠宝/配饰,36,1033,钟表,/珠宝/配饰,19,1034,钟表,/珠宝/配饰,19,1035,钟表,/珠宝/配饰,19,1036,钟表,/珠宝/配饰,20,1037,钟表,/珠宝/配饰,33,1038,钟表,/珠宝/配饰,39,1039,钟表,/珠宝/配饰,35,1040,钟表,/珠宝/配饰,10,租赁面积加总,2560,建筑面积加总,4359,使用率,58.73%,商业项目市场定位与财务分析报告,第58页,2,Floor,商业项目市场定位与财务分析报告,第59页,F2:布局目标,旗舰店区域延伸（,1托2）；,高端精品衣饰延伸，2层主要组合针对成功男士（25-40岁）国际化衣饰品牌，打造宁波市规模最大男士精品衣饰购物目标地；,在二层设置咖啡店，为二层聚会点，咖啡店经过跨层来设置，入口设置在1层；,商业项目市场定位与财务分析报告,第60页,F2：动线组织与铺面划分,商业项目市场定位与财务分析报告,第61页,F2:Zone layout 2层分区,旗舰区,旗舰区,旗舰区,咖啡,精品服装（男装）,水吧,商业项目市场定位与财务分析报告,第62页,F2,名品街（男装）品牌提议,咖啡：,-SPR,-星巴克,时装旗舰店：,-Bestseller,-Esprit,-NEXT,-Novo,-Zara,-C&A,-H&M,精品服装（男士）：,Z Zegna,Paul smith,Paul shark,Armani Exchange,MIU MIU,CK,POLO R.L.,PIOMBO,Gucci Glass,Marco Azzali,Kaltendin,La vico,Aquascutum,Marlboro classic,Daniel hechter,Gentle,Nautica,Trek&travel,Lacoste,FCUK,Tommy H,商业项目市场定位与财务分析报告,第63页,Armani Exchange,需要面积：,200sm,客户年纪层：,25 to 40,主要货单价：,Fashion,RMB 500,To,F2:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第64页,Miu Miu,需要面积：,200sm,客户年纪层：,25 to 40,主要货单价：,Fashion,RMB 500,To,F2:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第65页,F2：品牌示例,需要面积：,200 sm,客户年纪层：,25 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 800 to 1500,商业项目市场定位与财务分析报告,第66页,Tommy H,需要面积：,400 sqm,客户年纪层：,25 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 800 to 1500,F2：品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第67页,Starbuck,需要面积：,100-200sqm,客户年纪层：,25 to 45,主要货单价：,RMB 30,to 100,F2：聚会区 品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第68页,F2店铺统计,店面划分,提议业态,可出租面积,(sq.m),旗舰衣饰,403,旗舰衣饰,495,精品男装,97,精品男装,82,精品男装,93,精品男装,73,精品男装,74,精品男装,75,精品男装,79,旗舰衣饰,144,咖啡,203,旗舰衣饰,223,精品男装,56,精品男装,103,精品男装,166,精品男装,43,精品男装,66,精品男装,34,精品男装,34,2022,水吧,9,2023,水吧,9,2024,精品男装,39,2025,精品男装,39,2026,精品男装,34,2027,精品男装,34,2028,精品男装,39,2029,精品男装,38,2030,精品男装,20,租赁面积加总,2804,建筑面积加总,5147,商业项目市场定位与财务分析报告,第69页,3,Floor,商业项目市场定位与财务分析报告,第70页,F3:布局目标,3层布局安排以时尚女装品牌为主，目标人群主要针对25-40岁白领女性。品牌比如：Escada、Mng、ports、sisley、mango等；,3层同时穿插中高端鞋帽箱包品牌，满足目标人群一站式衣饰消费需求；,同时部分动线难以组织部分设置家居用具店，主要以软性家居饰品为主；,这层中餐饮能够是中等面积轻餐用户，比如,pizza hut、吉野家等，为三楼聚会点。,商业项目市场定位与财务分析报告,第71页,F3：动线组织与铺面划分,商业项目市场定位与财务分析报告,第72页,时尚女装,鞋帽箱包,F3:Zone layout 三楼分区,甜品/水吧/特色餐饮,家居饰品,商业项目市场定位与财务分析报告,第73页,F3,时尚街 品牌提议,鞋,/箱包：,-ECCO,GEOX,百丽,-斯加图,-天美意,-接吻猫,-暇步士,-新秀丽,AEE,TUMI,甜品精选：,-D Q,-芝士蛋糕店,-BreadTalk,-美国31冰淇淋,家居生活：,-无印良品,-伊利诺伊,便利快餐：,必胜客,吉野家,味千拉面,时尚女装：,ESCADE,La pelle,Miss Sixty,Moiselle,Promod,Nine West,Max&co,Marisfrolg,-Charles River,-Energie,-Fornarina,-Jessica,-Kookai,-Mango,-Max Studio,-Morgan,-Scofield,-Mng,-Fcuk,-FA:GE,-Sisley,-PORTS,-Uniqlo,-Prich,-La pargay,商业项目市场定位与财务分析报告,第74页,F3:品牌示例,La Pelle,需要面积：,200 sm,客户年纪层：,25 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 1200 to 5500,商业项目市场定位与财务分析报告,第75页,Escada Sport,需要面积：,200sm,客户年纪层：,30 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 3500 toRMB 15000,F3:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第76页,Max&Co,需要面积：,200sm,客户年纪层：,30 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 3500 toRMB 15000,F3:品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第77页,Mango,需要面积：,200-400sqm,客户年纪层：,25 to 35,主要货单价：,RMB,250 to 1500,F3：品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第78页,F3:品牌示例,Promod,需要面积：,1500 sm,客户年纪层：,20 to 45,主要货单价：,Fashion,RMB 200 toRMB 1500,商业项目市场定位与财务分析报告,第79页,F3:品牌示例,Miss Sixty,需要面积：,150 to 250sm,客户年纪层：,25 to 35,主要货单价：,Fashion,RMB 350 toRMB 2500,商业项目市场定位与财务分析报告,第80页,F3:品牌示例,ECCO,需要面积：,150 to 250sm,客户年纪层：,25 to 40,主要货单价：,RMB 800 toRMB 3000,商业项目市场定位与财务分析报告,第81页,Pizza Hut,需要面积：,400 to 600 sm,客户年纪层：,25 to 40,主要货单价：,RMB,50 to 150,F3:聚会区 品牌示例,商业项目市场定位与财务分析报告,第82页,F3店铺统计,店面划分,提议业态,可出租面积,(sq.m),3001,鞋帽箱包,84,3002,鞋帽箱包,87,3003,鞋帽箱包,53,3004,时尚女装,21,3005,时尚女装,30,3006,时尚女装,35,3007,时尚女装,30,3008,时尚女装,55,3009,时尚女装,46,3010,时尚女装,215,3011,餐饮,372,3012,时尚女装,271,3015,时尚女装,93,3016,甜品,21,3017,家居饰品,424,3018,家居饰品,284,3019,甜品,20,3020,时尚女装,92,3021,时尚女装,121,3022,鞋帽箱包,153,3023,鞋帽箱包,224,3024,鞋帽箱包,51,3025,鞋帽箱包,31,3026,鞋帽箱包,55,3027,鞋帽箱包,51,3028,鞋帽箱包,32,3029,鞋帽箱包,86,3030,鞋帽箱包,17,3031,时尚女装,41,3032,时尚女装,78,3033,时尚女装,71,3034,时尚女装,4,3036,水吧,7,3037,水吧,7,3038,时尚女装,34,3039,时尚女装,32,3040,时尚女装,33,3041,时尚女装,40,3042,时尚女装,29,3043,时尚女装,32,3044,时尚女装,43,3045,时尚女装,47,3046,时尚女装,47,3047,时尚女装,43,3048,时