住宅小区工程维修工作质量标准.doc

住宅小区工程维修工作质量标准
住宅小区工程维修工作质量标准提要：各种设备接口，金属外漏部位，法兰螺丝等处不能有任何锈迹，对可能生锈金属表面一律要涂抹黄油保养

述职报告—8
附件6第3部分
住宅小区工程维修工作质量标准
一、设备设施维护保养标准
1．有年度保养计划，报总经理批准。
2．有月度保养计划，根据年度保养计划分解到月应挂贴到墙上，接受公众监督。
3．有设备保养操作记录表，必须有工程主管签字。
4．设备保养前必须备足充分备品配件。
5．工程部墙上要悬挂设备运行状态表。
6．保养后设备设施必须达到以下标准：
1）配电室地面要刷红色油漆，水箱、水泵房间墙面要贴瓷砖，地面铺地砖。
2）设备表面除尘彻底，带白手套摸任意部位不能有尘土。
3）设备运行声响正常，主备用设备可随意切换，因故障停用设备要悬挂：“故障待修”标牌。
4）设备外观完好无损，不能有明显磕碰现象，设备表面漆饰必须保证色泽均匀美观，不能有漆皮脱落现象，因掉漆皮不能补刷原色漆要整面刷漆保证色泽一致。
5）各种水设备不能有跑、冒、滴、漏现象。
6）各种设备接口，金属外漏部位，法兰螺丝等处不能有任何锈迹，对可能生锈金属表面一律要涂抹黄油保养。
7）有保温层各种管道其保温材料必须顺平完好，不能有脱落开口现象。保温材料有修补其修补材料必须及原材料保持一致，不能用其它材料代替。确因材料特殊配不上原材料要将整条管道更换保温材料。
8）各种配电线槽要保证外观和盖板完好，盖板有扣锁必须扣好锁扣。
9）所有设备机房（包括强弱电）接线必须排列整齐，不能有任何飞线。
10）所有管道和线槽穿墙，其穿墙处不能有孔洞，穿墙套管处应用油麻填充。
11）配电室、生活水箱房间必须有600mm高金属挡鼠板。
12）各种设备标识标牌清晰完好，系统流向指示箭头清晰完好。（执行公司统一标识规定）
13）所有落地式配电柜、控制柜前后必须铺设不小于一米宽绝缘胶皮。
14）所有配电柜、配电箱柜门、箱门平时必须关闭，有锁必须锁闭。
15）所有配电柜和控制柜、控制箱仪表必须正常显示运行数据，状态指示灯完好正常指示工作状态。控制按钮灵活有效。
16）各种管道仪表温度计正常显示实际数据，所有压力表应有年度检验合格证。
17）所有管道阀门必须开关灵活，螺干式阀门其螺旋干处应涂抹黄油保养。
18）各种管道逆止阀失灵必须及时更换。
19）有过滤器管道其过滤器必须保证每个月清洗一次。
20）有生活水箱要保证水箱房和水箱盖平时上锁。卫生许可证上墙。
21）二次供水消毒器必须保证长期通电正常运行。
22）生活水箱必须保证每年清洗消毒一次，水样送卫生防疫部门检测一次。生活水箱溢流和排污水管管口处必须装置挡鼠滤网。
23）消火栓和湿式喷淋系统管道必须保证带水备战，系统压力正常，最小压力应不小于楼高自然落差压力。
24）消防水泵每三个月必须做手动盘车和点动试验一次。
25）室外各种井盖配套合适，人踩或车睚时不活动无声响。所有井盖按标识颜色规定刷漆。（见井盖标识颜色规定）

26）所有室外地井必须保证每周检查一次，做到井内干净无积水无杂物。污水井必须确认排水是否顺畅。
27）楼内强弱电和管道竖井必须上锁，井内卫生干净无杂物。
28)电梯设备必须保证呼叫对讲能及监控室随时通话，各层电梯停层及门口地面平行，
内外呼层面板完好，停层显示正常准确，运行速度均匀平稳，娇箱内照明正常，娇箱顶
部上端机电部位和井道底坑清洁干净，钢丝绳有明显停层标致。
29)电梯机房内要清洁干净，房门上锁，机房钥匙有专人管理。
30)消防中控设备运行正常，故障报警能及时消除，值班人员必须对各控制回路和探测器点位了解非常清楚，对各种报警处理程序非常清楚。有条件要抽验消防设备各项功能（烟感探测器报警、强排烟及正压风机启动、消防泵启动、电梯自动归首控制、卷帘门迫降、火灾区域电源强切、防火阀自动关闭、声光报警系统启动、紧急逃生时门禁解锁、消防广播通唱、消防报警按钮有效联动功能等）消防设备功能应分手动和联动分别试验均应保证完好。无条件进行消防试验要查看消防设备接管验收记录，接管验收时必须有以上功能抽查试验，有接管验收负责人签字。
31)各种监控设备应保证运行正常，有效监控。录象监控资料应能保证15天以上保存期，重要资料或可疑录象要向领导汇报延长保存期限。周界报警系统能保证随时抽查正常。对业主户内监控设备（燃气泄露、窗瓷、门瓷、门禁对讲等）要有接管验收时试验记录，有负责人签字。
32)公共区域必须保证每周有专人巡视检查一遍，应保证门窗完好，楼顶等重要区域
门必须保证平常上锁管理，所有道路、楼体散水无塌陷、无开裂，边角和路崖处应平整光洁无破损。各种走道地砖平整完好无破损，剔脚无脱落无破损。
二、规章制度上墙标准：
1、必须有规章制度上墙部位：工程部办公室、高压配电室、低压配电室、生活水箱房、生活水泵房、消防泵房、工程库房。
2、上墙规章制度应包括以下种类文件
1）各岗位职责（有一个岗位设置就必须有一个对应岗位职责）
住宅小区工程维修工作质量标准提要：各种设备接口，金属外漏部位，法兰螺丝等处不能有任何锈迹，对可能生锈金属表面一律要涂抹黄油保养

>　　2）各种设备操作规程及维护保养注意事项。
3）工程维修技术标准。
4）各种工程类应急预案。
5）工作过程中行为规范。
6）设备设施巡视检查相关规定。
7）工程维修安全管理制度。
8）工程维修操作规程管理规定。
9）工程人员夜间值班管理规定。
10）能源控制管理规定及能源控制实施方案。
11）特约维修服务标准和收费标准。

12）工程工具和材料领用、借用相关管理规定。
13）工程设备年度和月度维护保养工作计划。
14）设备设施维修改造工作计划。
三、工程维修质量标准：
1．工程人员接报修后必须在10分中内到达现场，一般问题及时修复。
2．报修单必须写明以下时间节点：
1）业主报修时间；
2）工程人员接单时间；（等同客服人员向工程人员转单时间）
3）工程人员到达维修现场时间；
4）维修完毕时间；
5）因受专业或维修条件限制需要及业主另行约定维修时间；
6）疑难问题向有关领导汇报时间；
7）工程人员向客服中心回复时间。
3．报修单必须写明事项：
1）各工作过程时间节点；
2）业主报修地址和报修事项必须字体公正，准确记录。
3）报修单必须有接报修人签字、工程人员接单人签字、业主确认签字、工程主管领导签字、向其它专业转交报修单转交人和接单人签字。（包括向外单位专业人转交报修单）
4．所有报修单必须顺序编号，按月收集存档，保存期限为2年。
5．在报修单上只要是当时不能解决问题和各种疑难问题必须有维修记录，维修记录可以用表格形式也可以用记录本形式，但必须记录以下内容：
1）事件发生时间；（应及报修单时间相符）
2）事件发生地址；（应及报修单地址相符）
3）此项事件报修单编号；
4）工程部第一到达现场责任人签字，转交其它专业责任人签字，疑难问题向领导汇报领导签字。
5）对事件现象、原因分析、处理方法和处理结果必须详细记录，确保任何人员都能看明白。
四、相关工作记录标准：
1．记录要求：
1）所有记录表格只能用黑色签字笔进行记录，不能使用圆铢笔和其它颜色笔做记录。
2）所有记录必须认真填写，不能随意涂改，特殊情况需要进行涂改涂改处必须有涂改人签字。
3）所有记录表格应按公司统一规定进行文件编号。
4）各种记录表格公司有范本要同一使用公司范本，公司没范本可以由各项目自行编制。
5）所有记录事件应编写顺序号。
6）各种记录表格应切合实用性进行编制，原则上各种记录表上不应有空格，对必须有列项出现空格时可用斜画线填写。
7）对于记录表中下一项内容及上一项相同时必须用文字进行填写，不许用点点或符号填写表示及上项相同。
8）各种记录按月收集存档，存档记录必须编辑成册做封皮。一般性工作记录存档期为一年，重要事件记录存档期2年。
2．必要工作记录：
1）业主报修未能及时解决问题记录；
2）设备设施维修保养记录。
3）设备设施巡视检查记录。（包括设备机房日常巡检、门禁系统日常巡检、室外管井周巡检、公共区域日常巡检、消防设备专项巡检、安防设备专项巡检、）
4）各种设备机房必须有设备操作记录、设备保养记录、设备故障维修记录、设备清洁卫生记录、来客登记记录。
5）图纸资料借阅登记记录。
6）工程事物对外联系记录。
7）工程部夜间值班记录。
8）工程部门向开发等外单位发文记录。
9）维修工具借用登记记录。
10）维修材料使用登记记录。
11）设备原材料报废记录。
12）有人职守设备机房值班和交接班记录。
13）各种工程会议记录。
14）工程培训记录。
15）工程维修安全培训记录。
16）能源控制方案落实记录。
17）工作计划完成记录。
18）工作计划未完成原因说明记录。
19）每月工程部门工作总结记录。
20）其它及工程有关各种记录。
五、工作环境标准要求：
1．工程部卫生责任区应包括各种办公室、各种有人职守和无人职守设备机房、工程人员宿舍，各种不在保洁责任范围内屋顶平台、露天安装各种机电设备。
2．工程部部门或维修办公室必须保证日常干净整洁，每日应有卫生责任人，必须确保桌面整洁无杂乱文件和其它杂物，水杯等个人物品不准
住宅小区工程维修工作质量标准提要：各种设备接口，金属外漏部位，法兰螺丝等处不能有任何锈迹，对可能生锈金属表面一律要涂抹黄油保养

在办公桌上堆放，地面必须保证清洁干净没有任何杂物，门窗玻璃至少每周擦试一次，确保玻璃透亮无尘土无污点。门窗油漆漆面必须保证光洁如新，带白手套摸不能有任何尘土。
3．所有维修工具和材料不准随意堆放，一律要放到工程库房内，工程库房内必须用货架按物品种类型号码放物品并有物品标签，有物品进出库详细登记。
4．所有公用维修工具必须进行编号管理。（见公用维修工具编号标识管理规定）
六、能源控制质量标准：
1．有年度能源控制具体工作计划（报总经理审批）
2．有根据年度能源控制工作计划分解月度工作计划。（上墙张贴）
3．所有主要用水用电系统每个月实际能耗及上一年度能耗对比分析记录表。
4．有专项能源控制工作记录，记录内容应包括，对水电设备日常巡视检查，控制水电用量具体操作方法，对设备节能降耗技术改造。
5．能源控制有关要求：
1）所有公共区域照明，均应使用节能型灯管、灯泡。未使用节能灯管、灯泡必须有整改计划，限期更换。
2）各种路灯、草坪灯应根据季节变化随时调整开启时间严格控制，夜间12点以后除保留必要路灯照明外，其它照明必须全部熄灭。
3）物业办公场所用电要本着以客为主，自用节电原则进行控制，客服接待中心等需要接待业主场所要保证充足光亮度，物业自用场所保持一般光亮度即可，凡是双灯管照明设备日常只能开启一个灯管进行照明。下班前必须关闭非值班场所照明和电脑等办公设备电源。
4）冬季需要使用电取暖设备和因制作工作餐需要使用电磁炉设备，必须报公总经理批准，严禁员工私自使用各种大功率用电设备。
5）除配电室必须保证24小时照明外，所有无人空房必须保证熄灭照明。不准有任何空房照明长亮现象发生。
6）对于需要进行人工调节开启时间机电设备（消防设备点动试验等）必须有专人严格控制设备运行时间。
7）有高压配电室,单台变压器可以满足用电负荷，不能使用两台变压器并列运行，电容器组运行方式应采用人工控制尽量提高功率因数，其功率因数必须保证控制在以上。
9）所有水设备管道必须保证没有跑、冒、滴、漏现象。
10）绿化用水应严格按用水计划进行控制，有绿化用水日统计记录。
11）有员工淋浴、洗衣设备，必须严格制定淋浴和洗衣管理制度，指定淋浴和洗衣用水时间。
12）有喷泉等水系设备，必须有节假日水系运行计划时间，严格按计划操作水系设备，有水系运行专项记录。
七、工程资料管理质量标准：
1．工程资料包括以下类别：
1）所有接管验收文字资料。
2）所有物业向开发公司提交建议书、建议函。
3）所有及开发、建设、监理等相关单位协商事项函件和记录。
4）所有接收开发、建设监理等相关单位转发给物业函件。
5）所有接收工程图纸资料。
6）所有设备厂家提供说明书和相关设备资料。
7）所有设备接管时试运行记录。
8）所有及政府有关部门联系工程类记录资料。
9）所有设备厂家对物业接管培训培训记录和培训资料。
10）所有对外委托管理设备合同文本。
11）所有向业主交房验收记录和有关记录。
12）所有向业主发放工程文件文本。
13）所有对业主提示工程类文件文本。
14）所有及业主签定工程协议或承诺。
15）所有业主报修记录。
16）所有及业主协商工程类协商记录。
17）所有工程部设备设施巡视检查、设备操作和维护保养工作记录。
18）所有工程类突发事件记录。
19）设备档案和设备台帐。
20）所有向公司上报工程类文件底稿。
21）所有工程会议会议纪要。
22）工程部各项培训培训记录和培训资料。
23）所有工程部门工作计划和工作总结。
24）其它及工程有关资料。
2.工程部所有存档文件资料必须按系统编撰成文件体系存入档案盒中，档案盒内第一页必须编撰文件目录，目录中必须标注文件页码。
3.档案盒侧面必须按规定标注文件体系名称，便于文件查找。
４.档案盒必须整齐码放在文件柜中，文件标注一侧必须对外，便于查看。
５.文件查阅后必须按页码放回文件盒中，不许将页码放乱。
６.所有工程档案资料借阅必须经工程部主管同意，借阅人员必须填写资料借阅登记表。
７.各种工程资料存放年限按相关规定执行。
1)峻工图纸、工程合同、洽商记录、各种工程材料试验报告、国家批件、验收证明等重要资料长期保存。（业主委员会成立后应向业主委员会移交。）
2)工程设备档案，各种设备运行试验记录，设备使用说明书等设备资料按设备使用寿命年限保存，至少保存10年以上。
3)各种设备设施巡视检查记录，维护保养记录和故障维修记录至少保存5年以上。
4)工部各项工作计划、工作总结和培训资料至少保存10年以上。
5)维修派工单至少保存5年以上。
6)其它非重要性文件保存3年以上。
八、培训
1．有培训计划有培训教案
2．所有培训必须有考勤签到、有考核
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试题，有培训效果总结性说明
3．培训体系分为四大类别
1）物业管理法律发规培训
2）专业技术知识培训
3）3个1培训（每周至少有3次1小时日常培训，培训内容应包括安全教育、日常工作流程探讨、疑难问题总结研讨、改进工作议案等）
4）体系文件系统培训所有规章制度必须保证每人学习一遍
4．所有培训资料必须认真填写，不许涂改，各种培训资料将作为对员工考核定级，评选优秀员工，职务提升重要依据，也是对主管级以上领导进行年度评审重要依据
九、其它
1．工程人员必须有相应上岗证书，上岗证书要上墙公示（必须在有效期内）
2．设备标识票标牌必须有公司标记，文字内容必须打印，不能手写，设备负责人一项用纸粘贴在标牌上，可随时更换，标牌有塑封模负责人名字要粘贴在塑封模外。
3．上墙文件必须使用标准展板，上下对齐，保证美观，不许用胶带随意乱贴。

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