拆迁工作方案样本.doc

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拆 迁 工 作 方 案

拆迁工作方案

×××××房地产开发有限公司拟实施的××市周边城市房屋拆迁工作, 占地面积 余亩, 拆迁户 余户, 拆迁人口 余人, 拆迁总建筑面积 余平米( 其中框架 m2、 砖混 m2、 其它 m2) 。被拆迁人包括单位职工、 居民、 农村人口( 以上数据资料将由建设部门提供) , 人员结构较复杂、 经济状况差距较大, 能否针对以上情况制定出行之有效的安置标准( 安置方案) , 将决定本次拆迁工作能否顺利进行, 我部门根据以上情况, 拟定了本次拆迁工作初步思路。
一、 前期工作
1、 入场进行摸底调查, 制定拆迁工作计划
拆迁工作首先必须充分了解拆迁区域内的相关信息, 这就需要委托有资质的拆迁单位经过细致的拆迁摸底调查工作, 准确掌握被拆迁人的基本情况、 经济状况及其动迁意向, 才能制定出切实可行的安置方案及标准。计划进场后首先安排开展拆迁摸底调查工作, 预计时间为一至两个月, 经过逐户仔细的摸底调查, 我们将准确地掌握拆迁范围内全部被拆迁人的人口状况、 房屋产权面积、 房屋结构类型、 房屋室内装修、 经济能力、 安置意愿等数据, 根据调查数据制定拆迁工作计划, 并向拆迁主管部门书面汇报调查情况, 为公司制定安置方案及标准提供第一手资料。
2、 办理拆迁许可证
根据《城市房屋拆迁管理条例》及《石家庄市房屋拆迁管理规定》, 办理城市房屋拆迁许可证, 须提交建设项目批准文件、 建设用地规划许可证、 国有土地使用权批准文件、 拆迁计划和拆迁方案、 拆迁补偿安置资金证明、 初步评估报告。在公司提供所需资料给拆迁公司后, 拆迁公司将代理拆迁人完成办理城市房屋拆迁许可证工作, 预计此项工作时间为15天。
3、 拆迁评估
拆迁评估的估价, 直接决定了拆迁安置标准的确定, 评估公司的选择程序及评估公司的房屋评估价格, 关系到拆迁当事人双方的切身利益, 是拆迁工作中最敏感, 也是最易产生矛盾的环节。我们建议征求拆迁主管意见, 或采取由被拆迁人抽签的方式确定评估单位, 预计工作时间20日。
4、 确定安置补偿标准
依据《石家庄市房屋拆迁管理规定》, 公示拆迁房屋评估报告, 制定拆迁安置标准。房屋拆迁安置分为货币安置与产权调换两种方式, 考虑到被拆迁人的人口、 经济能力差异, 建议公司提供多种不同户型、 面积的安置房, 减轻因经济能力不足产生的拆迁安置矛盾。
《石家庄市房屋拆迁管理规定》第十条”所调换房屋的价格, 能够自行商定, 也能够由房地产价格评估机构评估”, 影响到房屋差价的结算, 被拆迁人房屋补差价格过高, 可能会要求按双方自行协商调换房屋价格方式结算, 造成补偿标准不一致, 增加拆迁工作难度, 拆迁工作将处于被动局面。我们建议在确定安置标准时公司考虑以上因素, 预计工作时间20日( 包括评估报告公示时间) 。
二、 拆迁安置
1、 拆迁管理
拆迁工作面对千家万户, 拆迁工作如果不能做到公正、 公平, 将严重阻碍工作的开展, 并可能违反国家法律法规。我们将严格要求拆迁工作人员遵守国家城市房屋拆迁相关法律法规, 公平、 公正地开展拆迁工作, 每周组织学习国家法律法规、 总结拆迁工作情况, 及时与公司和拆迁主管部门交换工作意见, 做到拆迁安置合理、 拆迁程序合法。
2、 拆迁安置
拆迁工作的重点在于拆迁安置, 由于被拆迁人的情况不一、 素质差异大等因素, 导致拆迁补偿的差异性, 在严格遵守国家法律法规的同时, 更需要工作的灵活性。根据我部门了解的工作经验, 许多被拆迁户在协商达成拆迁安置方案后, 往往出尔反尔, 提出其它条件及要求, 提高要价, 我们针对此种情况, 要求我们的工作人员在与拆迁户协商达成一致后, 立即与其签订拆迁安置协议, 对其房屋及时拆除, 避免因其反悔造成工作的重复, 安置价格的提高。
拆迁安置工作是与行行色色的各类人协商的工作, 安置标准不可能做到完全一致, 当前各地政府对房屋拆迁行政裁决、 强制拆迁的执法力度较弱, 从而助长了个别被拆迁户抵触、 抬高拆迁要求的气焰 , 严重阻挠了拆迁工作的正常运行, 而且行政裁决、 强制拆迁程序时间较长、 费用较高。因此, 在被拆迁人提出要求与安置标准差距不是太大的前提下, 应尽量与其达成安置协议, 不能机械地执行安置标准, 我们建议公司和拆迁公司结合摸底调查情况, 确定拆迁人能承受的安置价格上限, 也即是拆迁代办单位的权限, 超过此权限的, 由代办单位报公司, 由公司决定是否安置。因此次拆迁户达 余户, 预计拆迁安置工作需要一年半左右时间。
三、 须要政府明确支持的问题
任何拆迁项目不可避免地会有个别”钉子户”, 其要求过高, 无法达成拆迁安置协议。拆迁行为不只是市场行为, 也是行政行为, 这就离不开使用行政手段, 而且行政行为的力度强弱关系到拆迁是否能顺利实施, 今年发生的重庆”最牛钉子户”事件不但反映出了拆迁人拆迁程序不规范、 政府执法力度不够, 也将为全国范围的拆迁工作带来极为副面的影响。因此, 建议公司明确向政府提出, 当出现类似情况时, 政府相关部门应经过强有力的行政手段和司法程序, 及时作出裁决, 必要时坚决实施强制拆迁, 切实保障此次拆迁工作的顺利完成。
四、 建筑物拆除及场地平整( 方案另行上报)
五、 拆迁验收
拆迁工作完成后, 及时向拆迁主管部门汇报, 汇集整理拆迁资料, 申请房屋拆迁管理部门验收。
六、 工作计划预案
已与建设部门联系, 由她们指定专人配合提供调查所需资料, 现需尽快确定一家拆迁公司, 为了保密, 建议挑选异地拆迁公司秘密进行摸底调查, 为公司制定安置方案及标准提供第一手资料。

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二○○七年××月××日